如結合濕地資源打造主題濕地公園，結合溫泉資源打造主題溫泉度假村、結合自然山水資源打造主題生態(tài)度假項目，結合高爾夫資源打造高爾夫高檔度假項目，結合人文資源打造主題人文景點(diǎn)，利用滑雪打造滑雪場(chǎng)度假勝地等。通過(guò)資源定位主題的項目，關(guān)鍵在于保持資源在區域內的獨特性或者唯一性。

　　3.根據功能進(jìn)行主題定位
　　滿(mǎn)足健康、休閑、運動(dòng)、娛樂(lè )、商務(wù)會(huì )議等功能需求的旅游地產(chǎn)，如療養中心、主題公園、會(huì )議中心、影視基地、康體俱樂(lè )部等。

　　開(kāi)發(fā)模式
　　1.按開(kāi)發(fā)時(shí)序分類(lèi)
　?。?）旅游為輔，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主
　　這種運營(yíng)模式下，旅游只是作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)噱頭，以地產(chǎn)為主，旅游僅僅是一個(gè)概念。如咸寧碧桂園溫泉城，整個(gè)項目?jì)H有一個(gè)五星級的溫泉度假酒店和一座小型的溫泉會(huì )所，其它地塊均用作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。目前，物業(yè)銷(xiāo)售達到5期，去年銷(xiāo)售總額達到7億元，去化率達到95%。

　?。?）旅游先行，帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
　　前期投入大量的資金進(jìn)行旅游開(kāi)發(fā)，通過(guò)旅游聚集人氣，提升知名度，提高項目地塊價(jià)值，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)做準備，如珠海海泉灣，一期投資25億，開(kāi)發(fā)面積約1平方公里，由溫泉中心、兩座五星級酒店、12棟度假別墅、5棟蜜月套房、會(huì )所、康體中心、漁人碼頭與劇場(chǎng)、行政中心，以及配套建起的大型游樂(lè )園—神秘島等建筑群體所組成。二期投資15億，建成溫泉博物館、溫泉學(xué)院、高爾夫球場(chǎng)、熱氣球、人造海灘、自行車(chē)巡路和房地產(chǎn)項目。三期開(kāi)發(fā)以獨立公寓、多層公寓為主。

　?。?）旅游與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并重
　　這種模式下，旅游開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)幾乎同時(shí)進(jìn)行，旅游與地產(chǎn)相輔相成，共同發(fā)展。通過(guò)旅游美化環(huán)境、聚集人流，提升地塊價(jià)值；通過(guò)地產(chǎn)快速回籠資金，進(jìn)一步為旅游開(kāi)發(fā)服務(wù)。如嘉魚(yú)山湖溫泉，溫泉項目于2009年9月開(kāi)始營(yíng)業(yè)，一期房地產(chǎn)也于2009年9月開(kāi)盤(pán)。


　　2.按開(kāi)發(fā)目的分類(lèi)
　?。?）以提供第一居所為主要目的的旅游住宅開(kāi)發(fā)
　　這類(lèi)住宅以為本地置業(yè)者提供第一居所為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內或市郊。擁有旅游資源（自然的、人文的或二者兼有的）條件，可細分為三類(lèi)：直接靠近現有資源和景區開(kāi)發(fā)旅游住宅；在自我營(yíng)造的旅游景區附近開(kāi)發(fā)旅游住宅；旅游與景觀(guān)二位一體的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　?。?）以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 
　　大多數位于大中城市遠郊或遠離大中城市的著(zhù)名風(fēng)景區附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市，旅游接待作用顯著(zhù)。既依托現有的旅游資源或景區，又投入建設休閑度假設施設備，大力營(yíng)造旅游度假氛圍。開(kāi)發(fā)商以提供第二居所度假休閑為目的，業(yè)主以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目的。

　　 

　?。?）以旅游接待為目的的自營(yíng)式酒店
　　這類(lèi)酒店緊緊圍繞旅游六要素中的“住”做文章，主要功能是為游客提供住宿，可兼具娛樂(lè )、會(huì )議等功能，多建在旅游、商務(wù)發(fā)達或會(huì )議較多的大中型城市。


　?。?）與旅游相關(guān)的寫(xiě)字樓 
　　以寫(xiě)字樓的形式在旅游資源豐富的城市出現，專(zhuān)為旅游企業(yè)如旅游社、旅游咨詢(xún)機構等提供集中辦公的場(chǎng)所，既方便本城居民出游，也方便外地來(lái)游游客。此類(lèi)房地產(chǎn)目前比較少見(jiàn)，但已有涉獵。西安旅游集團開(kāi)發(fā)的西安大廈是典型代表。 


　?。?）以大盤(pán)形式出現的綜合性旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 
　　大多位于旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。如萬(wàn)達在昆明的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是集旅游度假、大型休閑體育設施、低密度產(chǎn)權式酒店、別墅等為一體，兼具第一居所和第二居所功能的大型綜合度假休閑社區。華僑城、宋城旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也都是大型綜合性旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　　未來(lái)發(fā)展模式

　　1.資源+主題酒店
　　旅游地產(chǎn)的主題是其核心內容，是旅游地產(chǎn)能夠存在與發(fā)展的根源，也是旅游地產(chǎn)形成特色的主要部分。如三亞海棠灣亞特蘭蒂斯項目，以其海洋文化、海洋樂(lè )園、休閑購物一站式主題度假模式落戶(hù)海南。
　　
　　2.養生地產(chǎn)
　　養生、健康等問(wèn)題也逐漸成為人們除收入水平以外最為關(guān)注的問(wèn)題，旅游養生地產(chǎn)也漸入眼簾，并擁有著(zhù)強大的升值潛力。中國旅游養生地產(chǎn)類(lèi)型有：養生SPA會(huì )所、養生公寓、養生度假村、養生旅游社區或產(chǎn)業(yè)聚集區等，旅游養生地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要通過(guò)策劃規劃把這些產(chǎn)品相互之間整合起來(lái)，形成區域組團、項目成團的結構，并設計出合理的空間布局，交通與游線(xiàn)，從而突出配套的特色化。
　　
　　3.文化產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)結合
　　通過(guò)不同的文化類(lèi)別，打造不同的主題文化，通過(guò)整理相關(guān)產(chǎn)業(yè)的資源，促使整個(gè)文化產(chǎn)業(yè)鏈上的資源最大化。“文化地產(chǎn)”是文化產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)、運營(yíng)相結合為一體的綜合服務(wù)平臺，通過(guò)運營(yíng)使文化產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值最大化，同時(shí)使文化地產(chǎn)價(jià)值實(shí)現增值是整個(gè)文化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運作的核心。
　　

　　成功的關(guān)鍵因素
　　1.大盤(pán)
　　旅游地產(chǎn)往往由于地段偏遠，交通生活配套不完善，消費者距離抗性明顯。如果項目沒(méi)有規模效應，就無(wú)法承擔高成本的配套建設，即使好不容易催熟的區域也是為他人做嫁衣。除非采用縫隙戰略，選擇成熟區域內大盤(pán)開(kāi)發(fā)商的周邊地帶快速開(kāi)發(fā)，低價(jià)走量。
　　因此，做旅游地產(chǎn)要做好大盤(pán)長(cháng)期開(kāi)發(fā)的準備?？梢圆捎孟雀s地、分期投資的方式解決一次性投資巨大的問(wèn)題。同時(shí)，大規模旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要找準長(cháng)期市場(chǎng)定位點(diǎn)，綜合考慮區域和景觀(guān)資源的影響，從而以更穩健的方式推進(jìn)旅游大盤(pán)開(kāi)發(fā)。

　　2.大配套
　　旅游地產(chǎn)消費彈性大，客戶(hù)對于品質(zhì)的敏感度大大高于價(jià)格敏感度，亮點(diǎn)配套作為加分項目往往是促成項目成交的臨門(mén)一腳。旅游地產(chǎn)一定要重視以自建大配套彌補項目先天不足，以高品質(zhì)的配套帶動(dòng)項目升值。
　　成功的旅游地產(chǎn)項目，無(wú)論是“三菜一湯”（景區、高爾夫、主題公園，溫泉）還是“六大引擎”（景區、酒店、溫泉、游艇、高爾夫、主題公園），核心配套都是為了實(shí)現五大功能：住宿——通常規劃多個(gè)星級酒店；觀(guān)景——以大范圍自然景區為主，小范圍項目景觀(guān)為輔；購物——主題商業(yè)兼顧生活配套和特色購物體驗；休閑——多配備高爾夫球場(chǎng)、游艇俱樂(lè )部等高端休閑業(yè)態(tài)；特色體驗——借當地產(chǎn)特色資源重新包裝開(kāi)發(fā)出亮點(diǎn)。通過(guò)五大功能綜合搭配，構建大配套體系，形成旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚合力。

　　3.大資源
　　旅游地產(chǎn)建立于資源基礎之上，資源挖掘或整合不足是目前多數旅游地產(chǎn)項目普遍面臨的問(wèn)題。從已有項目成功經(jīng)驗來(lái)看，有兩類(lèi)資源可以重點(diǎn)挖掘利用。
　　一是自然景觀(guān)資源。能夠搶占一個(gè)區域最核心、最稀缺的景觀(guān)價(jià)值，是旅游地產(chǎn)項目后期成功的必要條件。在資源的選擇上要以景觀(guān)類(lèi)資源為主，因為現階段剛進(jìn)入休閑度假旅游階段，自然資源對旅游地產(chǎn)是驅動(dòng)價(jià)值仍然高于人文資源。
　　二是嫁接商務(wù)資源，會(huì )議驅動(dòng)的旅游地產(chǎn)一再驗證了其巨大的價(jià)值，如博鰲論壇、昆明世博會(huì )等。結合會(huì )展產(chǎn)業(yè)鏈，有助于形成優(yōu)良的會(huì )展旅游氛圍，并且通過(guò)完善的基礎商業(yè)配套建設，迅速提升區域價(jià)值能級，對旅游地產(chǎn)項目形成長(cháng)期利好。

　　4.大內涵
　　旅游地產(chǎn)的出路在于鮮明的主題，能夠讓人獲得精神上的享受和心理上的滿(mǎn)足。這是旅游地產(chǎn)形成特色競爭力區隔的關(guān)鍵因素，也是最難以達成的領(lǐng)域。業(yè)內也一直批判旅游地產(chǎn)項目大多內涵不足，沒(méi)有靈魂，但目前仍然沒(méi)有出現幾個(gè)真正主題鮮明的項目?？陀^(guān)來(lái)講，即使知道旅游文化對旅游地產(chǎn)的拉動(dòng)價(jià)值，而建設主題文化是投入大、見(jiàn)效慢的大工程，所以不管在主觀(guān)意愿還是客觀(guān)條件都存在一定門(mén)檻。
但是，講故事、吃軟飯是旅游地產(chǎn)必不可少的功課。有些資源是可以進(jìn)行嫁接式的應用，例如植入當地特色文化，通過(guò)當地較有影響力的歷史、民俗等提升項目的價(jià)值品味，可以在項目舉辦有影響力的大型特色節慶活動(dòng)，例如西雙版納的潑水節等少數民族文化嫁接。

　　5.大整合
　　旅游地產(chǎn)涉及范圍非常廣泛、關(guān)系錯綜復雜。房企承擔著(zhù)品牌的塑造和管理、持有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、地區開(kāi)發(fā)各方利益的協(xié)調管理等重任。如果無(wú)法理順這些關(guān)系，旅游地產(chǎn)的深入開(kāi)發(fā)將會(huì )遇到瓶頸。需要充分整合各方資源才能保障順利開(kāi)發(fā)和運營(yíng)。除了政府、設計院等傳統地產(chǎn)的多個(gè)接口外，在內部運營(yíng)方面需要整合酒店運營(yíng)商、主題公園運營(yíng)商等合作資源，在外部資源導入方面需要整合旅行社、周邊景點(diǎn)等協(xié)同資源。

　　6.大蓄客
　　相對城市住宅而言，旅游地產(chǎn)屬于窄眾客群，缺少客戶(hù)是項目常態(tài)，因此要做好打持久戰的準備。旅游地產(chǎn)在銷(xiāo)售方面需要翻越兩座大山：一是大量蓄客，二是長(cháng)期續銷(xiāo)。今后旅游地產(chǎn)的蓄客將是全國范圍內的大蓄客，在爭取本地客戶(hù)的同時(shí)，區域化乃至全國化營(yíng)銷(xiāo)能力將成為影響項目去化的關(guān)鍵。異地布點(diǎn)的數量和拓展力度將決定旅游地產(chǎn)項目的去化速度。
　　短期的客戶(hù)還可以想辦法爭取，但長(cháng)期的客戶(hù)從何而來(lái)，如何保障銷(xiāo)售的可持續性？在廣布渠道的同時(shí)，還需深挖老客戶(hù)資源，通過(guò)老帶新或重復購買(mǎi)支撐長(cháng)期銷(xiāo)售，這是旅游地產(chǎn)操盤(pán)者需要重點(diǎn)關(guān)注的突破點(diǎn)，進(jìn)而解決長(cháng)期續銷(xiāo)的問(wèn)題。

　　7.大運營(yíng)
　　旅游地產(chǎn)的主體產(chǎn)品包含三個(gè)層面：可見(jiàn)的物業(yè)、可感受的體驗、可升值的資產(chǎn)。旅游地產(chǎn)項目前期經(jīng)營(yíng)狀況的優(yōu)劣，對后期投資消費者的信心也會(huì )發(fā)生關(guān)鍵性的影響。對于客戶(hù)而言，信心往往比折扣更重要，讓客戶(hù)看到資產(chǎn)升值的空間，不管是項目品牌還是企業(yè)品牌。資產(chǎn)升值是旅游地產(chǎn)的原點(diǎn)，運營(yíng)的關(guān)鍵是樹(shù)立客戶(hù)對項目的信心。因此，需要將長(cháng)期運營(yíng)視為旅游地產(chǎn)項目產(chǎn)品的有機組成部分，做好商業(yè)、酒店、主題公園等業(yè)態(tài)的運營(yíng)。
　　對于一些有較強經(jīng)營(yíng)能力的房企而言，已經(jīng)非常注重旅游地產(chǎn)長(cháng)期開(kāi)發(fā)中的后期利潤價(jià)值，即不動(dòng)產(chǎn)的租賃經(jīng)營(yíng)、旅游產(chǎn)品的門(mén)票和輔助收入、商業(yè)配套設施的收入等，從而形成一個(gè)良好的產(chǎn)業(yè)鏈條，實(shí)現多元化的盈利模型，實(shí)現長(cháng)期獲益。

　　8.大布局
　　旅游地產(chǎn)由于上述固有特點(diǎn)，往往要經(jīng)歷8-10年甚至更長(cháng)的開(kāi)發(fā)周期。開(kāi)發(fā)周期的拉長(cháng)，導致投資回收期的滯后，拉低企業(yè)的資產(chǎn)周轉率。因此，從房企項目整體配置來(lái)看，旅游地產(chǎn)應屬于中長(cháng)期布局的一類(lèi)項目，需要搭配一些短平快的項目以提供現金流和短期利潤。而對于更多的房企而言，旅游地產(chǎn)多屬機會(huì )型項目，如果可行性論證可行，可以權衡考慮進(jìn)行長(cháng)遠開(kāi)發(fā)。但前提是需要充分考慮能否承受大規模、長(cháng)周期的持續投入，方能在企業(yè)的大棋局下謹慎布下這枚重量級的棋子。