旅游綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)運營(yíng)模式初探第2頁(yè)
一、站在企業(yè)的立場(chǎng)看旅游綜合開(kāi)發(fā)
一方面，旅游綜合開(kāi)發(fā)是大勢所趨。政府對于區域綜合發(fā)展的要求、市場(chǎng)休閑消費需求綜合化的趨勢及項目本身的開(kāi)發(fā)條件決定了綜合開(kāi)發(fā)的大方向。
另一方面，旅游綜合開(kāi)發(fā)是一種極具潛力的成功模式。其一，對于旅游企業(yè)，地產(chǎn)收益為支撐；對于地產(chǎn)企業(yè)，旅游收益為持續。其二，通過(guò)除旅游、地產(chǎn)以外的特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠為企業(yè)帶來(lái)產(chǎn)業(yè)鏈延伸的綜合收益。其三，運作旅游綜合開(kāi)發(fā)項目，企業(yè)將實(shí)現從一般的項目開(kāi)發(fā)商到區域運營(yíng)商的轉變，能夠獲得區域綜合運營(yíng)帶來(lái)的巨大的區域升值效益。
二、旅游綜合開(kāi)發(fā)的企業(yè)運作模式
（一）企業(yè)定位：四重身份
首先，要梳理企業(yè)的定位。我們認為，進(jìn)行旅游綜合開(kāi)發(fā)的企業(yè)，實(shí)際上包括四重身份。
第一，是旅游開(kāi)發(fā)商。在未來(lái)的發(fā)展中，核心的工作之一是要進(jìn)行旅游休閑項目的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。
第二，是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。休閑地產(chǎn)是旅游綜合開(kāi)發(fā)項目的重要構成，開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要工作必然是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
第三，是特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展商。隨著(zhù)發(fā)展的深入，單靠地產(chǎn)為收益支撐的模式必然難以為繼，政府必然要求企業(yè)考慮更科學(xué)、更持續特別是能夠有效解決三農問(wèn)題，促進(jìn)一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的模式。這就決定了旅游綜合開(kāi)發(fā)項目中，除了旅游板塊、地產(chǎn)板塊以外，保護下來(lái)的生態(tài)區域與耕地區域，應當發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，如葡萄產(chǎn)業(yè)、花卉產(chǎn)業(yè)等，據此，開(kāi)發(fā)企業(yè)自然成為特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展商。
第四，是區域運營(yíng)商。以區域經(jīng)濟社會(huì )統籌發(fā)展為己任，把旅游開(kāi)發(fā)、特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城鎮建設、社會(huì )統籌結合起來(lái)，在政府的管理下，以主投資商的身份，通過(guò)在規劃、二級招商、土地一級開(kāi)發(fā)、泛旅游產(chǎn)業(yè)項目開(kāi)發(fā)、市政公用建設開(kāi)發(fā)、商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、住宅和度假地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等工作，推動(dòng)區域經(jīng)濟社會(huì )綜合發(fā)展，這時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)將成為承上（政府）啟下（市場(chǎng)）的區域運營(yíng)商。
（二）商業(yè)模式
1、總體模式：土地一級開(kāi)發(fā)為基礎，“旅游休閑、特色產(chǎn)業(yè)、休閑地產(chǎn)”良性互動(dòng)
從總體模式上看，是土地一級開(kāi)發(fā)（賣(mài)地）和土地二級開(kāi)發(fā)（賣(mài)房、旅游經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展）相結合的模式。
作為區域運營(yíng)商，開(kāi)發(fā)企業(yè)首先通過(guò)參與規劃與土地一級開(kāi)發(fā)，通過(guò)項目的二次招商與土地經(jīng)營(yíng)，獲得區域升值的初步收益。
然而，旅游綜合開(kāi)發(fā)項目最根本的模式，還是“旅游休閑、特色產(chǎn)業(yè)與休閑地產(chǎn)”三者的良性互動(dòng)，共同推動(dòng)區域旅游、產(chǎn)業(yè)、城鎮化的綜合發(fā)展：
旅游休閑的發(fā)展是引擎――這是實(shí)現旅游經(jīng)營(yíng)持續收益的根本。旅游休閑包括觀(guān)光景區、運動(dòng)游樂(lè )項目、度假酒店、休閑街區、文化演藝等，這是吸引消費者前來(lái)消費的根本，有利于促進(jìn)土地從生地變熟地，促進(jìn)區域升值，并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。#p#分頁(yè)標題#e#
休閑地產(chǎn)的發(fā)展是支撐――這是實(shí)現快速回報的核心支撐。旅游休閑的高投入、長(cháng)回收必須依靠休閑地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)來(lái)平衡，這就需要適度的發(fā)展可銷(xiāo)售且快速回報的休閑地產(chǎn)，但兩者不是孤立的結構，而是互動(dòng)的體系，旅游帶來(lái)人氣促進(jìn)土地升值并創(chuàng )造配套為休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng )造條件，休閑地產(chǎn)的發(fā)展在一定程度上又完善旅游綜合開(kāi)發(fā)項目的功能體系，實(shí)現目的地的形成。
特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是延伸――這是實(shí)現產(chǎn)業(yè)鏈延伸發(fā)展持續收益的保障。在未來(lái)的發(fā)展中，要考慮一個(gè)區域的科學(xué)的可持續的發(fā)展，特別是關(guān)照三農問(wèn)題、城鄉統籌問(wèn)題，除了旅游與地產(chǎn)，還需要注重特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是文化產(chǎn)業(yè)與特色農業(yè)的發(fā)展。以特色農業(yè)為例，利用嚴格保護的生態(tài)區域與耕地資源，通過(guò)科技化、規?；?、休閑化等經(jīng)營(yíng)手段，實(shí)現傳統農業(yè)從簡(jiǎn)單的種養殖經(jīng)濟向科技型休閑服務(wù)業(yè)經(jīng)濟轉變。一方面，將實(shí)現區域產(chǎn)業(yè)的升級并帶來(lái)持續收益，另一方面，更重要的是，促進(jìn)農民的持續就業(yè)與穩定收入，推動(dòng)城鄉統籌的發(fā)展；同時(shí)，特色產(chǎn)業(yè)作為一道靚麗的風(fēng)景，也成為旅游休閑與休閑地產(chǎn)項目發(fā)展的極具價(jià)值的田園風(fēng)景。
2、具體模式：“三造三中心”
從具體模式上說(shuō)，我們可以把旅游綜合開(kāi)發(fā)項目的構架分為三個(gè)中心：核心吸引中心、休閑聚集中心、延伸發(fā)展中心。旅游綜合開(kāi)發(fā)項目的商業(yè)模式，就是在區域綜合開(kāi)發(fā)運營(yíng)的視角，三造三中心（詳見(jiàn)《讓“旅游綜合體”成為旅游綜合改革的戰略抓手》）：
其一，打造核心吸引中心――初步收益。這個(gè)核心，實(shí)際上就是旅游核心吸引物的打造問(wèn)題，需要通過(guò)創(chuàng )新策劃與設計，面向市場(chǎng)需求，整合自然、文化與社會(huì )資源，打造一個(gè)或若干個(gè)具有強大吸引力的項目。這是旅游綜合開(kāi)發(fā)項目必須突破的第一步。
其二，構造休閑聚集中心――擴大收益。通過(guò)核心吸引中心把休閑消費者吸引過(guò)來(lái)后，要通過(guò)度假酒店群、休閑街區、休閑廣場(chǎng)、運動(dòng)游樂(lè )項目、文化休閑設施、特色餐飲、主題表演留住消費者，從而擴大其消費，這是旅游板塊能夠獲得持續收益的重要載體。
其三，創(chuàng )造延伸發(fā)展中心――延伸收益。通過(guò)前兩大中心的發(fā)展，區域土地將會(huì )實(shí)現逐步的升值，這就需要通過(guò)延伸發(fā)展中心的創(chuàng )造，來(lái)獲得土地升值的效益與可持續的發(fā)展，由此應該發(fā)展休閑地產(chǎn)、特色農業(yè)、文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)、無(wú)污染加工業(yè)等產(chǎn)業(yè)來(lái)實(shí)現土地增值的落地與可持續發(fā)展的保障。
（三）運作流程
對于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在項目的運作流程上，一般包括拿地階段、建設階段、運營(yíng)階段三大步驟：#p#分頁(yè)標題#e#
其一，拿地階段：主要通過(guò)編制一個(gè)打動(dòng)政府的開(kāi)發(fā)策劃與概念性規劃方案，打動(dòng)政府，獲取土地。
其二，建設階段：在拿地階段完成的基礎，通過(guò)編制詳細規劃報規，編制建筑設計、景觀(guān)設計、游樂(lè )設計報建及具體工程設施。
其三，運營(yíng)階段：主要包括系統營(yíng)銷(xiāo)、旅游休閑項目經(jīng)營(yíng)、休閑地產(chǎn)銷(xiāo)售、特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展與部分項目的招商合作以及人才隊伍組建與日常經(jīng)營(yíng)管理工作。
三、結語(yǔ)：冬日里的春光
傳統地產(chǎn)的政策高壓讓地產(chǎn)的發(fā)展陷在寒冷的冬日里。事實(shí)上，對于大型地產(chǎn)或旅游開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應該看到冬日里的春光。這一片春光，就是旅游綜合開(kāi)發(fā)項目――旅游引導的區域綜合開(kāi)發(fā)的機會(huì )，這是在中國城市化浪潮繼續推進(jìn)與休閑消費持續增長(cháng)的背景下的黃金機會(huì )，給地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng )造了無(wú)限的商機。
然而，區域價(jià)值決定地產(chǎn)價(jià)值。誰(shuí)能夠把握這個(gè)戰略遠見(jiàn)，愿意做長(cháng)線(xiàn)的區域運營(yíng)，誰(shuí)就將是未來(lái)最大的贏(yíng)家。如果能夠通過(guò)“旅游休閑”這個(gè)產(chǎn)業(yè)引擎來(lái)整合區域產(chǎn)業(yè)、提升區域價(jià)值、促進(jìn)城鄉統籌，做區域運營(yíng)商，將是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)里最有活力和生命力的企業(yè)。
（關(guān)于旅游綜合開(kāi)發(fā)的更多研究，詳見(jiàn)www.lwcj.com）
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