隨著(zhù)城市化進(jìn)程的推進(jìn)和城市人口的劇增，城市規模不斷壯大；伴隨私家車(chē)的普及，據統計北京已達到8個(gè)人一輛車(chē)的水平，上海12個(gè)人一輛車(chē)，深圳、廣州約10個(gè)人一輛車(chē)，這使自駕游的興起，也使城市房地產(chǎn)發(fā)展逐漸郊區化、邊緣化，地域概念淡化。在這個(gè)背景下，休閑與居住日益密切，度假地產(chǎn)與常住地產(chǎn)的逐漸交融，這對城郊房地產(chǎn)的發(fā)展提出了新的發(fā)展方向，對房地產(chǎn)項目的交通、綜合環(huán)境、社區服務(wù)、配套設施建設提出了更高要求。那么如何揚長(cháng)避短開(kāi)發(fā)城郊旅游房地產(chǎn)呢？在這里，我們將結合自己的研究成果，與大家一起探討。

一、研究背景

近年來(lái)我們做了一些關(guān)于旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項目，其中城郊旅游房地產(chǎn)項目占很大比重，這些項目大都依托大都市，基本相同的市場(chǎng)環(huán)境和開(kāi)發(fā)背景，但由于開(kāi)發(fā)商理念的不同，開(kāi)發(fā)步驟不同，產(chǎn)生了不同的開(kāi)發(fā)模式，對市場(chǎng)形成了不同的影響，取得了不同的收益。

我們認為城郊區域雖然基礎設施相對欠缺，離市區較遠，難以與市區同等項目競爭，但城郊地產(chǎn)項目也有自己的優(yōu)勢，如良好的生態(tài)環(huán)境，相對私密的生活空間，寬敞的建筑空間，山、水或林等自然景觀(guān)依托。城郊地產(chǎn)項目與旅游、度假地產(chǎn)相結合，通過(guò)旅游項目開(kāi)發(fā)，匯聚人氣、形成區域的人流、物流、商流，完善區域基礎設施和配套設施，提升地產(chǎn)項目的土地價(jià)值，這是城郊地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢。 

項目一：昆明城郊旅游房地產(chǎn)項目A――旅游小鎮帶動(dòng)房地產(chǎn)

該項目位于城郊一個(gè)景區，景區在昆明具有一定知名度，但以水庫和湖泊為主體的大眾休閑型旅游產(chǎn)品老化，處于更新?lián)Q代之際，游客人數不多，景區內有一個(gè)賓館和幾個(gè)度假別墅，但入住率不高，景區經(jīng)營(yíng)狀況一般。

該區域屬于世博園區的延展，已經(jīng)有幾個(gè)高檔別墅項目，是昆明未來(lái)高檔地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)區域，但與其它項目相比，項目A距離市區較遠，道路交通狀況不好。項目處于鄉村之中，配套設施較差，基礎設施建設還不完善。

如果直接開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，由于距離和交通原因，難以開(kāi)發(fā)中高檔樓盤(pán)，只能以低價(jià)取勝，而初期投資由于需要大量基礎設施建設，開(kāi)發(fā)商的盈利空間不大。 

項目策劃中，我們提出由旅游帶動(dòng)地產(chǎn)，通過(guò)旅游小鎮開(kāi)發(fā)，休閑、度假旅游項目帶動(dòng)區域的人流、物流，完善配套設施，提升土地價(jià)值，促成地產(chǎn)增值。

項目二：成都城郊旅游房地產(chǎn)項目B――公園里的景觀(guān)房地產(chǎn)

該項目是成都城郊著(zhù)名旅游景區，景區通過(guò)5年運作，已經(jīng)成為區域成熟、知名景區。我們在策劃中提出“乾坤大挪移”的手法，把房地產(chǎn)建在公園里，在旁邊新的地塊重新按照現有景區開(kāi)發(fā)模式復制新景區，將現有景區成熟地塊運作房地產(chǎn)，通過(guò)這樣的挪移，開(kāi)發(fā)商取得了很好收益。。#p#分頁(yè)標題#e#

項目三：南京城郊旅游房地產(chǎn)項目C――房地產(chǎn)樓盤(pán)改造景觀(guān)建筑

該項目開(kāi)發(fā)商擁有在市區開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的成功經(jīng)驗，規劃用地約5400畝，其中水面約2400畝，直接在城郊地塊按照城市樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，一期約2500套酒店式公寓，350棟獨立別墅以及各類(lèi)配套項目。酒店式公寓為五層退臺式設計為主，15萬(wàn)元左右一套一居小戶(hù)型40平米左右帶溫泉的湖景房，該地產(chǎn)項目在南京地產(chǎn)市場(chǎng)掀起購買(mǎi)高潮。 

但由于樓房密度過(guò)高，丘陵山地變成了“房山”，樓房鱗次櫛比，自然景觀(guān)被破壞，沿湖濱的高檔別墅無(wú)法按預期出售，僅以比公寓高1000元/平米的價(jià)格出售。 

要提升后期獨棟別墅的潛在價(jià)值，必須要改造其景觀(guān)效果，提高土地價(jià)值。項目通過(guò)開(kāi)發(fā)溫泉旅游，建設高檔溫泉度假區，同時(shí)改造現有公寓樓房設計，增加樓間回廊連接，通過(guò)花卉、園林等景觀(guān)，形成花卉園林景觀(guān)平臺，在“房山”構建花團錦簇、綠廊相連的空中花園景觀(guān)，將密集的“房山”公寓改造成為特色的景觀(guān)建筑，提升了區域的土地價(jià)值。

由以上可以看出三個(gè)旅游房地產(chǎn)項目的共性： 

1、都屬于城郊房地產(chǎn)項目，距離市區中心有40分鐘至一小時(shí)車(chē)程； 

2、依托于百萬(wàn)人口的大都市； 

3、開(kāi)發(fā)商都是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為盈利目標，同時(shí)都希望本項目能成為城郊中高檔房地產(chǎn)； 

4、有小型水庫或湖泊及低矮山地丘陵為環(huán)境依托，山水相依，植被茂密，生態(tài)環(huán)境良好； 

5、開(kāi)發(fā)商具有一定實(shí)力，同時(shí)在本地都具有成功開(kāi)發(fā)市區樓盤(pán)的經(jīng)驗；

隨著(zhù)城市化進(jìn)程的推進(jìn)和城市人口的劇增，城市規模不斷壯大；伴隨私家車(chē)的普及，據統計北京已達到8個(gè)人一輛車(chē)的水平，上海12個(gè)人一輛車(chē)，深圳、廣州約10個(gè)人一輛車(chē)，這使自駕游的興起，也使城市房地產(chǎn)發(fā)展逐漸郊區化、邊緣化，地域概念淡化。在這個(gè)背景下，休閑與居住日益密切，度假地產(chǎn)與常住地產(chǎn)的逐漸交融，這對城郊房地產(chǎn)的發(fā)展提出了新的發(fā)展方向，對房地產(chǎn)項目的交通、綜合環(huán)境、社區服務(wù)、配套設施建設提出了更高要求。那么如何揚長(cháng)避短開(kāi)發(fā)城郊旅游房地產(chǎn)呢？在這里，我們將結合自己的研究成果，與大家一起探討。

二、城郊旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思路

1、研究市場(chǎng)，項目定位準確。城郊旅游房地產(chǎn)要找準在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)項目體系中擔當的時(shí)代性角色，避免同一地區在產(chǎn)業(yè)與項目結構上的雷同，努力發(fā)揮項目的獨特優(yōu)勢，將土地、人口、民俗、文化、環(huán)境等因素，圍繞功能和客戶(hù)定位，整合到開(kāi)發(fā)項目中去，培植獨特的優(yōu)勢。#p#分頁(yè)標題#e#

2、根據項目具體特點(diǎn)，設計適合本項目發(fā)展的模式。城郊旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)一定要開(kāi)創(chuàng )自身的發(fā)展模式，不能照搬照抄，防止項目的雷同化，在人本服務(wù)、項目設置、建筑特點(diǎn)、軟件配套方面要有自己的特色。  

 3、復合產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)設計。復合產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，將傳統的旅游產(chǎn)業(yè)與商業(yè)、地產(chǎn)業(yè)、會(huì )展產(chǎn)業(yè)、運動(dòng)康體產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)、博彩業(yè)、農業(yè)、工業(yè)等結合，確定不同的角色，在角色定位的前提下，圍繞開(kāi)發(fā)項目的角色與目標，努力挖掘自身的優(yōu)勢，利用恰當的商業(yè)措施與文化聯(lián)姻，用市場(chǎng)的方式運作才能獲得最佳經(jīng)濟效益。 

4、注重項目策劃和創(chuàng )意，提升項目的品牌含量。項目的規模與功能，布局的尺度與收放，氛圍的營(yíng)造與把握，都應在創(chuàng )意、策劃中很好地確定，最終通過(guò)新穎樸實(shí)的外觀(guān)、功能完善的內涵、配套齊備的設施、自然諧調的韻味，塑造項目的特色和魅力，提高品牌的含金量?！?/p>

5、重視景觀(guān)規劃，合理安排布局。規劃是建設的龍頭，城郊旅游地產(chǎn)項目必須統籌規劃、合理布局、均衡布點(diǎn)、具備人本關(guān)懷，既著(zhù)眼當前，又立足長(cháng)遠，將旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)效益與風(fēng)景區生態(tài)環(huán)境保護、文化生態(tài)優(yōu)化結合，實(shí)現經(jīng)濟效益與社會(huì )效益、環(huán)境效益的統一。

6、商業(yè)運作模式設計多樣化、特色化。商業(yè)運作模式設計是開(kāi)發(fā)城郊旅游地產(chǎn)不可或缺的，運作模式設計時(shí)要注重多樣化、特色化、時(shí)尚化，通過(guò)不同的運作模式，來(lái)提升城郊旅游房地產(chǎn)的吸引核。

三、城郊旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

（一）旅游度假區＋投資型旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式　　

此類(lèi)旅游房地產(chǎn)特點(diǎn)：有核心資源為依托，如溫泉、海濱、避暑環(huán)境等，以第二居所和異地度假主要需求，形成投資型公寓、別墅開(kāi)發(fā)、休閑社區等，這類(lèi)房產(chǎn)要能充分利用核心資源，將資源利用與生活方式創(chuàng )造、生活環(huán)境營(yíng)造相結合，體現人與自然的統一，注重環(huán)境的營(yíng)造和居住條件的改善。 

（二）公園里的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

在公園里建造房地產(chǎn)，公園作為大尺度背景資源配送。這種開(kāi)發(fā)方式與旅游小鎮開(kāi)發(fā)相類(lèi)似，通過(guò)旅游的開(kāi)發(fā)，把生地做成熟地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這類(lèi)房地產(chǎn)一般依托公園，集自然、生態(tài)、健康、文化為一體，同時(shí)享受城市的繁華與便利，是高品質(zhì)的生活空間，具有很高的商業(yè)價(jià)值，但這類(lèi)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)一定要符合國家的某些規定。

（三）生態(tài)人居旅游小鎮開(kāi)發(fā)模式　

研究（見(jiàn)林峰《旅游小鎮??近期旅游房地產(chǎn)的主流方向》一文）提出了旅游小鎮這一概念，所謂旅游小鎮就是以旅游產(chǎn)業(yè)為主導的小鎮，分為三類(lèi)資源主導類(lèi)、旅游接待型和生態(tài)人居型。生態(tài)人居型小鎮一般處于中大型城市周邊，距離城區較近，一般為近中郊區。對于北京、上海這樣的特大型城市，距離在100公里以?xún)?；對于三百萬(wàn)以上市區人口的大型城市，距離在60公里以?xún)?；對于一百萬(wàn)左右市區人口的中型城市，距離在30公里以?xún)?；百萬(wàn)以下市區人口的中小型城市，距離在15公里以?xún)取?nbsp;#p#分頁(yè)標題#e#

生態(tài)人居旅游小鎮是旅游房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)未來(lái)趨勢。生態(tài)人居（見(jiàn)楊光、林峰《生態(tài)人居系統――生態(tài)與宜居的創(chuàng )新整合》一文）是一個(gè)綜合概念，不僅強調居住的概念，而且要求環(huán)境的營(yíng)造。生態(tài)人居含三個(gè)環(huán)境，生態(tài)環(huán)境、社會(huì )環(huán)境、居住環(huán)境。要求的是人與環(huán)境的和諧統一。在這個(gè)綜合的生態(tài)人居環(huán)境中，人的生態(tài)狀態(tài)、生存狀態(tài)、生活狀態(tài)都達到最佳。 

將人類(lèi)居住中三個(gè)尺度的劃分，區分為三個(gè)層面的生態(tài)系統，即：整個(gè)區域環(huán)境、社區環(huán)境和住宅環(huán)境；形成區域生態(tài)人居環(huán)境，社區生態(tài)人居環(huán)境，住宅生態(tài)人居環(huán)境。三個(gè)尺度的生態(tài)人居系統中，包括水環(huán)境、植物環(huán)境、動(dòng)物環(huán)境、建筑環(huán)境、景觀(guān)、交通等作為一體化的結構，形成最宜于居住的生態(tài)居住系統，在這其中，水環(huán)境尤其要注意，人與生俱來(lái)的親水特性，決定了水環(huán)境在生態(tài)人居住系統的重要作用，水帶給我們生存的環(huán)境，帶給我們休憩的快樂(lè )，提出的“水圈打造理論”為城郊濱水旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供了方法借鑒。 

生態(tài)人居旅游小鎮在整合生態(tài)旅游資源的同時(shí)，將人與生態(tài)環(huán)境、生態(tài)旅游、生態(tài)度假、生態(tài)人居完美結合。 

（四）旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與社會(huì )主義新農村結合 

通過(guò)社會(huì )主義新農村建設，整理土地，解決旅游房地產(chǎn)建設用地指標問(wèn)題。雖然農村集體建設用地在土地管理上存在較大的障礙，鄉村房地產(chǎn)的法律產(chǎn)權基礎、流通性等方面存在較多問(wèn)題，但鄉村休閑旅游房地產(chǎn)逐漸成為房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)分支，也正在從法律的盲區走向商業(yè)模式的創(chuàng )新。 

近年來(lái)，城市人購買(mǎi)農村集體建設用地進(jìn)行休閑或度假房屋建設，已經(jīng)從個(gè)人行為轉變?yōu)槠髽I(yè)行為，一些有實(shí)力的企業(yè)，通過(guò)“農業(yè)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)”、“高科技農業(yè)開(kāi)發(fā)”、“旅游開(kāi)發(fā)”等不同形式，在農村開(kāi)展圈地運動(dòng)，靠租用、征用、私人交易等手法，占用土地，建設房地產(chǎn)。 

雖然現在“小產(chǎn)權”以被國家明文禁止,而且此類(lèi)旅游房地產(chǎn)的土地流轉的法律形式雖然存在瑕疵，但已經(jīng)事實(shí)存在，如何規范并合理運作需要國家更為明確、更為詳細的法律。

隨著(zhù)城市化進(jìn)程的推進(jìn)和城市人口的劇增，城市規模不斷壯大；伴隨私家車(chē)的普及，據統計北京已達到8個(gè)人一輛車(chē)的水平，上海12個(gè)人一輛車(chē)，深圳、廣州約10個(gè)人一輛車(chē)，這使自駕游的興起，也使城市房地產(chǎn)發(fā)展逐漸郊區化、邊緣化，地域概念淡化。在這個(gè)背景下，休閑與居住日益密切，度假地產(chǎn)與常住地產(chǎn)的逐漸交融，這對城郊房地產(chǎn)的發(fā)展提出了新的發(fā)展方向，對房地產(chǎn)項目的交通、綜合環(huán)境、社區服務(wù)、配套設施建設提出了更高要求。那么如何揚長(cháng)避短開(kāi)發(fā)城郊旅游房地產(chǎn)呢？在這里，我們將結合自己的研究成果，與大家一起探討。#p#分頁(yè)標題#e#

（五）華僑城模式

華僑城集團利用地方政府需要改造一些片區的環(huán)境，采取成片開(kāi)發(fā)，由于成片開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商承擔了在開(kāi)發(fā)片區的所有市政配套任務(wù)，因此，目前很多地方的片區綜合開(kāi)發(fā)以協(xié)議方式出讓?zhuān)鴧f(xié)議地價(jià)遠低于公開(kāi)拍賣(mài)地，華僑城因此規避了參與招拍掛而使地價(jià)成本過(guò)高。 

華僑城以主題公園為龍頭,以旅游地產(chǎn)為支柱,積極向傳媒、娛樂(lè )等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)延伸，建設集主題公園、旅游度假、主題生活社區于一體的大型主題旅游區。通過(guò)旅游項目提升了片區內人文、環(huán)境素質(zhì)，相應的房?jì)r(jià)也得到了提升，同時(shí)產(chǎn)生了依托地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速盈利來(lái)支撐旅游業(yè)擴張的成功經(jīng)營(yíng)模式。 

華僑城模式在深圳、北京、上海都有百萬(wàn)平方米以上的大型綜合旅游地產(chǎn)項目在開(kāi)發(fā)之中。成都、武漢、長(cháng)沙和南京等二線(xiàn)城市的項目也在推廣中。 

（六）樞紐模式　　

樞紐模式，是指建設交通、購物、旅游、休閑等樞紐項目，從而帶動(dòng)城郊旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，包括公交樞紐、旅游中心、居住中心等，交通便利、生活方便、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美是城郊旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首要吸引核，這有利于消費者的聚集與出游，對城市旅游和商品經(jīng)濟發(fā)展都有一定的促進(jìn)作用。在上述的旅游小鎮建設中，也可以結合樞紐模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建設各類(lèi)旅游樞紐。 

四、城郊旅游房地產(chǎn)的土地和政策

城郊旅游地產(chǎn)的發(fā)展不僅需要有好的開(kāi)發(fā)模式和成熟的運營(yíng)商，而且還需要有政府政策的調控和管理，為土地的使用提供便利。城郊旅游地產(chǎn)在經(jīng)濟生活中火爆，但是在國家的土地資源管理政策中并沒(méi)有旅游房地產(chǎn)這個(gè)用地項目。旅游房地產(chǎn)現象的產(chǎn)生，不能簡(jiǎn)單地說(shuō)對與不對，更不能通通斥為“開(kāi)發(fā)商圈地”。旅游房地產(chǎn)的存在有它的必然性，對現實(shí)中的問(wèn)題，政策和管理的跟進(jìn)是當前的需要，但規范和管理的前提是對具體情況進(jìn)行分類(lèi)，然后區別對待。 

城郊旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是多樣化的，上文所提的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的幾種情況，在土地政策上也是不一樣的。旅游小鎮和新農村的建設用地一般是國家重點(diǎn)支持的項目，是對集體和國有土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，在政策上也有所優(yōu)惠。旅游度假區、公園別墅、樞紐模式的建設和開(kāi)發(fā)是商業(yè)用地和建設用地相結合的，至于華僑城模式是利用政府對片區的改造，其中有商業(yè)用地，也有建設用地；樞紐的建設，主要靠城市的規劃建設用地的商業(yè)用地，建設一定的公寓、賓館或者生態(tài)住宅對外出售。 

在實(shí)際旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中有很多成功的旅游項目用的確是一些土地的“次品”，比如杭州宋城起于垃圾場(chǎng)，桂林樂(lè )滿(mǎn)地建在山谷里……。通過(guò)旅游開(kāi)發(fā)，做成熱門(mén)地段，賺到了“級差地租”中的那個(gè)差價(jià)，這就是旅游房地產(chǎn)形成的基本動(dòng)力。另一方面，如果像做住宅區一樣，圈出一塊地開(kāi)發(fā)城郊旅游地產(chǎn)，成功先例并不多見(jiàn)，所以，我們需要一套政策，鼓勵對各種土地資源的優(yōu)化利用，嚴格限制圈地性質(zhì)的開(kāi)發(fā)。 #p#分頁(yè)標題#e#

我們認為在進(jìn)行政策引導時(shí)，要注意以下幾點(diǎn)： 

第一,旅游邁入產(chǎn)業(yè)化升級階段，旅游產(chǎn)品從觀(guān)光產(chǎn)品向休閑復合型產(chǎn)品過(guò)渡是必然趨勢。認識到市場(chǎng)的需求，首先要從改進(jìn)和完善城市功能入手。比如，城市的休閑功能，城市的度假設施……這其中只要涉及到土地使用的，要有整體的空間布局，城市規劃要緊跟度假時(shí)代的旅游規劃，在城郊旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中尤為重要，更何況好的規劃本身就可以引導對城郊土地資源的優(yōu)化利用。 

第二,在規劃科學(xué)布局的基礎上，對科學(xué)開(kāi)發(fā)促進(jìn)了國土整治的項目在土地政策上給予支持，引導城郊旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向有利資源優(yōu)化利用的方向上發(fā)展。如果開(kāi)發(fā)商們用旅游地產(chǎn)的方式，開(kāi)發(fā)荒地，使其產(chǎn)生價(jià)值，這是應該鼓勵的。 

第三,政策的制定要考慮到對借風(fēng)景區開(kāi)發(fā)非旅游項目的約束。旅游發(fā)展的環(huán)境化和房地產(chǎn)的景觀(guān)化有結合是趨勢，是事物發(fā)展的一種合理性。但絕不是凡打城郊旅游房地產(chǎn)這張牌的項目全部具有這種合理性，在城郊旅游地產(chǎn)的發(fā)展中尤其要注意。 

上一篇：城郊旅游房地產(chǎn)發(fā)展的模式探討第2頁(yè)

下一篇：地方政府旅游目的地運作的商業(yè)策劃第2頁(yè)

• 營(yíng)地度假旅游開(kāi)發(fā)模式探索
• 您訪(fǎng)問(wèn)的頁(yè)面不存在 - 北京綠維創(chuàng )景規劃...
• 旅游景區設計新風(fēng)尚有哪些？
• 從旅游開(kāi)發(fā)的角度講，體育旅游策劃主要有哪...
• 新型城鎮化規劃的技術(shù)路徑與創(chuàng )新探索第3頁(yè)
• 您訪(fǎng)問(wèn)的頁(yè)面不存在 - 北京綠維創(chuàng )景規劃...
• 建設鄉村旅游綜合體，開(kāi)創(chuàng )城鄉統籌發(fā)展新模...
• 創(chuàng )意旅游農業(yè)有哪幾種發(fā)展模式？
• 養老旅游度假區開(kāi)發(fā)策略建議
• 觀(guān)光農業(yè)旅游規劃有哪些特性？