田園東方創(chuàng )始人兼CEO張誠的新書(shū)《新田園主義概論與田園綜合體實(shí)踐》近期已經(jīng)出版，就像書(shū)名一樣，這本書(shū)中有關(guān)于新田園主義的緣起與組成描述，亦有在這套理論指導下的落地模式展演。

新田園主義遠及霍華德田園城市理論，近溯周其仁城鄉理念，實(shí)際落地又有對瑞典小鎮于特耶納的部分參考借鑒。不過(guò)張誠在書(shū)中并沒(méi)有對新田園主義做理論性的高度概述，換句話(huà)說(shuō)他沒(méi)有對主義作一段話(huà)定義。峨眉峰覺(jué)得，這可看作是本書(shū)作者務(wù)實(shí)的一面，因為定義主義這種行為是一個(gè)充滿(mǎn)了實(shí)踐的歷史過(guò)程。話(huà)說(shuō)回來(lái)，除去定義之外，新田園主義到底是什么？

張誠認為新田園主義是一種特色小鎮與鄉村建設發(fā)展的方法論，一整套的規劃、設計、建設、運營(yíng)思想。新田園主義有十個(gè)主張，他們分別為：

峨眉峰覺(jué)得這10個(gè)主張的確偏重于方法論的跟進(jìn)，更像是張誠和他的團隊在無(wú)錫陽(yáng)山所做實(shí)踐的一種經(jīng)驗概括，對三農問(wèn)題在宏觀(guān)層面的思考。其實(shí)對于文旅產(chǎn)業(yè)而言，他們的這種方法論單拆出一個(gè)方面來(lái)可能不新鮮，但綜合十個(gè)方面且彼此互為理論支撐，此中意義卻大不一樣。道理很簡(jiǎn)單，系統性的方法論在實(shí)操層面帶有指導意義。

在這本書(shū)的十大主張中，十個(gè)主張定位盡管不同，卻又是一個(gè)有機整體。

從產(chǎn)業(yè)引入層面來(lái)看，主張產(chǎn)業(yè)驅動(dòng)就是要添加新產(chǎn)業(yè)改變舊農業(yè)。從生產(chǎn)關(guān)系與要素層面看，主張對接三農則著(zhù)眼于提升農業(yè)產(chǎn)值、解決農地流轉、轉變農民定位。主張可持續發(fā)展、開(kāi)放共建、營(yíng)造新社區等則是在用不同維度解決產(chǎn)業(yè)互動(dòng)難題、不同人群需求。主張鄉樸美學(xué)更像是一種規劃、建造思路。主張教育和文化，則更帶有社會(huì )實(shí)驗含義。

方法論的意義在于指導實(shí)操，新田園主義所匹配的落地樣式便是田園綜合體。

這本書(shū)將田園綜合體的產(chǎn)業(yè)模型歸納為三個(gè)方面，現代農業(yè)+文旅+田園社區，落到業(yè)態(tài)層面則相對應為現代農業(yè)（休閑農業(yè)、創(chuàng )意農業(yè)、農業(yè)+）；文旅旅游（田園文創(chuàng )市集、田園游樂(lè )、田園度假）；營(yíng)造包含原住民、新住民、游客的田園生活方式社區。

從這個(gè)產(chǎn)業(yè)模型來(lái)看，田園綜合體必然包含農業(yè)，但農業(yè)又是附加值極低的產(chǎn)業(yè)，這就是很多文旅企業(yè)最為頭疼的地方。頭疼的地方在于，一是團隊不懂農業(yè)；二是回收期慢；三是運營(yíng)過(guò)重，要四時(shí)不斷；四是品牌打造周期過(guò)長(cháng)。當然還有最重要的就是農地流轉和規?；\營(yíng)。

按照農業(yè)的廣義分類(lèi)來(lái)判斷農產(chǎn)品的附加值高低，我們發(fā)現大田作物的附加值最低，經(jīng)濟作物、果蔬、林下作物的附加值較高，養殖業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格峰谷又猶如過(guò)山車(chē)。

峨眉峰發(fā)現本書(shū)關(guān)于農業(yè)的體系方法論述較多，田園東方的操作路徑值得琢磨。

“在規劃和運營(yíng)中做好農業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎設施規劃建設，做農業(yè)種植分區，做科技品種規劃，形成現代化科技農業(yè)；在生產(chǎn)過(guò)程中，通過(guò)示范種植引領(lǐng)、過(guò)程品質(zhì)管理，形成園區統籌管理；在農業(yè)生產(chǎn)的后端，打造農產(chǎn)品品牌，建立渠道，開(kāi)展市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)；因企業(yè)介入，加之與地方合作。同時(shí)延伸農業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，發(fā)展特色農業(yè)、循環(huán)農業(yè)、創(chuàng )意農業(yè)，疊加發(fā)展休閑農業(yè)乃至發(fā)展農業(yè)物流商貿等。”在實(shí)際操作中，峨眉峰覺(jué)得更應該看到農業(yè)產(chǎn)品品牌的意義，支撐品牌的因素中，除了科學(xué)的品控與強大的供應鏈外，營(yíng)銷(xiāo)與渠道的意義同樣重要，方物再好也需包裝，就如褚橙。

上述對農業(yè)生產(chǎn)要素歸納調整的背后便是統一規劃、統一建設、統一管理和分散經(jīng)營(yíng)的形象展示。由此，田園綜合體投運企業(yè)在處理運營(yíng)模式與業(yè)態(tài)搭配這些復雜關(guān)系時(shí)，就要做好平衡，找出盈利模型變得非常關(guān)鍵。

如果模型沒(méi)有盈利設計，一切都似鏡中水月。這本書(shū)關(guān)于田園綜合體盈利模型的介紹較為詳細，其總體思路就是通過(guò)自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)及銷(xiāo)售業(yè)態(tài)，短中長(cháng)期結合，規劃項目現金流和整體盈利。自營(yíng)業(yè)態(tài)包括田園度假、田園游樂(lè )、田園商業(yè)、田園活動(dòng)等；聯(lián)營(yíng)業(yè)態(tài)包括民宿、文創(chuàng )、教育、演藝等；銷(xiāo)售業(yè)態(tài)包括農產(chǎn)品、文創(chuàng )產(chǎn)品、分時(shí)分權度假產(chǎn)品、物業(yè)銷(xiāo)售等。

當然不同區域有不同的盈利方式，比如田園風(fēng)光區、體驗產(chǎn)品二消要依托文旅供應鏈盈利，農事活動(dòng)體驗區主要依托農業(yè)供應鏈盈利，田園社區增值區主要依托物業(yè)經(jīng)營(yíng)供應鏈盈利，社區配套商業(yè)消費區主要依托配套金融、醫療、健康、教育、商業(yè)供應鏈盈利。

從盈利模式的打法上，你可能會(huì )覺(jué)得這是運營(yíng)盈利模式，并沒(méi)有關(guān)于房地產(chǎn)的定位描述。其實(shí)，細心人會(huì )發(fā)現，本書(shū)關(guān)于田園綜合體的落地產(chǎn)業(yè)模型有三個(gè)互相支撐的模塊，現代農業(yè)+文旅+田園社區。峨眉峰拿到這本書(shū)時(shí)，首先也是先翻到關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的闡述。田園東方有沒(méi)有配房地產(chǎn)？有。但是如何看房地產(chǎn)的思路則至關(guān)重要。

從通俗的意義上講，上述三個(gè)模塊中，田園社區的硬件就是房地產(chǎn)，田園社區的底層含義也存在于上述所提十大主張之一的開(kāi)放與共建。田園綜合體強調城鄉互動(dòng)，以開(kāi)放共建為思維，著(zhù)力解決“原來(lái)的人”“新來(lái)的人”“端起來(lái)的人”等幾類(lèi)人群的需求。換句話(huà)說(shuō)是要解決城市人、原住村民、游客這三種人群的需求與關(guān)系。從這個(gè)思路出發(fā)，房地產(chǎn)便成為田園社區的硬件配套之一，由此田園社區也成為田園綜合體生態(tài)系統中不可或缺的環(huán)節。

在這本書(shū)中，記得住鄉愁、盛世鄉愁也被反復提及，這是田園綜合體的文化展現之一，也是田園社區所需承載的感情寄托。但是峨眉峰覺(jué)得，以客群特征為判斷依據，鄉愁可能是出生于特定年代人群的集體情懷，那個(gè)年代中國城市化率較低，農村人口基數極大，從農村走出到城市的第一代第二代人都有對鄉村故土和鄰里生活的留念。不過(guò)，出生于城市化率極具提升年代的90后、00后們有鄉愁嗎？90后也快步入而立之年，他們的孩子會(huì )有鄉愁嗎？

田園綜合體并非單一的康養文旅項目，康養人群只是其一，并非全部。如何滿(mǎn)足不同年代人群的精神需求，如何更好的適應快速變化的時(shí)代情感，這是田園綜合體眾多從業(yè)者都需要在在實(shí)踐中解決的問(wèn)題。

同樣，田園社區既然稱(chēng)之為社區，就需要有人的集聚，這些人應該大部分，起碼部分是在產(chǎn)業(yè)里的人。我們現在不得不面對一個(gè)現實(shí)情況，那就是不可逆的城市化正在席卷中國，年輕人正在遠離鄉村，這本書(shū)中的觀(guān)點(diǎn)認為田園綜合體應該開(kāi)放共建，而非隱居式的桃花源。那么在實(shí)際操作中，應該如何以更好的落地形式與產(chǎn)業(yè)來(lái)吸引年輕人并引入工作機會(huì )呢？這些都要在實(shí)際操作中發(fā)現問(wèn)題解決問(wèn)題。
這本書(shū)對于田園綜合體的落地講解也較為細致，涉及田園東方的項目總規、業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)擺放、景觀(guān)營(yíng)造、動(dòng)線(xiàn)設計等諸多方面，甚至在田園綜合體項目選址條件等方面也有所論述。大家可以把這本書(shū)當作一種方法論的指導，也可以看作是一本項目實(shí)操手冊。

（本文作者張啟安是執惠首席內容官、主編，筆名峨眉峰。）