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受云南省旅游局的邀請，我參加了省旅游局主持的北大營(yíng)項目專(zhuān)家咨詢(xún)會(huì )，并于2004年7月19日進(jìn)行了實(shí)地考察，經(jīng)過(guò)與相關(guān)方面的初步溝通，現提出初步的思路及建議。
一、 資源評價(jià)??跳出昆明看資源
北大營(yíng)草場(chǎng)是一個(gè)非常好的旅游資源。
對該項資源的評價(jià)，不能僅僅從景觀(guān)觀(guān)賞出發(fā)，而必須結合昆明在中國乃至國際旅游度假市場(chǎng)中的地位，才能正確的挖掘出其價(jià)值。
１、 世界上唯一四季如春的草原??昆明是春城，具有開(kāi)發(fā)國際度假勝地的優(yōu)越條件；而具備這一條件的區域，在昆明市區２小時(shí)行程以?xún)?；北大營(yíng)草場(chǎng)是該區域內唯一一個(gè)大草甸，具有特別優(yōu)越的開(kāi)發(fā)條件，是世界上唯一四季如春的草原；
２、 草原風(fēng)情的獨特性（彝苗風(fēng)情草原）??北大營(yíng)草場(chǎng)周邊，有苗族、彝族等少數民族風(fēng)情，賦予了該草甸風(fēng)情內涵，從而區別于蒙古草原、藏區草原、維族草原；可以將該草原稱(chēng)為彝苗草原，具有草原風(fēng)情的差異性；
３、 天然運動(dòng)草場(chǎng) ??北大營(yíng)草場(chǎng)具備天然高爾夫球場(chǎng)的景觀(guān)效果，是開(kāi)發(fā)高爾夫運動(dòng)的最佳地塊；同時(shí)，該草甸象一個(gè)天然運動(dòng)草場(chǎng)，可以開(kāi)展足球、羽毛球、網(wǎng)球等各類(lèi)運動(dòng)項目；
４、 具備植物造景和發(fā)展花卉的特殊條件 ??云南具有極佳的生態(tài)基礎，有非常好的花卉種植條件及低廉的花卉價(jià)格；該草原具備種植四季花卉的條件，可以成為世界上最美麗的五彩草原；而且觀(guān)賞條件極好，可以進(jìn)行大地藝術(shù)造景，成為世界上唯一的草原花海。
二、 市場(chǎng)分析??細分結構看市場(chǎng)
本項目的市場(chǎng)，由于高爾夫球及高爾夫別墅具有獨立的國際市場(chǎng)，因此形成了旅游休閑游客市場(chǎng)、高爾夫球運動(dòng)市場(chǎng)、旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)（高爾夫別墅）、會(huì )議市場(chǎng)的四個(gè)相對獨立的市場(chǎng)結構。
總規對高爾夫市場(chǎng)沒(méi)有進(jìn)行分析，對旅游項目的市場(chǎng)定位非常模糊，不知所云，對旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)（高爾夫別墅）和會(huì )議市場(chǎng)完全沒(méi)有涉及；
我們認為，該項目應該考慮四個(gè)市場(chǎng)的互動(dòng)，并非常清晰的對市場(chǎng)進(jìn)行定位，以便產(chǎn)品有明確的市場(chǎng)對象。
其中，四季高爾夫球場(chǎng)市場(chǎng)廣泛，以國際市場(chǎng)為主，國內市場(chǎng)為輔，云南市場(chǎng)次之；
旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括高爾夫別墅、草原別墅、草原公寓及產(chǎn)權酒店四類(lèi)，市場(chǎng)為大體為1/3國際、1/3國內、1/3云南；
昆明在全國乃至世界上，會(huì )議市場(chǎng)的潛力巨大，本項目完全可以發(fā)展為昆明市最重要的郊區特色會(huì )議中心；
旅游休閑游客市場(chǎng)，本項目若以昆明周末休閑為核心，將成為農家樂(lè )似的產(chǎn)品；我們認為，該項目完全能夠成為昆明2-3日游的必游景區，以春城為品牌的國際度假勝地的核心度假區；因此，游客市場(chǎng)的主體，是以昆明現有游客為目標，進(jìn)行捆綁營(yíng)銷(xiāo)的結構；游客市場(chǎng)包括：昆明過(guò)境的全部游客、滇中地區市民的休閑游客與商務(wù)游客、國際國內的度假游客。#p#分頁(yè)標題#e#
三、 運作分析??項目落地是關(guān)鍵
本項目的商業(yè)盈利核心，是高爾夫別墅；
但是，由于目前的政策，高爾夫審批將有很大的風(fēng)險。如果將全部賭注押在高球上，風(fēng)險太大。
我們建議，將高爾夫一期（練習場(chǎng)、九洞球場(chǎng)、俱樂(lè )部）、別墅一期、產(chǎn)權酒店、草原風(fēng)情旅游、天然運動(dòng)休閑五個(gè)子項目作為一期投資，以旅游和休閑帶動(dòng)別墅銷(xiāo)售、帶動(dòng)會(huì )議、帶動(dòng)產(chǎn)權酒店銷(xiāo)售；結合高爾夫銷(xiāo)售的帶動(dòng)作用，形成綜合推進(jìn)，才可能全面化解風(fēng)險，并最快速度形成現金流收益。
因此，對本項目而言，進(jìn)行旅游項目設計具有特別重要的意義；
四、 項目定位??核心吸引力打造
基于以上的運作考慮，我們認為，項目定位應該盡快明確。
總規將項目定位為：運動(dòng)休閑、蒙古草原，是有局限性的。
根據考察，我們提出一個(gè)項目定位的初步建議：
項目名稱(chēng)??春城彝苗大草甸運動(dòng)度假區
主題定位??彝苗風(fēng)情 五彩草甸 天然球場(chǎng)
市場(chǎng)定位??昆明必游景區、國際著(zhù)名高爾夫球場(chǎng)、世界級會(huì )議度假勝地
１、引風(fēng)入景??將彝苗風(fēng)情引入草甸，結合了彝族自治縣的民族要求與民俗風(fēng)情基礎，當地苗族已有的文化基礎，并形成彝苗草原的差異性特色；以彝苗建筑、民俗風(fēng)情活動(dòng)為特色，結合草原旅游的一般項目，形成彝苗草原的特色旅游；民族風(fēng)情，應與草原、運動(dòng)、畜牧等深度結合，而不是一般彝苗風(fēng)俗；草原彝苗風(fēng)情項目，成為游客主要的游憩方式；
２、生態(tài)造景??將云南的生態(tài)多樣性及氣候優(yōu)勢發(fā)揮出來(lái)，以植物造景為核心，對草原進(jìn)行樹(shù)木和花卉造景，劃出合適區域，形成五彩草甸的標志性景觀(guān)，形成獨特的景觀(guān)吸引力，并通過(guò)舉辦花會(huì )，吸引游客；
３、天然運動(dòng)??以天然球場(chǎng)為特色，開(kāi)展在天然球場(chǎng)上的運動(dòng)休閑，成為世界上獨一無(wú)二的天然運動(dòng)場(chǎng)；其中，可以開(kāi)發(fā)天然高爾夫球場(chǎng)（全部在天然草坪上進(jìn)行高爾夫球運動(dòng)，可以設計五洞，并記錄所有球員成績(jì)，邀請國際著(zhù)名球星在此償新）；天然足球場(chǎng)；天然羽毛球場(chǎng)、天然滑草場(chǎng)、天然滾木場(chǎng)等等；天然運動(dòng)場(chǎng)與人工運動(dòng)場(chǎng)相結合，形成運動(dòng)休閑的主題；
４、會(huì )議度假??建設會(huì )議與度假接待設施，開(kāi)發(fā)度假別墅，形成會(huì )議收益，擴大房地產(chǎn)收入。
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