旅游市場(chǎng)動(dòng)態(tài)
旅游度假投資應關(guān)注的態(tài)勢、商機與策略
發(fā)布日期：2016-10-13
新常態(tài)下，旅游度假項目成為諸多企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)的重要投資方向之一，甚至被視為推動(dòng)企業(yè)成功轉型的突破口。然而，要成功打開(kāi)這個(gè)突破口，并非易事，必須把握態(tài)勢、商機與創(chuàng )新策略。
態(tài)勢
對于旅游度假投資企業(yè)來(lái)說(shuō)，絕非一心只盯著(zhù)旅游本身，而是同時(shí)考慮在當前形勢下還能夠做點(diǎn)兒地產(chǎn)文章（畢竟回收快、利潤高），這就決定了其最關(guān)心的幾個(gè)方面無(wú)非是住宅地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和度假消費。那么，這三方面當前的真實(shí)態(tài)勢究竟怎樣呢?
1.住宅地產(chǎn)走勢出現明顯分化
近三年來(lái)，住宅地產(chǎn)整體走勢出現了明顯分化，主要表現為兩方面：
一方面，一線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市整體表現為量?jì)r(jià)齊升，尤其是優(yōu)質(zhì)地段的優(yōu)質(zhì)項目，優(yōu)勢資源的集中與住宅用地的劇減使這些地區的住宅地產(chǎn)項目仍然有持續而穩定的上浮空間，盡管暴漲的勢頭已很難再現。
另一方面，絕大部分三、四線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市去化（某一特定時(shí)期內某產(chǎn)品的銷(xiāo)售量占總量的百分比）極其困難，鬼城與爛尾樓數量極大，短期內難以改觀(guān)，不僅給地方政府造成負擔，也使得一批中小型地產(chǎn)企業(yè)資金緊缺、舉步維艱，甚至破產(chǎn)。
地區間明顯分化的走勢將成為住宅地產(chǎn)在未來(lái)很長(cháng)一段時(shí)期內發(fā)展的新常態(tài)。
2.偽旅游地產(chǎn)的路子難以為繼
在上有四萬(wàn)億刺激、下有炒房客助推的瘋狂年代，以旅游之名、行地產(chǎn)之實(shí)的偽旅游地產(chǎn)大行其道，讓一大批開(kāi)發(fā)商與投資客賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。
然而從2013年下半年開(kāi)始，這一大潮悄然褪去，旅游地產(chǎn)的消費從擊鼓傳花、投機炒房式的購買(mǎi)回歸到理性科學(xué)、謹小慎微式的置業(yè)，此類(lèi)重資產(chǎn)、快周轉、輕運營(yíng)、無(wú)服務(wù)的偽旅游地產(chǎn)變得難以為繼，沒(méi)有趕上大潮的項目幾乎全部擱淺在沙灘上，甚至成為拖垮企業(yè)的最后一根稻草。
對于那些仍然簡(jiǎn)單地將傳統住宅搬到度假地的項目，絕對不能再報以幻想，即便是打著(zhù)旅游休閑、品質(zhì)度假、養生養老、避暑避寒、文創(chuàng )聚落等各種誘人的噱頭，依然無(wú)法打動(dòng)消費者的心，再也無(wú)法重現昔日榮光，因為時(shí)過(guò)境遷，大環(huán)境變了，老的玩法真的玩不動(dòng)了。
3.旅游度假消費實(shí)現大幅上升
近年來(lái)，中國旅游產(chǎn)業(yè)與旅游綜合消費持續快速增長(cháng)自不必說(shuō)（2014年人均出游超過(guò)2.5次，旅游市場(chǎng)規模超38億人次），需要特別提及的是：2014年以來(lái)，與偽旅游地產(chǎn)形勢一落千丈的境況形成鮮明對比的是，以莫干山洋家樂(lè )民宿（絕大多數來(lái)自老舊房子的改造）為代表的旅游度假產(chǎn)品受到市場(chǎng)熱捧，成為異軍突起的度假潮流前線(xiàn)（不僅是消費熱點(diǎn)，同時(shí)也是投資熱點(diǎn)）。
這類(lèi)將情懷、生態(tài)、鄉土、時(shí)尚、養心與休閑度假創(chuàng )新融合在一起的小而美的度假精品，由于受到中高端度假客的追捧青睞（房?jì)r(jià)一般在數百至數千之間，甚至上萬(wàn)），創(chuàng )造了帶動(dòng)旅游接待大幅提升、實(shí)現旅游綜合收益大幅突破的奇跡，使投資經(jīng)營(yíng)者、當地老百姓與政府部門(mén)多方共贏(yíng)。
之所以會(huì )出現上述態(tài)勢，主要原因如下：
其一，雖然投資需求還占有相當比例，但住宅地產(chǎn)的消費更多回歸到居住本質(zhì)，投機性炒房的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，但集中優(yōu)質(zhì)資源并引來(lái)大量外來(lái)人口流入依然是一個(gè)城市房地產(chǎn)保值增值的關(guān)鍵所在，因此一線(xiàn)城市與二、三、四線(xiàn)城市才會(huì )出現走勢上涇渭分明式的明顯分化；
其二，偽旅游地產(chǎn)的路子難以為繼的原因是，旅游地產(chǎn)作為一種度假產(chǎn)品的屬性遠遠超過(guò)其作為住宅產(chǎn)品的屬性，度假產(chǎn)品要求的是度假環(huán)境、度假意境、度假配套、度假服務(wù)、度假生活方式，而這一切，偽旅游地產(chǎn)根本無(wú)法提供或無(wú)意提供（僅僅把住宅搬到了度假地）；
其三，中高端鄉村民宿之所以受到熱捧，是因為真實(shí)的度假需求（消費意愿）不僅存在，而且規模龐大、消費能力強、消費重復性高，只要有對應需求的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，市場(chǎng)就會(huì )聞風(fēng)而至——特別是在高鐵與高速使客源地與目的地間交通極大改善、“互聯(lián)網(wǎng)+旅游”使旅游休閑度假出行服務(wù)分外便捷、國家帶薪假期的逐步落實(shí)使度假時(shí)間不斷增加等綜合因素的助推之下，通過(guò)30多年改革開(kāi)放富起來(lái)的城市人群（2014年中國人均GDP超過(guò)7000美元），自然會(huì )在逃離霧霾、追憶鄉愁、回歸田園、休閑養生等內心愿望的鼓動(dòng)下，把越來(lái)越多的消費放在休閑度假活動(dòng)上。
商機
由上述態(tài)勢可知，度假項目投資無(wú)疑是當下最具前景的投資方向，各種報告也給出了很多投資熱點(diǎn)，但能夠真正把握并落地操作的實(shí)質(zhì)商機究竟何在?
筆者認為，除了對選址、投資、運營(yíng)、管理水平要求極高的大型度假區項目之外，從以最低的成本與風(fēng)險去謀求最大的成功與收益層面看，特別是從利于中小型企業(yè)乃至創(chuàng )客投資操作的層面考慮，下述五個(gè)方向潛力極大，是當前及未來(lái)旅游度假投資的機會(huì )與熱點(diǎn)：
1.基于閑置村落民居或廢棄設施改造的“特色民宿”
民宿成為近兩年最熱門(mén)的旅游度假業(yè)態(tài)。在一定程度上說(shuō)，民宿是蘊含主人情懷的精品鄉村度假酒店（或曰客棧），主要利用閑置村落、民居或廢棄設施改造而成，莫干山的洋家樂(lè )是民宿最成功的典型。
盡管浙江省的民宿業(yè)已經(jīng)相當發(fā)達，但這股潮流向全國其他地區的蔓延才剛剛開(kāi)始，這對于中小型投資企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)巨大商機，適合在晉冀豫交界的太行山區、福建永定土樓群、廣東開(kāi)平碉樓群等具備良好可進(jìn)入性、自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、老舊房屋或空心村較多的鄉村郊野地帶打造。具有小投資、高品質(zhì)、注重情調、缺乏配套和自媒體與互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)等特點(diǎn)。
2.基于優(yōu)質(zhì)度假條件打造的“小型鄉土度假村”
小型鄉土度假村，就是把鄉土文化意境與時(shí)尚度假功能創(chuàng )新結合起來(lái)的小而美的精品度假項目。既不同于高樓大廈型城市商務(wù)酒店，也不同于動(dòng)輒數百個(gè)房間、投資與經(jīng)營(yíng)壓力極大的大型度假酒店，更不同于雖接地氣但缺品質(zhì)的農家樂(lè )，與精品民宿接近，但更多是依靠后天新建而非老宅改造，非常適合在山西省晉城沁河古堡群和沿黃河古村落、江西省婺源縣、貴州黔東南自治州等具備休閑度假條件但缺乏休閑度假設施的區域打造。整體具有小型化、鄉土化、品質(zhì)化和市場(chǎng)潛力大、復合功能強、投資回報優(yōu)六個(gè)特點(diǎn)。然而必須指出的是，這一切是以品質(zhì)保障為前提的，由此對旅游規劃創(chuàng )意設計、運營(yíng)管理、精細服務(wù)等方面仍然提出了極高的要求。
3.基于非建設用地（流轉地）打造的“郊野休閑營(yíng)地”
郊野休閑營(yíng)地，是在郊野環(huán)境中建設的以休閑度假功能為主導的營(yíng)地項目，主要適用于房車(chē)自駕車(chē)營(yíng)地等無(wú)需建設用地的項目（事實(shí)上，很多企業(yè)拿到的流轉地，都是非建設用地，沒(méi)有建設用地指標），因用地要求不高、建設成本低而成為熱點(diǎn)商機。具有非建設用地的實(shí)用性、休閑度假設施的臨建化、配套基礎設施的依托性、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)設計的特色化等特點(diǎn)。
4.基于準城區型郊野地打造的“度假式第一居所”
度假式第一居所，是把度假功能與第一居所創(chuàng )新融合起來(lái)的特色地產(chǎn)產(chǎn)品。此類(lèi)項目是新型城鎮化潮流下地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要創(chuàng )新方向，如果把握得好，率先形成模式，將會(huì )獲得極大的回報。其主要特點(diǎn)有雙重屬性（在居住屬性上是第一居所，在旅游屬性上是度假物業(yè)）、雙須選址（在選址上必須同時(shí)滿(mǎn)足準城區與郊野地兩個(gè)條件）、兩大市場(chǎng)（一是本身已經(jīng)在城市中心擁有別墅或豪宅的富裕階層，二是講究生活品質(zhì)的中產(chǎn)階級）、兩大創(chuàng )新（一是理念創(chuàng )新——超越傳統地產(chǎn)，即強調從觀(guān)念上就應建立這樣的認識——度假式第一居所;二是設計創(chuàng )新——度假式第一居所在選址、市場(chǎng)、功能、產(chǎn)品等方面都擁有其獨特的屬性）。
5.基于城市郊區優(yōu)美田園打造的“鄉村度假莊園”
鄉村度假莊園，是指位于交通便利的城郊地帶，以?xún)?yōu)美田園環(huán)境為依托，以莊園為形態(tài)，提供度假配套與服務(wù)的度假地產(chǎn)（第二甚至第三居所）。它既超越了一般的別墅地產(chǎn)，又不同于西方的莊園，與中國的高品質(zhì)鄉土院落較為接近。其特點(diǎn)有如下六條：一是超越一般別墅的傳世度假物業(yè)，二是滿(mǎn)足詩(shī)酒田園的回歸需求，三是與“三養”（養生養心養老）關(guān)系密切，四是市場(chǎng)的地域性與圈子性，五是產(chǎn)品的定制性，六是對土地資源有特定要求。
策略
要想成功打造上述列舉的五種旅游度假產(chǎn)品，應該有新的策略，關(guān)鍵應做到下述三方面：
1.結合新態(tài)勢，把握真市場(chǎng)
所謂新態(tài)勢，就是地產(chǎn)購買(mǎi)的理性化和度假消費的剛需化。把握新態(tài)勢下度假消費市場(chǎng)的真實(shí)來(lái)源、真實(shí)構成與真實(shí)需求，就是把握真市場(chǎng)，把握真市場(chǎng)的目的，是打造真產(chǎn)品。從當前的市場(chǎng)情況來(lái)看，度假消費市場(chǎng)具有三個(gè)真實(shí)特點(diǎn)：第一，從市場(chǎng)來(lái)源看，區域性的度假產(chǎn)品的市場(chǎng)主要來(lái)自臨近大中城市，全國性的度假產(chǎn)品的市場(chǎng)主要來(lái)自全國發(fā)達地區，國際性的度假產(chǎn)品的市場(chǎng)則主要來(lái)自國內發(fā)達地區與部分國外地區;第二，從市場(chǎng)構成看，家庭度假群體占主導地位，80、90群體是新興的主要力量，老年度假群體、學(xué)生度假群體與企業(yè)度假群體也成為重要構成;第三，從市場(chǎng)需求看，逃離霧霾、回歸田園、放松身心、追憶鄉愁、休閑養生、心靈回歸是基本的方向。
2.圍繞新需求，打造真產(chǎn)品
打造真產(chǎn)品，就是圍繞如上所述的真實(shí)度假需求來(lái)打造度假產(chǎn)品。真產(chǎn)品要以營(yíng)造優(yōu)美的度假環(huán)境為基礎、以構建獨特的度假主題為靈魂、以強調度假體驗為核心、以配置豐富的度假配套為支撐、以提供優(yōu)質(zhì)的度假服務(wù)為根本。譬如中糧集團亞龍灣公主郡項目中的迷你別墅產(chǎn)品，就是一個(gè)典型的真產(chǎn)品——這個(gè)被稱(chēng)為別墅的產(chǎn)品雖然建筑面積只有88平方米，但占地達到1畝，熱帶度假需要的大床、落地玻璃窗、花園、無(wú)邊際泳池、發(fā)呆亭、躺椅、SPA房等功能設施一應俱全，成為市場(chǎng)熱捧的優(yōu)質(zhì)度假產(chǎn)品。
3.運用新玩法，實(shí)現真突破
在結合新態(tài)勢、把握真市場(chǎng)，圍繞新需求、打造真產(chǎn)品的基礎上，還要講究運用新玩法，使度假項目的投資、開(kāi)發(fā)與運營(yíng)最終實(shí)現真突破。主要的旅游規劃創(chuàng )新策略如下：
其一，在投資模式上，應當注重從重地產(chǎn)、輕運營(yíng)到輕資產(chǎn)、重運營(yíng)的轉變，眾籌與股權投資及經(jīng)濟合作社的模式要成為著(zhù)重考慮的全新投資模式之一，以此來(lái)將風(fēng)險與成本降到最低；
其二，在商業(yè)模式上，既要針對度假項目淡旺季特點(diǎn)，又要跳出項目看項目，借鑒地中海俱樂(lè )部(ClubMed)的成功經(jīng)驗，探索結合度假時(shí)長(cháng)與人員數量的全包價(jià)度假收費模式，不僅要將項目?jì)炔康乃卸燃傧M打包，還要與度假活動(dòng)相關(guān)的租車(chē)、門(mén)票、觀(guān)演、運動(dòng)、研學(xué)、騎行、購物等多種項目建立合作機制，將相關(guān)費用統一納入總體的度假費用中，從而突破單一住宿收費的層面，將每個(gè)度假客人的消費收益做到最大化。
其三，在旅游規劃創(chuàng )新設計上，要把握時(shí)代潮流，打造既體現地域鄉土特色意境、又滿(mǎn)足現代度假功能需求的“新鄉土度假產(chǎn)品”，在引領(lǐng)未來(lái)度假潮流的同時(shí)，還能夠實(shí)現“以現代度假的名義、給鄉土中國以新生”的目的。
其四，在營(yíng)銷(xiāo)模式上，要積極運用“互聯(lián)網(wǎng)+”手段，把自媒體營(yíng)銷(xiāo)與OTA營(yíng)銷(xiāo)做到最優(yōu)。
其五，在運營(yíng)模式上，要考慮眾創(chuàng )、創(chuàng )客模式的運用，讓度假產(chǎn)品也能成為創(chuàng )業(yè)聚集區，從而將度假產(chǎn)品的個(gè)性與特色發(fā)揮到最佳程度。
其六，在擴張模式上，要從做模式的高度做項目，積極探索品牌連鎖化的機制（而不是停留在單個(gè)項目小打小鬧的層面），形成“一個(gè)模式、多個(gè)載體”的度假項目集群，從而能夠實(shí)現與資本的對接，進(jìn)入資本運作的層面，為項目的綜合回報與持續發(fā)展帶來(lái)更為廣闊的空間。從這個(gè)角度說(shuō)，小產(chǎn)品也能夠產(chǎn)生大能量，關(guān)鍵在于模式的開(kāi)創(chuàng )與后天的運營(yíng)。
態(tài)勢
對于旅游度假投資企業(yè)來(lái)說(shuō)，絕非一心只盯著(zhù)旅游本身，而是同時(shí)考慮在當前形勢下還能夠做點(diǎn)兒地產(chǎn)文章（畢竟回收快、利潤高），這就決定了其最關(guān)心的幾個(gè)方面無(wú)非是住宅地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和度假消費。那么，這三方面當前的真實(shí)態(tài)勢究竟怎樣呢?
1.住宅地產(chǎn)走勢出現明顯分化
近三年來(lái)，住宅地產(chǎn)整體走勢出現了明顯分化，主要表現為兩方面：
一方面，一線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市整體表現為量?jì)r(jià)齊升，尤其是優(yōu)質(zhì)地段的優(yōu)質(zhì)項目，優(yōu)勢資源的集中與住宅用地的劇減使這些地區的住宅地產(chǎn)項目仍然有持續而穩定的上浮空間，盡管暴漲的勢頭已很難再現。
另一方面，絕大部分三、四線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市去化（某一特定時(shí)期內某產(chǎn)品的銷(xiāo)售量占總量的百分比）極其困難，鬼城與爛尾樓數量極大，短期內難以改觀(guān)，不僅給地方政府造成負擔，也使得一批中小型地產(chǎn)企業(yè)資金緊缺、舉步維艱，甚至破產(chǎn)。
地區間明顯分化的走勢將成為住宅地產(chǎn)在未來(lái)很長(cháng)一段時(shí)期內發(fā)展的新常態(tài)。
2.偽旅游地產(chǎn)的路子難以為繼
在上有四萬(wàn)億刺激、下有炒房客助推的瘋狂年代，以旅游之名、行地產(chǎn)之實(shí)的偽旅游地產(chǎn)大行其道，讓一大批開(kāi)發(fā)商與投資客賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。
然而從2013年下半年開(kāi)始，這一大潮悄然褪去，旅游地產(chǎn)的消費從擊鼓傳花、投機炒房式的購買(mǎi)回歸到理性科學(xué)、謹小慎微式的置業(yè)，此類(lèi)重資產(chǎn)、快周轉、輕運營(yíng)、無(wú)服務(wù)的偽旅游地產(chǎn)變得難以為繼，沒(méi)有趕上大潮的項目幾乎全部擱淺在沙灘上，甚至成為拖垮企業(yè)的最后一根稻草。
對于那些仍然簡(jiǎn)單地將傳統住宅搬到度假地的項目，絕對不能再報以幻想，即便是打著(zhù)旅游休閑、品質(zhì)度假、養生養老、避暑避寒、文創(chuàng )聚落等各種誘人的噱頭，依然無(wú)法打動(dòng)消費者的心，再也無(wú)法重現昔日榮光，因為時(shí)過(guò)境遷，大環(huán)境變了，老的玩法真的玩不動(dòng)了。
3.旅游度假消費實(shí)現大幅上升
近年來(lái)，中國旅游產(chǎn)業(yè)與旅游綜合消費持續快速增長(cháng)自不必說(shuō)（2014年人均出游超過(guò)2.5次，旅游市場(chǎng)規模超38億人次），需要特別提及的是：2014年以來(lái)，與偽旅游地產(chǎn)形勢一落千丈的境況形成鮮明對比的是，以莫干山洋家樂(lè )民宿（絕大多數來(lái)自老舊房子的改造）為代表的旅游度假產(chǎn)品受到市場(chǎng)熱捧，成為異軍突起的度假潮流前線(xiàn)（不僅是消費熱點(diǎn)，同時(shí)也是投資熱點(diǎn)）。
這類(lèi)將情懷、生態(tài)、鄉土、時(shí)尚、養心與休閑度假創(chuàng )新融合在一起的小而美的度假精品，由于受到中高端度假客的追捧青睞（房?jì)r(jià)一般在數百至數千之間，甚至上萬(wàn)），創(chuàng )造了帶動(dòng)旅游接待大幅提升、實(shí)現旅游綜合收益大幅突破的奇跡，使投資經(jīng)營(yíng)者、當地老百姓與政府部門(mén)多方共贏(yíng)。
之所以會(huì )出現上述態(tài)勢，主要原因如下：
其一，雖然投資需求還占有相當比例，但住宅地產(chǎn)的消費更多回歸到居住本質(zhì)，投機性炒房的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，但集中優(yōu)質(zhì)資源并引來(lái)大量外來(lái)人口流入依然是一個(gè)城市房地產(chǎn)保值增值的關(guān)鍵所在，因此一線(xiàn)城市與二、三、四線(xiàn)城市才會(huì )出現走勢上涇渭分明式的明顯分化；
其二，偽旅游地產(chǎn)的路子難以為繼的原因是，旅游地產(chǎn)作為一種度假產(chǎn)品的屬性遠遠超過(guò)其作為住宅產(chǎn)品的屬性，度假產(chǎn)品要求的是度假環(huán)境、度假意境、度假配套、度假服務(wù)、度假生活方式，而這一切，偽旅游地產(chǎn)根本無(wú)法提供或無(wú)意提供（僅僅把住宅搬到了度假地）；
其三，中高端鄉村民宿之所以受到熱捧，是因為真實(shí)的度假需求（消費意愿）不僅存在，而且規模龐大、消費能力強、消費重復性高，只要有對應需求的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，市場(chǎng)就會(huì )聞風(fēng)而至——特別是在高鐵與高速使客源地與目的地間交通極大改善、“互聯(lián)網(wǎng)+旅游”使旅游休閑度假出行服務(wù)分外便捷、國家帶薪假期的逐步落實(shí)使度假時(shí)間不斷增加等綜合因素的助推之下，通過(guò)30多年改革開(kāi)放富起來(lái)的城市人群（2014年中國人均GDP超過(guò)7000美元），自然會(huì )在逃離霧霾、追憶鄉愁、回歸田園、休閑養生等內心愿望的鼓動(dòng)下，把越來(lái)越多的消費放在休閑度假活動(dòng)上。
商機
由上述態(tài)勢可知，度假項目投資無(wú)疑是當下最具前景的投資方向，各種報告也給出了很多投資熱點(diǎn)，但能夠真正把握并落地操作的實(shí)質(zhì)商機究竟何在?
筆者認為，除了對選址、投資、運營(yíng)、管理水平要求極高的大型度假區項目之外，從以最低的成本與風(fēng)險去謀求最大的成功與收益層面看，特別是從利于中小型企業(yè)乃至創(chuàng )客投資操作的層面考慮，下述五個(gè)方向潛力極大，是當前及未來(lái)旅游度假投資的機會(huì )與熱點(diǎn)：
1.基于閑置村落民居或廢棄設施改造的“特色民宿”
民宿成為近兩年最熱門(mén)的旅游度假業(yè)態(tài)。在一定程度上說(shuō)，民宿是蘊含主人情懷的精品鄉村度假酒店（或曰客棧），主要利用閑置村落、民居或廢棄設施改造而成，莫干山的洋家樂(lè )是民宿最成功的典型。
盡管浙江省的民宿業(yè)已經(jīng)相當發(fā)達，但這股潮流向全國其他地區的蔓延才剛剛開(kāi)始，這對于中小型投資企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)巨大商機，適合在晉冀豫交界的太行山區、福建永定土樓群、廣東開(kāi)平碉樓群等具備良好可進(jìn)入性、自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、老舊房屋或空心村較多的鄉村郊野地帶打造。具有小投資、高品質(zhì)、注重情調、缺乏配套和自媒體與互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)等特點(diǎn)。
2.基于優(yōu)質(zhì)度假條件打造的“小型鄉土度假村”
小型鄉土度假村，就是把鄉土文化意境與時(shí)尚度假功能創(chuàng )新結合起來(lái)的小而美的精品度假項目。既不同于高樓大廈型城市商務(wù)酒店，也不同于動(dòng)輒數百個(gè)房間、投資與經(jīng)營(yíng)壓力極大的大型度假酒店，更不同于雖接地氣但缺品質(zhì)的農家樂(lè )，與精品民宿接近，但更多是依靠后天新建而非老宅改造，非常適合在山西省晉城沁河古堡群和沿黃河古村落、江西省婺源縣、貴州黔東南自治州等具備休閑度假條件但缺乏休閑度假設施的區域打造。整體具有小型化、鄉土化、品質(zhì)化和市場(chǎng)潛力大、復合功能強、投資回報優(yōu)六個(gè)特點(diǎn)。然而必須指出的是，這一切是以品質(zhì)保障為前提的，由此對旅游規劃創(chuàng )意設計、運營(yíng)管理、精細服務(wù)等方面仍然提出了極高的要求。
3.基于非建設用地（流轉地）打造的“郊野休閑營(yíng)地”
郊野休閑營(yíng)地，是在郊野環(huán)境中建設的以休閑度假功能為主導的營(yíng)地項目，主要適用于房車(chē)自駕車(chē)營(yíng)地等無(wú)需建設用地的項目（事實(shí)上，很多企業(yè)拿到的流轉地，都是非建設用地，沒(méi)有建設用地指標），因用地要求不高、建設成本低而成為熱點(diǎn)商機。具有非建設用地的實(shí)用性、休閑度假設施的臨建化、配套基礎設施的依托性、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)設計的特色化等特點(diǎn)。
4.基于準城區型郊野地打造的“度假式第一居所”
度假式第一居所，是把度假功能與第一居所創(chuàng )新融合起來(lái)的特色地產(chǎn)產(chǎn)品。此類(lèi)項目是新型城鎮化潮流下地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要創(chuàng )新方向，如果把握得好，率先形成模式，將會(huì )獲得極大的回報。其主要特點(diǎn)有雙重屬性（在居住屬性上是第一居所，在旅游屬性上是度假物業(yè)）、雙須選址（在選址上必須同時(shí)滿(mǎn)足準城區與郊野地兩個(gè)條件）、兩大市場(chǎng)（一是本身已經(jīng)在城市中心擁有別墅或豪宅的富裕階層，二是講究生活品質(zhì)的中產(chǎn)階級）、兩大創(chuàng )新（一是理念創(chuàng )新——超越傳統地產(chǎn)，即強調從觀(guān)念上就應建立這樣的認識——度假式第一居所;二是設計創(chuàng )新——度假式第一居所在選址、市場(chǎng)、功能、產(chǎn)品等方面都擁有其獨特的屬性）。
5.基于城市郊區優(yōu)美田園打造的“鄉村度假莊園”
鄉村度假莊園，是指位于交通便利的城郊地帶，以?xún)?yōu)美田園環(huán)境為依托，以莊園為形態(tài)，提供度假配套與服務(wù)的度假地產(chǎn)（第二甚至第三居所）。它既超越了一般的別墅地產(chǎn)，又不同于西方的莊園，與中國的高品質(zhì)鄉土院落較為接近。其特點(diǎn)有如下六條：一是超越一般別墅的傳世度假物業(yè)，二是滿(mǎn)足詩(shī)酒田園的回歸需求，三是與“三養”（養生養心養老）關(guān)系密切，四是市場(chǎng)的地域性與圈子性，五是產(chǎn)品的定制性，六是對土地資源有特定要求。
策略
要想成功打造上述列舉的五種旅游度假產(chǎn)品，應該有新的策略，關(guān)鍵應做到下述三方面：
1.結合新態(tài)勢，把握真市場(chǎng)
所謂新態(tài)勢，就是地產(chǎn)購買(mǎi)的理性化和度假消費的剛需化。把握新態(tài)勢下度假消費市場(chǎng)的真實(shí)來(lái)源、真實(shí)構成與真實(shí)需求，就是把握真市場(chǎng)，把握真市場(chǎng)的目的，是打造真產(chǎn)品。從當前的市場(chǎng)情況來(lái)看，度假消費市場(chǎng)具有三個(gè)真實(shí)特點(diǎn)：第一，從市場(chǎng)來(lái)源看，區域性的度假產(chǎn)品的市場(chǎng)主要來(lái)自臨近大中城市，全國性的度假產(chǎn)品的市場(chǎng)主要來(lái)自全國發(fā)達地區，國際性的度假產(chǎn)品的市場(chǎng)則主要來(lái)自國內發(fā)達地區與部分國外地區;第二，從市場(chǎng)構成看，家庭度假群體占主導地位，80、90群體是新興的主要力量，老年度假群體、學(xué)生度假群體與企業(yè)度假群體也成為重要構成;第三，從市場(chǎng)需求看，逃離霧霾、回歸田園、放松身心、追憶鄉愁、休閑養生、心靈回歸是基本的方向。
2.圍繞新需求，打造真產(chǎn)品
打造真產(chǎn)品，就是圍繞如上所述的真實(shí)度假需求來(lái)打造度假產(chǎn)品。真產(chǎn)品要以營(yíng)造優(yōu)美的度假環(huán)境為基礎、以構建獨特的度假主題為靈魂、以強調度假體驗為核心、以配置豐富的度假配套為支撐、以提供優(yōu)質(zhì)的度假服務(wù)為根本。譬如中糧集團亞龍灣公主郡項目中的迷你別墅產(chǎn)品，就是一個(gè)典型的真產(chǎn)品——這個(gè)被稱(chēng)為別墅的產(chǎn)品雖然建筑面積只有88平方米，但占地達到1畝，熱帶度假需要的大床、落地玻璃窗、花園、無(wú)邊際泳池、發(fā)呆亭、躺椅、SPA房等功能設施一應俱全，成為市場(chǎng)熱捧的優(yōu)質(zhì)度假產(chǎn)品。
3.運用新玩法，實(shí)現真突破
在結合新態(tài)勢、把握真市場(chǎng)，圍繞新需求、打造真產(chǎn)品的基礎上，還要講究運用新玩法，使度假項目的投資、開(kāi)發(fā)與運營(yíng)最終實(shí)現真突破。主要的旅游規劃創(chuàng )新策略如下：
其一，在投資模式上，應當注重從重地產(chǎn)、輕運營(yíng)到輕資產(chǎn)、重運營(yíng)的轉變，眾籌與股權投資及經(jīng)濟合作社的模式要成為著(zhù)重考慮的全新投資模式之一，以此來(lái)將風(fēng)險與成本降到最低；
其二，在商業(yè)模式上，既要針對度假項目淡旺季特點(diǎn)，又要跳出項目看項目，借鑒地中海俱樂(lè )部(ClubMed)的成功經(jīng)驗，探索結合度假時(shí)長(cháng)與人員數量的全包價(jià)度假收費模式，不僅要將項目?jì)炔康乃卸燃傧M打包，還要與度假活動(dòng)相關(guān)的租車(chē)、門(mén)票、觀(guān)演、運動(dòng)、研學(xué)、騎行、購物等多種項目建立合作機制，將相關(guān)費用統一納入總體的度假費用中，從而突破單一住宿收費的層面，將每個(gè)度假客人的消費收益做到最大化。
其三，在旅游規劃創(chuàng )新設計上，要把握時(shí)代潮流，打造既體現地域鄉土特色意境、又滿(mǎn)足現代度假功能需求的“新鄉土度假產(chǎn)品”，在引領(lǐng)未來(lái)度假潮流的同時(shí)，還能夠實(shí)現“以現代度假的名義、給鄉土中國以新生”的目的。
其四，在營(yíng)銷(xiāo)模式上，要積極運用“互聯(lián)網(wǎng)+”手段，把自媒體營(yíng)銷(xiāo)與OTA營(yíng)銷(xiāo)做到最優(yōu)。
其五，在運營(yíng)模式上，要考慮眾創(chuàng )、創(chuàng )客模式的運用，讓度假產(chǎn)品也能成為創(chuàng )業(yè)聚集區，從而將度假產(chǎn)品的個(gè)性與特色發(fā)揮到最佳程度。
其六，在擴張模式上，要從做模式的高度做項目，積極探索品牌連鎖化的機制（而不是停留在單個(gè)項目小打小鬧的層面），形成“一個(gè)模式、多個(gè)載體”的度假項目集群，從而能夠實(shí)現與資本的對接，進(jìn)入資本運作的層面，為項目的綜合回報與持續發(fā)展帶來(lái)更為廣闊的空間。從這個(gè)角度說(shuō)，小產(chǎn)品也能夠產(chǎn)生大能量，關(guān)鍵在于模式的開(kāi)創(chuàng )與后天的運營(yíng)。
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