旅游規劃設計
度假型養老旅游項目規劃要點(diǎn)和開(kāi)發(fā)運營(yíng)模式
發(fā)布日期：2016-02-26
一、度假型養老旅游項目規劃五大路線(xiàn)圖
度假型養老項目有三大選址條件：一是氣候條件，主要包括避暑氣候、避寒氣候、生態(tài)氣候三大類(lèi)；二是外部條件，主要包括區域的交通、經(jīng)濟狀況、主導產(chǎn)業(yè)三大項；三是養生條件，要素關(guān)鍵有兩個(gè)，自然和文化。根據以上條件，我國的度假型養老線(xiàn)路可以分為以下類(lèi)型：
避暑類(lèi)度假型養老線(xiàn)路圖：主要針對長(cháng)江沿岸各個(gè)“火爐”的避暑需求而圈定的度假型養老區域。自西向東主要包括以成都為重點(diǎn)市場(chǎng)的青城山板塊、以重慶為重點(diǎn)市場(chǎng)的黔北板塊、以長(cháng)沙為重點(diǎn)市場(chǎng)的湘西板塊、以武漢為重點(diǎn)市場(chǎng)的鄂西板塊、以南昌為重點(diǎn)市場(chǎng)的廬山板塊、以南京為重點(diǎn)市場(chǎng)的皖南板塊。
避寒類(lèi)度假型養老線(xiàn)路圖：針對東北區域的避寒需求而圈定的度假型養老區域，主要指的是海南海岸線(xiàn)區域。
生態(tài)類(lèi)度假型養老線(xiàn)路圖：具有良好微氣候的區域，主要指的是云南和黔西區域。云南的昆明、普洱、大理、曲靖都是養生養老的好地方，和云南毗鄰的黔西區域如黔西南和安順也適合發(fā)展度假型養老項目。
城郊類(lèi)度假型養老線(xiàn)路圖：城郊主要指的是那些適合養生養老的城市郊區，國家最新評定的中國十大養老城市有成都、昆明、上海、大連、?？?、蘇州、青島、煙臺、珠海、廈門(mén)。這些城市有優(yōu)良的醫療服務(wù)配套和區域生態(tài)環(huán)境，郊區適合打造度假型養老項目。
康療類(lèi)度假型養老線(xiàn)路圖：有些城市盡管在氣候條件或外部硬件方面稍弱，但同樣可以依托溫泉、道教文化等特色養生資源發(fā)展度假型養老項目，如山東沿海城市、廣西巴馬等。
二、度假型養老旅游項目規劃要點(diǎn)
1.一個(gè)本質(zhì)
度假型養老是以生態(tài)資源為基礎、以養生養老為根本、以休閑度假功能為主導、以旅游規劃為手段、以旅游地產(chǎn)產(chǎn)品為核心、以高品質(zhì)服務(wù)為保障的養生養老綜合體。
2.兩個(gè)結構
度假和養老兩個(gè)結構板塊既相互獨立，又彼此交融。度假型養老項目把傳統養老社區的休閑板塊進(jìn)行了專(zhuān)業(yè)化系統升級，使其不但成為養老板塊的必要配套，而且成為可以獨立運營(yíng)的盈利模塊，成為養老社區和外界溝通的最主要路徑，成為保證養老社區活力的源泉。
3.三個(gè)主題
養生、養老、養心是三個(gè)主題。高端消費群體更需要一個(gè)相對高端的養生和養心平臺來(lái)與之相配。養生就是度假板塊，包括膳食養生、運動(dòng)養生、中藥養生等，養心指的是滿(mǎn)足高端消費群的精神需求，比如宗教和國學(xué)等。
4.四大配套
養老專(zhuān)項配套主要指五心——居住中心、服務(wù)管理中心、健康護理中心、文化教育中心如老年大學(xué)等、商業(yè)娛樂(lè )中心；面對中高端游客的度假配套主要指會(huì )所集群——主題會(huì )所區、主題娛樂(lè )區、主題會(huì )議區、主題療養區；面對大眾的旅游配套主要指主題景觀(guān)區、特色購物街區；面對家庭型的休閑配套主要指家庭休閑莊園、家庭農莊和科普教育等。
5.五大產(chǎn)品
五大產(chǎn)品包括養老公寓、度假住宅、休閑街區、產(chǎn)權酒店、養療會(huì )所，這里不再詳述。
6.六大植入
六大植入包括文化植入、金融產(chǎn)品植入、智能化技術(shù)植入、環(huán)保技術(shù)植入、健康產(chǎn)業(yè)鏈導入、會(huì )員模式導入。
三、度假型養老的開(kāi)發(fā)運營(yíng)
1.產(chǎn)業(yè)整合
度假+養老+地產(chǎn)+金融度假型養老比傳統養老模式更有優(yōu)勢，不僅僅做養老地產(chǎn)、養老事業(yè)，更是在做以養老產(chǎn)業(yè)為基礎的產(chǎn)業(yè)集群。主要表現在四個(gè)方面：把傳統的養老休閑配套做成面對更廣泛消費者的度假產(chǎn)業(yè)；把傳統的養老社區做成集健康產(chǎn)業(yè)基地、文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)基地、國際教育產(chǎn)業(yè)基地、高端養生康療產(chǎn)業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)集群；把傳統養老社區做成面對中高端消費群的精品主題地產(chǎn)；針對養老社區的購物街區，通過(guò)金融等產(chǎn)品的植入，做成更有活力的局部精品商圈。
2.運營(yíng)整合
第一個(gè)運營(yíng)手法是會(huì )員制，傳統養老社區的會(huì )員制局限性太強，度假型養老通過(guò)產(chǎn)業(yè)化的運營(yíng)，消費群更為廣泛，觸角更長(cháng)，所以會(huì )員制的威力更大。
第二個(gè)運營(yíng)手法是多樣化的地產(chǎn)類(lèi)型。對于項目型開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)長(cháng)期的養老地產(chǎn)和度假公寓相結合的方式，實(shí)現長(cháng)線(xiàn)和短線(xiàn)的收益。對于綜合型開(kāi)發(fā)的項目而言，可以建立四種銷(xiāo)售模式，打通四種銷(xiāo)售路徑：針對老年人的養老地產(chǎn)、針對家庭型的度假公寓、老年人和家庭型通用的度假別墅和針對觀(guān)光型的風(fēng)情商業(yè)客?；虍a(chǎn)權酒店，最終通過(guò)多途徑運營(yíng)，提高收益率，降低運營(yíng)風(fēng)險。
度假型養老項目有三大選址條件：一是氣候條件，主要包括避暑氣候、避寒氣候、生態(tài)氣候三大類(lèi)；二是外部條件，主要包括區域的交通、經(jīng)濟狀況、主導產(chǎn)業(yè)三大項；三是養生條件，要素關(guān)鍵有兩個(gè)，自然和文化。根據以上條件，我國的度假型養老線(xiàn)路可以分為以下類(lèi)型：
避暑類(lèi)度假型養老線(xiàn)路圖：主要針對長(cháng)江沿岸各個(gè)“火爐”的避暑需求而圈定的度假型養老區域。自西向東主要包括以成都為重點(diǎn)市場(chǎng)的青城山板塊、以重慶為重點(diǎn)市場(chǎng)的黔北板塊、以長(cháng)沙為重點(diǎn)市場(chǎng)的湘西板塊、以武漢為重點(diǎn)市場(chǎng)的鄂西板塊、以南昌為重點(diǎn)市場(chǎng)的廬山板塊、以南京為重點(diǎn)市場(chǎng)的皖南板塊。
避寒類(lèi)度假型養老線(xiàn)路圖：針對東北區域的避寒需求而圈定的度假型養老區域，主要指的是海南海岸線(xiàn)區域。
生態(tài)類(lèi)度假型養老線(xiàn)路圖：具有良好微氣候的區域，主要指的是云南和黔西區域。云南的昆明、普洱、大理、曲靖都是養生養老的好地方，和云南毗鄰的黔西區域如黔西南和安順也適合發(fā)展度假型養老項目。
城郊類(lèi)度假型養老線(xiàn)路圖：城郊主要指的是那些適合養生養老的城市郊區，國家最新評定的中國十大養老城市有成都、昆明、上海、大連、?？?、蘇州、青島、煙臺、珠海、廈門(mén)。這些城市有優(yōu)良的醫療服務(wù)配套和區域生態(tài)環(huán)境，郊區適合打造度假型養老項目。
康療類(lèi)度假型養老線(xiàn)路圖：有些城市盡管在氣候條件或外部硬件方面稍弱，但同樣可以依托溫泉、道教文化等特色養生資源發(fā)展度假型養老項目，如山東沿海城市、廣西巴馬等。
二、度假型養老旅游項目規劃要點(diǎn)
1.一個(gè)本質(zhì)
度假型養老是以生態(tài)資源為基礎、以養生養老為根本、以休閑度假功能為主導、以旅游規劃為手段、以旅游地產(chǎn)產(chǎn)品為核心、以高品質(zhì)服務(wù)為保障的養生養老綜合體。
2.兩個(gè)結構
度假和養老兩個(gè)結構板塊既相互獨立，又彼此交融。度假型養老項目把傳統養老社區的休閑板塊進(jìn)行了專(zhuān)業(yè)化系統升級，使其不但成為養老板塊的必要配套，而且成為可以獨立運營(yíng)的盈利模塊，成為養老社區和外界溝通的最主要路徑，成為保證養老社區活力的源泉。
3.三個(gè)主題
養生、養老、養心是三個(gè)主題。高端消費群體更需要一個(gè)相對高端的養生和養心平臺來(lái)與之相配。養生就是度假板塊，包括膳食養生、運動(dòng)養生、中藥養生等，養心指的是滿(mǎn)足高端消費群的精神需求，比如宗教和國學(xué)等。
4.四大配套
養老專(zhuān)項配套主要指五心——居住中心、服務(wù)管理中心、健康護理中心、文化教育中心如老年大學(xué)等、商業(yè)娛樂(lè )中心；面對中高端游客的度假配套主要指會(huì )所集群——主題會(huì )所區、主題娛樂(lè )區、主題會(huì )議區、主題療養區；面對大眾的旅游配套主要指主題景觀(guān)區、特色購物街區；面對家庭型的休閑配套主要指家庭休閑莊園、家庭農莊和科普教育等。
5.五大產(chǎn)品
五大產(chǎn)品包括養老公寓、度假住宅、休閑街區、產(chǎn)權酒店、養療會(huì )所，這里不再詳述。
6.六大植入
六大植入包括文化植入、金融產(chǎn)品植入、智能化技術(shù)植入、環(huán)保技術(shù)植入、健康產(chǎn)業(yè)鏈導入、會(huì )員模式導入。
三、度假型養老的開(kāi)發(fā)運營(yíng)
1.產(chǎn)業(yè)整合
度假+養老+地產(chǎn)+金融度假型養老比傳統養老模式更有優(yōu)勢，不僅僅做養老地產(chǎn)、養老事業(yè)，更是在做以養老產(chǎn)業(yè)為基礎的產(chǎn)業(yè)集群。主要表現在四個(gè)方面：把傳統的養老休閑配套做成面對更廣泛消費者的度假產(chǎn)業(yè)；把傳統的養老社區做成集健康產(chǎn)業(yè)基地、文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)基地、國際教育產(chǎn)業(yè)基地、高端養生康療產(chǎn)業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)集群；把傳統養老社區做成面對中高端消費群的精品主題地產(chǎn)；針對養老社區的購物街區，通過(guò)金融等產(chǎn)品的植入，做成更有活力的局部精品商圈。
2.運營(yíng)整合
第一個(gè)運營(yíng)手法是會(huì )員制，傳統養老社區的會(huì )員制局限性太強，度假型養老通過(guò)產(chǎn)業(yè)化的運營(yíng)，消費群更為廣泛，觸角更長(cháng)，所以會(huì )員制的威力更大。
第二個(gè)運營(yíng)手法是多樣化的地產(chǎn)類(lèi)型。對于項目型開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)長(cháng)期的養老地產(chǎn)和度假公寓相結合的方式，實(shí)現長(cháng)線(xiàn)和短線(xiàn)的收益。對于綜合型開(kāi)發(fā)的項目而言，可以建立四種銷(xiāo)售模式，打通四種銷(xiāo)售路徑：針對老年人的養老地產(chǎn)、針對家庭型的度假公寓、老年人和家庭型通用的度假別墅和針對觀(guān)光型的風(fēng)情商業(yè)客?；虍a(chǎn)權酒店，最終通過(guò)多途徑運營(yíng)，提高收益率，降低運營(yíng)風(fēng)險。
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