旅游綜合體
復興傳統文化，融合中西精髓——河北白鹿溫泉度假區
發(fā)布日期：2015-05-01
項目名稱(chēng)：河北白鹿溫泉度假區
投 資 方：華瑩集團
服務(wù)范圍：詳細規劃、景觀(guān)設計、運營(yíng)管理
規劃時(shí)間：2006年7月
一、規劃背景
?。ㄒ唬┪覈鴾厝糜蔚拈_(kāi)發(fā)趨勢成為項目的外在推動(dòng)力
1.第四代溫泉發(fā)展趨勢
建國以來(lái)，我國溫泉開(kāi)發(fā)已經(jīng)歷了四個(gè)階段，由單一的療養院型的療養度假型溫泉發(fā)展到大型綜合溫泉旅游區，到現階段已經(jīng)形成了以感受溫泉沐浴為目的，由原來(lái)的單一溫泉療養提升到符合現代休閑旅游消費的物質(zhì)、文化、精神層面，達到養生、休閑、度假、觀(guān)光的綜合型旅游效果。
2.功能多元化和綜合性
目前國內溫泉景區朝多元化方向發(fā)展，體現了休閑、養生、療養、度假、觀(guān)光等綜合功能，并配套有度假酒店、餐飲、會(huì )議等服務(wù)設施，形成多元化休閑旅游度假區。
從整體上看，以露天溫泉沐浴為主導產(chǎn)品，組合在旅游線(xiàn)路之中，成為游客度假休閑的消費產(chǎn)品，在我國是從1998年開(kāi)始興起的，其主要特征是把溫泉沐浴從室內發(fā)展到露天、半露天，強化了溫泉的保健、娛樂(lè )、休閑、自然、運動(dòng)的功能，擺脫了從屬酒店或度假村配套產(chǎn)品的地位（即常稱(chēng)的第一代溫泉的概念，溫泉尚未被旅游組線(xiàn)的自然溫泉沐浴，或者只是酒店、度假村附屬產(chǎn)品）。
綜合性的溫泉旅游景區由南方至北方的發(fā)展趨勢。從1999年至2005年間，以廣東省溫泉旅游開(kāi)發(fā)為龍頭，由南向北延伸，形成了廣東省的珠海御溫泉、恩平錦江溫泉、清新溫礦泉、珠海海泉灣、湖北應城、天津帝都等幾個(gè)大型的溫泉旅游景區。
3.“溫泉+地產(chǎn)”的發(fā)展趨勢
目前國內出現了房地產(chǎn)市場(chǎng)與酒店市場(chǎng)直接結合的新興業(yè)態(tài)，而溫泉的開(kāi)發(fā)在新興業(yè)態(tài)中起到推波助瀾的動(dòng)力作用，主要表現在以下幾個(gè)方面：
?。?）經(jīng)濟的發(fā)展推動(dòng)第二居所的市場(chǎng)需求，使具有良好自然生態(tài)環(huán)境的城郊型旅游地產(chǎn)業(yè)得到發(fā)展。
?。?）房地產(chǎn)業(yè)的資金流向溫泉旅游行業(yè)，尤其是國內大型企業(yè)集團實(shí)行的多元化經(jīng)營(yíng)戰略和民營(yíng)企業(yè)資本的介入，使更多的資金流向房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)，溫泉旅游產(chǎn)業(yè)成為其中受益者之一。
?。?）溫泉旅游的開(kāi)發(fā)可以把溫泉旅游成功的運作模式運用到旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，增加旅游地產(chǎn)的附加值。
?。ǘ╉椖烤邆淞藴厝糜尉皡^和旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)條件
依托度假旅游資源開(kāi)發(fā)以中長(cháng)期度假性質(zhì)的旅游景區和旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)具備了兩個(gè)基本條件：一是地區的內在條件，即該地區的度假旅游資源及社會(huì )經(jīng)濟條件。該地區擁有的度假旅游資源，有便利的交通和完善的配套服務(wù)設施，能滿(mǎn)足中長(cháng)期休閑度假旅游的需要；二是客源市場(chǎng)的外在條件，即依托著(zhù)強勁增長(cháng)的旅游經(jīng)濟。該地區的度假旅游市場(chǎng)有一定的知名度，已經(jīng)擁有或正在形成一定規模的度假旅游市場(chǎng)，具備了一個(gè)穩定的度假旅游消費群體。
項目基本具備了以上兩大條件：
1.溫塘擁有華北地區一流的溫泉旅游資源。
2.溫塘溫泉旅游以平山/西柏坡大旅游體系為背景，形成平山大旅游體系的中心接待服務(wù)區域。
3.溫塘鎮具有石家莊市第二居所性質(zhì)的旅游地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，形成石家莊第二居所開(kāi)發(fā)相對集中開(kāi)發(fā)區域，初步形成了石家莊城郊型的休閑社區。
4.溫塘鎮溫泉賓館、療養院性質(zhì)的溫泉療休和度假的開(kāi)發(fā)模式由來(lái)已久，具有良好的口碑效應，在華北地區具有一個(gè)穩定的療休消費群體。
因此，石家莊華瑩集團憑借溫塘鎮優(yōu)良的溫泉資源和強勢的旅游發(fā)展環(huán)境，擬在溫塘建設一個(gè)以溫泉為主題特色，集休閑度假、會(huì )議、保健養生為一體的多功能大型溫泉度假村，并與旅游地產(chǎn)形成配套。特委托海森旅游規劃設計院編制溫泉度假村的詳細規劃，旨在通過(guò)規劃的編制，為項目的建設、經(jīng)營(yíng)和管理提供科學(xué)依據。
二、溫泉資源分析
?。ㄒ唬靥翜厝Y源的現狀及地方政策因素
1.溫泉水資源狀況
溫塘是全國17處重點(diǎn)溫泉之一，覆蓋面積0.09平方公里，中收地段熱水距地面不足2米，有自涌出的溫泉水池2個(gè)，深井9眼，目前，地方政府控制5-6口溫泉井。
根據有關(guān)地質(zhì)專(zhuān)家的意見(jiàn)，溫塘鎮的溫泉水用水量應控制在3000m³/d，極限用水量為4500m³/d。2006年五一黃金周期間，溫塘溫泉水最高使用量達到了5000m³/d，導致溫泉水面下降了2米，經(jīng)過(guò)補水，目前水位已恢復原有水平。
2.溫塘溫泉文化典故
溫塘有2000年的湯治文化積淀，湯泉旁舊有漢武廟，“白鹿跑泉”的傳說(shuō)源于此。相傳漢武帝劉徹受瘡疾所困，久治不愈，夜夢(mèng)神人指點(diǎn)，太行溫泉可治百瘡，乃乘一白色神鹿尋覓至溫塘，沐浴溫湯而康復，揮筆御賜“寶泉圣水”，封為“溫塘”之地。為挖掘溫塘的歷史文化，發(fā)掘漢武帝騎鹿尋泉和“桃花水”的傳說(shuō)，溫塘每年舉辦“桃花浴”文化旅游節。
因此，本土的地域文化應成為項目文化底蘊的支撐和主線(xiàn)，如為了增加游客的新奇感，適當加入異域溫泉文化元素。
3.溫泉水控制性政策因素
作為一個(gè)以溫泉為主題的度假旅游項目，溫泉水的用量“多多益善”，溫泉水量的分配將影響到項目的長(cháng)期可持續發(fā)展。
?。?）溫泉度假旅游景區規模需要一定的溫泉用水量作為項目的支撐。
考慮到溫泉作為該項目的支撐點(diǎn)，用水量如果能達到1500m³/d，對項目的運營(yíng)提供可靠保障。如溫泉水達不到1500m³/d的供應量，項目需重點(diǎn)保證溫泉區和度假酒店用水，并可以采用水循環(huán)系統。
?。?）新項目的介入可能會(huì )導致政府對溫泉水的控制并進(jìn)行重新分配。
假設周邊有投資規模更大的溫泉項目，政府對溫泉水的政策會(huì )不會(huì )有變化，如重新進(jìn)行水資源的分配，對溫泉水提出限制政策，提高水資源費用等因素都可能影響到項目的經(jīng)營(yíng)、發(fā)展或運行成本。
?。?）政府對水資源費的收取影響到經(jīng)營(yíng)成本。
如上所述，溫泉水的需求量大于供給量時(shí)，政府為平衡度假區的整體用水量，如采取適當提升溫泉水資源的價(jià)格杠桿，水資源費用的增加意味著(zhù)項目長(cháng)期的運營(yíng)成本將隨之增加。因此，溫泉水分配政策是影響項目發(fā)展的決定性因素，投資方需與當地政府協(xié)調項目用水的分配問(wèn)題，確定項目基本的用水需求量，以保障項目的可持續性發(fā)展。
?。ǘ╉椖靠煽刂菩再Y源分析
1.可控溫泉水量
目前華瑩集團自有溫泉井一口，出水量約為600m³/d，該井可作為項目補充用水，主要的溫泉水供應來(lái)自政府的分配溫泉水，約為800m³/d。項目規劃以800m³/d的用水量進(jìn)行產(chǎn)品的配置，并考慮到循環(huán)用水，以提高800m³/d溫泉水量的利用效率。
2.溫泉水溫
溫泉水溫70℃，按《地熱資源地質(zhì)勘查規范》，屬地熱資源溫度分級中的低溫地熱溫泉熱水級?？紤]到溫塘的氣候條件，按正常溫泉池水溫的營(yíng)業(yè)要求保持在35-42℃之間，5月-10月水溫為35℃-37℃，11月-次年4月水溫為38℃-40℃，高溫池水溫保持在41-42℃較適宜。如出水水溫保持達到70℃，達到溫泉泡池水溫要求，考慮到水循環(huán)使用的需要，則需配備加熱系統。
3.溫泉水的化學(xué)性質(zhì)
屬高溫弱堿氯化硫酸鹽氡泉，含氡、鐵、鎂、氯、硫等32種對人體有益的微量元素和化學(xué)物質(zhì)，據溫塘工人療養陸軍臨床實(shí)踐證明，具有調節心臟、血管系統和神經(jīng)系統的功能，起到降低血壓、催眠、鎮靜、鎮痛的作用，對皮炎、神經(jīng)炎、關(guān)節炎、運動(dòng)外傷、內分泌紊亂有良好的治療作用。該溫泉水已達到醫療用水要求。
三、規劃目標與亮點(diǎn)
項目位于河北省石家莊市平山縣，總規劃面積166670m²?；跍靥伶們?yōu)良的溫泉資源和強勢的旅游發(fā)展環(huán)境，以溫泉養生文化為主題，突出中國秦、漢、唐文化底蘊，吸收東西方溫泉文化精髓，打造休閑度假和旅游地產(chǎn)相結合的全國一流的溫泉度假村。分期開(kāi)發(fā)，一期形成“溫泉+地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)組合，構建溫泉沐浴、休閑保健、生態(tài)農業(yè)、旅游地產(chǎn)等產(chǎn)品，通過(guò)溫泉旅游度假成熟的運作經(jīng)驗來(lái)促進(jìn)地產(chǎn)的增值；二期擴建服務(wù)升級項目——“加勒比海灘”水上樂(lè )園，創(chuàng )新“溫泉+水上樂(lè )園”的成功模式。
四、規劃理念
自然生態(tài)理念：園林綠化與水景的融合，景觀(guān)水面與功能水面的互動(dòng)。
人文、和諧的人居環(huán)境理念：休閑、度假環(huán)境的營(yíng)造。
健康度假理念：溫泉養生、康療。
東西方溫泉文化交融的理念：“新古典主義”與東西方溫泉文化的體現。
五、項目定位
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以溫泉養生文化為主題，體現生態(tài)、和諧、自然理念，突出“新古典主義”風(fēng)格，強調中國秦、漢、唐文化底蘊，吸收東、西方溫泉文化的精髓，打造休閑度假和旅游地產(chǎn)相結合的復合型國際溫泉度假村。
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一個(gè)以溫泉休閑度假旅游為主題特色，適當突出會(huì )展接待功能，形成集溫泉度假、康體療養、保健養生于一體，以旅游地產(chǎn)、度假酒店、會(huì )議、生態(tài)體育、農業(yè)旅游等要素配置的多元化、復合型國際溫泉旅游度假區。
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突出漢武帝“白鹿跑泉”的主題溫泉文化，體現溫塘本地的“三月桃花浴”的民俗文化，并將華瑩集團的企業(yè)文化在項目中有得到充分展示。
?。ㄋ模┊a(chǎn)品定位
1.度假型溫泉旅游產(chǎn)品
城郊型的溫泉休閑、度假、養生、療養、游樂(lè )產(chǎn)品。
將健康休閑旅游產(chǎn)品的設計理念融合到溫泉康體養生產(chǎn)品、游樂(lè )產(chǎn)品、運動(dòng)產(chǎn)品之中，配套有住宿、餐飲、娛樂(lè )、體育運動(dòng)等多種休閑度假元素的組合，使該產(chǎn)品更適合于城郊型中短期的度假、休閑旅游。
2.“溫泉+地產(chǎn)”組合的旅游地產(chǎn)
通過(guò)溫泉旅游的成熟運作模式來(lái)提升運用到旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，增加旅游地產(chǎn)的附加價(jià)值，形成一個(gè)高檔的旅游地產(chǎn)區。溫泉資源作為旅游度假區的核心開(kāi)發(fā)資源。
3.游樂(lè )休閑產(chǎn)品
針對以家庭、自駕車(chē)等自助出游方式而提出的產(chǎn)品定位，符合休閑度假旅游的發(fā)展趨勢。該產(chǎn)品主要有溫泉區水上游樂(lè )項目、生態(tài)果園項目、生態(tài)體育項目，用來(lái)增加度假村休閑度假產(chǎn)品的豐度。
4.運動(dòng)休閑產(chǎn)品
運動(dòng)休閑產(chǎn)品的定位是度假村必要的體育運動(dòng)的配套，通過(guò)度假酒店必要的運動(dòng)場(chǎng)所如：網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)和游泳池等體育運動(dòng)設施的配套，將體育運動(dòng)項目與溫泉度假休閑結合起來(lái)，形成綜合型的溫泉度假區。
六、功能分區及產(chǎn)品策劃
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1.度假酒店區
“U”型基地以北，以中線(xiàn)山脊向兩側延伸，規劃用地面積29345m²。
設置兩大功能：
?。?）度假區的一級服務(wù)區功能：本區作為度假區主體酒店住宿區域和交通集散中心，主要為游客提供接待、餐飲、購物、住宿、康體娛樂(lè )、會(huì )議會(huì )展等服務(wù)，規劃建設度假酒店、停車(chē)場(chǎng)、游客中心、商業(yè)街、餐飲中心，形成度假村的一級服務(wù)區。
?。?）文化展示功能：“白鹿跑泉”的主題文化和華瑩集團的企業(yè)文化得到展示，形成度假區的第一印象區。
2.中心溫泉區
功能：度假村的核心溫泉度假功能區。設有風(fēng)情溫泉區、生態(tài)養生溫泉區和宮廷溫泉區3個(gè)二級分區。
規劃構想：根據水資源狀況和溫泉區的地形條件，結合當前溫塘溫泉及國內溫泉產(chǎn)品發(fā)展現狀，差異化設置中高檔的山地溫泉，體現自然生態(tài)的理念，融合中國傳統的文化溫泉和日式溫泉風(fēng)格，力求自然、閑適、健康、具有文化品位和東方神韻的純溫泉沐浴意境。設置各類(lèi)動(dòng)水SPA池、加料池、情趣池、民俗文化池、景觀(guān)池、動(dòng)感池、兒童池和休閑保健配套。從溫泉數量、面積、種類(lèi)、特色等方面，以國內乃至世界一流的高端水準定位，并且做到保障四季經(jīng)營(yíng)，適應各類(lèi)消費需求。
?。?）風(fēng)情溫泉區：以休閑溫泉為主，分為5個(gè)溫泉小組團，熱身池組團；桃花水療池組團；九天疊水組團；室內動(dòng)感SPA館組團；日式溫泉組團。
?。?）生態(tài)養生溫泉區：以養生溫泉為主，位于東向的坡地，坡度較大，地形富于變化，生態(tài)環(huán)境易于組織。分為3個(gè)溫泉小組團，分別為：露天溫泉湯池組團（百果溫泉浴、花瓣?。?；至尊溫泉館室內湯池組團；休閑木屋組團。
?。?）宮廷溫泉區：三棟獨立別墅建筑，仿秦、漢、唐建筑風(fēng)格，分別命名為阿房宮、甘泉宮和華清宮，體現宮廷華貴氣質(zhì)，展現中國傳統的沐浴養生文化。宮廷溫泉均帶有溫泉室、內外溫泉池的高檔別墅，按私密、休閑、尊貴的設計理念，針對高端貴賓休閑度假、高檔小型會(huì )議、商務(wù)接待和私家、情侶等高檔客源，以不同的風(fēng)格和配套精心打造，形成高尚、私密休閑的空間。
3.生態(tài)體育公園區
位于基地西側，規劃面積16280m²。策劃注重生態(tài)、自然、陽(yáng)光、空氣和水對人體健康價(jià)值的生態(tài)體育和游樂(lè )項目。生態(tài)體育公園區由三個(gè)體育項目組團組成。（1）沿谷地規劃2個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)和1個(gè)籃球場(chǎng)；（2）在谷地南側的斜坡規劃1個(gè)休閑森林公園，注重游客的體驗性和參與性，作為度假區的一個(gè)體驗項目；（3）2300m²景觀(guān)湖的存在彌補了北方山多水少的不足，使項目充滿(mǎn)水的靈性之美，成為重要的景觀(guān)，完成地形改造后“前水后山”的格局布置。景觀(guān)湖的補水來(lái)自處理后的溫泉水，使度假村水資源的利用得到良性的循環(huán)；（4）景觀(guān)湖畔設置一組垂釣長(cháng)廊和垂釣木屋，寄情山水，怡然自得。
4.旅游果園區
基地內坡度較大的山坡地，不易規劃建筑物，面積22240m²。本區的規劃是豐富度假村項目，以自然休閑和游憩功能為主，以四季采摘的果樹(shù)為主，形成該區的綠化成片的果樹(shù)、花卉、蔬果。（1）依山借勢，形成四季果園和觀(guān)賞花卉，體現春與夏的季節理念，春可賞花，秋可摘果。即可以解決了坡地的綠化，又起到景觀(guān)效果，兼可作為豐富度假區內的旅游活動(dòng)。（2）借助山地的起伏開(kāi)辟一條休閑步道，在果園與花卉園中穿行漫步。
5.度假別墅區
規劃面積30710m²。構想：度假別墅作為酒店客房的補充，分為坡地別墅和景觀(guān)別墅兩類(lèi)。
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1.旅游地產(chǎn)區
基地以南，規劃面積37855m²。構想：滿(mǎn)足分時(shí)度假的發(fā)展和部分顧客度假置業(yè)的需求， 形成“溫泉+地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)組合，以溫泉旅游度假成熟的運作經(jīng)驗來(lái)促進(jìn)地產(chǎn)的增值。
旅游地產(chǎn)區的地勢高抬，形成良好的景觀(guān)環(huán)境和景觀(guān)朝向，是構筑度假別墅理想之地。別墅和公寓建筑造型從整體貼合自然為出發(fā)點(diǎn)，采用現代簡(jiǎn)約手法來(lái)體現建筑自身，色彩宜人溫暖，歡快活躍，使建筑融合到自然環(huán)境之中，住戶(hù)擁有對溫泉和景觀(guān)的雙重享受以及幽靜、私密的空間。
?。?）豪華單體別墅：共13棟，150m²/棟，建筑面積3900m²，坐北朝南。
?。?）聯(lián)體別墅：共9棟，200m²/棟，建筑面積3600m²。
?。?）度假公寓：經(jīng)濟型度假公寓，以小戶(hù)型為主，滿(mǎn)足于石家莊市民第二居所的購房需求。建筑面積17760m²。
投 資 方：華瑩集團
服務(wù)范圍：詳細規劃、景觀(guān)設計、運營(yíng)管理
規劃時(shí)間：2006年7月
?。ㄒ唬┪覈鴾厝糜蔚拈_(kāi)發(fā)趨勢成為項目的外在推動(dòng)力
1.第四代溫泉發(fā)展趨勢
建國以來(lái)，我國溫泉開(kāi)發(fā)已經(jīng)歷了四個(gè)階段，由單一的療養院型的療養度假型溫泉發(fā)展到大型綜合溫泉旅游區，到現階段已經(jīng)形成了以感受溫泉沐浴為目的，由原來(lái)的單一溫泉療養提升到符合現代休閑旅游消費的物質(zhì)、文化、精神層面，達到養生、休閑、度假、觀(guān)光的綜合型旅游效果。
2.功能多元化和綜合性
目前國內溫泉景區朝多元化方向發(fā)展，體現了休閑、養生、療養、度假、觀(guān)光等綜合功能，并配套有度假酒店、餐飲、會(huì )議等服務(wù)設施，形成多元化休閑旅游度假區。
從整體上看，以露天溫泉沐浴為主導產(chǎn)品，組合在旅游線(xiàn)路之中，成為游客度假休閑的消費產(chǎn)品，在我國是從1998年開(kāi)始興起的，其主要特征是把溫泉沐浴從室內發(fā)展到露天、半露天，強化了溫泉的保健、娛樂(lè )、休閑、自然、運動(dòng)的功能，擺脫了從屬酒店或度假村配套產(chǎn)品的地位（即常稱(chēng)的第一代溫泉的概念，溫泉尚未被旅游組線(xiàn)的自然溫泉沐浴，或者只是酒店、度假村附屬產(chǎn)品）。
綜合性的溫泉旅游景區由南方至北方的發(fā)展趨勢。從1999年至2005年間，以廣東省溫泉旅游開(kāi)發(fā)為龍頭，由南向北延伸，形成了廣東省的珠海御溫泉、恩平錦江溫泉、清新溫礦泉、珠海海泉灣、湖北應城、天津帝都等幾個(gè)大型的溫泉旅游景區。
3.“溫泉+地產(chǎn)”的發(fā)展趨勢
目前國內出現了房地產(chǎn)市場(chǎng)與酒店市場(chǎng)直接結合的新興業(yè)態(tài)，而溫泉的開(kāi)發(fā)在新興業(yè)態(tài)中起到推波助瀾的動(dòng)力作用，主要表現在以下幾個(gè)方面：
?。?）經(jīng)濟的發(fā)展推動(dòng)第二居所的市場(chǎng)需求，使具有良好自然生態(tài)環(huán)境的城郊型旅游地產(chǎn)業(yè)得到發(fā)展。
?。?）房地產(chǎn)業(yè)的資金流向溫泉旅游行業(yè)，尤其是國內大型企業(yè)集團實(shí)行的多元化經(jīng)營(yíng)戰略和民營(yíng)企業(yè)資本的介入，使更多的資金流向房地產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)，溫泉旅游產(chǎn)業(yè)成為其中受益者之一。
?。?）溫泉旅游的開(kāi)發(fā)可以把溫泉旅游成功的運作模式運用到旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，增加旅游地產(chǎn)的附加值。
?。ǘ╉椖烤邆淞藴厝糜尉皡^和旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)條件
依托度假旅游資源開(kāi)發(fā)以中長(cháng)期度假性質(zhì)的旅游景區和旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)具備了兩個(gè)基本條件：一是地區的內在條件，即該地區的度假旅游資源及社會(huì )經(jīng)濟條件。該地區擁有的度假旅游資源，有便利的交通和完善的配套服務(wù)設施，能滿(mǎn)足中長(cháng)期休閑度假旅游的需要；二是客源市場(chǎng)的外在條件，即依托著(zhù)強勁增長(cháng)的旅游經(jīng)濟。該地區的度假旅游市場(chǎng)有一定的知名度，已經(jīng)擁有或正在形成一定規模的度假旅游市場(chǎng)，具備了一個(gè)穩定的度假旅游消費群體。
項目基本具備了以上兩大條件：
1.溫塘擁有華北地區一流的溫泉旅游資源。
2.溫塘溫泉旅游以平山/西柏坡大旅游體系為背景，形成平山大旅游體系的中心接待服務(wù)區域。
3.溫塘鎮具有石家莊市第二居所性質(zhì)的旅游地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，形成石家莊第二居所開(kāi)發(fā)相對集中開(kāi)發(fā)區域，初步形成了石家莊城郊型的休閑社區。
4.溫塘鎮溫泉賓館、療養院性質(zhì)的溫泉療休和度假的開(kāi)發(fā)模式由來(lái)已久，具有良好的口碑效應，在華北地區具有一個(gè)穩定的療休消費群體。
因此，石家莊華瑩集團憑借溫塘鎮優(yōu)良的溫泉資源和強勢的旅游發(fā)展環(huán)境，擬在溫塘建設一個(gè)以溫泉為主題特色，集休閑度假、會(huì )議、保健養生為一體的多功能大型溫泉度假村，并與旅游地產(chǎn)形成配套。特委托海森旅游規劃設計院編制溫泉度假村的詳細規劃，旨在通過(guò)規劃的編制，為項目的建設、經(jīng)營(yíng)和管理提供科學(xué)依據。
二、溫泉資源分析
?。ㄒ唬靥翜厝Y源的現狀及地方政策因素
1.溫泉水資源狀況
溫塘是全國17處重點(diǎn)溫泉之一，覆蓋面積0.09平方公里，中收地段熱水距地面不足2米，有自涌出的溫泉水池2個(gè)，深井9眼，目前，地方政府控制5-6口溫泉井。
根據有關(guān)地質(zhì)專(zhuān)家的意見(jiàn)，溫塘鎮的溫泉水用水量應控制在3000m³/d，極限用水量為4500m³/d。2006年五一黃金周期間，溫塘溫泉水最高使用量達到了5000m³/d，導致溫泉水面下降了2米，經(jīng)過(guò)補水，目前水位已恢復原有水平。
2.溫塘溫泉文化典故
溫塘有2000年的湯治文化積淀，湯泉旁舊有漢武廟，“白鹿跑泉”的傳說(shuō)源于此。相傳漢武帝劉徹受瘡疾所困，久治不愈，夜夢(mèng)神人指點(diǎn)，太行溫泉可治百瘡，乃乘一白色神鹿尋覓至溫塘，沐浴溫湯而康復，揮筆御賜“寶泉圣水”，封為“溫塘”之地。為挖掘溫塘的歷史文化，發(fā)掘漢武帝騎鹿尋泉和“桃花水”的傳說(shuō)，溫塘每年舉辦“桃花浴”文化旅游節。
因此，本土的地域文化應成為項目文化底蘊的支撐和主線(xiàn)，如為了增加游客的新奇感，適當加入異域溫泉文化元素。
3.溫泉水控制性政策因素
作為一個(gè)以溫泉為主題的度假旅游項目，溫泉水的用量“多多益善”，溫泉水量的分配將影響到項目的長(cháng)期可持續發(fā)展。
?。?）溫泉度假旅游景區規模需要一定的溫泉用水量作為項目的支撐。
考慮到溫泉作為該項目的支撐點(diǎn)，用水量如果能達到1500m³/d，對項目的運營(yíng)提供可靠保障。如溫泉水達不到1500m³/d的供應量，項目需重點(diǎn)保證溫泉區和度假酒店用水，并可以采用水循環(huán)系統。
?。?）新項目的介入可能會(huì )導致政府對溫泉水的控制并進(jìn)行重新分配。
假設周邊有投資規模更大的溫泉項目，政府對溫泉水的政策會(huì )不會(huì )有變化，如重新進(jìn)行水資源的分配，對溫泉水提出限制政策，提高水資源費用等因素都可能影響到項目的經(jīng)營(yíng)、發(fā)展或運行成本。
?。?）政府對水資源費的收取影響到經(jīng)營(yíng)成本。
如上所述，溫泉水的需求量大于供給量時(shí)，政府為平衡度假區的整體用水量，如采取適當提升溫泉水資源的價(jià)格杠桿，水資源費用的增加意味著(zhù)項目長(cháng)期的運營(yíng)成本將隨之增加。因此，溫泉水分配政策是影響項目發(fā)展的決定性因素，投資方需與當地政府協(xié)調項目用水的分配問(wèn)題，確定項目基本的用水需求量，以保障項目的可持續性發(fā)展。
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1.可控溫泉水量
目前華瑩集團自有溫泉井一口，出水量約為600m³/d，該井可作為項目補充用水，主要的溫泉水供應來(lái)自政府的分配溫泉水，約為800m³/d。項目規劃以800m³/d的用水量進(jìn)行產(chǎn)品的配置，并考慮到循環(huán)用水，以提高800m³/d溫泉水量的利用效率。
2.溫泉水溫
溫泉水溫70℃，按《地熱資源地質(zhì)勘查規范》，屬地熱資源溫度分級中的低溫地熱溫泉熱水級?？紤]到溫塘的氣候條件，按正常溫泉池水溫的營(yíng)業(yè)要求保持在35-42℃之間，5月-10月水溫為35℃-37℃，11月-次年4月水溫為38℃-40℃，高溫池水溫保持在41-42℃較適宜。如出水水溫保持達到70℃，達到溫泉泡池水溫要求，考慮到水循環(huán)使用的需要，則需配備加熱系統。
3.溫泉水的化學(xué)性質(zhì)
屬高溫弱堿氯化硫酸鹽氡泉，含氡、鐵、鎂、氯、硫等32種對人體有益的微量元素和化學(xué)物質(zhì)，據溫塘工人療養陸軍臨床實(shí)踐證明，具有調節心臟、血管系統和神經(jīng)系統的功能，起到降低血壓、催眠、鎮靜、鎮痛的作用，對皮炎、神經(jīng)炎、關(guān)節炎、運動(dòng)外傷、內分泌紊亂有良好的治療作用。該溫泉水已達到醫療用水要求。
三、規劃目標與亮點(diǎn)
項目位于河北省石家莊市平山縣，總規劃面積166670m²?；跍靥伶們?yōu)良的溫泉資源和強勢的旅游發(fā)展環(huán)境，以溫泉養生文化為主題，突出中國秦、漢、唐文化底蘊，吸收東西方溫泉文化精髓，打造休閑度假和旅游地產(chǎn)相結合的全國一流的溫泉度假村。分期開(kāi)發(fā)，一期形成“溫泉+地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)組合，構建溫泉沐浴、休閑保健、生態(tài)農業(yè)、旅游地產(chǎn)等產(chǎn)品，通過(guò)溫泉旅游度假成熟的運作經(jīng)驗來(lái)促進(jìn)地產(chǎn)的增值；二期擴建服務(wù)升級項目——“加勒比海灘”水上樂(lè )園，創(chuàng )新“溫泉+水上樂(lè )園”的成功模式。
四、規劃理念
自然生態(tài)理念：園林綠化與水景的融合，景觀(guān)水面與功能水面的互動(dòng)。
人文、和諧的人居環(huán)境理念：休閑、度假環(huán)境的營(yíng)造。
健康度假理念：溫泉養生、康療。
東西方溫泉文化交融的理念：“新古典主義”與東西方溫泉文化的體現。
五、項目定位
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以溫泉養生文化為主題，體現生態(tài)、和諧、自然理念，突出“新古典主義”風(fēng)格，強調中國秦、漢、唐文化底蘊，吸收東、西方溫泉文化的精髓，打造休閑度假和旅游地產(chǎn)相結合的復合型國際溫泉度假村。
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一個(gè)以溫泉休閑度假旅游為主題特色，適當突出會(huì )展接待功能，形成集溫泉度假、康體療養、保健養生于一體，以旅游地產(chǎn)、度假酒店、會(huì )議、生態(tài)體育、農業(yè)旅游等要素配置的多元化、復合型國際溫泉旅游度假區。
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突出漢武帝“白鹿跑泉”的主題溫泉文化，體現溫塘本地的“三月桃花浴”的民俗文化，并將華瑩集團的企業(yè)文化在項目中有得到充分展示。
?。ㄋ模┊a(chǎn)品定位
1.度假型溫泉旅游產(chǎn)品
城郊型的溫泉休閑、度假、養生、療養、游樂(lè )產(chǎn)品。
將健康休閑旅游產(chǎn)品的設計理念融合到溫泉康體養生產(chǎn)品、游樂(lè )產(chǎn)品、運動(dòng)產(chǎn)品之中，配套有住宿、餐飲、娛樂(lè )、體育運動(dòng)等多種休閑度假元素的組合，使該產(chǎn)品更適合于城郊型中短期的度假、休閑旅游。
2.“溫泉+地產(chǎn)”組合的旅游地產(chǎn)
通過(guò)溫泉旅游的成熟運作模式來(lái)提升運用到旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，增加旅游地產(chǎn)的附加價(jià)值，形成一個(gè)高檔的旅游地產(chǎn)區。溫泉資源作為旅游度假區的核心開(kāi)發(fā)資源。
3.游樂(lè )休閑產(chǎn)品
針對以家庭、自駕車(chē)等自助出游方式而提出的產(chǎn)品定位，符合休閑度假旅游的發(fā)展趨勢。該產(chǎn)品主要有溫泉區水上游樂(lè )項目、生態(tài)果園項目、生態(tài)體育項目，用來(lái)增加度假村休閑度假產(chǎn)品的豐度。
4.運動(dòng)休閑產(chǎn)品
運動(dòng)休閑產(chǎn)品的定位是度假村必要的體育運動(dòng)的配套，通過(guò)度假酒店必要的運動(dòng)場(chǎng)所如：網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)和游泳池等體育運動(dòng)設施的配套，將體育運動(dòng)項目與溫泉度假休閑結合起來(lái)，形成綜合型的溫泉度假區。
六、功能分區及產(chǎn)品策劃
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1.度假酒店區
“U”型基地以北，以中線(xiàn)山脊向兩側延伸，規劃用地面積29345m²。
設置兩大功能：
?。?）度假區的一級服務(wù)區功能：本區作為度假區主體酒店住宿區域和交通集散中心，主要為游客提供接待、餐飲、購物、住宿、康體娛樂(lè )、會(huì )議會(huì )展等服務(wù)，規劃建設度假酒店、停車(chē)場(chǎng)、游客中心、商業(yè)街、餐飲中心，形成度假村的一級服務(wù)區。
?。?）文化展示功能：“白鹿跑泉”的主題文化和華瑩集團的企業(yè)文化得到展示，形成度假區的第一印象區。
白鹿溫泉度假區接待中心效果圖
2.中心溫泉區
功能：度假村的核心溫泉度假功能區。設有風(fēng)情溫泉區、生態(tài)養生溫泉區和宮廷溫泉區3個(gè)二級分區。
規劃構想：根據水資源狀況和溫泉區的地形條件，結合當前溫塘溫泉及國內溫泉產(chǎn)品發(fā)展現狀，差異化設置中高檔的山地溫泉，體現自然生態(tài)的理念，融合中國傳統的文化溫泉和日式溫泉風(fēng)格，力求自然、閑適、健康、具有文化品位和東方神韻的純溫泉沐浴意境。設置各類(lèi)動(dòng)水SPA池、加料池、情趣池、民俗文化池、景觀(guān)池、動(dòng)感池、兒童池和休閑保健配套。從溫泉數量、面積、種類(lèi)、特色等方面，以國內乃至世界一流的高端水準定位，并且做到保障四季經(jīng)營(yíng)，適應各類(lèi)消費需求。
?。?）風(fēng)情溫泉區：以休閑溫泉為主，分為5個(gè)溫泉小組團，熱身池組團；桃花水療池組團；九天疊水組團；室內動(dòng)感SPA館組團；日式溫泉組團。
?。?）生態(tài)養生溫泉區：以養生溫泉為主，位于東向的坡地，坡度較大，地形富于變化，生態(tài)環(huán)境易于組織。分為3個(gè)溫泉小組團，分別為：露天溫泉湯池組團（百果溫泉浴、花瓣?。?；至尊溫泉館室內湯池組團；休閑木屋組團。
?。?）宮廷溫泉區：三棟獨立別墅建筑，仿秦、漢、唐建筑風(fēng)格，分別命名為阿房宮、甘泉宮和華清宮，體現宮廷華貴氣質(zhì)，展現中國傳統的沐浴養生文化。宮廷溫泉均帶有溫泉室、內外溫泉池的高檔別墅，按私密、休閑、尊貴的設計理念，針對高端貴賓休閑度假、高檔小型會(huì )議、商務(wù)接待和私家、情侶等高檔客源，以不同的風(fēng)格和配套精心打造，形成高尚、私密休閑的空間。
3.生態(tài)體育公園區
位于基地西側，規劃面積16280m²。策劃注重生態(tài)、自然、陽(yáng)光、空氣和水對人體健康價(jià)值的生態(tài)體育和游樂(lè )項目。生態(tài)體育公園區由三個(gè)體育項目組團組成。（1）沿谷地規劃2個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)和1個(gè)籃球場(chǎng)；（2）在谷地南側的斜坡規劃1個(gè)休閑森林公園，注重游客的體驗性和參與性，作為度假區的一個(gè)體驗項目；（3）2300m²景觀(guān)湖的存在彌補了北方山多水少的不足，使項目充滿(mǎn)水的靈性之美，成為重要的景觀(guān)，完成地形改造后“前水后山”的格局布置。景觀(guān)湖的補水來(lái)自處理后的溫泉水，使度假村水資源的利用得到良性的循環(huán)；（4）景觀(guān)湖畔設置一組垂釣長(cháng)廊和垂釣木屋，寄情山水，怡然自得。
4.旅游果園區
基地內坡度較大的山坡地，不易規劃建筑物，面積22240m²。本區的規劃是豐富度假村項目，以自然休閑和游憩功能為主，以四季采摘的果樹(shù)為主，形成該區的綠化成片的果樹(shù)、花卉、蔬果。（1）依山借勢，形成四季果園和觀(guān)賞花卉，體現春與夏的季節理念，春可賞花，秋可摘果。即可以解決了坡地的綠化，又起到景觀(guān)效果，兼可作為豐富度假區內的旅游活動(dòng)。（2）借助山地的起伏開(kāi)辟一條休閑步道，在果園與花卉園中穿行漫步。
5.度假別墅區
規劃面積30710m²。構想：度假別墅作為酒店客房的補充，分為坡地別墅和景觀(guān)別墅兩類(lèi)。
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1.旅游地產(chǎn)區
基地以南，規劃面積37855m²。構想：滿(mǎn)足分時(shí)度假的發(fā)展和部分顧客度假置業(yè)的需求， 形成“溫泉+地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)組合，以溫泉旅游度假成熟的運作經(jīng)驗來(lái)促進(jìn)地產(chǎn)的增值。
旅游地產(chǎn)區的地勢高抬，形成良好的景觀(guān)環(huán)境和景觀(guān)朝向，是構筑度假別墅理想之地。別墅和公寓建筑造型從整體貼合自然為出發(fā)點(diǎn)，采用現代簡(jiǎn)約手法來(lái)體現建筑自身，色彩宜人溫暖，歡快活躍，使建筑融合到自然環(huán)境之中，住戶(hù)擁有對溫泉和景觀(guān)的雙重享受以及幽靜、私密的空間。
?。?）豪華單體別墅：共13棟，150m²/棟，建筑面積3900m²，坐北朝南。
?。?）聯(lián)體別墅：共9棟，200m²/棟，建筑面積3600m²。
?。?）度假公寓：經(jīng)濟型度假公寓，以小戶(hù)型為主，滿(mǎn)足于石家莊市民第二居所的購房需求。建筑面積17760m²。
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