溫泉改造之市場(chǎng)篇：溫泉改造的必然性　　
　　一、中國溫泉旅游發(fā)展階段
　　中國溫泉旅游發(fā)軔于廣東，其發(fā)展可以概括為三個(gè)階段。

時(shí)間	發(fā)展階段	特征
1995年-2004年	興起期	溫泉項目普遍開(kāi)發(fā)起點(diǎn)低，資源利用、開(kāi)發(fā)模式、規劃設計、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)競爭、經(jīng)營(yíng)水平等諸多方面留步于簡(jiǎn)單模式上，處于原始、粗放療養式和溫泉沐浴式階段。
2005年-2014年	發(fā)展期	溫泉項目發(fā)展由粗放型向精細化轉變，越來(lái)越多的溫泉開(kāi)始向度假型、主題型、復合型方向發(fā)展，規劃設計和產(chǎn)品提供向專(zhuān)業(yè)化方向發(fā)展，集觀(guān)光娛樂(lè )、康體保健、醫療養生、商務(wù)會(huì )議等功能于一體。很多溫泉企業(yè)走品牌化道路，出現了一批耳熟能詳的溫泉品牌，如柏聯(lián)溫泉、御溫泉、天沐溫泉、海泉灣、頤尚等。
2015-	成熟期	中國溫泉發(fā)展漸趨成熟，“溫泉+X”的大溫泉開(kāi)發(fā)模式為行業(yè)普遍運用，溫泉市場(chǎng)競爭更為激烈。

　　二、改造升級成為部分溫泉項目必然的選擇
　　中國溫泉旅游快速發(fā)展的同時(shí)也帶來(lái)激烈的行業(yè)競爭，呈現出一些新的競爭態(tài)勢。
　　1. 地產(chǎn)大鱷進(jìn)軍溫泉領(lǐng)域帶動(dòng)行業(yè)提升
　　地產(chǎn)大鱷進(jìn)軍溫泉領(lǐng)域，以其具備的全球視野高度，先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念手法，大手筆的投資規模，更加著(zhù)眼于溫泉度假產(chǎn)品的長(cháng)遠發(fā)展和品牌效應，帶來(lái)了溫泉行業(yè)的提升。溫泉度假村發(fā)展為超大規模的溫泉旅游度假城，比如港中旅投資的廣東珠海海泉灣。
　　2. 溫泉行業(yè)本身具有不斷創(chuàng )新和提升特性
　　旅游市場(chǎng)天生具有求新求異的特性，溫泉度假的形態(tài)和模式不斷創(chuàng )新、提升，經(jīng)營(yíng)手法形式多樣，從而保持了溫泉度假旅游市場(chǎng)的持續旺盛。
　　3. 一些溫泉企業(yè)和溫泉項目不改造升級就面臨淘汰
　　區域性的市場(chǎng)競爭加劇，升級換代成為溫泉企業(yè)和溫泉項目自身生存發(fā)展的需要，這種需求在小企業(yè)和早期溫泉項目上尤為明顯。一些溫泉項目，產(chǎn)品結構單一，設施設備陳舊落后，與高品質(zhì)、有特色、多樣化的溫泉度假市場(chǎng)需求不相適應，面臨著(zhù)不改造升級就被市場(chǎng)淘汰的命運。

　　溫泉改造之技法篇：溫泉改造基本原則
　　影響溫泉項目發(fā)展的因子主要有區域經(jīng)濟、區域交通、資源、市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)鏈、開(kāi)發(fā)商實(shí)力等六方面。結合溫泉項目發(fā)展影響因子，通過(guò)豐富的實(shí)踐，海森機構認為，溫泉項目改造升級應遵循六個(gè)基本原則。

溫泉項目發(fā)展影響因子

　　一、開(kāi)發(fā)與保護并舉原則
　　溫泉項目一般都坐落在空氣清新，負氧離子濃度較高，自然恬靜，大氣環(huán)境和噪聲環(huán)境狀況良好的環(huán)境中，在項目升級改造中堅持生態(tài)環(huán)境保護原則，堅持開(kāi)發(fā)與保護并舉，是實(shí)現項目地旅游可持續發(fā)展的必然選擇。

　　二、高效益原則
　　從效益原則出發(fā)，在改造升級中考慮最佳投入和綜合效益最高的項目組合。項目中的各類(lèi)產(chǎn)品有機聯(lián)系，互相促進(jìn)，創(chuàng )造出比單獨經(jīng)營(yíng)更大的經(jīng)濟效益，同時(shí)獲得生態(tài)效益和社會(huì )效益。

　　三、開(kāi)發(fā)模式創(chuàng )新原則
　　溫泉改造項目最為重要的是要實(shí)現開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng )新。要跳出溫泉做溫泉，從休閑產(chǎn)業(yè)的角度看溫泉，結合開(kāi)發(fā)商的基本訴求，以溫泉為中心，充分考慮溫泉與休閑房地產(chǎn)業(yè)、會(huì )議產(chǎn)業(yè)、療養產(chǎn)業(yè)、水游樂(lè )產(chǎn)業(yè)、旅游小城鎮、新農村、山水旅游互動(dòng)結構的發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)鏈上突破，使諸多產(chǎn)業(yè)在溫泉周?chē)纬删奂?，形成溫泉產(chǎn)業(yè)聚集區的整體發(fā)展模式結構。只有選好“溫泉+X”的大溫泉開(kāi)發(fā)模式，從資金運轉、項目設計、整體運營(yíng)、體驗方式上區別于傳統的溫泉項目，才有可能使得溫泉的商業(yè)模式超越一般性的競爭平臺，形成突破性發(fā)展。很多成功的案例已經(jīng)驗證，通過(guò)溫泉帶動(dòng)會(huì )議、康體、農業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)互動(dòng)發(fā)展，是一種可行、值得推動(dòng)的產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新發(fā)展模式。

　　四、突出特色原則
　　溫泉改造項目應充分結合項目背景，與區域內的其他溫泉資源開(kāi)發(fā)形成差異化競爭，最大限度地挖掘區域溫泉價(jià)值，突出特色原則。
通過(guò)對項目整體進(jìn)行綜合分析，從社會(huì )旅游經(jīng)濟、旅游資源開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合、市場(chǎng)供需現狀、經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)方向等方面進(jìn)行考慮，從現有功能設置、產(chǎn)業(yè)配備等方面入手，通過(guò)整合設計，著(zhù)力打造成產(chǎn)品豐富多彩、活動(dòng)動(dòng)靜交融、空間高差有致的立體化情景式度假空間，形成各種特色功能區域。

　　五、因地制宜原則
　　將資源整合與保護性開(kāi)發(fā)結合起來(lái)，特質(zhì)資源保護與開(kāi)發(fā)利用并重。因地制宜地結合植被、地形地勢、森林、溪流、農業(yè)、村莊等現場(chǎng)實(shí)際情況布置項目，形成不同特色的又很恰當的旅游片區，特別考慮交通、物流、人流、各種公共設施經(jīng)營(yíng)需要。以滿(mǎn)足運營(yíng)需求為中心，把經(jīng)營(yíng)目標貫徹到規劃設計各個(gè)環(huán)節，保障經(jīng)營(yíng)競爭優(yōu)勢。

　　六、整體規劃、分期開(kāi)發(fā)原則
　　舊溫泉項目的改造將涉及到龐大的資金投入，整個(gè)項目開(kāi)發(fā)需整體規劃，分步實(shí)施，宜采取“邊經(jīng)營(yíng)邊改造、量力而行、循序漸進(jìn)、分期開(kāi)發(fā)、持續發(fā)展”的方針來(lái)指導項目的改造升級建設，以解決開(kāi)發(fā)過(guò)程中的融資等問(wèn)題，為整個(gè)園區的早日開(kāi)放及進(jìn)入良性循環(huán)作好充分準備。

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