創(chuàng )意大森林 運作綠資產(chǎn)-超越《旅游規劃通則》《森林公園總體設計規范》
森林旅游是一種在特定地域――森林為旅游者提供觀(guān)光游覽、休閑度假、狩獵探險、科普教育等產(chǎn)品與服務(wù)的特色旅游，是一種新興的綠色旅游方式。我國森林旅游大多脫胎于林場(chǎng)系統，并由林場(chǎng)作為投資主體進(jìn)行基本的旅游開(kāi)發(fā)，主要形式是在原林場(chǎng)的基礎上建立森林公園、風(fēng)景名勝區、植物園以及在自然保護區開(kāi)辟旅游小區等，其中，森林公園是主體。
國外森林旅游的發(fā)展受到普遍重視，發(fā)達的社會(huì )經(jīng)濟條件保證了人類(lèi)“親近森林（綠色）”的天性能夠轉化為現實(shí)的消費需求，形成了持續繁榮的森林旅游市場(chǎng)：美國每年參加森林旅游的人數達20億人次，人均八分之一的收入都花在森林旅游上；日本，每年進(jìn)行“森林浴”的旅游者達幾億人次；而在拉丁美洲，森林旅游收入占整個(gè)旅游收入的90%以上。國外森林旅游在開(kāi)發(fā)模式上形成了生態(tài)觀(guān)光模式、休閑度假模式、運動(dòng)康體模式、游樂(lè )狂歡模式，本身并沒(méi)有太多的新奇，但真正值得關(guān)注的是其扎實(shí)的操作思路，1）重視規劃設計；2）重視自然，旨在社會(huì )公益；3）良好的基礎設施建設；4）開(kāi)展宣傳教育，邀請公眾參與公園策劃；5）建設非常完備的的配套法律法規體系，執法嚴格有效。我們相信，經(jīng)過(guò)科學(xué)、有序、規范、創(chuàng )意的開(kāi)發(fā)，國外森林旅游的今天，就是中國森林旅游的明天。
森林旅游發(fā)展的四大困境
自1982年張家界作為我國第一個(gè)森林公園批建以來(lái)，整個(gè)中國的森林旅游已經(jīng)經(jīng)歷了起步啟蒙、數量擴張、系統升級三個(gè)階段，并呈現出兩種主要的發(fā)展態(tài)勢，一是總體上處于粗放的觀(guān)光開(kāi)發(fā)狀態(tài)，相對于起步階段，批建數量猛增，但資源觀(guān)賞品級下滑、觀(guān)光依然主導，但休閑度假開(kāi)始有所滲透、投資不斷增加，但亟需提升策劃與商業(yè)運營(yíng)；二是極少數資源品級突出的森林項目（如張家界）觀(guān)光客群龐大穩固，且正開(kāi)始由景區向旅游區乃至目的地進(jìn)行升級，初步形成了泛森林產(chǎn)業(yè)集聚格局。隨著(zhù)休閑時(shí)代的來(lái)臨，這一趨勢帶動(dòng)了整個(gè)森林旅游由觀(guān)光向休閑度假系統的升級，但難度較大。
與一般旅游相比，森林旅游有其自身的特殊性，這些特殊性給森林旅游開(kāi)發(fā)帶來(lái)了以下問(wèn)題：
1、區位條件不理想：森林通常遠離城市，且多位于山區，可進(jìn)入性差，抵達綜合成本高；
2、基礎設施差，開(kāi)發(fā)成本高：由于森林旅游目的地通常地處偏僻，基礎設施條件差，導致項目開(kāi)發(fā)成本升高；
3、資源同質(zhì)化普遍：尤其是相鄰區域內的森林資源，動(dòng)植物物種差別不大，“千林一面”，這給差異化開(kāi)發(fā)帶來(lái)了極大的困難；
4、開(kāi)發(fā)范圍與強度受限：森林旅游資源一般屬于保護性資源，建設用地指標不足，一定程度上影響和制約了森林項目的商業(yè)價(jià)值和資本運作空間。#p#分頁(yè)標題#e#
從橫向比較來(lái)看，不同的旅游資源都有各自的“開(kāi)發(fā)短板”，森林旅游資源也不例外，關(guān)鍵在于如何通過(guò)恰當的策劃規劃與商業(yè)運作，將原本的“短板”轉化為產(chǎn)品優(yōu)勢。從商業(yè)運作角度來(lái)看，建設用地的普遍稀缺是森林旅游開(kāi)發(fā)的一個(gè)核心制約因素，這也正是策劃規劃需要解決和突破的核心課題之一，從操作實(shí)踐來(lái)看，是可以做到的。
由于前述的“四大困境”，森林旅游的商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值受到很大的壓制，因此，規劃設計工作的焦點(diǎn)就集中在――如何喚醒沉睡的森林資產(chǎn)。
建議，在森林旅游的開(kāi)發(fā)中要超越《旅游規劃通則》與《森林公園總體設計規范》，實(shí)現產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)及落地指導三大突破――產(chǎn)品突破：先策劃后規劃，用策劃來(lái)解決核心吸引物的構建問(wèn)題；產(chǎn)業(yè)突破：突破單一旅游產(chǎn)業(yè)，形成泛旅游產(chǎn)業(yè)整合；落地指導突破：為了項目成功落地，配套編制一個(gè)3-5年的運營(yíng)計劃。
1、總體思路
創(chuàng )意大森林――即通過(guò)“創(chuàng )意經(jīng)典”來(lái)形成該森林旅游項目的吸引核（包括作為吸引核的概念本身和與之相對應的具體旅游產(chǎn)品），從而作為啟動(dòng)市場(chǎng)、引爆人氣的抓手；
運營(yíng)綠資產(chǎn)――以旅游商業(yè)運作的思維（而不是以傳統的《GB/T 18972-2003 旅游資源分類(lèi)、調查與評價(jià)》為標準）來(lái)重新認識和利用資源，為各項森林資源找到能夠實(shí)現其商業(yè)價(jià)值最大化的游憩方式。
2、技術(shù)框架
1）一招、十大模式
一招，即尋找和打造“吸引核”，是“森林+X”產(chǎn)品發(fā)展結構中的“X”。森林環(huán)境是背景，X為具體的吸引核心，在確定了X之后，就自然形成了相應的開(kāi)發(fā)模式和收入結構。
十大模式，即觀(guān)光森林模式――“森林+觀(guān)光”；文化森林模式――“森林+文化”；休閑森林模式――“森林+休閑娛樂(lè )”；養生森林模式――“森林+養生”；運動(dòng)森林模式――“森林+康體運動(dòng)”；會(huì )議森林模式――“森林+商務(wù)會(huì )議”；鄉村森林模式――“森林+新農村模式”；度假森林模式――“森林+旅游地產(chǎn)”；創(chuàng )意森林模式――“森林+創(chuàng )意文化產(chǎn)業(yè)”；泛森林模式――“森林+泛林產(chǎn)業(yè)”。
2）一核、環(huán)式開(kāi)發(fā)
一核，即圍繞森林公園（尤其是其中的生態(tài)物種精華部分）打造“森林綠核”，原則上不做硬開(kāi)發(fā)，而是通過(guò)觀(guān)賞方式的創(chuàng )新設計來(lái)做好、做細、做精、做美觀(guān)光的文章，梳理出一個(gè)傳世經(jīng)典的觀(guān)光結構。
環(huán)式開(kāi)發(fā)，即不悶在森林公園里，而是拉開(kāi)大框架，圍繞“一核”在外圍根據具體的資源條件進(jìn)行環(huán)狀開(kāi)發(fā)布局。整理和控制若干個(gè)地塊單元，不僅可解決建設用地稀缺、基礎設施敷設困難等問(wèn)題，還可很好地整合森林公園周邊的社會(huì )經(jīng)濟與人口資源，形成“泛森林公園”開(kāi)發(fā)的大結構。#p#分頁(yè)標題#e#
3、運作模式
根據掌控森林資源主體的不同，運作模式可分為兩類(lèi)：
1）兩先兩后模式
對于國有森林公園，由于采伐指標銳減，森林公園（林場(chǎng)）本身大多財力有限，且融資困難，其運作可采用“兩先兩后”模式。
兩先，先做總規+修規，其中，總規要揉進(jìn)策劃的關(guān)鍵內容，屬于“先策劃后規劃”式的總規，而修規則僅針對近期自身要投入的基礎性開(kāi)發(fā)，主要包括“一門(mén)（大門(mén)）一場(chǎng)（生態(tài)停車(chē)場(chǎng)）、一心（游客中心）一道（核心觀(guān)光步道系統）”。
兩后，后做概規+品牌，其中，概規是在總規框架下，包裝出以供招商的地塊單元，總平圖和鳥(niǎo)瞰圖是關(guān)鍵，而品牌工作則是經(jīng)由全套媒體公關(guān)組合方案將項目的核心概念及其價(jià)值傳播出去，展現項目投資價(jià)值，以支持概規中招商工作的推進(jìn)。
2）五級推進(jìn)模式
對于民間資本控制的森林旅游項目，可考慮采用“五級推進(jìn)”運作模式。
五級推進(jìn)模式――一級，直接出讓資源，獲取資源差價(jià)；二級，進(jìn)行資源包裝和前期設計，再出讓項目；三級，實(shí)施基礎開(kāi)發(fā)，進(jìn)行子項目的招商引資；四級，開(kāi)展一期開(kāi)發(fā)，再進(jìn)行招商引資；五級，組建隊伍，進(jìn)行獨立開(kāi)發(fā)。
對于中小開(kāi)發(fā)商，我們建議按照前四級臺階的可能性進(jìn)行操作，力求盡早實(shí)現資金回轉。在操作的過(guò)程中，也可隨時(shí)考慮接受大型開(kāi)發(fā)商的收購（包括部分收購和全購）。
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