溫泉度假村開(kāi)發(fā)模式研究
隨著(zhù)一批旅游大鱷、地產(chǎn)大鱷的介入和著(zhù)名溫泉品牌的戰略擴張，溫泉度假村的開(kāi)發(fā)已經(jīng)從廣東、云南、北京等傳統的溫泉旅游熱點(diǎn)地區向全國范圍高速擴展，形成了新一輪的溫泉投資熱潮，隨之而來(lái)的是激烈的市場(chǎng)競爭。
溫泉度假村贏(yíng)得市場(chǎng)競爭的關(guān)鍵是開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng )新，開(kāi)發(fā)企業(yè)應當高度關(guān)注，因為這不僅直接決定著(zhù)溫泉度假村的核心吸引力，更在很大程度上影響著(zhù)溫泉度假村的投資回報。
溫泉水療與度假酒店設計中心作為溫泉開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)研究平臺，在系統梳理我國現有溫泉度假村六大經(jīng)典開(kāi)發(fā)模式的基礎上，結合相關(guān)案例，初步提出溫泉度假村開(kāi)發(fā)模式創(chuàng )新的五個(gè)關(guān)鍵思路，以期對全國的溫泉度假村投資開(kāi)發(fā)形成一定的指導作用。
一、中國溫泉度假村呼喚開(kāi)發(fā)模式創(chuàng )新突破
溫泉項目是旅游項目中最具快速盈利潛力的項目之一。中國溫泉度假村的開(kāi)發(fā)，目前已經(jīng)從原來(lái)的沐浴、療養、休閑、娛樂(lè )時(shí)代進(jìn)入了全新的主題化、復合性、度假型溫泉時(shí)代，開(kāi)發(fā)水準也得到空前提升。在這樣的大勢下，開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng )新，從戰略上直接決定著(zhù)溫泉度假村的盈利效應，不僅是一大批已建成的溫泉度假村亟待通過(guò)改造來(lái)重塑吸引力，而且新開(kāi)發(fā)的溫泉度假村更需要通過(guò)創(chuàng )新來(lái)構建核心競爭力。
二、中國溫泉度假村六大經(jīng)典開(kāi)發(fā)模式總結
盡管關(guān)于溫泉度假村開(kāi)發(fā)模式的研究總結還非常落后，但是，中國的一大批先行的溫泉度假村，實(shí)際上已經(jīng)在多年經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中，通過(guò)開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng )新，取得了令人矚目的成功。主要有以下六大經(jīng)典開(kāi)發(fā)模式：
1、特色溫泉景區模式――“特色溫泉+景區”
所謂“特色溫泉景區”模式，就是以創(chuàng )造獨具特色的溫泉泡浴景區來(lái)贏(yíng)得市場(chǎng)的模式。這是溫泉度假村開(kāi)發(fā)最根本的模式，這類(lèi)溫泉度假村規模不一定很大，但在一定程度上是在創(chuàng )造現代溫泉文化、締造溫泉行業(yè)標準、引領(lǐng)中國溫泉行業(yè)的整體發(fā)展。其關(guān)鍵是運用文化來(lái)包裝主題或凸顯自然山水特色并形成體驗型溫泉泡浴景區，主要包括兩種類(lèi)型：
第一，面向大眾的精品溫泉景區。以中國溫泉行業(yè)的領(lǐng)頭羊――御溫泉和超級后起之秀――天沐溫泉為代表。不論是御溫泉耳熟能詳的“御泉道”、“太醫五體”、“N福湯六次方”，還是天沐的“真山水溫泉”、“太極八湯”、“美人四潤湯”、“九步六法沐湯儀式”，以及他們所共同提倡的“夏季泡溫泉”，實(shí)際上都是在開(kāi)創(chuàng )和豐富現代溫泉文化。正因為致力于創(chuàng )造溫泉文化，挖掘溫泉養生的內涵，構建溫泉生活方式，御溫泉和天沐溫泉成為了行業(yè)的標桿，不僅獲得項目開(kāi)發(fā)的成功，而且成功鑄就了企業(yè)品牌，形成管理團隊和經(jīng)營(yíng)模式，使其有資本輸出品牌，實(shí)行全國性的戰略擴張。#p#分頁(yè)標題#e#
第二，面向小眾的高端SPA景區。以昆明的柏聯(lián)SPA為代表。柏聯(lián)SPA利用昆明陽(yáng)宗海旅游度假區作為高端休閑度假產(chǎn)品集聚區的區域優(yōu)勢，以個(gè)性化的高端產(chǎn)品為重點(diǎn)，強調人均高消費而不是大規模游客量，最終使其被評為“亞洲第一溫泉SPA”，獲得了開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的極大成功。我們判斷，隨著(zhù)中國高端休閑消費人群的增加，柏聯(lián)SPA的模式將成為未來(lái)溫泉度假村開(kāi)發(fā)最重要的方向之一。
2、溫泉會(huì )議中心模式――“溫泉+會(huì )議休閑”
“溫泉+會(huì )議”的模式，是溫泉度假村最普遍也是最容易獲得成功的開(kāi)發(fā)模式，分為“溫泉+大型會(huì )議”及“溫泉+中小型會(huì )議”兩種模式。
其一，“溫泉+大型會(huì )議”模式。北京九華山莊無(wú)疑是最典型的代表。它敏銳地看到了北京地區龐大的會(huì )議市場(chǎng)，充分利用溫泉的康體療養價(jià)值與休閑整合效應，把溫泉與會(huì )議融合的文章做大，把商務(wù)會(huì )議作為最重要的一項服務(wù)來(lái)對待。建設完善的商務(wù)及會(huì )議設施（其會(huì )議室數量和規模令人震驚），配套專(zhuān)職會(huì )議接待部，以及滿(mǎn)足會(huì )議客人全方位需求的客房、餐飲、娛樂(lè )、運動(dòng)、保健、體檢和購物服務(wù)，再加之強有力的關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)，使其最終成為京城當之無(wú)愧的“溫泉會(huì )都”。這種溫泉會(huì )都模式，通過(guò)大型會(huì )議會(huì )展與溫泉的結合，并圍繞會(huì )都來(lái)進(jìn)行各項配套建設與經(jīng)營(yíng)服務(wù)，會(huì )議會(huì )展成為主角，溫泉成為了配角，但最終實(shí)現的是溫泉資源綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值的巨大突破，是一種典型的創(chuàng )新模式，但其會(huì )議市場(chǎng)的龐大規模是支撐其成功的關(guān)鍵。
其二，“溫泉+中小型會(huì )議”模式。此種模式依托于中等城市或省會(huì )城市，主要利用溫泉的休閑養生價(jià)值吸引中小規模的團體會(huì )議市場(chǎng)，是我國目前絕大多數溫泉度假村最基本的開(kāi)發(fā)模式。由于對市場(chǎng)規模、資源價(jià)值、資金投入、場(chǎng)地條件等因素的要求相對不高，也是最容易成功的開(kāi)發(fā)模式。但是，此類(lèi)開(kāi)發(fā)模式的最大問(wèn)題是競爭相對激烈，因此對溫泉度假村的主題定位、產(chǎn)品特色、經(jīng)營(yíng)水準特別是以旅行社為主要渠道的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)力提出了較高的要求，特別需要從一開(kāi)始就要進(jìn)行高水準的策劃規劃。
3、溫泉休閑樂(lè )園模式――“溫泉+運動(dòng)游樂(lè )”
溫泉與運動(dòng)游樂(lè )的結合，也是溫泉度假村最常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)模式之一。其核心是在溫泉泡浴的基礎上，通過(guò)發(fā)展滿(mǎn)足旅游者體驗性、參與性需求的運動(dòng)游樂(lè )項目，有力提升溫泉度假村的整體吸引力，延長(cháng)游客停留時(shí)間甚至改善溫泉度假村的淡季經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，提高人均消費水平，從實(shí)現整體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的突破。以下主要介紹四個(gè)典型：
其一，溫泉+水游樂(lè )。把夏季最受家庭市場(chǎng)歡迎的水游樂(lè )項目引進(jìn)溫泉度假村，彌補夏季這一淡季產(chǎn)品開(kāi)發(fā)不足，對于提升溫泉度假村的整體經(jīng)營(yíng)，具有非常突出的效果。以北京溫都水城的水空間、被稱(chēng)為“中國動(dòng)感第一泉”的廣東恩平錦江溫泉、華東最大的溫泉――浙江武義清水灣?沁溫泉等為代表，都是通過(guò)溫泉造浪池、溫泉漂流、溫泉游泳池、水上滑梯……等一系列時(shí)尚、動(dòng)感、刺激的水游樂(lè )項目的引入，實(shí)現了溫泉度假村夏季經(jīng)營(yíng)的火爆。此模式已經(jīng)被證明是最成功的開(kāi)發(fā)模式之一，但未來(lái)競爭的關(guān)鍵在于水游樂(lè )項目的持續創(chuàng )新上，這就對水游樂(lè )的投資規模和設備更新提出了更高的要求。#p#分頁(yè)標題#e#
其二，溫泉+高爾夫。以上海太陽(yáng)島高爾夫溫泉度假村、北京龍熙溫泉高爾夫、惠州湯泉高爾夫、廣西嘉和城溫泉谷、天津寶坻珠江帝景溫泉度假村為代表，通過(guò)高端溫泉水療SPA與高爾夫運動(dòng)充分結合，形成了面向高端市場(chǎng)的高端休閑經(jīng)典組合產(chǎn)品――溫泉高爾夫，是頂級度假村開(kāi)發(fā)的經(jīng)典模式。在這一模式中，文化的創(chuàng )新融入是整體品質(zhì)提升的關(guān)鍵。
其三，溫泉+滑雪場(chǎng)。以青島即墨天泰溫泉滑雪場(chǎng)、遼陽(yáng)弓長(cháng)嶺溫泉滑雪場(chǎng)為代表。溫泉結合冬季最時(shí)尚、最具挑戰性的滑雪項目，是養生與運動(dòng)的美妙結合，將形成強大的吸引力與競爭力，“活力冬季”的概念也應運而生，從而有力推動(dòng)冬季旅游的突破。此種模式應成為北方地區溫泉度假村開(kāi)發(fā)的重要模式。
其四，溫泉+綜合游樂(lè )。以珠海海泉灣為代表。把相對靜態(tài)的溫泉泡浴與多種動(dòng)感游樂(lè )項目結合起來(lái)，動(dòng)靜結合，養生休閑與游樂(lè )體驗搭配，能夠極大地增強溫泉度假村的整體吸引力并提高綜合收益。海泉灣度假區以罕有的海洋溫泉為核心，由五星級酒店、神秘島主題樂(lè )園、漁人碼頭、夢(mèng)幻劇場(chǎng)、體檢中心、加勒比海岸、運動(dòng)俱樂(lè )部、拓展訓練營(yíng)、高爾夫項目、休閑垂釣區以及自駕車(chē)營(yíng)地等項目組成，是中國目前功能最齊全、綜合配套最完善的超大型旅游休閑度假區，被國家旅游局授予全國首家“國家旅游休閑度假示范區”稱(chēng)號。此種模式把溫泉與多元化的游樂(lè )項目的結合發(fā)揮了到極致，從而產(chǎn)生了極大的市場(chǎng)吸引力。
4、溫泉康復基地模式――“溫泉+康復療養”
溫泉吸引市場(chǎng)最核心的本質(zhì)是健康養生，隨著(zhù)社會(huì )上亞健康狀態(tài)人群的不斷加大，人們對于養生、康復的需求越來(lái)越大，把溫泉和康復療養結合起來(lái)，最能做成一項大產(chǎn)業(yè)。依托醫院、生命科學(xué)研究中心等機構，充分發(fā)揮醫學(xué)、生命科學(xué)與健康管理的作用，結合現代理療手法的應用，把溫泉的健康養生價(jià)值與日常的體檢、醫療、診斷、康復、療養、健身等等一系列手段深度結合，打造溫泉康復療養基地，完全可以做大溫泉健康養生的文章，獲得巨大效益。此類(lèi)模式以全國四大康復理療中心、亞洲著(zhù)名溫泉――湯崗子溫泉療養院為代表。
5、溫泉生態(tài)莊園模式――“溫泉+生態(tài)農莊”
此類(lèi)模式以北京蟹島度假村為代表。按照“溫泉生態(tài)莊園”的模式，將溫泉資源與生態(tài)農莊開(kāi)發(fā)有機融合，將實(shí)現雙重目標：
一方面是有力發(fā)揮溫泉資源的延伸利用價(jià)值，以地熱營(yíng)造溫室，發(fā)展高附加值種養殖項目、溫泉生態(tài)農業(yè)項目，有助于推動(dòng)生態(tài)農業(yè)從單一的產(chǎn)品經(jīng)濟向服務(wù)經(jīng)濟邁進(jìn)。另一方面，生態(tài)農莊的建設有效地改善了溫泉度假村的休閑環(huán)境，更可以利用生態(tài)農莊的設施載體，創(chuàng )造出極具特色的溫泉泡浴場(chǎng)所。以設計的北京藍調莊園為例，通過(guò)溫室大棚的藝術(shù)化改造，成為溫泉泡浴中心的核心場(chǎng)所，投資不大卻極具特色，形成溫泉與生態(tài)農莊結合的典范。此種模式對于在非建設用地區域開(kāi)發(fā)溫泉度假村非常適用。#p#分頁(yè)標題#e#
6、溫泉度假社區模式――“溫泉+旅游地產(chǎn)”
由于溫泉在健康養生與旅游休閑上的巨大價(jià)值，為房地產(chǎn)特別是旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)創(chuàng )造了非常突出的優(yōu)勢，往往能夠以“養生休閑”特色在地產(chǎn)市場(chǎng)上形成巨大的競爭力，從而取得非?？捎^(guān)的投資回報。因此，“溫泉+旅游地產(chǎn)”模式成為全國絕大多數溫泉度假村最優(yōu)先考慮的開(kāi)發(fā)模式之一。
珠江帝景溫泉度假村、重慶海蘭云天溫泉度假村、咸寧XX溫泉度假村（設計）等，都是溫泉度假社區模式的典型代表。溫泉與旅游地產(chǎn)的廣泛結合，甚至形成了一大批大型溫泉度假區、溫泉小鎮、溫泉新城（區）等項目，帶動(dòng)了大型區域的整體開(kāi)發(fā)。我們認為，“溫泉+旅游地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)模式仍將是未來(lái)溫泉度假村開(kāi)發(fā)最為重要的模式之一。
三、溫泉度假村開(kāi)發(fā)模式創(chuàng )新五個(gè)關(guān)鍵思路
如何實(shí)現開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng )新？結合上述六大經(jīng)典開(kāi)發(fā)模式的總結，我們提出五個(gè)關(guān)鍵思路：
1、充分把握溫泉度假村未來(lái)發(fā)展大勢，走“溫泉+X”的大溫泉開(kāi)發(fā)之路
從戰略上把握趨勢，跳出傳統溫泉度假村的行業(yè)壁壘尋找藍海，通過(guò)溫泉與其他產(chǎn)業(yè)的嫁接以達成1＋1>2的效果，必將是溫泉度假村發(fā)展的大趨勢。僅從以上六個(gè)經(jīng)典模式中就可以看到，中國溫泉度假村的先行者已經(jīng)通過(guò)溫泉與外部產(chǎn)業(yè)的嫁接取得了巨大的成功。
因而，在溫泉本身競爭異常激烈特別是已經(jīng)出現了若干個(gè)難以超越的頂級溫泉開(kāi)發(fā)企業(yè)的今天，新建的溫泉度假村要想突破，首先必須高瞻遠矚地把握溫泉度假村未來(lái)發(fā)展大勢，從戰略高度上首先確定要走“溫泉+X”（溫泉與特色休閑產(chǎn)業(yè)嫁接）的大溫泉開(kāi)發(fā)之路，才能跳出傳統溫泉度假村在溫泉自身上浴血火拼的層面。
2、通過(guò)文化主題的整合及泡浴模式的創(chuàng )新，把溫泉泡浴板塊的特色做足
溫泉泡浴板塊本身是最核心、最重要的部分，尤其對于新建的溫泉度假村來(lái)說(shuō)。只有把溫泉泡浴板塊自身的特色做足，才能夠與“X”（其他特色休閑產(chǎn)業(yè)）共同構建強大的市場(chǎng)競爭力。其重點(diǎn)包括以下兩個(gè)方面：
其一，文化主題的整合。溫泉度假村競爭的關(guān)鍵是文化的競爭，深入挖掘當地最具特色的文化，并與溫泉、休閑等概念充分整合，形成獨具特色與感召力的文化主題（度假村案名），繼而通過(guò)溫泉產(chǎn)品將文化主題充分演繹，是溫泉度假村創(chuàng )造特色的關(guān)鍵手段。在策劃設計的貴安溫泉度假區項目中，我們提出打造“天下福湯”的概念，以福州最有價(jià)值的福文化進(jìn)行主題整合并通過(guò)一系列福文化體驗產(chǎn)品來(lái)充分演繹，形成了鮮明的特色。#p#分頁(yè)標題#e#
其二，泡浴模式的創(chuàng )新。溫泉泡浴模式是溫泉泡浴板塊最根本的落腳點(diǎn)，創(chuàng )新溫泉泡浴模式，既要充分演繹文化主題，還要注重與周邊環(huán)境的完美結合甚至要優(yōu)化提升乃至創(chuàng )造一個(gè)優(yōu)美獨特的環(huán)境，也要注重結合輔助養生材料、養生手段及現代科技康療手法的運用，才能實(shí)現持續創(chuàng )新。
3、以溫泉帶動(dòng)特色休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現溫泉度假村綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值最大化
在“溫泉+X”的結構中，這個(gè)“X”是一個(gè)變量，就是指特色休閑產(chǎn)業(yè)。溫泉度假村要真正實(shí)現綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值的整體突破，必須充分發(fā)揮溫泉的休閑產(chǎn)業(yè)整合效應，在“X”上形成突破。我們認為，“X”的選擇應著(zhù)重考慮三個(gè)因素：第一，是否有市場(chǎng)足以支撐合理的建設投資；第二，是否能夠與溫泉形成優(yōu)勢互補實(shí)現綜合收益突破；第三，是否能夠整合利用溫泉度假村的場(chǎng)地資源。
但是，究竟溫泉適合與哪些特色產(chǎn)業(yè)嫁接？哪些貌合神離，哪些渾然一體？溫泉如何提升這些特色產(chǎn)業(yè)？這些特色產(chǎn)業(yè)又是如何反過(guò)來(lái)強化溫泉的？都需要進(jìn)行詳細而系統的研究，才能形成最終確定。復制的價(jià)值是有限的，原創(chuàng )“X”，才是最有價(jià)值的創(chuàng )新。
4、把景區化打造理念引入溫泉度假村的開(kāi)發(fā)，提升溫泉度假村整體品質(zhì)
我們提出，把景區化打造的理念引入溫泉度假村的開(kāi)發(fā)，把整個(gè)度假村按照一個(gè)4A甚至5A級景區的標準來(lái)完善各項建設、提高各項服務(wù)，為旅游者創(chuàng )造更好的溫泉旅游體驗，必將極大地提升溫泉度假村的整體品質(zhì)。在這個(gè)方面，很多溫泉度假村已經(jīng)走在了前列，如廈門(mén)日月谷溫泉、從化碧水灣、廣西嘉和城溫泉谷（均為AAAA級旅游區）等。這樣的理念，應當在溫泉度假村的建設之初，就予以重視和考慮。
5、以高水準的策劃規劃設計指導開(kāi)發(fā)，是實(shí)現開(kāi)發(fā)模式創(chuàng )新的關(guān)鍵戰略
由于投資較大、風(fēng)險較大，溫泉度假村的開(kāi)發(fā)，更應注重在開(kāi)發(fā)建設之前進(jìn)行做好項目策劃規劃設計工作，應高端關(guān)注兩個(gè)方面：
第一，策劃規劃設計要符合溫泉項目自身經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，要站在經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)考慮策劃規劃設計問(wèn)題，才能夠確保未來(lái)經(jīng)營(yíng)的成功。
第二，策劃規劃設計要對旅游休閑產(chǎn)業(yè)特別是溫泉與休閑產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)關(guān)系有深度研究，才能夠超越“就溫泉做溫泉”的層面，而是通過(guò)“溫泉+X”實(shí)現質(zhì)的騰飛。
（北京規劃設計院 溫泉水療與度假酒店設計中心 羅紅寶 #p#分頁(yè)標題#e#李煜 林峰）
下一篇：喀什噶爾―絲綢之路上最具維吾爾風(fēng)情的國際旅游名城
粵公網(wǎng)安備 44011302000493號