您訪(fǎng)問(wèn)的頁(yè)面不存在 - 北京綠維創(chuàng )景規劃設計院
很多企業(yè)家，圈定旅游資源的時(shí)候，特別有魄力。因為當前中國的旅游資源，還處于在法律上和技術(shù)上都沒(méi)有規范定價(jià)的階段，可以低價(jià)圈定和套取。這種資源管理的落后局面存在很多問(wèn)題，但對于鼓勵旅游開(kāi)發(fā)，無(wú)疑是功不可沒(méi)的。投資商很愿意低成本拿下資源，大多數都不愿意投入太多資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，他們情愿將資源轉手賣(mài)出，快速獲取成倍的收益，不愿投入較大資金，開(kāi)發(fā)出成功的旅游項目。
實(shí)際上，轉手資源是很難獲取高回報的。因為目前我國沒(méi)有一個(gè)象土地管理那樣的法律政策體系，無(wú)法控制旅游資源的宏觀(guān)總量。因此，旅游初級資源供給充足，地方政府鼓勵開(kāi)發(fā)，初級資源市場(chǎng)還炒賣(mài)不起來(lái)。
旅游資源價(jià)值的提升，必需通過(guò)包裝與分級開(kāi)發(fā)，由資源轉化為項目，在由項目轉化為企業(yè)核心經(jīng)營(yíng)能力，轉手炒賣(mài)才能夠獲得成功。
然而，大多數投資商卻不知道如何進(jìn)行旅游項目包裝與分級炒作性開(kāi)發(fā)，也沒(méi)有好的招數，將好資源變成好項目，進(jìn)而變成好企業(yè)，從而實(shí)現轉手運作的盈利目標。
今年五月，一位著(zhù)名企業(yè)的老總前來(lái)我公司拜訪(fǎng)，他們控制了一個(gè)非常好的資源：一座海島，可是，對于如何投資、投什么項目、投多少、怎樣經(jīng)營(yíng)等等問(wèn)題，心里始終覺(jué)得沒(méi)底。他向我提出的咨詢(xún)要求，就是在有限投資的前提下，三年內轉手賣(mài)出項目，實(shí)現最大盈利。
一、投資商的需求分析
該公司獲取了一座海島的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權，從專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)咨詢(xún)的程序角度，我們需要依據對市場(chǎng)的深度研究，提出產(chǎn)品設計方案，并通過(guò)可行性研究，落實(shí)論證。最為重要的，是進(jìn)行商業(yè)運作策劃，提出開(kāi)發(fā)運作模式，并形成具體的運作計劃。
經(jīng)過(guò)深度交流，我們發(fā)現，投資商內心存在極大的疑慮：對于如何開(kāi)發(fā)旅游資源，如何經(jīng)營(yíng)旅游產(chǎn)品，他們缺乏經(jīng)驗，也缺少人力資源及渠道、市場(chǎng)等的資源配置；因此，他們深深感到對海島的開(kāi)發(fā)運作與管理缺乏堅定的判斷力，并且，他們根本就不希望陷入這一行業(yè)太深；
基于這一疑慮，我們提出“五級臺階解決方案”：
二、“資源－項目－企業(yè)”的升級運營(yíng)模式
1、直接出讓資源，獲取資源差價(jià)
將合同轉讓?zhuān)蛘邔⒅匦鲁闪⒌膶?zhuān)項開(kāi)發(fā)公司股權轉讓出去。這相當于土地二級市場(chǎng)轉讓?zhuān)绻Y源本身的價(jià)值很高，圈定資源的時(shí)候有較高的預見(jiàn)性和特殊的渠道，那么，有可能實(shí)現成功轉讓。最好的時(shí)候，初級資源炒賣(mài)，可以實(shí)現是投資1，賣(mài)出獲取2的效果；
2、進(jìn)行資源包裝和前期設計，再出讓項目
這一方案，需要高水平的項目包裝技巧，需要在市場(chǎng)論證、產(chǎn)品設計上下功夫；當然，這同樣需要投資，一種開(kāi)發(fā)前期投資和包裝投資。投資到位，可以將一個(gè)項目包裝的非常好，關(guān)鍵是把資源的價(jià)值全部體現出來(lái)，把市場(chǎng)的可能性挖掘深透，當然，最重要的，是規劃設計圖，一定要特別漂亮，個(gè)性化、特色化，能讓人激動(dòng)。有人激動(dòng)，價(jià)格就好談了。這相當于房地產(chǎn)中的項目轉讓?zhuān)梢匀抠u(mài)出，也可以剩下一部分股權；如果包裝效果好，策劃特別有創(chuàng )意，給資源加分很大，資源可以1賣(mài)到4；換句話(huà)說(shuō)，策劃、規劃、設計的提升作用，具備翻兩番的能力。不過(guò)，這一臺階考驗的是投資商的眼光，請什么人物，干什么事情，差別就大了去了。#p#分頁(yè)標題#e#
3、實(shí)施基礎開(kāi)發(fā)，進(jìn)行子項目的招商引資
第三級臺階，是規劃設計之后，自己干。但是，自己只干熟悉的行當??基礎設施。所有經(jīng)營(yíng)性項目，全部招商引資。這相當于區域開(kāi)發(fā)商，進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng)，吸引專(zhuān)業(yè)化的投資商進(jìn)場(chǎng)開(kāi)發(fā)運營(yíng)子項目，投資商獲取土地、經(jīng)營(yíng)權、房產(chǎn)、股權、門(mén)票等分拆利潤。這一臺階，考驗的是投資商整體市場(chǎng)推廣的能力；做好基礎設施，誰(shuí)都沒(méi)問(wèn)題，但整體運營(yíng)商，市場(chǎng)運營(yíng)決定一切。搞得好，子項目招商就把投資全部拿回來(lái)了，以后每年只是掙錢(qián)；如果轉讓公司，換算過(guò)來(lái)，資源可以1賣(mài)到5。
4、開(kāi)展一期開(kāi)發(fā)，再進(jìn)行招商引資
這是以自我開(kāi)發(fā)為引導，以一期開(kāi)發(fā)的成功，來(lái)提升資源價(jià)值，目的是獲得更大的轉讓收益；這樣的開(kāi)發(fā)，只能成功，必需突破市場(chǎng)，形成一期開(kāi)發(fā)的現金流量最大化。我們給大多數投資商設計項目開(kāi)發(fā)流程的時(shí)候，基于投資能力受限，一般會(huì )把一期開(kāi)發(fā)現金流最大化作為一個(gè)原則；把最有收益能力的項目，放在一期，可以達到最大的升值效果。成功開(kāi)發(fā)一期之后，可以賣(mài)掉項目，也可以招商引資進(jìn)行二期開(kāi)發(fā)。如果轉讓公司，換算過(guò)來(lái)，資源可以1賣(mài)到7。
5、組建隊伍，進(jìn)行獨立開(kāi)發(fā)
對于很多從事其他產(chǎn)業(yè)的投資商來(lái)說(shuō)，下定決心進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)，并不容易。一旦決定自己開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，就必須以建立隊伍、形成核心競爭能力為中心，把項目做好做大。在必要的時(shí)候，擴大經(jīng)營(yíng)，獲取更多更好的旅游資源，建立旅游產(chǎn)業(yè)鏈的橫向縱向擴展，也可以對旗下資源進(jìn)行整合，資產(chǎn)運營(yíng)及資本運營(yíng)。這是最高的臺階，也是要求企業(yè)按照長(cháng)期產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行開(kāi)發(fā)運營(yíng)的臺階。在進(jìn)入這一狀態(tài)之后，資源已經(jīng)轉變成為項目，項目轉變成為企業(yè)，企業(yè)形成了旅游業(yè)的可持續開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力。這時(shí)賣(mài)掉企業(yè)，換算下來(lái)，資源可以1賣(mài)到10。如果將企業(yè)納入資本市場(chǎng)，企業(yè)的升值還會(huì )更加顯著(zhù)。
在以上五級臺階中，前四級都把招商引資作為第一位的前提，以資源的高價(jià)出讓為核心。最后以一種方案，則是以進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)為前提，追求可持續的發(fā)展目標。在這個(gè)杠桿結構中，企業(yè)盈利能力的整合，是最有價(jià)值的，但快錢(qián)的賺法則完全需要結合具體項目進(jìn)行評價(jià)。
對于一般的投資商，我們建議，以最后臺階的心態(tài)進(jìn)行項目開(kāi)發(fā)，按照前四及臺階的可能性，進(jìn)行操作。這樣，力求盡早賣(mài)出好價(jià)錢(qián)，但隨時(shí)準備自己開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，一桿子干到底，達不到盈利目標不出手。對于旅游資源開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，持續開(kāi)發(fā)建設，最后的高盈利目標，是一定可以實(shí)現。
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