旅游規劃設計
休閑度假地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)關(guān)鍵
發(fā)布日期：2016-10-13
一、以贏(yíng)利最優(yōu)化的眼光，透析項目本質(zhì)，認清其實(shí)質(zhì)
任何休閑地產(chǎn)項目，均是由“旅游休閑+休閑地產(chǎn)”兩大板塊構成的綜合性土地開(kāi)發(fā)，其實(shí)質(zhì)是要實(shí)現贏(yíng)利最優(yōu)化。
一般說(shuō)來(lái)，既要有地產(chǎn)板塊銷(xiāo)售的快速回收，還要有休閑板塊經(jīng)營(yíng)的持續收入。其實(shí)現的途徑，就是要把項目打造成為一個(gè)具有強大吸引力的休閑綜合體或休閑目的地，這就要求首先要創(chuàng )造一個(gè)特色休閑平臺，繼而帶動(dòng)休閑家園建設，并且讓兩大板塊在布局與經(jīng)營(yíng)上實(shí)現很好的融合與互動(dòng)。
二、以區域一體化的眼光，挖掘比較優(yōu)勢，明確其角色
在經(jīng)濟全球化與區域一體化的今天，休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特別是在同質(zhì)化問(wèn)題突出的集群式開(kāi)發(fā)中，必須跳出地塊，研究區域旅游休閑與城鎮化的發(fā)展格局來(lái)明確自身的角色，這是融入區域大格局的前提。
通過(guò)挖掘自身的比較優(yōu)勢，發(fā)現區域格局中最大的功能空白，從而明確自身的功能角色定位——是門(mén)戶(hù)、客廳、臥室或花園，這是休閑地產(chǎn)項目特別是后發(fā)者提高戰略定位、破解同質(zhì)化困局的關(guān)鍵之道。
三、以體驗差異化的眼光，構建獨特主題，突出其特色
對于休閑項目來(lái)說(shuō)，競爭力形成的關(guān)鍵，主要依賴(lài)于差異化的體驗，必須通過(guò)構建一個(gè)具有強大感召力的獨特主題——將整個(gè)項目統領(lǐng)起來(lái)的靈魂主線(xiàn)、核心概念、總體定位，這對于休閑地產(chǎn)項目來(lái)說(shuō)，至關(guān)重要。
獨特主題的構建，需要將資源基礎與特色文化整合起來(lái)，可以是本土文化，也可以是外來(lái)文化，關(guān)鍵是要對市場(chǎng)形成強勁的吸引力，能夠為旅游休閑板塊與休閑地產(chǎn)板塊創(chuàng )造出特色的意境，極大地提升其文化內涵與附加值，并最終促進(jìn)項目市場(chǎng)競爭力的提升。
四、以市場(chǎng)特定化的眼光，打造核心項目，鑄就其引擎
休閑地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)，需要有一個(gè)或多個(gè)核心項目，即區域發(fā)展的引擎來(lái)帶動(dòng)。引擎的打造，主要有“特色景區、主題公園、主題活動(dòng)（實(shí)景劇、音樂(lè )會(huì )、電影節、民俗文化活動(dòng)等）、特色休閑項目（包括溫泉SPA中心、高爾夫球場(chǎng)、主題度假酒店、主題小鎮）及多個(gè)項目組合。
核心項目的選擇，需要立足資源主體，研究核心市場(chǎng)，根據市場(chǎng)的特定化主流需求來(lái)選擇打造。
五、以運營(yíng)科學(xué)化的眼光，創(chuàng )新操作模式，突破其發(fā)展
運營(yíng)操作的創(chuàng )新，關(guān)系項目的發(fā)展升級，主要形成以下經(jīng)驗：
1.項目運營(yíng)
?。?）先做休閑平臺，再做休閑地產(chǎn)。休閑平臺主要指運動(dòng)平臺、養生平臺、會(huì )議平臺、文化休閑平臺，通過(guò)休閑平臺的打造，來(lái)帶動(dòng)休閑地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，是休閑地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的商業(yè)模式實(shí)質(zhì)。
?。?）先做項目品質(zhì)，后做銷(xiāo)售面積。在開(kāi)始先注重項目品質(zhì)，為的是創(chuàng )造品牌效應，在土地充分升值后做大銷(xiāo)售面積（追求合理容積率），是為了更大程度的獲取增值回報。
?。?）銷(xiāo)售型物業(yè)與經(jīng)營(yíng)型物業(yè)相結合的運營(yíng)模式。一般來(lái)說(shuō)，除了主題園區、會(huì )所、酒店大堂等公建以外，包括酒店客房在內的休閑地產(chǎn)產(chǎn)品均可以產(chǎn)權式物業(yè)的手法先售后租，通過(guò)會(huì )議經(jīng)營(yíng)實(shí)現回租后的有效使用。
?。?）以會(huì )員卡的模式，實(shí)行捆綁銷(xiāo)售，增加項目附加值。如高爾夫地產(chǎn)可以與高爾夫會(huì )員捆綁銷(xiāo)售，溫泉地產(chǎn)可以與溫泉泡浴年卡捆綁，同一家企業(yè)的若干個(gè)項目則可以通過(guò)會(huì )員卡實(shí)現組合權益大聯(lián)動(dòng)。
2.企業(yè)運營(yíng)
從“項目開(kāi)發(fā)商”到“區域運營(yíng)商”，做“一級半”開(kāi)發(fā)。在企業(yè)運營(yíng)上，從“項目開(kāi)發(fā)商”到“區域運營(yíng)商”，以“一級土地開(kāi)發(fā)與二級土地開(kāi)發(fā)相結合”（即一級半開(kāi)發(fā)）的方式，部分重點(diǎn)項目引進(jìn)戰略合作伙伴共同進(jìn)行開(kāi)發(fā)，如度假酒店、溫泉SPA、養生項目、商業(yè)休閑街等，可分別引進(jìn)國際著(zhù)名的酒店管理集團、著(zhù)名SPA、國家級中醫理療機構、休閑商業(yè)街各類(lèi)業(yè)態(tài)品牌店來(lái)合作開(kāi)發(fā)，最終推動(dòng)整個(gè)項目的大發(fā)展，而開(kāi)發(fā)商將在降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險的同時(shí)，在土地增值與經(jīng)營(yíng)分成中獲得巨大收益。
任何休閑地產(chǎn)項目，均是由“旅游休閑+休閑地產(chǎn)”兩大板塊構成的綜合性土地開(kāi)發(fā)，其實(shí)質(zhì)是要實(shí)現贏(yíng)利最優(yōu)化。
一般說(shuō)來(lái)，既要有地產(chǎn)板塊銷(xiāo)售的快速回收，還要有休閑板塊經(jīng)營(yíng)的持續收入。其實(shí)現的途徑，就是要把項目打造成為一個(gè)具有強大吸引力的休閑綜合體或休閑目的地，這就要求首先要創(chuàng )造一個(gè)特色休閑平臺，繼而帶動(dòng)休閑家園建設，并且讓兩大板塊在布局與經(jīng)營(yíng)上實(shí)現很好的融合與互動(dòng)。
二、以區域一體化的眼光，挖掘比較優(yōu)勢，明確其角色
在經(jīng)濟全球化與區域一體化的今天，休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特別是在同質(zhì)化問(wèn)題突出的集群式開(kāi)發(fā)中，必須跳出地塊，研究區域旅游休閑與城鎮化的發(fā)展格局來(lái)明確自身的角色，這是融入區域大格局的前提。
通過(guò)挖掘自身的比較優(yōu)勢，發(fā)現區域格局中最大的功能空白，從而明確自身的功能角色定位——是門(mén)戶(hù)、客廳、臥室或花園，這是休閑地產(chǎn)項目特別是后發(fā)者提高戰略定位、破解同質(zhì)化困局的關(guān)鍵之道。
三、以體驗差異化的眼光，構建獨特主題，突出其特色
對于休閑項目來(lái)說(shuō)，競爭力形成的關(guān)鍵，主要依賴(lài)于差異化的體驗，必須通過(guò)構建一個(gè)具有強大感召力的獨特主題——將整個(gè)項目統領(lǐng)起來(lái)的靈魂主線(xiàn)、核心概念、總體定位，這對于休閑地產(chǎn)項目來(lái)說(shuō)，至關(guān)重要。
獨特主題的構建，需要將資源基礎與特色文化整合起來(lái)，可以是本土文化，也可以是外來(lái)文化，關(guān)鍵是要對市場(chǎng)形成強勁的吸引力，能夠為旅游休閑板塊與休閑地產(chǎn)板塊創(chuàng )造出特色的意境，極大地提升其文化內涵與附加值，并最終促進(jìn)項目市場(chǎng)競爭力的提升。
四、以市場(chǎng)特定化的眼光，打造核心項目，鑄就其引擎
休閑地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)，需要有一個(gè)或多個(gè)核心項目，即區域發(fā)展的引擎來(lái)帶動(dòng)。引擎的打造，主要有“特色景區、主題公園、主題活動(dòng)（實(shí)景劇、音樂(lè )會(huì )、電影節、民俗文化活動(dòng)等）、特色休閑項目（包括溫泉SPA中心、高爾夫球場(chǎng)、主題度假酒店、主題小鎮）及多個(gè)項目組合。
核心項目的選擇，需要立足資源主體，研究核心市場(chǎng)，根據市場(chǎng)的特定化主流需求來(lái)選擇打造。
五、以運營(yíng)科學(xué)化的眼光，創(chuàng )新操作模式，突破其發(fā)展
運營(yíng)操作的創(chuàng )新，關(guān)系項目的發(fā)展升級，主要形成以下經(jīng)驗：
1.項目運營(yíng)
?。?）先做休閑平臺，再做休閑地產(chǎn)。休閑平臺主要指運動(dòng)平臺、養生平臺、會(huì )議平臺、文化休閑平臺，通過(guò)休閑平臺的打造，來(lái)帶動(dòng)休閑地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，是休閑地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的商業(yè)模式實(shí)質(zhì)。
?。?）先做項目品質(zhì)，后做銷(xiāo)售面積。在開(kāi)始先注重項目品質(zhì)，為的是創(chuàng )造品牌效應，在土地充分升值后做大銷(xiāo)售面積（追求合理容積率），是為了更大程度的獲取增值回報。
?。?）銷(xiāo)售型物業(yè)與經(jīng)營(yíng)型物業(yè)相結合的運營(yíng)模式。一般來(lái)說(shuō)，除了主題園區、會(huì )所、酒店大堂等公建以外，包括酒店客房在內的休閑地產(chǎn)產(chǎn)品均可以產(chǎn)權式物業(yè)的手法先售后租，通過(guò)會(huì )議經(jīng)營(yíng)實(shí)現回租后的有效使用。
?。?）以會(huì )員卡的模式，實(shí)行捆綁銷(xiāo)售，增加項目附加值。如高爾夫地產(chǎn)可以與高爾夫會(huì )員捆綁銷(xiāo)售，溫泉地產(chǎn)可以與溫泉泡浴年卡捆綁，同一家企業(yè)的若干個(gè)項目則可以通過(guò)會(huì )員卡實(shí)現組合權益大聯(lián)動(dòng)。
2.企業(yè)運營(yíng)
從“項目開(kāi)發(fā)商”到“區域運營(yíng)商”，做“一級半”開(kāi)發(fā)。在企業(yè)運營(yíng)上，從“項目開(kāi)發(fā)商”到“區域運營(yíng)商”，以“一級土地開(kāi)發(fā)與二級土地開(kāi)發(fā)相結合”（即一級半開(kāi)發(fā)）的方式，部分重點(diǎn)項目引進(jìn)戰略合作伙伴共同進(jìn)行開(kāi)發(fā)，如度假酒店、溫泉SPA、養生項目、商業(yè)休閑街等，可分別引進(jìn)國際著(zhù)名的酒店管理集團、著(zhù)名SPA、國家級中醫理療機構、休閑商業(yè)街各類(lèi)業(yè)態(tài)品牌店來(lái)合作開(kāi)發(fā)，最終推動(dòng)整個(gè)項目的大發(fā)展，而開(kāi)發(fā)商將在降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險的同時(shí)，在土地增值與經(jīng)營(yíng)分成中獲得巨大收益。
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