旅游市場(chǎng)動(dòng)態(tài)
開(kāi)發(fā)特色小鎮90%可能失敗 為何七成百強房企還要爭相布局
發(fā)布日期：2018-09-14
自國家2016年提出發(fā)展特色小鎮以來(lái)，特色小鎮正以令人始料不及的速度站上了風(fēng)口，碧桂園、恒大、華夏幸福、華僑城、綠城等房企紛紛布局。據克而瑞統計，截至2018年7月，TOP100房企中有71家涉足或參與特色小鎮項目。
開(kāi)發(fā)特色小鎮90%可能失敗 為何七成百強房企還要爭相布局
據住建部公布的數據顯示，特色小鎮概念自誕生到現在，全國特色小鎮一共有403個(gè)。而事實(shí)上，這些特色小鎮項目良莠不齊。一方面，如此多的小鎮如何落地，面臨市場(chǎng)巨大的拷問(wèn)；另一方面，在政策支持下，小鎮的未來(lái)仍值得期待。
“房地產(chǎn)公司做特色小鎮，基本上失敗的概率是90%。”深圳華僑城文化集團總經(jīng)理胡梅林近日在接受記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)直言，特色小鎮就應該是文化旅游類(lèi)的企業(yè)來(lái)做，因為其最直接的轉化就是文旅，且對于城市的需求也穩定，成功率高。
七成百強房企爭相布局
國家提出要在2020年前培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮。
據住建部公布數據顯示，特色小鎮概念自誕生到現在，全國特色小鎮一共有403個(gè)。不過(guò)結合尚未公布計劃的省份推算，全國至少將會(huì )出現2000多個(gè)省級特色小鎮。
克而瑞根據公開(kāi)資料統計，截至2018年7月，克而瑞房企銷(xiāo)售排行榜TOP100中有71家涉足或參與特色小鎮項目，累計涉及項目數量數百個(gè)，房企涉足特色小鎮的數量最多，程度最深。
但值得注意的是，房企目前公布的特色小鎮項目六成為意向投資項目，簽約類(lèi)約三成，開(kāi)始動(dòng)工的部分尚不到5%。因此，從大范圍來(lái)看，房企特色小鎮進(jìn)展尚處于初期。
中國房地產(chǎn)金融聯(lián)盟曾把房企轉型特色小鎮的模式分為四種：以碧桂園、時(shí)代地產(chǎn)為代表的科技型服務(wù)小鎮，以綠城、藍城為代表的農業(yè)小鎮，以華僑城為代表的文旅小鎮，以華夏幸福為代表的產(chǎn)業(yè)小鎮。
特色小鎮的推動(dòng)還需要一段時(shí)間，與房地產(chǎn)不一樣。房地產(chǎn)是當年建成當年就可以銷(xiāo)售，而特色小鎮是一個(gè)自然生長(cháng)的過(guò)程，不但受制于培育，還涉及很多土地政策等。
“政策瓶頸是特色小鎮目前最大的制約，市場(chǎng)瓶頸還是其次。”胡梅林指出，畢竟特色小鎮最重要的意義是盤(pán)活存量資產(chǎn)，而存量資產(chǎn)的權屬分散在私人、村集體、國家國有及原來(lái)在經(jīng)營(yíng)的企業(yè)手中，牽扯很多私人利益，可這些都是歷史遺留問(wèn)題，新政策很難執行解決。此外，特色小鎮其實(shí)是過(guò)去與未來(lái)的疊加，既要保留過(guò)去的一些文化、歷史經(jīng)驗，同時(shí)也要面向未來(lái)，讓年輕人消費，所以產(chǎn)品設計是永遠的課題，也需要看企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平。
做特色小鎮是百年思維
眾多房企紛紛搶占特色小鎮的風(fēng)口，但至今并沒(méi)有哪家是特別成功的，都處于探索中。
“房地產(chǎn)公司做特色小鎮，基本上失敗的概率是90%。”在胡梅林看來(lái)，政府、資本、企業(yè)三者誰(shuí)也離不開(kāi)誰(shuí)。操盤(pán)手一定是企業(yè)；政府是引導為主，并解決一些歷史遺留問(wèn)題，同時(shí)出臺更多政策來(lái)支持小鎮的發(fā)展；而資本要扮好前期的利潤分配等問(wèn)題。
特色小鎮目前談不上盲目擴張發(fā)展，因為中國的小鎮大概有幾萬(wàn)個(gè)，只是被國家確名的目前是幾百個(gè)。胡梅林認為，特色小鎮應該說(shuō)是百年大計，是中國最后一塊最大的內生性增長(cháng)內容，整個(gè)行業(yè)發(fā)展很有前景，而且是快速發(fā)展。
就簡(jiǎn)單計算，截至2017年末中國人口城鎮化率達58%，特色小鎮還有42%的發(fā)展空間，所以說(shuō)未來(lái)廣闊的天地就是特色小鎮。
特色小鎮就應該是文化旅游類(lèi)的企業(yè)來(lái)做。胡梅林表示，華僑城如今正在“文化＋旅游＋城鎮化”創(chuàng )新發(fā)展模式下建設特色小鎮，目前已在全國布局文旅特色小鎮，這幾年文旅項目投資總和近萬(wàn)億元，現在大大小小的小鎮已經(jīng)在推進(jìn)的約30~40個(gè)。
從北京的門(mén)頭溝齋堂小鎮、天津西青京杭大運河項目，到杭州塘棲古鎮；從四川的天回、安仁、黃龍溪等古鎮，再到深圳的甘坑小鎮、光明小鎮、大鵬所城、鳳凰古鎮，還有西安、鄭州的文旅項目，以及海南和云南的古村落……華僑城結合各地的地域文化及產(chǎn)業(yè)特色，打造獨特的小鎮運營(yíng)模式。
在政策的導向下，眾多房企搶灘布局特色小鎮。但眾所周知，文旅特色小鎮項目投資大，落地難。據克而瑞實(shí)地調研反饋情況來(lái)看，部分企業(yè)存在借助特色小鎮名義通過(guò)捆綁資源拿地，但獲得土地后，不少項目存在基礎建設、產(chǎn)業(yè)培育讓位于地產(chǎn)銷(xiāo)售的現象。
胡梅林提醒稱(chēng)，房地產(chǎn)企業(yè)做特色小鎮要考慮周期問(wèn)題，做特色小鎮是百年思維，是長(cháng)周期經(jīng)營(yíng)、短周期收益，要考慮每天怎么賺錢(qián)；而房地產(chǎn)是賺錢(qián)思維，短周期開(kāi)發(fā)、長(cháng)周期收益，二者剛好是相反的。
同時(shí)胡梅林也對記者指出，至于哪些房企能成功做特色小鎮這個(gè)沒(méi)有定論，只要現在在做，不倒下就會(huì )有未來(lái)。關(guān)鍵是能不能在短期內找到適合的方向，而整個(gè)特色小鎮的大勢是沒(méi)問(wèn)題的。
資金不是問(wèn)題
記者注意到，作為華僑城集團旗下旅游與房地產(chǎn)板塊的上市公司，華僑城A今年上半年的旅游業(yè)務(wù)營(yíng)收遠低于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)收。而華僑城對文旅小鎮項目動(dòng)輒上千億元的大手筆投資，不免引發(fā)業(yè)內對其業(yè)務(wù)及資本面的關(guān)注。
財報顯示，華僑城A上半年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入147.18億元，同比增長(cháng)6.74%。其中旅游業(yè)務(wù)收入同比下降了27.31%至46.75億元，房地產(chǎn)結轉收入則同比增長(cháng)了39.05%至98.97億元。
除此之外，華僑城對資金的需求從其借款金額可探之一二。據華僑城A披露的數據顯示，2018年1~6月，華僑城A累計新增借款金額為287.27億元，已超過(guò)2017年前7個(gè)月的266.49億元。其中銀行貸款192.56億元，各類(lèi)債券及非金融企業(yè)融資工具94.71億元，期末負債924.73億元。
半年報數據顯示，期內華僑城A籌資流入709.93億元，償債支出393.78億元，籌資性現金流凈額同比增長(cháng)40.56%至296.49億元。期末現金增加140.94億元至416.20億元，一年內到期負債129.79億元，償債壓力不大。
值得一提的是，今年上半年華僑城A資產(chǎn)負債率由上年期末的69.89%上升至73.28%。華僑城A表示，報告期內，公司通過(guò)直接融資、發(fā)行債券、集團委貸、保險債權等方式獲取低成本資金，上半年公司全部有息負債的綜合資金成本為5.07%。
關(guān)于融資渠道，華僑城A方面透露，目前公司主要通過(guò)三種方式開(kāi)展直接融資與再融資：一是通過(guò)公司控股股東華僑城集團委托貸款，為公司發(fā)展提供資金支持；二是通過(guò)發(fā)行公司債募集資金；三是通過(guò)資產(chǎn)證券化項目融資。
胡梅林告訴記者，經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放這么多年，其實(shí)中國不差錢(qián)，而是差好項目?，F在金融體系已經(jīng)很發(fā)達，只要你的項目能掙錢(qián)，也能夠循環(huán)起來(lái)，資金不是問(wèn)題。至于華僑城文旅項目的資金來(lái)源，胡梅林表示主要是集團投資、基金私募以及金融機構投資等。
特色小鎮的原創(chuàng )IP
“特色小鎮不像房地產(chǎn)”，胡梅林認為，文旅小鎮要挖掘傳統文化，形成原創(chuàng )IP，與小鎮開(kāi)發(fā)相結合，形成新的特色小鎮發(fā)展模式。
經(jīng)過(guò)30多年的文旅經(jīng)驗積累及實(shí)踐，華僑城才探索出適合華僑城IP Town的“DFCCW五維模型”。深圳甘坑小鎮探索了兩年后發(fā)現小鎮有自己的規律，而不是去套用大旅游、商業(yè)街、特色景點(diǎn)等概念，小鎮應該按照一種生活的模式去做，才能夠生生不息。
所謂的“DFCCW五維模型”，具體來(lái)講，第一是Door（入口），小鎮必須成為一個(gè)入口，否則就很難賺錢(qián)，如今IP是最大的入口；有了入口后，自然就有Flow（流量），這就是互聯(lián)網(wǎng)思維 ；有了入口和流量，就需要Change（轉化），旅游服務(wù)的“吃、住、行、游、娛、購”六大要素都會(huì )轉化；轉化希望能夠成為Consume（消費），特色小鎮是純消費，且是零售型的消費；而所有的消費都要圍繞Week（一周）循環(huán)，成為日常的一種生活街區。
那么“五維模型”到底能帶來(lái)多大的流量和效益？以華僑城擬投資500億元的首個(gè)“文化+旅游+城鎮化”小鎮——甘坑小鎮為例，胡梅林介紹到，從今年暑假到現在為止，甘坑小鎮的平時(shí)流量又翻了一番，至于周末流量，去年以來(lái)就已完全飽和，一天基本可達到2~3萬(wàn)的流量。如今主要是周一到周五的消費整體提升，從最早的一兩百人到之后的一兩千人再到現在的五六千人，“尤其是夜間消費的提升，公司也提供了夜間消費的系列內容?，F在很多人晚上十一二點(diǎn)多還會(huì )來(lái)小鎮消費，過(guò)去六點(diǎn)多就沒(méi)有人了，所以這是一個(gè)很大的變化。”
“目前‘五維模型’已在甘坑小鎮運用，接下來(lái)的特色小鎮將復制該模型進(jìn)行驗證，例如成都的洛帶小鎮、惠州的秋長(cháng)吉他小鎮等等。”胡梅林告訴記者。
開(kāi)發(fā)特色小鎮90%可能失敗 為何七成百強房企還要爭相布局
據住建部公布的數據顯示，特色小鎮概念自誕生到現在，全國特色小鎮一共有403個(gè)。而事實(shí)上，這些特色小鎮項目良莠不齊。一方面，如此多的小鎮如何落地，面臨市場(chǎng)巨大的拷問(wèn)；另一方面，在政策支持下，小鎮的未來(lái)仍值得期待。
“房地產(chǎn)公司做特色小鎮，基本上失敗的概率是90%。”深圳華僑城文化集團總經(jīng)理胡梅林近日在接受記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)直言，特色小鎮就應該是文化旅游類(lèi)的企業(yè)來(lái)做，因為其最直接的轉化就是文旅，且對于城市的需求也穩定，成功率高。
七成百強房企爭相布局
國家提出要在2020年前培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮。
據住建部公布數據顯示，特色小鎮概念自誕生到現在，全國特色小鎮一共有403個(gè)。不過(guò)結合尚未公布計劃的省份推算，全國至少將會(huì )出現2000多個(gè)省級特色小鎮。
克而瑞根據公開(kāi)資料統計，截至2018年7月，克而瑞房企銷(xiāo)售排行榜TOP100中有71家涉足或參與特色小鎮項目，累計涉及項目數量數百個(gè)，房企涉足特色小鎮的數量最多，程度最深。
但值得注意的是，房企目前公布的特色小鎮項目六成為意向投資項目，簽約類(lèi)約三成，開(kāi)始動(dòng)工的部分尚不到5%。因此，從大范圍來(lái)看，房企特色小鎮進(jìn)展尚處于初期。
中國房地產(chǎn)金融聯(lián)盟曾把房企轉型特色小鎮的模式分為四種：以碧桂園、時(shí)代地產(chǎn)為代表的科技型服務(wù)小鎮，以綠城、藍城為代表的農業(yè)小鎮，以華僑城為代表的文旅小鎮，以華夏幸福為代表的產(chǎn)業(yè)小鎮。
特色小鎮的推動(dòng)還需要一段時(shí)間，與房地產(chǎn)不一樣。房地產(chǎn)是當年建成當年就可以銷(xiāo)售，而特色小鎮是一個(gè)自然生長(cháng)的過(guò)程，不但受制于培育，還涉及很多土地政策等。
“政策瓶頸是特色小鎮目前最大的制約，市場(chǎng)瓶頸還是其次。”胡梅林指出，畢竟特色小鎮最重要的意義是盤(pán)活存量資產(chǎn)，而存量資產(chǎn)的權屬分散在私人、村集體、國家國有及原來(lái)在經(jīng)營(yíng)的企業(yè)手中，牽扯很多私人利益，可這些都是歷史遺留問(wèn)題，新政策很難執行解決。此外，特色小鎮其實(shí)是過(guò)去與未來(lái)的疊加，既要保留過(guò)去的一些文化、歷史經(jīng)驗，同時(shí)也要面向未來(lái)，讓年輕人消費，所以產(chǎn)品設計是永遠的課題，也需要看企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平。
做特色小鎮是百年思維
眾多房企紛紛搶占特色小鎮的風(fēng)口，但至今并沒(méi)有哪家是特別成功的，都處于探索中。
“房地產(chǎn)公司做特色小鎮，基本上失敗的概率是90%。”在胡梅林看來(lái)，政府、資本、企業(yè)三者誰(shuí)也離不開(kāi)誰(shuí)。操盤(pán)手一定是企業(yè)；政府是引導為主，并解決一些歷史遺留問(wèn)題，同時(shí)出臺更多政策來(lái)支持小鎮的發(fā)展；而資本要扮好前期的利潤分配等問(wèn)題。
特色小鎮目前談不上盲目擴張發(fā)展，因為中國的小鎮大概有幾萬(wàn)個(gè)，只是被國家確名的目前是幾百個(gè)。胡梅林認為，特色小鎮應該說(shuō)是百年大計，是中國最后一塊最大的內生性增長(cháng)內容，整個(gè)行業(yè)發(fā)展很有前景，而且是快速發(fā)展。
就簡(jiǎn)單計算，截至2017年末中國人口城鎮化率達58%，特色小鎮還有42%的發(fā)展空間，所以說(shuō)未來(lái)廣闊的天地就是特色小鎮。
特色小鎮就應該是文化旅游類(lèi)的企業(yè)來(lái)做。胡梅林表示，華僑城如今正在“文化＋旅游＋城鎮化”創(chuàng )新發(fā)展模式下建設特色小鎮，目前已在全國布局文旅特色小鎮，這幾年文旅項目投資總和近萬(wàn)億元，現在大大小小的小鎮已經(jīng)在推進(jìn)的約30~40個(gè)。
從北京的門(mén)頭溝齋堂小鎮、天津西青京杭大運河項目，到杭州塘棲古鎮；從四川的天回、安仁、黃龍溪等古鎮，再到深圳的甘坑小鎮、光明小鎮、大鵬所城、鳳凰古鎮，還有西安、鄭州的文旅項目，以及海南和云南的古村落……華僑城結合各地的地域文化及產(chǎn)業(yè)特色，打造獨特的小鎮運營(yíng)模式。
在政策的導向下，眾多房企搶灘布局特色小鎮。但眾所周知，文旅特色小鎮項目投資大，落地難。據克而瑞實(shí)地調研反饋情況來(lái)看，部分企業(yè)存在借助特色小鎮名義通過(guò)捆綁資源拿地，但獲得土地后，不少項目存在基礎建設、產(chǎn)業(yè)培育讓位于地產(chǎn)銷(xiāo)售的現象。
胡梅林提醒稱(chēng)，房地產(chǎn)企業(yè)做特色小鎮要考慮周期問(wèn)題，做特色小鎮是百年思維，是長(cháng)周期經(jīng)營(yíng)、短周期收益，要考慮每天怎么賺錢(qián)；而房地產(chǎn)是賺錢(qián)思維，短周期開(kāi)發(fā)、長(cháng)周期收益，二者剛好是相反的。
同時(shí)胡梅林也對記者指出，至于哪些房企能成功做特色小鎮這個(gè)沒(méi)有定論，只要現在在做，不倒下就會(huì )有未來(lái)。關(guān)鍵是能不能在短期內找到適合的方向，而整個(gè)特色小鎮的大勢是沒(méi)問(wèn)題的。
資金不是問(wèn)題
記者注意到，作為華僑城集團旗下旅游與房地產(chǎn)板塊的上市公司，華僑城A今年上半年的旅游業(yè)務(wù)營(yíng)收遠低于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)收。而華僑城對文旅小鎮項目動(dòng)輒上千億元的大手筆投資，不免引發(fā)業(yè)內對其業(yè)務(wù)及資本面的關(guān)注。
財報顯示，華僑城A上半年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入147.18億元，同比增長(cháng)6.74%。其中旅游業(yè)務(wù)收入同比下降了27.31%至46.75億元，房地產(chǎn)結轉收入則同比增長(cháng)了39.05%至98.97億元。
除此之外，華僑城對資金的需求從其借款金額可探之一二。據華僑城A披露的數據顯示，2018年1~6月，華僑城A累計新增借款金額為287.27億元，已超過(guò)2017年前7個(gè)月的266.49億元。其中銀行貸款192.56億元，各類(lèi)債券及非金融企業(yè)融資工具94.71億元，期末負債924.73億元。
半年報數據顯示，期內華僑城A籌資流入709.93億元，償債支出393.78億元，籌資性現金流凈額同比增長(cháng)40.56%至296.49億元。期末現金增加140.94億元至416.20億元，一年內到期負債129.79億元，償債壓力不大。
值得一提的是，今年上半年華僑城A資產(chǎn)負債率由上年期末的69.89%上升至73.28%。華僑城A表示，報告期內，公司通過(guò)直接融資、發(fā)行債券、集團委貸、保險債權等方式獲取低成本資金，上半年公司全部有息負債的綜合資金成本為5.07%。
關(guān)于融資渠道，華僑城A方面透露，目前公司主要通過(guò)三種方式開(kāi)展直接融資與再融資：一是通過(guò)公司控股股東華僑城集團委托貸款，為公司發(fā)展提供資金支持；二是通過(guò)發(fā)行公司債募集資金；三是通過(guò)資產(chǎn)證券化項目融資。
胡梅林告訴記者，經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放這么多年，其實(shí)中國不差錢(qián)，而是差好項目?，F在金融體系已經(jīng)很發(fā)達，只要你的項目能掙錢(qián)，也能夠循環(huán)起來(lái)，資金不是問(wèn)題。至于華僑城文旅項目的資金來(lái)源，胡梅林表示主要是集團投資、基金私募以及金融機構投資等。
特色小鎮的原創(chuàng )IP
“特色小鎮不像房地產(chǎn)”，胡梅林認為，文旅小鎮要挖掘傳統文化，形成原創(chuàng )IP，與小鎮開(kāi)發(fā)相結合，形成新的特色小鎮發(fā)展模式。
經(jīng)過(guò)30多年的文旅經(jīng)驗積累及實(shí)踐，華僑城才探索出適合華僑城IP Town的“DFCCW五維模型”。深圳甘坑小鎮探索了兩年后發(fā)現小鎮有自己的規律，而不是去套用大旅游、商業(yè)街、特色景點(diǎn)等概念，小鎮應該按照一種生活的模式去做，才能夠生生不息。
所謂的“DFCCW五維模型”，具體來(lái)講，第一是Door（入口），小鎮必須成為一個(gè)入口，否則就很難賺錢(qián)，如今IP是最大的入口；有了入口后，自然就有Flow（流量），這就是互聯(lián)網(wǎng)思維 ；有了入口和流量，就需要Change（轉化），旅游服務(wù)的“吃、住、行、游、娛、購”六大要素都會(huì )轉化；轉化希望能夠成為Consume（消費），特色小鎮是純消費，且是零售型的消費；而所有的消費都要圍繞Week（一周）循環(huán)，成為日常的一種生活街區。
那么“五維模型”到底能帶來(lái)多大的流量和效益？以華僑城擬投資500億元的首個(gè)“文化+旅游+城鎮化”小鎮——甘坑小鎮為例，胡梅林介紹到，從今年暑假到現在為止，甘坑小鎮的平時(shí)流量又翻了一番，至于周末流量，去年以來(lái)就已完全飽和，一天基本可達到2~3萬(wàn)的流量。如今主要是周一到周五的消費整體提升，從最早的一兩百人到之后的一兩千人再到現在的五六千人，“尤其是夜間消費的提升，公司也提供了夜間消費的系列內容?，F在很多人晚上十一二點(diǎn)多還會(huì )來(lái)小鎮消費，過(guò)去六點(diǎn)多就沒(méi)有人了，所以這是一個(gè)很大的變化。”
“目前‘五維模型’已在甘坑小鎮運用，接下來(lái)的特色小鎮將復制該模型進(jìn)行驗證，例如成都的洛帶小鎮、惠州的秋長(cháng)吉他小鎮等等。”胡梅林告訴記者。
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