從休閑游憩角度看國內別墅物業(yè)的品質(zhì)提升第2頁(yè)
一、國內別墅產(chǎn)品的品質(zhì)提升趨勢
1、別墅的定義與休閑生活
國內目前所說(shuō)的“別墅”，一般對應著(zhù)國外的兩種物業(yè)類(lèi)型：一種是HOUSE，一種是VILLA。如果直譯，HOUSE應該是“房子、住宅”；而VILLA才應當是“別墅”。
VILLA和HOUSE的主要區別，并不是體現在物業(yè)類(lèi)型、地點(diǎn)分布和戶(hù)型上，而是體現在其使用狀態(tài)的不同――VILLA更像是第二居所，而HOUSE則是第一居所，是一個(gè)家。當人們的收入狀況和生活模式提升到一定程度的時(shí)候，第一居所和第二居所的分立就具有了條件，第一居所主要是滿(mǎn)足人們的現實(shí)居住需求。而在第二居所，人們不但要有生活，還要有度假；不但要活得現實(shí)，還要活得有理想；不但要生活有檔次，還要生活有品質(zhì)。
通過(guò)比較可以發(fā)現，實(shí)質(zhì)意義上的別墅,不僅僅是建筑概念，更是一種生活方式和生活態(tài)度，一種將生活與休閑、夢(mèng)想與現實(shí)結合的現實(shí)載體。
嚴格來(lái)說(shuō)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上的VILLA是不多的，這和國內別墅批量設計、工業(yè)化生產(chǎn)的現狀條件是分不開(kāi)的。在無(wú)法實(shí)現別墅全部“量身定做”的市場(chǎng)環(huán)境下，我們也可以通過(guò)深入理解別墅的價(jià)值構成，來(lái)尋求其他的提高品質(zhì)途徑。
2、別墅產(chǎn)品品質(zhì)的主要體現
別墅的產(chǎn)品品質(zhì)，也就是產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值。其體現并不是單一的，一般主要由以下幾部分構成：
1) 環(huán)境價(jià)值：別墅環(huán)境的價(jià)值，由生態(tài)效應和景觀(guān)資源兩部分組成；同時(shí)，環(huán)境也分為別墅所處的區域大環(huán)境和別墅自身居住區內的小環(huán)境。
2) 建筑價(jià)值：別墅的建筑價(jià)值，主要體現在其由建筑造型和建筑語(yǔ)匯所構成的藝術(shù)性、民族性和地域性這三個(gè)方面。
3) 居住價(jià)值：別墅的居住價(jià)值，主要由其使用功能體現。而使用功能不僅針對別墅建筑的物理特性，更重要的是通過(guò)細致的市場(chǎng)定位，符合住戶(hù)特定的居家要求和生活方式。
4) 人文價(jià)值：主要包括別墅所在區域的人文底蘊，業(yè)主構成和管理服務(wù)三個(gè)方面，其中，區域人文底蘊是基礎，而業(yè)主特性和管理服務(wù)是發(fā)展的生命力。
5) 歷史價(jià)值：歷史價(jià)值并非僅僅局限于那些歷史遺存的別墅，更是需要在城市文化傳承中起到承前啟后的作用，并且在城市的發(fā)展中具有標志性的作用。 #p#分頁(yè)標題#e#
6) 投資價(jià)值：綜合以上價(jià)值體現，別墅的投資價(jià)值即出現，當然，這種價(jià)值也需要與市場(chǎng)的整體態(tài)勢形成呼應。
通過(guò)以上別墅的價(jià)值概述，我們可以發(fā)現，別墅的高品質(zhì)，一定是由物質(zhì)層面的要素為基礎，通過(guò)意識層面、文化層面和市場(chǎng)層面的要素得以提升，因此，通過(guò)理解生活品質(zhì)的提升表現――休閑生活，對于挖掘別墅品質(zhì)提升因素是具有相當價(jià)值的。
二、休閑游憩方式的升級與別墅消費者的居住休閑特征
1、國內休閑游憩方式的升級
隨著(zhù)國家整體經(jīng)濟實(shí)力的提升、人均GDP的提高、經(jīng)濟結構的變化，中國民眾的休閑支出快速增加，休閑方式也大量創(chuàng )新。為休閑而進(jìn)行的各類(lèi)生產(chǎn)活動(dòng)和服務(wù)活動(dòng)正在日益成為經(jīng)濟繁榮的重要因素，特別是在大中城市中，各類(lèi)休閑活動(dòng)已成為經(jīng)濟活動(dòng)得以運行的基本條件。休閑生活已經(jīng)成為國人日常生活中密不可分的組成部分，且在近年來(lái)，呈現產(chǎn)業(yè)系統升級的態(tài)勢：
1) 休閑消費比例上升，已經(jīng)成為國家新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。
2）休閑方式不斷豐富和創(chuàng )新。
3）相對于物質(zhì)休閑的快速發(fā)展，近年來(lái)，精神休閑越來(lái)越受注重。
4）休閑行為受地域影響程度減弱，更具國際化特征
5) 傳統的工作和休閑的概念界限更加模糊
6) 休閑時(shí)間更長(cháng)、更靈活
7) 個(gè)性化休閑成為發(fā)展主流
2、別墅消費者的居住休閑特征
在國內休閑產(chǎn)業(yè)系統升級的環(huán)境下，我們可以初步發(fā)現別墅消費者在居住休閑方面的一些特征：
1) 對休閑大環(huán)境的要求更高。
2) 更加注重在居住中的身心康復。
3) 個(gè)性化休閑與個(gè)性化建筑相應。
4) 居住休閑品質(zhì)與建筑品質(zhì)的協(xié)調。
5) 日益增加的精神休閑需求在別墅生活中具有足夠空間。
6) 別墅擁有的稀缺性資源能夠與業(yè)主的休閑生活相匹配。
7) 社交休閑與私家休閑緊密結合。 #p#分頁(yè)標題#e#
8) 人文品質(zhì)不僅成為身份的象征，更成為其生活品質(zhì)和個(gè)人氣質(zhì)的象征。
三、休閑游憩方式在別墅單體設計中的應用
在別墅單體的設計中融入休閑思想，其核心目標是增強別墅建筑的游樂(lè )性和趣味性，使別墅的單體建筑（含庭院）不僅具有居住功能，而且具有高品質(zhì)的休閑度假功能。
1、私家庭院
私家庭院是別墅中最常規、也是最重要的休閑空間，其作用不僅僅是生態(tài)休憩和園林觀(guān)景，而作為綜合性的、私密性較強的戶(hù)外活動(dòng)空間，還可以承載更多形式的住戶(hù)休閑行為，并提高其休閑品質(zhì)和趣味性。
運用游憩項目的設計思路，可將庭院形成生態(tài)園林、休憩設施、情趣實(shí)用設施、游樂(lè )設施等多個(gè)層次的休閑游憩項目組合。 其中生態(tài)園林景觀(guān)主要運用植物、自然水體和自然材質(zhì)進(jìn)行打造，不僅如此，設計中還需要綜合考慮植物、自然水體的季節性特征，結合氣候特征，運用光線(xiàn)雕塑手法，形成“四季皆成景、景景皆不同”的景觀(guān)效果。同時(shí)也要特別注重于別墅外的公共園林的聯(lián)系和呼應，既保證一定的私密性，有融于整個(gè)社區的大景觀(guān)環(huán)境中。
庭院休憩設施最常見(jiàn)的是桌椅等用于住戶(hù)坐臥休息的相關(guān)設施、一般設置于亭、廊、棚等空間內。運用游憩項目的情趣化理念，可以充分變化其形態(tài)和布局，不僅可以將景觀(guān)直接改造成休憩設施（如樹(shù)木、山石等），也可以將休憩設施放于一些特色空間中（如水上、水下、假山內、植被中等），拉近人與景觀(guān)的距離，增強其趣味性。 私家庭院中一般會(huì )配套相關(guān)的實(shí)用設施，運用游憩項目的參與性和體驗性打造手法，可以將一些設施設計得更富情趣（如鋪設天然沙灘的泳池），也可以移植改造一些室內的設施（如景觀(guān)性的室外淋浴間、植被掩映的室外廚房等）。 私家庭院中一般較少設置游樂(lè )設施，但通過(guò)對景觀(guān)、植物和水體的參與性改造、則可創(chuàng )造出一些具有輕游樂(lè )性的景觀(guān)，如利用步道轉化成的卵石按摩道、利用自然活水設計的小型水車(chē)等。 無(wú)論是中式還是西式的庭院，因為其都需要充分運用“以小見(jiàn)大”的設計理念，形成小園林與大山川河流的意向呼應；在有限的空間內最大程度體現高品質(zhì)生活的理念和休閑態(tài)度。
2、功能性休閑房
別墅中的另一類(lèi)重要休閑空間是特定的功能性休閑房間，如健身房、兒童娛樂(lè )房、棋牌室等。隨著(zhù)休閑在日常生活中的重要性的提高，別墅中的休閑房間也需要加強與其他空間的聯(lián)系，并隨著(zhù)休閑方式的提升而適當創(chuàng )新和提升。 #p#分頁(yè)標題#e#
在保證空間動(dòng)靜分離和功能化區分的基礎上，休閑類(lèi)型的房間可通過(guò)各種方式（如門(mén)、窗、廊、矮墻等）加強與其他功能空間的聯(lián)系，以引導住戶(hù)的生活節奏和構成更具有休閑性。
休閑房間一般都具有多功能的特點(diǎn)，根據住戶(hù)的生活形態(tài)和休閑方式特征，可進(jìn)行一定程度的細分，引入一些更新的休閑方式，如專(zhuān)設的影音房、SPA房、小型景觀(guān)溫室等。
3、融入基本生活空間
別墅體現了一種生活態(tài)度，休閑生活的體驗也不應該僅僅在特定的休閑空間（庭院和休閑房），而是可以融入在每個(gè)基本生活空間中。
1) 運用游憩造景手法，可通過(guò)局部通透的處理（玻璃屋頂、墻面、百葉等），加強生活空間與室外空間的聯(lián)系，引景入室（如庭院廚房、浴室等）。
2) 不僅可引景入室，通過(guò)一些特別的設計，也可將室外的一些造景要素引進(jìn)室內，形成局部的室內特色景觀(guān)（如花草、溪流等），面積較大的庭院中，也可以直接設置單獨的小面積實(shí)用空間（園林臥室、水上書(shū)房等）。
4、灰空間
居住生活的休閑化，在別墅的各種功能空間體現中，灰空間起到了非常重要的作用?；铱臻g主要包括了露臺、平臺、陽(yáng)臺、建筑入口處、門(mén)斗、雨罩等過(guò)渡空間以及一些特意設計的半室外房間。
1) 灰空間本身具有一定的區位特征，南方地區氣候溫和，適合大面積的、室外性較強的灰空間形態(tài)，而北方地區則更多采用局部的、室內性更強的灰空間形態(tài)，以滿(mǎn)足保溫、防風(fēng)等要求。
2) 灰空間的運用一方面需要深入分析建筑格局的特點(diǎn)，挖掘可使用的休憩空間，同時(shí)，以游憩項目的設計手法，將灰空間作為多層次的休閑節點(diǎn)進(jìn)行設計。一方面，運用局部造景、借景、引景等手法，成為室內室外景觀(guān)的過(guò)渡，最大限度拉近人與自然的關(guān)系，強化其情趣性，另一方面，可以采用各種形式的開(kāi)窗方式（如頂窗、側窗、高窗、低窗、落地窗、轉角窗等）和采光材料（如透明玻璃、磨砂玻璃、玻璃磚、百頁(yè)等）形成光影豐富、多彩、明暗變化有致的半開(kāi)放空間。
3) 因為灰空間的過(guò)渡性，一般在別墅的每個(gè)樓層都可以營(yíng)造，因此，也可以根據整體建筑和園林形態(tài)，靈活采用立體造景的手法，將外環(huán)境、庭院與建筑真正成為一體。 #p#分頁(yè)標題#e#
5、周邊環(huán)境
別墅休閑特征，還與其土地特性和周邊環(huán)境密切相關(guān)。需要結合地貌特征設計新形態(tài)的、具有游憩特性的實(shí)用空間，如水資源豐富的社區，可以廣泛設計水上、水中和水下的臥室、工作室、餐廳、書(shū)房等情趣性特別強的主題空間；坡地地貌的別墅，可充分運用立體造景和造園的手法，將每層的功能房間靈活運用，如半開(kāi)放的地下室、由疊水圍繞的房間等。
6、配套設施
別墅的配套設施不僅是休閑生活的物質(zhì)保障，通過(guò)在配套設置中運用游憩思路，更能對住戶(hù)休閑方式的個(gè)性化創(chuàng )新和提升提供條件。
運用游憩項目的打造思路，可挖掘出水、電、信息、安全等基礎配套設施的趣味性因素，并將其運用進(jìn)景觀(guān)和功能空間中，進(jìn)行情趣化、休閑化升級，形成創(chuàng )新性強的特色房間，如在特色燈光系統的基礎上，借用室內日常光源營(yíng)造的庭院夜景；在溫泉別墅內運用局部溫泉流動(dòng)營(yíng)造特色水景觀(guān)系統。
別墅物業(yè)的休閑配置主要包括健身、康復、游樂(lè )等配置，提升其休閑品質(zhì)的途徑主要在于提升其人性化、個(gè)性化和科技化程度，如運用信息配套設計的多媒體娛樂(lè )房，在溫泉別墅內利用溫泉打造的個(gè)性化庭院湯池等。
四、休閑游憩方式在別墅社區中的應用
別墅社區是建筑與住戶(hù)的集合體，是住戶(hù)群體休閑和社交休閑的客觀(guān)載體，其社區內的休閑功能一般通過(guò)公共園林、多功能會(huì )所和物業(yè)服務(wù)等形式體現。在社區中運用游憩項目打造模式，主要在以下方面：
1、社區園林景區化
別墅社區的園林不應該僅僅是滿(mǎn)足視覺(jué)的簡(jiǎn)單愉悅。而更應該綜合體現別墅社區的歷史價(jià)值、人文價(jià)值和居住價(jià)值。而運用游憩項目打造思路，將社區園林按照小型景區的結構和要求進(jìn)行規劃和設計，是體現別墅社區價(jià)值的重要手法，根據別墅社區既有的歷史人文資源和自然生態(tài)資源特點(diǎn)，別墅社區可以靈活打造成為側重于歷史性的景觀(guān)園林或生態(tài)性的景觀(guān)園林，并形成多層次的核心景點(diǎn)、景群、景道和小品，其園林內部道路也要同時(shí)滿(mǎn)足居住社區的人流、車(chē)流動(dòng)線(xiàn)要求和景區游線(xiàn)設計特征。
2、社區游憩參與化
社區園林的景區化設計僅僅是打造了社區休閑生活的基本物質(zhì)基礎，而將園林與人緊密聯(lián)系在一起的，則是人們在社區中的各種休閑游憩方式。利用社區中的園林和休閑建筑，設計住戶(hù)參與性強、與自然景觀(guān)距離近的游憩項目，讓住戶(hù)在園林中不僅能觀(guān)賞，還能賞玩，體驗和游樂(lè )；同時(shí)，社區游憩方式的設計也需要注重住戶(hù)間的參與，高端消費者一般具有較穩定、界限分明的社交空間，社區游憩方式的設計要充分考慮到這一點(diǎn)，既不影響住戶(hù)的休閑習慣，又能促進(jìn)住戶(hù)間的交流，使其沒(méi)有孤獨感。 #p#分頁(yè)標題#e#
3、社區休閑方式升級化
現有別墅社區配套的休閑方式同質(zhì)化現象比較普遍，雖然休閑項目較多（會(huì )所、高爾夫、網(wǎng)球、茶坊、酒吧、兒童娛樂(lè )場(chǎng)等），但大部分僅僅存在著(zhù)數量和檔次上的差異。而且重在物質(zhì)休閑，對精神休閑，特別是符合高端消費者的精神放松，康復方面的休閑方式開(kāi)發(fā)和設計不足。因此，站在旅游休閑產(chǎn)業(yè)整體升級的角度，可將一些更為先進(jìn)，更有品質(zhì)，精神休閑要素更豐富的休閑方式運用進(jìn)社區休閑項目設置。
如濱湖別墅社區的水休閑項目打造，一方面可以運用水休閑打造技術(shù)，如提出的“水圈分層次游憩及景觀(guān)設計”技術(shù)，形成親水、浴水、臨水、戲水、入水、借水、觀(guān)水、聽(tīng)水、濱水、游水10種利用水體、進(jìn)入水中、借用水景的游憩方式；另一方面，也需要詳細分析水的文化及哲學(xué)特質(zhì)（如水之五德），將其中對應現代人的精神康復的要素，有機融入進(jìn)社區既有的歷史文脈中，形成人與景觀(guān)、人與項目之間心靈呼應的社區水主題休閑項目系統。
4、社區人性化休閑服務(wù)
物業(yè)服務(wù)是房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)不可或缺的重要組成部分，特別是對于別墅社區，物業(yè)服務(wù)很大程度上決定了開(kāi)發(fā)思路的長(cháng)期落地。站在休閑游憩角度，可以發(fā)現，通過(guò)充分關(guān)注住戶(hù)休閑心理和休閑行為特征，一方面可充分豐富物業(yè)服務(wù)內容，另一方面也可提升整體服務(wù)品質(zhì)。一般而言，針對休閑游憩的物業(yè)服務(wù)分為兩類(lèi)，其中運用較多的是物業(yè)組織的、住戶(hù)參與的休閑游憩活動(dòng)；而另一類(lèi)運用較少的則是為住戶(hù)各種主動(dòng)和被動(dòng)休閑行為提供的配套服務(wù)。如主要針對商務(wù)人群的休閑別墅區，就可以根據中國商務(wù)人群的社交、洽談和休閑活動(dòng)一體化的特征，提供專(zhuān)屬的戶(hù)外酒會(huì )服務(wù)，讓住戶(hù)能在自己的私家庭院，隨時(shí)輕松舉辦各種風(fēng)格的戶(hù)外冷餐會(huì )和酒會(huì )。
5、資源導向的社區特色休閑服務(wù)
隨著(zhù)別墅產(chǎn)品的市場(chǎng)競爭環(huán)境的日益激烈，越來(lái)越多的別墅將其擁有的、具有一定稀缺性的休閑游憩資源（水體、植被、歷史遺存等）當成項目重要的競爭力。但同時(shí)我們也發(fā)現，很多別墅熱衷于爭取和占有資源，卻疏于深度利用資源。一方面，我們可以以游憩項目打造方式設計與資源相對應的休閑游憩項目和景觀(guān)，另一方面，還需要在服務(wù)上創(chuàng )新，用社區服務(wù)將資源真正用活。如國內擁有溫泉的別墅社區，除了常規的物業(yè)服務(wù)外，我們還可以為老年人群提供醫療康復上門(mén)的專(zhuān)屬溫泉養生服務(wù)；為需要身體康復的住戶(hù)提供長(cháng)期跟蹤，以溫泉水療為重要手段的水康復型健康管理服務(wù)；通過(guò)建設溫泉溫室，可以提供亞熱帶和熱帶室內植物的配送和管理服務(wù)等。#p#分頁(yè)標題#e#
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