新型城鎮化與旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第3頁(yè)
旅游與地產(chǎn)的聯(lián)姻，是市場(chǎng)必然的選擇，也是相互促進(jìn)互補互助的良性架構，為房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)提供了一個(gè)廣闊良好的平臺。旅游房地產(chǎn)面向新型城鎮化建設的產(chǎn)業(yè)提升，將為新型城鎮化建設提供最有力的投資運營(yíng)主體。本篇章將在分析旅游房地產(chǎn)創(chuàng )新與新型城鎮化關(guān)系的基礎上，提出新型城鎮化建設中旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的四種形式，并詳細解讀旅游房地產(chǎn)的八大產(chǎn)品。
(《旅游引導的產(chǎn)業(yè)集群化與新型城鎮化研究報告》綱要，已于2013年1月4日，在中國旅游報第3版刊載；本文屬于部分報告摘要，已于2013年1月7日，在第24版刊載，歡迎閱讀。更多研究成果，敬請持續關(guān)注。）
策劃《把握黃金機遇期，以旅游助推新型城鎮化》專(zhuān)題
點(diǎn)此進(jìn)入專(zhuān)題
旅游房地產(chǎn)，顧名思義，即“旅游+房地產(chǎn)”，兩個(gè)“黃金產(chǎn)業(yè)”相互交叉，互相滲透，以旅游資源為依托，以休閑度假為目的進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)，從而形成一種新型的產(chǎn)業(yè)模式。
泛旅游與泛地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中已經(jīng)形成的各種較為成熟的技術(shù)、手法可以交叉運用，形成旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的強烈特色，主要體現在資源、產(chǎn)品、景觀(guān)建筑、要素設施、游憩方式、公共空間環(huán)境等方面，如下圖。
可提煉出旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的組成要素：
（1）良好的可進(jìn)入性，便捷的交通與地理位置，是旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提；
（2）具有獨特吸引力的旅游資源，特別是具有極高觀(guān)賞價(jià)值、康復療養、休閑度假功能的資源，為旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增加籌碼，也是旅游房地產(chǎn)進(jìn)行空間特性與產(chǎn)業(yè)性質(zhì)定位的必要條件；
（3）基礎設施與配套服務(wù)設施，是旅游項目、休閑度假項目、人居項目之外的另一重要組成部分，需要滿(mǎn)足旅游與居住的雙重需求，因此，要求設施配套齊全，功能組合豐富，相互支撐。
（4）融旅游開(kāi)發(fā)理念與度假人居配套于一體的景觀(guān)、綠化環(huán)境，具有游憩化、人性化的公共空間環(huán)境，促進(jìn)旅游房地產(chǎn)向更加成熟、完善的方向發(fā)展。
（5）此外，保證旅游、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)順利進(jìn)行的設計方案，合法的產(chǎn)權手續，專(zhuān)業(yè)、先進(jìn)的物業(yè)管理與酒店管理，以及資金支撐、營(yíng)銷(xiāo)推廣系統、交換網(wǎng)絡(luò )系統等，也是旅游房地產(chǎn)不可缺少的組成要素。
新型城鎮化的“新”就是要由過(guò)去片面注重追求城市規模擴大、空間擴張，改變?yōu)橐蕴嵘鞘形幕?、公共服?wù)等內涵為中心，真正使我們的城鎮成為具有較高品質(zhì)的宜居之所。
旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，可以帶動(dòng)建筑、交通、餐飲、通信等行業(yè)的發(fā)展，為當地居民提供就業(yè)崗位，提升地區的生活居住條件，促進(jìn)城市經(jīng)濟向旅游休閑化發(fā)展，從而對城市化進(jìn)程起到推動(dòng)和促進(jìn)作用。另外，旅游休閑綜合體與城鄉互動(dòng)發(fā)展，對于承載城市文化，凸顯城市性格，打造城市標志，塑造城市形象，推廣城市品牌，形成創(chuàng )新的城市化模式，具有重要的引擎作用。#p#分頁(yè)標題#e#
旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在城鎮化建設中所發(fā)揮的作用，可以體現在以下四個(gè)層面:第一、旅游城鎮化中土地開(kāi)發(fā)，包括各類(lèi)旅游休閑項目及城鎮化項目的土地一級開(kāi)發(fā)；第二、旅游公共設施建設；第三、旅游休閑項目建設；第四、旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。
這四個(gè)層面與旅游引導的新型城鎮化之間的關(guān)系：
1）旅游房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)：屬于土地一級開(kāi)發(fā)，或者企業(yè)參與時(shí)為土地一級半市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的概念；包括旅游項目地的征地補償、拆遷安置、七通一平等基礎設施和社會(huì )公共配套設施建設，是旅游引導的新型城鎮化的基礎；
2）旅游公共設施建設：是旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎建設，包括游客中心、旅游專(zhuān)項交通、旅游景觀(guān)、旅游環(huán)境整治、資源保護等等，由此形成旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎，同時(shí)形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎，更系統來(lái)要求，就是旅游城鎮化開(kāi)發(fā)的基礎，是旅游引導的新型城鎮化建設最重要的內容之一；
3）旅游休閑項目建設：這是旅游休閑度假產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的主體，是與房地產(chǎn)相配套的，形成區域吸引核，形成旅游休閑度假環(huán)境、休閑內容及接待能力的基礎；
4）旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)：作為銷(xiāo)售加持有的房地產(chǎn)產(chǎn)品，既有經(jīng)營(yíng)型商業(yè)地產(chǎn)項目，又有銷(xiāo)售型商業(yè)或居住產(chǎn)品，其產(chǎn)品模式已經(jīng)非常多樣化。旅游房地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)和城市商業(yè)地產(chǎn)，他們直接就是旅游城鎮化的核心內容。
旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品即與旅游相關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，包括旅游項目和旅游房地產(chǎn)項目，如：休閑商業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，涉及旅游休閑、旅游購物、旅游餐飲、文化娛樂(lè )等項目；旅游酒店產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，本身涉及到旅游接待、休閑體驗等項目；各種莊園的開(kāi)發(fā)，也涉及到旅游的經(jīng)營(yíng)和配套接待；度假產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，又往往直接和城鎮化的發(fā)展相結合。通過(guò)旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，會(huì )形成休閑商業(yè)街區、度假區、莊園、酒店、養老社區、新農村社區等，這些都構成了旅游帶動(dòng)新型城鎮化落地的支撐型內容。
因此，旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在旅游引導的新型城鎮化建設中起到最核心的推動(dòng)性作用。
所謂一級土地開(kāi)發(fā)，通俗指在土地出讓前，對土地進(jìn)行整理投資開(kāi)發(fā)的過(guò)程。土地一級開(kāi)發(fā)是土地出讓前的運作方式，開(kāi)發(fā)的主體多為當地政府或由當地政府指定的土地開(kāi)發(fā)企業(yè)，而土地一級開(kāi)發(fā)的結果是要使“生地”成為“熟地”，達到出讓的標準。在大多數城市中，土地開(kāi)發(fā)主要是由政府來(lái)操作，也有政府委托企業(yè)來(lái)做，政府負責管理和監督，或者由國有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲備機構來(lái)做。#p#分頁(yè)標題#e#
旅游房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)，屬于土地一級開(kāi)發(fā)的范疇。嚴格意義上講，國內外的土地使用性質(zhì)都不存在旅游地產(chǎn)用地這個(gè)類(lèi)別，而對于國內出現的“旅游房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)”概念，其實(shí)質(zhì)是一級土地開(kāi)發(fā)經(jīng)劃撥或轉讓后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商針對項目建成后用于與旅游行業(yè)相關(guān)的居住和休閑娛樂(lè )方面的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)來(lái)定義的。
旅游城鎮化中的一級土地開(kāi)發(fā)，涉及到很多不同類(lèi)別，包括城市中舊城改造為休閑商業(yè)或休閑娛樂(lè )街區，一級開(kāi)發(fā)往往成本很高，風(fēng)險較大。但是城市休閑聚集核如果設計得好，可以有效的提升區域地價(jià)，實(shí)現一級開(kāi)發(fā)盈利。非城市中心的土地，做旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，特別是偏遠區域，環(huán)境好旅游資源好地價(jià)很低，如果大交通政府解決方案比較好，一級開(kāi)發(fā)空間很大，這是絕大多數房地產(chǎn)商參與旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。10萬(wàn)以?xún)瘸杀镜耐恋?，能否通過(guò)旅游開(kāi)發(fā)提升到100萬(wàn)？或100萬(wàn)左右的土地，能否通過(guò)旅游開(kāi)發(fā)提升到500萬(wàn)？這是旅游房地產(chǎn)最大的難題，也是最大的魅力。
旅游房地產(chǎn)商參與的土地一級開(kāi)發(fā)，與城市土地開(kāi)發(fā)不同，不僅僅要進(jìn)行征地補償、拆遷安置、七通一平等基礎設施和社會(huì )公共配套設施建設，將“生地”成為“熟地”，還要形成真正的旅游產(chǎn)業(yè)，帶來(lái)人氣。因為旅游房地產(chǎn)的核心，在于依靠旅游，形成游客搬運，實(shí)現消費聚集。只有形成人氣，才有可能形成商氣、才進(jìn)一步可以發(fā)展出多樣化的居住，最終帶動(dòng)城鎮化的發(fā)展。
我們的結論是：旅游城鎮化中的土地一級開(kāi)發(fā)，是與旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緊密結合在一起的，旅游產(chǎn)業(yè)的價(jià)值，決定了土地的價(jià)值。因此，建議旅游房地產(chǎn)商在進(jìn)行土地一級開(kāi)發(fā)時(shí)，必須結合旅游產(chǎn)品與旅游房地產(chǎn)二級市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，只有這樣才能真正獲取一級市場(chǎng)的利潤。
當然，在旅游引導的新型城鎮化建設過(guò)程中，存在城市休閑區、新城新區、旅游綜合體、新農村社區、配套酒店、度假公寓等各類(lèi)項目的開(kāi)發(fā)建設，如果房地產(chǎn)商與政府形成補償性合作，參與進(jìn)行土地一級開(kāi)發(fā)，相對風(fēng)險較小，盈利更有保證。
以BT模式為主導，通過(guò)與政府合作模式，打造旅游休閑的公共工程項目，不僅可以形成旅游相關(guān)的公共設施建設，而且可能形成一批旅游產(chǎn)品，由房地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間，再交回給政府管理，或者長(cháng)期由房地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)，或者房地產(chǎn)商完全建成以后交給政府經(jīng)營(yíng)。這類(lèi)項目包括旅游交通、游客中心、城市休閑區、展館博物館、旅游景區、大型旅游娛樂(lè )項目等，以及與之相配套的綜合性公共基礎設施和功能開(kāi)發(fā)，如道路、通訊、水電等綜合管網(wǎng)系統；其開(kāi)發(fā)建設，需要大量投資，但是市場(chǎng)回報相對來(lái)說(shuō)比較困難，通過(guò)BT或者通過(guò)政府的優(yōu)惠扶持或合作，結合土地開(kāi)發(fā)，使得房地產(chǎn)商參與到旅游公共設施建設和旅游項目開(kāi)發(fā)中來(lái)。#p#分頁(yè)標題#e#
BT模式作為公共基礎設施建設中發(fā)展起來(lái)的一種優(yōu)化的項目融資與實(shí)施模式，其得天獨厚的優(yōu)勢，也吸引了眾多旅游城市通過(guò)這種模式，對包括餐飲、賓館、酒店、旅游交通以及各種文化娛樂(lè )、體育、療養等物質(zhì)設備的各項旅游公共設施以及城市休閑項目進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設。完善的旅游公共設施，不僅為旅游發(fā)展提供了有力的保障，同時(shí)也強力帶動(dòng)了旅游項目的長(cháng)足發(fā)展。這種模式在地方政府主導的旅游公共設施與旅游項目開(kāi)發(fā)中，體現出“雙贏(yíng)”或“多贏(yíng)”的優(yōu)勢。
旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，不同于一般商業(yè)房地產(chǎn)或住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品，其與旅游產(chǎn)品的結合非常緊密。因此，我們一般把旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，納入區域綜合開(kāi)發(fā)的結構之中，深度設計，形成五大類(lèi)運營(yíng)模式不同的產(chǎn)品：自持型經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品、出租型商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品、銷(xiāo)售型商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品、銷(xiāo)售回租型商業(yè)或住宅產(chǎn)品、銷(xiāo)售型住宅產(chǎn)品。
面向新型城鎮化的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，必須有區域綜合開(kāi)發(fā)的理念，運用泛旅游產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展模式，開(kāi)發(fā)泛旅游架構下的房地產(chǎn)產(chǎn)品。
我們運用泛旅游房地產(chǎn)的架構，將旅游房地產(chǎn)概括為休閑商業(yè)房地產(chǎn)、休閑居?。ǖ诙铀┓康禺a(chǎn)、度假居?。ǖ谌铀┓康禺a(chǎn)、酒店房地產(chǎn)、養老居住地產(chǎn)、文化創(chuàng )意房地產(chǎn)、莊園房地產(chǎn)、新農村社區旅游房地產(chǎn)八大類(lèi)：
（一）休閑商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)
休閑商業(yè)房地產(chǎn)是傳統商業(yè)地產(chǎn)在體驗經(jīng)濟時(shí)代的發(fā)展方向。休閑商業(yè)地產(chǎn)在旅游與城市發(fā)展中，是集聚人氣的最好選擇，包括城市休閑商業(yè)地產(chǎn)和旅游區休閑商業(yè)地產(chǎn)兩類(lèi)。
伴隨著(zhù)國民經(jīng)濟的提高和休閑商業(yè)房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，休閑商業(yè)房地產(chǎn)對城鎮化發(fā)展的帶動(dòng)作用也日益凸顯。一是對城市商業(yè)的影響，表現在優(yōu)化城市商業(yè)格局，形成新的零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間格局，加速零售商業(yè)空間優(yōu)化組合以及優(yōu)化城市商業(yè)環(huán)境；二是對城市休閑娛樂(lè )的影響，可以充實(shí)市區休閑娛樂(lè )的內容，引導人們新的休閑娛樂(lè )需求；三是對城市地域空間的影響，有利于加快新城區的發(fā)展，促進(jìn)舊城區的改造，形成新的城市功能區；四是可以改造城市空間，優(yōu)化城市功能，重塑城市品牌，提升城市形象和增強城市吸引力；五是有助于提升城市土地開(kāi)發(fā)價(jià)值，可以擴大政府稅基，提高社會(huì )公共福利水平。
1、城市休閑商業(yè)地產(chǎn)
城市休閑商業(yè)地產(chǎn)以追求現代時(shí)尚潮流文化為主，功能齊全，區位優(yōu)越，交通便利，且形式多樣，典型代表有重慶南濱路，北京王府井等。其開(kāi)發(fā)類(lèi)型主要有以下幾種：#p#分頁(yè)標題#e#
（1）特色商業(yè)休閑街區
特色商業(yè)街區是都市休閑的核心產(chǎn)品，商業(yè)地產(chǎn)與休閑旅游產(chǎn)業(yè)結合的泛旅游產(chǎn)業(yè)模式。對政府和開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，都有很大的操作空間，可以有效的實(shí)現旅游產(chǎn)業(yè)要素的聚集，同時(shí)對各類(lèi)游客有著(zhù)強烈的吸引力，是都市休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)現突破的特色抓手。有現代綜合型商業(yè)步行街區、民俗特色休閑街區、濱水休閑街區、酒吧休閑街區、餐飲休閑街區等多種形態(tài)。這類(lèi)街區在開(kāi)發(fā)中，應以文化的打造為著(zhù)力點(diǎn)，以景區化為打造手段，以休閑化為活力激發(fā)的催化劑。
（2）大型購物中心（SHOPPINGMALL）
大型和超大型購物中心主要有城市中心型和城市周邊型兩種形態(tài)，它們都具有規?；?、一站式、集約化等特點(diǎn)。一般來(lái)說(shuō)，SHOPPINGMALL集合了百貨店、超市、賣(mài)場(chǎng)、專(zhuān)賣(mài)店、大型專(zhuān)業(yè)店等各種零售業(yè)態(tài)；而且有各式快餐店、小吃店和特色餐館、電影院、兒童樂(lè )園、健身中心等各種休閑娛樂(lè )設施；此外，SHOPPINGMALL還提供一般百貨店無(wú)法提供的長(cháng)廊、廣場(chǎng)、庭院等景觀(guān)型購物體驗。
（3）游憩商業(yè)區（RBD）
RBD是國際中心城市推出的與其商務(wù)中心功能相呼應的新興產(chǎn)業(yè)區，RBD將休閑娛樂(lè )、主題旅游、精品購物等各類(lèi)項目加以整合，并與商務(wù)相結合，形成一種新型的旅游休閑商業(yè)區，成為現代都市新亮點(diǎn)。特別是城市中央游憩區和城市商業(yè)休閑區的結合，作為城市休閑中的核心項目，已經(jīng)成為大型城市的必需功能結構。
2、旅游區休閑商業(yè)地產(chǎn)
旅游區休閑商業(yè)地產(chǎn)具有一定的文化特色，典型代表是成都“芙蓉古城”、九寨溝邊邊街等。依據旅游區商業(yè)地產(chǎn)在旅游區中的地理位置和旅游與購物的功能布局，分為位于旅游區內的旅游休閑商業(yè)區（旅游景點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)）和位于旅游區附近與旅游景點(diǎn)隔離開(kāi)的休閑商業(yè)區。
旅游區內的旅游休閑商業(yè)地產(chǎn)，與旅游區的自然、人文景觀(guān)融為一體，以云南麗江的四方街、廣西桂林的陽(yáng)朔西街和上海豫園商城為典型代表。旅游區附近與旅游景點(diǎn)隔離開(kāi)的休閑商業(yè)區，可分為兩種類(lèi)型，一類(lèi)是在旅游區主要交通出入口，自發(fā)形成一個(gè)為旅游活動(dòng)服務(wù)的設施集中區，如南京夫子廟由食肆、文具店、書(shū)畫(huà)軒等組成的購物街區；一類(lèi)是在大型自然人文景觀(guān)周邊，利用自然人文景觀(guān)的文化特色開(kāi)發(fā)與之相應的休閑商業(yè)街區，如成都的錦里等。
（二）休閑居?。ǖ诙铀┓康禺a(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)
休閑居住房地產(chǎn)又稱(chēng)第二居所，主要是“5+2”生活方式中“2”的內容，是周末郊區休閑居所。
此類(lèi)地產(chǎn)一般在距離中心城區2小時(shí)以?xún)鹊沫h(huán)城游憩帶中（如北京、上海、成都的郊區），規模比較大，其開(kāi)發(fā)機會(huì )，主要依托良好的交通與城市人群的巨大休閑與居住市場(chǎng)。主要有郊區別墅排屋、花園洋房等社區群落或者城郊景觀(guān)別墅、為城市新生代白領(lǐng)階層開(kāi)辟的大型綜合居住社區、為離退休老人設計的養老型公寓等。#p#分頁(yè)標題#e#
休閑居住地產(chǎn)對新型城鎮化發(fā)展的影響作用，主要反映在創(chuàng )新城市發(fā)展模式，創(chuàng )新城市生活方式和加快城鎮化進(jìn)程等方面。具體而言，一是可以改變目前城市 “攤大餅”式的擴張和“衛星城”式的發(fā)展模式，為城市發(fā)展開(kāi)創(chuàng )新的模式；二是休閑居住地產(chǎn)為城市居住者創(chuàng )造了一種新的生活方式，酒店、辦公、公園、購物、休閑娛樂(lè )、居住等多種建筑功能元素融于統一的規?；鐓^中，提倡高尚多元的文化品位，商業(yè)配套和生活服務(wù)功能彰顯休閑元素，體現出全新的“在休閑中工作、在工作中休閑”的生活方式；三是休閑居住房地產(chǎn)的發(fā)展推動(dòng)了農村新村和社區建設，促進(jìn)了城鄉經(jīng)濟的融合程度，對新型城鎮化的進(jìn)程起到了重要的推動(dòng)和促進(jìn)作用。同時(shí)，依靠挖掘文化資源、創(chuàng )造休閑生活的高品質(zhì)物業(yè)，休閑居住房地產(chǎn)還有利于城鎮化進(jìn)程中地域文化的傳承和發(fā)揚。
（三）度假居?。ǖ谌铀┓康禺a(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)
度假居住，不同于休閑居住，不可能每個(gè)周末都去，而是每年在此消費一定時(shí)間。
在旅游勝地的度假地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，擁有濱海資源、溫泉資源、避暑環(huán)境等核心資源的地區率先成為度假地產(chǎn)的寵兒，這類(lèi)旅游地產(chǎn)以第三居所和度假休閑為主要需求，通過(guò)休閑社區、公寓、別墅等多種形式的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，用資源創(chuàng )造生活方式，營(yíng)造自然生活環(huán)境，體現人與自然的和諧統一。主要有以下四種類(lèi)型：
1、濱海度假地產(chǎn)
世界休閑地產(chǎn)發(fā)軔于海濱，海濱休閑地產(chǎn)是發(fā)展時(shí)間最久、產(chǎn)業(yè)最成熟、開(kāi)發(fā)規模最大的一種休閑地產(chǎn)類(lèi)別。海是最好也是最稀缺的自然資源，因此海濱休閑地產(chǎn)是相對高端的休閑地產(chǎn)類(lèi)型。
2、防寒避暑地產(chǎn)
防寒避暑地產(chǎn)是依托其特有的氣候資源，以避暑度假或防寒度假為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。為了迎合消費者多元化、個(gè)性化的需求，防寒避暑地產(chǎn)中往往會(huì )融入休閑、養老、養生等元素。這類(lèi)地產(chǎn)具有明顯的季節性及地域性，怎樣通過(guò)分時(shí)度假理念的融入，來(lái)激活淡季的地產(chǎn)運營(yíng)，是這類(lèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。
3、運動(dòng)度假地產(chǎn)
以高爾夫和滑雪為代表的運動(dòng)類(lèi)度假地產(chǎn)，通過(guò)發(fā)展滿(mǎn)足旅游者體驗性、參與性需求的運動(dòng)游樂(lè )項目，能夠有力提升整個(gè)度假村的整體吸引力，并提高綜合收益。
4、康療養生地產(chǎn)
溫泉以其康復療養與休閑養生的雙重特性，對度假地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)具有突出的作用。以特色溫泉水療產(chǎn)品為吸引，以會(huì )議度假酒店為核心，帶動(dòng)先售后租的溫泉地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“溫泉會(huì )都”模式在市場(chǎng)取得了巨大的成功。
養生地產(chǎn)是以生態(tài)環(huán)境良好的區域為依托，滿(mǎn)足消費者追求延年益壽、強身健體、修復保健以及養生文化體驗而提供的各種類(lèi)型的地產(chǎn)。它一般遠離大城市，多建在環(huán)境良好的山水、森林、濱湖等生態(tài)景區，配以醫療、交通、教育、康體娛樂(lè )等相關(guān)設施。隨著(zhù)休閑養生需求迅猛發(fā)展，養生地產(chǎn)逐漸成為了旅游地產(chǎn)發(fā)展的一種趨勢。#p#分頁(yè)標題#e#
（四）酒店房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)
度假酒店是以接待休閑度假游客為主，為休閑度假游客提供住宿、餐飲、娛樂(lè )與游樂(lè )等多種服務(wù)功能的酒店。酒店作為旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品，是一種銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)結合的產(chǎn)品。在房地產(chǎn)調控政策實(shí)施之后，售后回租型酒店產(chǎn)品，已經(jīng)成為旅游房地產(chǎn)中最好銷(xiāo)售的產(chǎn)品之一，成為市場(chǎng)的寵兒。度假酒店單元、度假公寓、度假會(huì )所，是三種主要的類(lèi)型。
度假酒店單元，銷(xiāo)售回租模式的運用，保證了業(yè)主持有產(chǎn)權，可以每年消費一定時(shí)段，同時(shí)享受經(jīng)營(yíng)收益。
度假公寓，可以回租，也可以不回租。但享受酒店式管理，個(gè)人可以進(jìn)行出租。因此具備經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，也是比較受歡迎的產(chǎn)品。
度假會(huì )所，是以機構為銷(xiāo)售對象的度假商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。會(huì )所比一般別墅大，處于酒店管理之內，對于中國及其龐大的國有、股份、私營(yíng)機構而言，是一種商業(yè)物業(yè)，又是機構進(jìn)行商務(wù)接待和會(huì )議公務(wù)的場(chǎng)所。最大的優(yōu)點(diǎn)在于，會(huì )所可以由酒店托管經(jīng)營(yíng)。機構集可以享用會(huì )所，又可以獲取經(jīng)營(yíng)收益，還能夠資產(chǎn)保值增值，并可用于資產(chǎn)抵押或運作。會(huì )所地產(chǎn)正在成為中國旅游地產(chǎn)中最有吸引力的產(chǎn)品。
（五）養老居住地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)
養老地產(chǎn)，是以“養老+地產(chǎn)”為開(kāi)發(fā)模式的一種復合型地產(chǎn)產(chǎn)品。復合型地產(chǎn)產(chǎn)品往往具有鮮明的主題，以及圍繞主題所產(chǎn)生的服務(wù)價(jià)值鏈條。對于養老地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，就要以居住地產(chǎn)產(chǎn)品為載體，結合醫療、康復、休閑等等養老服務(wù)。
養老居住地產(chǎn)產(chǎn)品是指可以使老年人獲得經(jīng)濟供養、生活照料以及精神慰藉等基本內容的居住場(chǎng)所。它的基本存在形式有以下幾類(lèi)：老年社區、老年公寓、老年住宅、養老院、托老所等。而一個(gè)成功的養老居住地產(chǎn)項目，除了滿(mǎn)足基本的居住功能，即提供公寓、套房等產(chǎn)品外，還需要滿(mǎn)足生活服務(wù)功能、文化娛樂(lè )功能、醫療護理功能、商業(yè)功能等等，向老年人提供公園、健身區、棋牌室、醫療室、緊急呼叫、日常護理、超市、洗衣理發(fā)服務(wù)等等配套產(chǎn)品。
（六）文化創(chuàng )意房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)
文化創(chuàng )意房地產(chǎn)是指以文化為主題，具有文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)模式。文化與旅游產(chǎn)業(yè)都是高效益、無(wú)污染、發(fā)展可持續、能對周邊經(jīng)濟發(fā)展形成強大輻射力的高效產(chǎn)業(yè)，他們的融合發(fā)展能夠對地方經(jīng)濟產(chǎn)生強大的帶動(dòng)作用。國際上不乏成功先例可循：比如美國的好萊塢、奧蘭多、拉斯維加斯等。國內的曲江新城也是一個(gè)文化帶動(dòng)的區域綜合開(kāi)發(fā)的模式。
綜合來(lái)看，文化創(chuàng )意房地產(chǎn)主要有文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園區、藝術(shù)集聚區、影視城（基地）、文化主題園四種類(lèi)型。
文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園是一系列與文化關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)集聚后形成的特定地理區域，是一具有鮮明文化形象并對外界產(chǎn)生一定吸引力的集文創(chuàng )生產(chǎn)、服務(wù)、商貿、居住為一體的多功能園區。園區內形成了一個(gè)包括生產(chǎn)――發(fā)行――消費產(chǎn)供銷(xiāo)一體的文化產(chǎn)業(yè)鏈。#p#分頁(yè)標題#e#
藝術(shù)集聚區是一個(gè)創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)聚集地，聚集的是一批優(yōu)秀的創(chuàng )意人才以及產(chǎn)業(yè)。它在區域社會(huì )發(fā)展中，不僅僅表現為經(jīng)濟的帶動(dòng)核，更是現代人的文化生活和現代理念的傳播中心。它為城市帶來(lái)的是人氣的聚集與城市軟實(shí)力的提升。比如北京的798、上海蘇州河畔的莫干山路藝術(shù)集中地。
（七）莊園房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)
生態(tài)農莊是以綠色、生態(tài)、環(huán)保為目標，以資源有效利用為載體，以科技創(chuàng )新為支撐，以市場(chǎng)化運作為手段，集農業(yè)生產(chǎn)深加工與觀(guān)光旅游為一體的規模集約化農業(yè)場(chǎng)所。
作為生態(tài)型休閑農莊，農業(yè)仍是核心產(chǎn)業(yè)基礎，因此農業(yè)應當繼續作為園區的主導產(chǎn)業(yè)。旅游業(yè)則以園區內的特色旅游資源為依托，分期投資，打造獨具特色的旅游項目。由于房地產(chǎn)的投入較大，因此應放到后期發(fā)展，通過(guò)爭取擴大建設用地面積和旅游拉動(dòng)土地價(jià)值兩大手段，撬動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)。
綜合多年的經(jīng)驗，認為根據打造主題的不同，農莊主要有以下幾種開(kāi)發(fā)類(lèi)型：
（1）特色農業(yè)農莊：定位景觀(guān)農業(yè)體驗、創(chuàng )意農業(yè)休閑等，開(kāi)發(fā)農業(yè)游、林果游、花卉游、漁業(yè)游、牧業(yè)游等不同特色的主題休閑活動(dòng)；
（2）科普教育農莊：兼顧生產(chǎn)、科技示范與科普教育功能，在農業(yè)科研基地的基礎上建設、利用科研設施作景點(diǎn)、融入現代審美觀(guān)的特色型發(fā)展模式；
（3）風(fēng)水養生文化農莊：充分結合地形地貌，導入風(fēng)水養生理念，結合風(fēng)水藝術(shù)景觀(guān)來(lái)構建風(fēng)水農莊；而生態(tài)養生則是利用項目地特有的養生資源，推出一系列特色養生度假發(fā)展模式；
（4）商務(wù)會(huì )都農莊：以?xún)?yōu)美田園風(fēng)光為依托，利用優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境建立特色主題，建設商務(wù)套房、會(huì )議室等商務(wù)必要設施，圍繞商務(wù)活動(dòng)、集會(huì )、團體性接待形成對應的配套服務(wù)項目如康體、康療、歌舞宴等；
（5）果酒莊園：以酒文化為主線(xiàn)，帶動(dòng)各類(lèi)特色果品的種植、采摘和體驗，同時(shí)形成各類(lèi)不同類(lèi)型的酒莊、酒窖、酒文化博覽館等；
（6）體育公園型莊園：融入現代體育運動(dòng)與康體度假，打造體育花園與康復社區為主題的休閑農莊；
（7）低碳環(huán)保莊園：通過(guò)一批具有示范意義和推廣價(jià)值的綠色生態(tài)建筑、節能環(huán)保建筑及其他新能源產(chǎn)品，形成體現未來(lái)生活的未來(lái)主題農莊。
（八）新農村社區旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)
隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展，自駕車(chē)的興起，使得人們生活空間的地域限制逐漸減小，人們的出游能力和生活空間變大，體現在旅游休閑和旅游房地產(chǎn)上，就是鄉村旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。而旅游新農村社區作為新型城鎮化的建設內容，同樣形成了帶動(dòng)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的能力。
“鄉村民居”：一般為農民的生活生產(chǎn)資料，具備接待功能即“農家樂(lè )”，如果是較大景區周邊的農家，其盈利效益非?？捎^(guān)；間接轉讓的鄉村民居，具有生活與經(jīng)營(yíng)雙重功能。#p#分頁(yè)標題#e#
新農村社區旅游商業(yè)地產(chǎn)，是旅游新農村社區中經(jīng)營(yíng)性的休閑商業(yè)地產(chǎn)，可以結合新農村旅游發(fā)展，形成餐飲街區、娛樂(lè )街區、民俗工坊街區等，在新農村社區城鎮化中，這類(lèi)產(chǎn)品比例會(huì )逐步增多。
“研究報告”系列成果，請繼續閱讀：
報告綱要：旅游引導的產(chǎn)業(yè)集群化及新型城鎮化模式研究
報告摘要一：旅游是區域綜合發(fā)展的重要新型動(dòng)力
報告摘要二：泛旅游產(chǎn)業(yè)整合與產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展模式
報告摘要三：旅游引導的新型城鎮化模式研究
報告節選一：旅游綜合體--新型城鎮化的創(chuàng )新模式
報告節選二：旅游產(chǎn)業(yè)導向的新型農村社區研究
報告節選三：城市旅游化推進(jìn)新型城鎮化發(fā)展
報告節選四：泛旅游產(chǎn)業(yè)整合發(fā)展
報告節選五：旅游業(yè)態(tài)模式探索
報告節選六：旅游小城鎮--小城鎮的特色化發(fā)展之路
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