網(wǎng)絡(luò )租房分享經(jīng)濟研究報告
【研究結論】
1、線(xiàn)下短租業(yè)務(wù)存在已久且業(yè)態(tài)復雜，國內大部分短租平臺都是從整合這部分存量市場(chǎng)開(kāi)始，其業(yè)務(wù)模式類(lèi)似于垂直短租業(yè)務(wù)的分類(lèi)信息網(wǎng)站。
2、Airbnb式的純平臺模式不適合中國短租市場(chǎng)，需要本土化改造。因此，即使是最像Airbnb的小豬短租也免不了從純平臺走向重運營(yíng)。而與Airbnb有直接競爭關(guān)系的住百家也擯棄前者的模式，以品牌思維做線(xiàn)下運營(yíng)。
3、途家是國內第一家做到獨角獸量級的短租平臺，做的是“重資產(chǎn)、重服務(wù)”的B2C模式，其野心是做成一個(gè)行業(yè)生態(tài)。
4、不管是純B2C模式還是重線(xiàn)下運營(yíng)的平臺，基于共享經(jīng)濟的本土化C2C業(yè)務(wù)都是未來(lái)的方向。
序：Airbnb直面“中國門(mén)徒”
Evernote創(chuàng )始人Phil Libin曾說(shuō)過(guò)：“如果你要打造一家真正的全球性公司，就不能沒(méi)有中國市場(chǎng)。”眾多硅谷的科技巨頭都用實(shí)際行動(dòng)印證著(zhù)這句話(huà)，而這一次，是Airbnb。8月19日，Airbnb高調宣布入華，這家估值僅次于Uber的巨型獨角獸終于要在中國市場(chǎng)與本土的一眾追隨者們一較高下。
選擇在這個(gè)時(shí)候進(jìn)入中國市場(chǎng)，Airbnb或是看到了中國市場(chǎng)的巨大潛力。Airbnb聯(lián)合創(chuàng )始人Brian Chesky透露，2014年通過(guò)Airbnb預訂民宿短租的中國出境游用戶(hù)增長(cháng)了700%。這巨量的增長(cháng)一方面與中國龐大的出境游用戶(hù)規模以及Airbnb自身在全球的快速擴張和品牌建設有直接關(guān)系；另一方面，Airbnb的中國門(mén)徒們也用3年左右的時(shí)間做了不少市場(chǎng)教育的工作，讓中國用戶(hù)開(kāi)始了解和嘗試“住在別人家”是怎樣一種體驗。
除了市場(chǎng)潛力，Airbnb也看到了來(lái)自中國市場(chǎng)的潛在威脅。今年7月開(kāi)始，小豬短租、途家、住百家等中國的民宿短租玩家們陸續宣布拿到融資，其中不乏數億美元的大額融資。在資本的推動(dòng)下，國內短租行業(yè)將加速擴張，部分平臺開(kāi)始海外布局，深入Airbnb的大本營(yíng)。另外，資本也將掀起行業(yè)整合、加速市場(chǎng)教育，此時(shí)或是Airbnb在國內市場(chǎng)尋求一席之地的最佳時(shí)間點(diǎn)。
企鵝智酷將分兩期內容對國內短租行業(yè)做一個(gè)梳理，其中本篇將對國內主要的短租平臺及其模式做分析。雖然大家習慣將國內的短租平臺都稱(chēng)作“Airbnb的中國學(xué)徒”，但實(shí)際上國內的多家民宿短租平臺在模式上有著(zhù)明顯的差異，即使是最像Airbnb的平臺也做了很多本土化的改進(jìn)。
一、小豬短租：Airbnb的中國式演進(jìn)
同為這一波共享經(jīng)濟大潮的“始作俑者”，Uber鼓勵有閑置車(chē)輛的人在閑暇的時(shí)候把自己的車(chē)開(kāi)上大街，為打不到車(chē)的人提供接載服務(wù)；Airbnb則鼓勵有閑置房屋的人把自己的一個(gè)房間甚至沙發(fā)貢獻出來(lái)，為旅行中的人提供住宿。然而，這種徹頭徹尾的共享經(jīng)濟模式進(jìn)入中國之后多少有些水土不服，本土化改造在所難免。正如滴滴是從出租車(chē)這個(gè)出行方式切入，繼而擴展到基于私家車(chē)的專(zhuān)車(chē)和拼車(chē)等業(yè)務(wù)上，在理念和模式上最接近Airbnb的小豬短租也是從改變傳統短租市場(chǎng)開(kāi)始的。#p#分頁(yè)標題#e#
1、整合線(xiàn)下短租業(yè)務(wù)
短租可理解為介于酒店和傳統房屋租賃之間的一種房屋租賃業(yè)態(tài)，并且在A(yíng)irbnb出現之前，這個(gè)業(yè)態(tài)早已存在于線(xiàn)下，有著(zhù)成熟的業(yè)務(wù)鏈條。在這個(gè)鏈條中，扮演平臺角色的是大量 “職業(yè)短租客”，俗稱(chēng)“小B”。小豬短租、螞蟻短租、木鳥(niǎo)短租，這三家短租平臺都是從整合這部分存量市場(chǎng)開(kāi)始的。
所以說(shuō)，“中國的Airbnb”其實(shí)是從分類(lèi)信息平臺開(kāi)始的：小豬短租等平臺將線(xiàn)下職業(yè)短租客手中的房源搬到線(xiàn)上，實(shí)現信息化，可以理解為垂直于短租業(yè)務(wù)的58同城或趕集網(wǎng)。如此一來(lái)，初期短租平臺在房源端對分類(lèi)信息網(wǎng)站有較強的依賴(lài)。例如，螞蟻短租就曾屬于趕集網(wǎng)旗下（后獨立分拆），其平臺上的房源大部分也來(lái)自在趕集網(wǎng)；而小豬短租則與58同城有合作關(guān)系。平臺上雖有個(gè)人房源，但數量很少。在用戶(hù)端，平臺則從百度和各分類(lèi)信息網(wǎng)站中攔截需求。
2、搭建C2C平臺
但是，職業(yè)短租客的房源仍是短租行業(yè)中的存量市場(chǎng)，共享經(jīng)濟所能爆發(fā)出的價(jià)值在于它能以輕資產(chǎn)運營(yíng)的方式不斷獲取增量市場(chǎng)。在B輪之后，小豬短租開(kāi)始加速調頭，著(zhù)手擴大平臺上真正的個(gè)人房源數量，其CEO陳馳說(shuō)，“共享經(jīng)濟是小豬的原點(diǎn)” 。
在做線(xiàn)下短租業(yè)務(wù)信息化的階段，小豬短租可以通過(guò)系統性的方式來(lái)獲取房源和用戶(hù)，比如地推、促銷(xiāo)、流量截取等。但這套系統化的方法到了完全C2C的業(yè)態(tài)中將面臨失效。
做C2C平臺的關(guān)鍵是搭建一個(gè)管理有序的平臺規則，分解來(lái)看：一是搭建一個(gè)基于互聯(lián)網(wǎng)的評價(jià)體系，并且讓這些評分數據能夠真正變得有用、提升服務(wù)；二是生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的內容，并讓平臺兩端的用戶(hù)都能夠自發(fā)的參與到這件事情中來(lái)，從而形成社區。
關(guān)于前者，小豬短租分兩步來(lái)做：首先，通過(guò)身份證校驗、在線(xiàn)支付等方式保證交易雙方的實(shí)名；其次，平臺除了有自己的評價(jià)系統之外，還與芝麻信用合作，注冊用戶(hù)可授權開(kāi)通自己的信用名片，并通過(guò)及時(shí)點(diǎn)評等維護信用分數。這使得交易雙方可通過(guò)直觀(guān)的芝麻分降低決策難度。
關(guān)于后者，小豬短租正在逐步加強對線(xiàn)下的運營(yíng)，這其中就包括從源頭人為審核房源質(zhì)量、提供更專(zhuān)業(yè)的拍攝和房屋描述等，并且通過(guò)人工+算法在信息呈現上做了不同的優(yōu)先級處理。陳馳強調小豬短租要做“人與人之間的連接”，但目前還不成熟。
參照Airbnb早期的發(fā)展路徑，陳馳的結論是：不要讓平臺去自發(fā)成長(cháng)，等待那些潛在的高質(zhì)量房主自己聚攏到平臺上來(lái)，而是通過(guò)人為運營(yíng)加快供給端的成長(cháng)速度。目前，陳馳給出的數據是：截至7月，平臺覆蓋200多個(gè)城市，房源數量在5萬(wàn)個(gè)左右，其中純個(gè)人房東約為1萬(wàn)，業(yè)務(wù)量已較年初有了4倍增長(cháng)。#p#分頁(yè)標題#e#
3、從“純平臺”到“重運營(yíng)”
不少短租行業(yè)的創(chuàng )業(yè)者都表示，Airbnb其實(shí)面臨著(zhù)較嚴重的服務(wù)品控問(wèn)題。而短租行業(yè)在中國并不成熟，單純依靠平臺規則對房東和用戶(hù)形成自律比較困難。所以，即使是最像Airbnb的小豬短租也免不了從純平臺走向重運營(yíng)。這些“臟活累活”讓小豬獲得了更多的用戶(hù)，也為平臺創(chuàng )造了一個(gè)供需兩端良性循環(huán)的可能。
首先，平臺會(huì )靠自己的BD團隊主動(dòng)去發(fā)掘更優(yōu)質(zhì)的房源，比如地段更好的整租房源，來(lái)提高平臺上房源的整體水平和優(yōu)質(zhì)整租房源的比例。房源質(zhì)量一定程度上決定了平臺在用戶(hù)心中的定位和口碑。若是自主提交的房源，平臺也會(huì )有線(xiàn)下人員進(jìn)行審核。
其次，通過(guò)自己的線(xiàn)下運營(yíng)團隊幫助房東做房屋改善，一方面是打消房東關(guān)于安全性的顧慮，另一方面則是讓房子變得更適合分享居住。在安全方面，小豬短租會(huì )為房東安裝智能鎖、為雙方購買(mǎi)保險，一旦房東發(fā)生財產(chǎn)損失由平臺承諾賠償。在裝修方面，平臺會(huì )為房東提供軟裝的建議、方案甚至資金，并在房源美化之后提供專(zhuān)業(yè)拍攝，提高交易成功率。
再次，平臺會(huì )對房東做基本的服務(wù)培訓，將可標準化的服務(wù)環(huán)節進(jìn)行規范，并鼓勵房東在此基礎上提供更多個(gè)性化和多樣化的體驗給用戶(hù)。
二、途家：從B2C到行業(yè)生態(tài)
與小豬短租主攻一、二線(xiàn)城市的短租市場(chǎng)不同，途家以旅游目的地城市為切入點(diǎn)（如三亞、麗江等），主打旅游度假市場(chǎng)。這一點(diǎn)與HomeAway的定位非常相似，因此也有不少人稱(chēng)途家為“中國的HomeAway”。但在模式上，途家與HomeAway的差異卻非常大。
1、與開(kāi)發(fā)商結盟
途家的主要房源既不是傳統短租行業(yè)中的職業(yè)二房東，也不是共享經(jīng)濟所提倡的個(gè)人閑置房源，而是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中尚未出售的房子。開(kāi)發(fā)商能夠為途家提供批量的、標準化的新房房源，同時(shí)解決了供給端數量不足和質(zhì)量參差不齊的問(wèn)題。
同時(shí)，途家會(huì )在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項目前期就為其提供設計理念和方案，使其更符合“度假民宿”的要求。途家創(chuàng )始人羅軍認為，大部分開(kāi)發(fā)商更擅長(cháng)做城市房產(chǎn)，并不懂旅游地產(chǎn)的用戶(hù)群真正的需求在哪。
這種合作方式對于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)可謂求之不得：大部分旅游目的地的旅游房產(chǎn)經(jīng)歷了一輪過(guò)度開(kāi)發(fā)，目前正面臨著(zhù)銷(xiāo)售困境，而與途家合作后，一方面能捆綁酒店公寓概念提升樓盤(pán)價(jià)值，另一方面則可以盤(pán)活空房?jì)r(jià)值，直接獲取短租的高收益。
羅軍稱(chēng)，途家目前和80%的百強房企均有合作，包括龍湖、富力、保利、世貿、碧桂園等，房源總數超過(guò)30萬(wàn)套。同時(shí)，羅軍也表示不會(huì )與任何一家房產(chǎn)公司達成獨家合作，#p#分頁(yè)標題#e#
2、全托管的B2C重模式
除了在供給端向開(kāi)發(fā)商批量拿房，從管理模式上來(lái)看，途家也更接近“分散式酒店”的概念。具體來(lái)說(shuō)，就是通過(guò)批量式承租物業(yè)、標準化服務(wù)、和龐大的線(xiàn)下團隊提供類(lèi)酒店式的短租體驗，途家會(huì )對房源實(shí)行全托管。一些從業(yè)者也認為，在中國這樣一個(gè)不成熟的短租市場(chǎng)中，途家模式是更適合本土化的模式。因此，途家也是目前國內短租行業(yè)中第一家已經(jīng)做到獨角獸級別的公司。
與途家在模式上相似的還有安途。安途從開(kāi)發(fā)商和個(gè)人業(yè)主兩個(gè)渠道拿到質(zhì)量較高的房源，再對其進(jìn)行相當于四星級酒店的布草，做一些簡(jiǎn)單的個(gè)性化裝修。雖然在房源獲取上有所差異，但它們的共同特點(diǎn)是：強調對房源、設施、服務(wù)標準的管控，并且依靠一套流程自動(dòng)化工具將各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節打通。
在評論 Airbnb 的國內追隨者們時(shí)，羅軍曾表示這些玩家的問(wèn)題是 “利潤太薄、市場(chǎng)培育困難、品質(zhì)管控也不太好”，“大部分平臺的房源質(zhì)量不好，客單價(jià)在100元左右，傭金也就10元，而用戶(hù)獲取成本卻遠高出這個(gè)數字，不可持續”。目前，途家與開(kāi)發(fā)商的分成比例達到5：5。而安途的創(chuàng )始人童曉青也認為，雖然B2C的模式很重，但更容易形成一個(gè)健康的現金流。
3、生態(tài)野心
羅軍表示，途家想做的不是一家公司，而是一個(gè)生態(tài)。從途家目前的動(dòng)作來(lái)看這個(gè)“生態(tài)系統”戰略可以拆解為兩個(gè)方面：豐富自身業(yè)態(tài)；與產(chǎn)業(yè)鏈上下游的玩家進(jìn)行資源整合。
D輪融資完成之后，途家將從B2C走向包含C2C在內的混合業(yè)態(tài)。其實(shí)，途家的房源中一直有一部分來(lái)自職業(yè)租客和個(gè)人的房子，但并沒(méi)有規?；\營(yíng)?，F在開(kāi)始做規?；腃2C業(yè)務(wù)一方面是為了彌補開(kāi)發(fā)商房源在多樣性和個(gè)性化上的短板，另一方面則是希望搭建一個(gè)房東與用戶(hù)可以建立社交關(guān)系、產(chǎn)生互動(dòng)的平臺，向Airbnb的理念靠攏。
在資源整合方面，途家做了幾件事：（1）上游與開(kāi)發(fā)商的合作深度在加強，由僅僅是拿房逐漸深入到更上游的項目策劃階段。（2）通過(guò)投資品牌長(cháng)租公寓以期形成資源聯(lián)動(dòng)。例如途家最近投資了小螺趣租，希望可以將小螺在租戶(hù)變更期間的空閑房源拿來(lái)做自己的短租業(yè)務(wù)，而途家自己的短租房也可以拿出部分做長(cháng)租業(yè)務(wù)。（3）途家在做海外擴張的時(shí)候，也基本通過(guò)與第三方合作來(lái)獲取房源，即找到相關(guān)供應商，為它們做分銷(xiāo)渠道。（4）在下游流量端，途家與OTA廣泛合作。目前，途家在攜程上有一個(gè)獨立的入口，OTA是其最主要的流量入口
三、住百家：用品牌思維做跨境短租
1、深耕細分市場(chǎng)
國內大部分短租平臺都是面向有短期住宿需求（如旅游度假、出差、求職等）的所有人群，而住百家卻選擇了一個(gè)垂直細分的人群切入短租市場(chǎng)——國內的出境游用戶(hù)。#p#分頁(yè)標題#e#
一方面，數據顯示2014年國內出境游人數達到1.09億，已連續三年成為全球最大的出境游市場(chǎng)。并且，出境游群體是一個(gè)相對具有高消費能力的群體，因此住百家定位的也是中高端民宿。另一方面，出境游的華人用戶(hù)特點(diǎn)鮮明，不僅涉及語(yǔ)言、文化、生活習慣等問(wèn)題，還對“信任感”的要求很高。因此，住百家舍棄了大平臺的業(yè)務(wù)邏輯，希望強化與細分人群相關(guān)的產(chǎn)品體驗。
住百家自身的基因也影響了它的定位。住百家的前身是有 “歐洲 Airbnb” 之稱(chēng)的 Wimdu 的亞洲辦公室，2012年10月，住百家從 Windu 剝離，繼承了 Wimdu 在亞太區的超過(guò) 5000 套房源。在海外擁有大量房源住百家也就順勢開(kāi)始做起了跨境短租。
Airbnb入華后的首要任務(wù)便是拓展國內有出境游需求的用戶(hù)，這與住百家目前的定位幾乎重合。與其它國內短租平臺相比，住百家將面臨來(lái)自Airbnb更直接的挑戰。但住百家副總裁鄒鑫認為， “國外來(lái)自Airbnb的房源眾多、質(zhì)量參差不齊，且平臺模式對線(xiàn)下服務(wù)沒(méi)有保障，我們的優(yōu)勢則是提供更符合華人習慣的房屋和服務(wù)。”
2、掌控線(xiàn)下體驗的品牌思維
純平臺模式不僅不適合國內的短租市場(chǎng)，也不適合華人用戶(hù)。如果要服務(wù)的人群是對信任感和安全感需求尤其強烈的出境游用戶(hù)，那么對服務(wù)和體驗的可控性要求就更高。所謂品牌思維，就是自控服務(wù)質(zhì)量，重線(xiàn)下運營(yíng)。在這一點(diǎn)上，住百家的思路與途家類(lèi)似，但在房源資產(chǎn)端更輕量。
雖不自控房源，但住百家在房源的質(zhì)量把控上也比較嚴格。Wimdu剝離后，原本在亞太地區的5000多套房源經(jīng)篩選后僅剩400多套，通過(guò)率不到10%。對于后續引入的擴展房源，住百家也都由自己在海外的合作伙伴、兼職人員或國內的房源團隊逐一審核。目前，擴展房源主要有兩個(gè)來(lái)源：一是住百家自主開(kāi)發(fā)的個(gè)人房源；二是來(lái)自于海外合作伙，如HomeAway等房源供應商。兩者相加能達到百萬(wàn)。
住百家有自己的一套房源獲取和審核標準：平臺會(huì )按照房東普通話(huà)能力、對待華人是否友好，接待華人游客成功率、響應速度、房屋實(shí)際情況是否與網(wǎng)站顯示照片相符、整潔程度、交通便利度等條件進(jìn)行篩選，最后選擇符合要求的房源上線(xiàn)。
在服務(wù)端，住百家的客服提供全程對接服務(wù)。在預定房間時(shí)，客服可以幫助用戶(hù)和房東協(xié)調服務(wù)需求；當用戶(hù)入住后，客服也提供即時(shí)的咨詢(xún)服務(wù)，包括語(yǔ)言不通、到達后的接送、糾紛解決等租房業(yè)務(wù)之外的問(wèn)題。掌控線(xiàn)下體驗是為了讓華人游客在境外獲得符合自身習慣的產(chǎn)品體驗，減少在海外的不安全感和不確定性，良好的口碑將增加平臺的用戶(hù)黏性。
3、不一樣的商業(yè)模式#p#分頁(yè)標題#e#
包括Airbnb在內的大部分短租平臺所采取的商業(yè)模式都是收取傭金，但住百家舍棄了傭金模式，目前平臺不向用戶(hù)和房東收取費用。鄒鑫表示，未來(lái)的商業(yè)模式或是通過(guò)出境游的周邊服務(wù)獲取營(yíng)收。
這一點(diǎn)從住百家目前的業(yè)務(wù)布局也可以看出端倪。除了基于短租業(yè)務(wù)的客服，平臺還提供 “旅游達人”服務(wù)：旅游達人是來(lái)自各國旅游愛(ài)好者，他們免費為住百家用戶(hù)提供旅游線(xiàn)路規劃、產(chǎn)品推薦等攻略。
可以理解為，住百家的目標是讓用戶(hù)有一個(gè)完整而又流暢的出境游體驗。并且，海外優(yōu)質(zhì)民宿還可以滿(mǎn)足婚禮、蜜月、親子游等一系列個(gè)性化需求。鄒鑫表示，未來(lái)住百家會(huì )通過(guò)“私人訂制”的方式來(lái)為用戶(hù)提供個(gè)性化服務(wù)，這其中的業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)有不少想象空間。
來(lái)源：企鵝智酷
海森旅游規劃院致力于旅游度假項目的策劃規劃、設計建造、經(jīng)營(yíng)管理以及旅游度假項目的投資開(kāi)發(fā)和旅游設施設備的研發(fā)生產(chǎn)，服務(wù)了以恒大地產(chǎn)集團、北京首旅集團為代表的國內一大批頂尖的從事旅游投資的大型企業(yè)，是中國最好的鄉村旅游規劃公司。
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