林峰:“旅游綜合體”是景區、休閑區，更是城市化的一種表現形式
由上海市旅游局、浙江省旅游局指導，搜狐焦點(diǎn)旅游地產(chǎn)與亞洲房地產(chǎn)俱樂(lè )部聯(lián)合主辦的第三屆亞洲文化旅游投資論壇暨尋美中國?旅游地產(chǎn)投融資峰會(huì )4月19-20日兩天在杭州舉行。與會(huì )嘉賓有夏巖集團董事長(cháng)夏巖，國際休閑產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副主席王堅，達晨文旅投資總裁趙小兵，國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉鋒博士，浙旅投資集團總經(jīng)理楊文泰，傳奇旅游投資陳磊，規劃設計院林峰院長(cháng)，浙旅基石基金張偉，復星地產(chǎn)控股集團副總裁康紅恩等50余位文旅投資運營(yíng)機構專(zhuān)業(yè)人士。
以下是北京規劃設計院林峰院長(cháng)發(fā)表主題演講實(shí)錄：
林峰：各位嘉賓，下午好！非常榮幸有機會(huì )跟大家一起來(lái)溝通關(guān)于新型城鎮化旅游地產(chǎn)這樣一個(gè)題目。
新型城鎮化是當前非常熱門(mén)的一個(gè)話(huà)題，這個(gè)熱門(mén)話(huà)題我們最開(kāi)始從旅游和城市結合來(lái)研究旅游發(fā)展，實(shí)際上也是市場(chǎng)引領(lǐng)，因為大家都知道做旅游非常難，如果就旅游做旅游，就景區做旅游是非常困難的，真正賺錢(qián)的、現金流非常好的，投資回報率能夠超過(guò)15%以上的旅游項目非常少。當然我們也知道，有一些我們稱(chēng)之為現金流的旅游項目，我們管這種旅游項目叫做“印鈔機”，比如類(lèi)似于好的溫泉項目，好的漂流項目，都是依托于自然資源可以變成非常盈利的旅游項目，這類(lèi)項目非常少，因為真正依托于資源簡(jiǎn)單開(kāi)發(fā)就形成高速盈利，資源特優(yōu)型旅游項目，基本上在國有企業(yè)的手上開(kāi)發(fā)的差不多或者已經(jīng)達到一定的水平和程度。另外，更多的旅游投資項目，需要資源消費，可能需要更大的投資，或者要進(jìn)行設施、設備投入，相對來(lái)說(shuō)區域配套項目占了大頭。這種情況下旅游回報率很低。
原因有很多，第一是季節原因，在北方120天是主要的經(jīng)營(yíng)期，超過(guò)了這個(gè)時(shí)間就沒(méi)有了。在回報率相對不足的情況下，旅游投資是非常難以快速發(fā)展的。但這十年來(lái)旅游投資的規模變得非常大，為什么那么大的旅游投資規模呢？現在爆發(fā)出來(lái)的像貴陽(yáng)貴州，3萬(wàn)旅游，這個(gè)講起來(lái)都很?chē)樔?，其?shí)這個(gè)項目里面包含了大量的土地開(kāi)發(fā)、區域城鎮開(kāi)發(fā)，已經(jīng)遠遠超出了純旅游本身，它已經(jīng)不僅僅是一個(gè)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，而是一種區域開(kāi)發(fā)和城市開(kāi)發(fā)結合，有大量的地產(chǎn)項目。因此旅游造就進(jìn)入了從單純旅游項目、旅游產(chǎn)品、旅游景區轉化到了綜合型區域開(kāi)發(fā)的階段，旅游是綜合開(kāi)發(fā)，旅游是區域開(kāi)發(fā)，旅游包含了城市開(kāi)發(fā)，更不要說(shuō)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，城市開(kāi)發(fā)地產(chǎn)是其中一個(gè)板塊或者是最重要的一個(gè)方面?；谶@樣的一種看法，實(shí)際上旅游產(chǎn)品真正開(kāi)發(fā)的時(shí)候需求就變化非常大了。
我今天的題目叫旅游地產(chǎn)叫新型城鎮化，我想先從旅游地產(chǎn)開(kāi)始，從旅游地產(chǎn)本身再回過(guò)頭來(lái)說(shuō)旅游城鎮化和旅游產(chǎn)品本身。#p#分頁(yè)標題#e#
旅游地產(chǎn)這個(gè)概念對大家來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常熟悉的概念，我們認為旅游地產(chǎn)是旅游區域開(kāi)發(fā)的一個(gè)基本業(yè)態(tài)，旅游地產(chǎn)絕不局限于地產(chǎn)本身或者房地產(chǎn)本身，而是整個(gè)旅游區域開(kāi)發(fā)基本業(yè)態(tài)，主要是依托旅游開(kāi)發(fā)形成的土地開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)物業(yè)開(kāi)發(fā)，包括旅游休閑商業(yè)物業(yè)、第二居所休閑住宅、第三居所的度假住宅，以及產(chǎn)權酒店分時(shí)度假酒店的開(kāi)發(fā)。
廣義的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包含了區域旅游開(kāi)發(fā)架構下的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)集旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)運營(yíng)服務(wù)，這是更大的一個(gè)結構。在這樣的框架下看旅游地產(chǎn)會(huì )爆出這樣一種量，2012年一季度有人統計是2600億元的投資資產(chǎn)，2012年旅游地產(chǎn)項目超過(guò)3千個(gè)，全年投資破萬(wàn)億。
基于這樣大旅游地產(chǎn)的里面，旅游地產(chǎn)靠什么來(lái)形成土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呢？特別是對于常規開(kāi)發(fā)商，首先是面臨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)問(wèn)題，它要做房子產(chǎn)品，什么才能帶動(dòng)它賣(mài)房子？最簡(jiǎn)單的結構是快速銷(xiāo)售型，實(shí)際上是兩種類(lèi)型，第一種類(lèi)型是借勢模式，在旅游城市中間進(jìn)行開(kāi)發(fā)，比如說(shuō)杭州的西湖中間，沒(méi)得說(shuō)，怎么做怎么有，它既是城市也是旅游的開(kāi)發(fā)區。第二種類(lèi)型造勢模式，第一種類(lèi)型靠資源為依托，第二種類(lèi)型不看資源，我自己就能創(chuàng )造產(chǎn)品，形成市場(chǎng)。剛才康總談到創(chuàng )造需求，我認為需求不是創(chuàng )造出來(lái)的，更主要的是創(chuàng )造出來(lái)的產(chǎn)品作為一種共贏(yíng)滿(mǎn)足市場(chǎng)沒(méi)有被挖掘出來(lái)的需求或者擴大的需求。
由此旅游地產(chǎn)功能上包含什么呢？我大概分為四種類(lèi)型，第一土地開(kāi)發(fā)，把生地做成熟地，把熟地變成可開(kāi)發(fā)用地，再把熟地帶上項目進(jìn)行標準。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的區域結構下的開(kāi)發(fā)，是做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最合適的一種規律性的基礎。第二是居住物業(yè)開(kāi)發(fā)，對于大多數地產(chǎn)商而言，非常適宜于做居住物業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，所以一說(shuō)就說(shuō)房型，一說(shuō)就說(shuō)小區景觀(guān)，一說(shuō)就說(shuō)小區服務(wù)結構，這種做樓盤(pán)的人做產(chǎn)品的理念對旅游地產(chǎn)而言相對來(lái)說(shuō)是比較狹隘的，它的類(lèi)型差異很大，居住型物業(yè)對旅游地產(chǎn)來(lái)講也包含了不同類(lèi)型，從第二居所到度假型第三居所，再到其它可居住的客棧、公寓以及產(chǎn)權式的酒店都可以稱(chēng)之為居住型物業(yè)，這種居住型物業(yè)從別墅到花園洋房，再到簡(jiǎn)單的小套型有很多的模式，這里面差異很大。第三是商業(yè)物業(yè)，我們做城市商業(yè)地產(chǎn)，越來(lái)越強調形成很大的規模，但旅游休閑商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)模塊非常大，休閑商業(yè)地產(chǎn)除了旅游區的商業(yè)地產(chǎn)之外，有很多我們稱(chēng)之為城市區、城郊區，衛星城區會(huì )形成大規模商業(yè)物業(yè)結構，這里面商業(yè)性換句話(huà)說(shuō)50年的或者40年的用地上，開(kāi)發(fā)出來(lái)又可以銷(xiāo)售，又可以經(jīng)營(yíng)的都可以商業(yè)地產(chǎn)。第四種類(lèi)型叫權益型地產(chǎn)，它是旅游地產(chǎn)，更多是消費權益，比如分時(shí)度假也好、攤位也好、俱樂(lè )部會(huì )員證也好，都可以和地產(chǎn)呼吁起來(lái)權益性銷(xiāo)售產(chǎn)品，不一定是土地的或者房產(chǎn)形態(tài)的，但可以把房產(chǎn)形態(tài)與經(jīng)營(yíng)模式結合。#p#分頁(yè)標題#e#
因此從旅游地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，它可能做的事情是更寬廣的一個(gè)結構。在這個(gè)緯度下我們看一下它的模式，無(wú)論是做綜合體還是做小城鎮，它有生活居住、農民的安置、改善型居住，往哪里改善？城市中心靠別墅改善可能性不大，因此遠郊型居所成為一種可能。我們在天津做一個(gè)項目，我們提出來(lái)一個(gè)概念叫養心天堂，叫北漂桃源養心天堂，因為在北京買(mǎi)房子限購而且還要求戶(hù)口，這些北漂人經(jīng)濟能力不夠，自己又養孩子，還得請自己的父母帶孩子，這個(gè)在離北京50公里的五清非常適合，他可以坐城際上班，他可以讓父母來(lái)帶孩子，加上有機生活方式和蔬菜條件，以及種地的支持，這樣的地方對30多歲沒(méi)有北京戶(hù)口的人而言非常有吸引力，成本又地，而且離開(kāi)了北京廢氣污染很重的地方。像這種地方是一居還是二居？實(shí)際上屬于改善型的第一居所，但我們認為它仍然是旅游地產(chǎn)性質(zhì)。城市高品質(zhì)居住、郊區休閑居住、度假型居住、養老型居住，這些都是居住型的，但居住模式差別很大。
第二是物業(yè)模式，多主體產(chǎn)權自用物業(yè)稱(chēng)為居所，就是一般的住宅。多主體產(chǎn)權出租物業(yè)，比如商鋪，有很多人買(mǎi)你的商鋪，一個(gè)大型商場(chǎng)可能有五百個(gè)業(yè)主，一千個(gè)業(yè)主，賣(mài)出去然后回租過(guò)來(lái)，這種類(lèi)型的商鋪經(jīng)營(yíng)模式又不一樣，單一主題自有物業(yè)，比如做酒店、做會(huì )所，我自己經(jīng)營(yíng)的，還有單一主體經(jīng)營(yíng)型物業(yè)，我做出來(lái)的商業(yè)樓就是要出租的，我做了一個(gè)小型的古鎮，我要把古建租出去，這里面管理模式又不一樣。還有混合物業(yè)，比如產(chǎn)權酒店、休閑商街，它的管理模式也是不一樣。物業(yè)管理的多樣化，影響產(chǎn)品模式的設計。
第三是銷(xiāo)售型，居住型物業(yè)的全產(chǎn)業(yè)鏈銷(xiāo)售、商業(yè)物業(yè)全產(chǎn)權銷(xiāo)售、使用產(chǎn)權模式銷(xiāo)售、會(huì )員產(chǎn)業(yè)鏈銷(xiāo)售、時(shí)權產(chǎn)業(yè)鏈銷(xiāo)售、股權產(chǎn)業(yè)鏈銷(xiāo)售。這種銷(xiāo)售形態(tài)多樣化同樣是旅游地產(chǎn)要包含的。
第四是吸引力與價(jià)值模式。人氣人流聚集價(jià)值，比如5A景區，比如杭州西湖開(kāi)放，開(kāi)放意味著(zhù)什么？開(kāi)放意味著(zhù)西湖周邊的人流量比原來(lái)增加一倍兩倍甚至三倍，大量的人流量增加形成的是人氣聚集效應。因此在這個(gè)前提下，西湖周邊最主要的觀(guān)光型區域去做高端項目開(kāi)發(fā)，某種意義上和西湖開(kāi)放所帶來(lái)的價(jià)值方向相反，它不再是私密性開(kāi)放結構，應該是更大以流量為主體的開(kāi)發(fā)模式。配套服務(wù)價(jià)值，有些項目靠的是配套，靠的是升級，比如說(shuō)養老，做高端養老需要的是高端配套，你說(shuō)我就是要賣(mài)給很重要的人，賣(mài)給消費能力極強的人，但是你沒(méi)有三甲醫院，你的環(huán)境，你的蔬菜，體的水質(zhì)，你的氣侯，所有的東西都不是按照最高端配套條件提供的，你就沒(méi)有很好的市場(chǎng)。另外是環(huán)境稀缺價(jià)值，我住的就是很好的景區里面的，最美的地方的，這種做法稀缺性和非稀缺性產(chǎn)生出來(lái)的效果又不一樣。最后是品質(zhì)價(jià)值，做產(chǎn)品的品質(zhì)所花的資金不一樣，你做出來(lái)的房子、別墅一平米就是1.5萬(wàn)到2萬(wàn)，你的賣(mài)價(jià)一定是非常高的。因此從吸引力到它的價(jià)值體現的方式，在旅游地產(chǎn)中體現出非常大的差異。#p#分頁(yè)標題#e#
第五是商業(yè)層級模式。旅游居住房地產(chǎn)，首先一二三居所差異很大，有些人買(mǎi)房子為了這一年一個(gè)月在那里住，二居所就是每個(gè)周末使用，對于一居所來(lái)說(shuō)每天都要居住，這種差異性必然帶來(lái)形態(tài)上的差異。旅游商業(yè)房地產(chǎn)差異，商街、商鋪、商城，這里面的形態(tài)也有很大的差異。旅游經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，包括會(huì )所、公寓、產(chǎn)權，差異性就很大。
最后是開(kāi)發(fā)層級的模式，是做區域開(kāi)發(fā)還是做旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，還是做旅游房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這是我說(shuō)的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
剛才談到了旅游地產(chǎn)是非常豐富的類(lèi)別和多樣的市場(chǎng)結構下的一種業(yè)態(tài)，把它放在區域旅游區域架構下看旅游地產(chǎn)的時(shí)候，我們提出來(lái)泛旅游地產(chǎn)的概念，泛旅游地產(chǎn)，旅游引導下多種產(chǎn)業(yè)的整合，形成了泛旅游架構。
土地開(kāi)發(fā)從集體建設用地到國有建設用地，在這些角度中對不同的用地在旅游地產(chǎn)中，你對用地性質(zhì)和使用方法上是可以延伸出商業(yè)模式的。旅游建設和傳統的城市房地產(chǎn)，就是住宅用地，就是70年房子賣(mài)給別人全產(chǎn)權，跟這種簡(jiǎn)單的房產(chǎn)模式最大的差異是在用地上就有很多的模式。集體建設用地可以做旅游，現在的流轉模式，廣東省已經(jīng)通過(guò)了“十二五”新型城鎮化規劃，提出來(lái)關(guān)于集體用地流轉問(wèn)題。新型城鎮化里面最核心的一個(gè)點(diǎn)，在于就地城鎮化和小城鎮建設中，特別是農民的建設用地、宅基地和農民的承包地流轉問(wèn)題，特別是對于宅基地和集體建設用地已經(jīng)建成的房產(chǎn)的流轉問(wèn)題，是新型城鎮化中最敏感、最重要也是一定要突破的重大問(wèn)題?，F在旅游地產(chǎn)至少有30%的中小型投資商大量在關(guān)注集體建設用地，主要是拆村并點(diǎn)結構和現在的新農村試點(diǎn)中所實(shí)行的增減掛鉤模式下的開(kāi)發(fā)。怎么運用這些用地做旅游地產(chǎn)和銷(xiāo)售地產(chǎn)呢？以及在旅游開(kāi)發(fā)中包括高爾夫，你不能使用耕地，原則上最好不要用農地。土地使用性質(zhì)和土地使用方法對旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有很多的方式。這里面每一種用地都有它的價(jià)值和空間。
剛才談到了房產(chǎn)的各種類(lèi)型，休閑商業(yè)地產(chǎn)。
這是我們做的金色港灣的項目，是在鹽城的城郊，它提出來(lái)要建一個(gè)15萬(wàn)平米的大型商業(yè)，在一個(gè)不到100萬(wàn)人的城市，要做一個(gè)15萬(wàn)平米的大型商業(yè)項目靠什么去做？它不是城市商業(yè)綜合體，你做一個(gè)城市商業(yè)綜合體，你要引進(jìn)像萬(wàn)達這批大的主力店人家不去，因政府又非常希望它在這里干，因為未來(lái)十年以后這個(gè)地方會(huì )成為中心價(jià)值的地區，現在怎么辦？又匹配了一些住宅，這個(gè)地方只能做休閑商業(yè)綜合體，它的輻射范圍比城市綜合體范圍大，不僅輻射本城區內，輻射到整個(gè)周邊城區結構，作為休閑型發(fā)展架構。這種休閑型商業(yè)發(fā)展架構最重要的是在于商業(yè)業(yè)態(tài)，要能夠讓人不買(mǎi)東西也愿意在那里玩一天，消費型商業(yè)業(yè)態(tài)而不僅僅是購買(mǎi)型商業(yè)業(yè)態(tài)，就成為休閑商業(yè)綜合體最重要的業(yè)態(tài)模式。#p#分頁(yè)標題#e#
怎么樣開(kāi)發(fā)這種模式？怎么樣做景觀(guān)、文化、消費業(yè)態(tài)設計，使得這樣的綜合體實(shí)現留住人，消費時(shí)間比較長(cháng)的結構就是考慮的問(wèn)題，因此引什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)來(lái)，如何有效的推動(dòng)這種業(yè)態(tài)，實(shí)現讓人留下來(lái)消費的價(jià)值，就成為這個(gè)商業(yè)建筑的前提。因此我們首先通過(guò)文化策劃、業(yè)態(tài)策劃，然后落地到商業(yè)建筑上，它的商業(yè)建筑分割模式完全是小業(yè)態(tài)，最后到建筑設計，這個(gè)建筑設計一定要符合這樣的景觀(guān)要求、流動(dòng)性空間。所以做旅游的項目，它的功能要求最后落地到建筑設計和景觀(guān)設計上是不一樣的，如果用常規的建設設計眼光去做這樣的建筑，你可能會(huì )發(fā)現不是你希望達到的，最后做出來(lái)的東西和真正業(yè)態(tài)所要求的建筑空間結構和景觀(guān)架構差別很大。
休閑居住的第二居所房產(chǎn)，原則上是大型城市周邊，半小時(shí)以?xún)鹊膮^域是最好的發(fā)展結構。這種結構特點(diǎn)，有可能二居和一居結合，一個(gè)半小時(shí)到半個(gè)小時(shí)之間我們稱(chēng)之為二居所，原則上到了周末就回到這個(gè)地方去，這樣的區域第一時(shí)間距離特別重要，第二交通成本非常關(guān)鍵，在交通成本和時(shí)間結構的框架下，作為周末型二居所在城市中非常受歡迎。因此它的社區配套和房型模式有它的特點(diǎn)。
度假型房產(chǎn)海南是非常典型的，這樣的度假區結構非常明顯，賣(mài)的是候鳥(niǎo)人群，因此和候鳥(niǎo)人群需求間的結合，成為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要研究的。同時(shí)作為像海南度假，第一是尊崇陽(yáng)光的度假，以海南為主，體現為季節性候鳥(niǎo)人群所推崇的。為什么哈爾濱成為三亞第一大主力，長(cháng)期以來(lái)是哈爾濱人占領(lǐng)三亞，原因很簡(jiǎn)單，及其殘酷的哈爾濱環(huán)境導致了他們選擇三亞，這個(gè)表現在極端，對于上海人而言冬季也是非常殘酷的，同樣也需要三亞，所以云南、三亞體現出來(lái)的換季節的方式成為未來(lái)度假追求路線(xiàn)圖的主線(xiàn)?，F在到云南，再往下走到四川康巴地區，所有陽(yáng)光和氣溫很好的地方，就會(huì )爆發(fā)成中國旅游目的地爆發(fā)性區域，現在正在中國形成度假風(fēng)暴路線(xiàn)區的概念。
第二是滑雪人口的增加，對于歐洲而言，阿爾卑斯是世界的滑雪圣地，如果沒(méi)有滑雪的習慣，沒(méi)沒(méi)有追求滑雪的人口，談不上阿爾卑斯的價(jià)值?，F在中國滑雪人口在不斷增大，滑雪人口這批人要去滑雪，要去學(xué)習滑雪，到最后成為滑雪愛(ài)好者。南方人跑到北京去，原來(lái)我不會(huì )滑雪，但我的孩子就會(huì )滑雪，在這些滑雪人口推動(dòng)下，以萬(wàn)達在長(cháng)白山的投資，和云頂在崇禮的投資，形成了中國以滑雪配合的冬季度假，這幾年整個(gè)投資規模將近千億，上千億的旅游地產(chǎn)進(jìn)入這個(gè)區域，就是因為大規模的滑雪者。像這樣的我們稱(chēng)之為度假房地產(chǎn)，度假房地產(chǎn)追求的是什么？我們可以把度假放大，不是什么地方都適合度假，很多地方的度假是假度假。#p#分頁(yè)標題#e#
另外是綜合體，以前做酒店是配套，到度假區做五星級酒店是很恐怖的事情，原因很簡(jiǎn)單，任何旅游都有季節性，由于設計季節性的影響，比如在北京壩上草原做五星級酒店，它只有三個(gè)月的時(shí)間，請問(wèn)一個(gè)五星級酒店投資上億怎么回收？怎么回收得了？沒(méi)有辦法回收，哪怕是零地價(jià)也沒(méi)有用，政府給你扶持也沒(méi)有用。
養老養生地產(chǎn)，現在是一種不成熟的業(yè)態(tài)，但這里面可能性空間相當大，一批保險公司開(kāi)始介入這一塊，實(shí)際上是追求地產(chǎn)收益率和保險互動(dòng)結構，真正成功的以養老作為產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)基礎而形成地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的模式還是相對不成熟的，有一些比較成熟的養老經(jīng)營(yíng)型場(chǎng)所。但可以用這種要素去做的養生型地產(chǎn)和帶養老價(jià)值或者養老性地產(chǎn)這就非常多樣化了，空間就非常大了。
關(guān)于溫泉地產(chǎn)，我們也提出了一些溫泉打造的出發(fā)，主要是結合區域結構，形成溫泉度假到溫泉小鎮，再到溫泉城的架構。
文化創(chuàng )意地產(chǎn)應該是融合型的地產(chǎn)模式，這種地產(chǎn)模式，特別是像影視城、文化演繹和文化創(chuàng )意、文化主題園等等，借文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，來(lái)形成帶有文化理念和品牌價(jià)值的旅游地產(chǎn)，這種類(lèi)型發(fā)展比較多。真正是把創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)到一個(gè)旅游區去復制非常困難，文化創(chuàng )意地產(chǎn)并不是做文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)鏈的直接發(fā)展，比如說(shuō)像做大規模的影視城，做大規模的影視產(chǎn)業(yè)基地，然后去發(fā)展地產(chǎn)，這是非常困難的，原因很簡(jiǎn)單，文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)鏈的整合非常重要。相反用文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)手法去帶動(dòng)旅游休閑地產(chǎn)發(fā)展是非常容易的。因此是帶羊頭賣(mài)狗肉的事，它有交叉性，但不是做產(chǎn)業(yè)鏈延伸，不是做產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)基地，更多的是稱(chēng)為產(chǎn)業(yè)聚集區。所以我們現在做大量的旅游，我們叫泛旅游集聚區，我們不做集團化旅游發(fā)展，但是做產(chǎn)業(yè)聚集相對來(lái)說(shuō)比較容易，以旅游為主導的休閑產(chǎn)業(yè)聚集在一個(gè)區域內把各種各樣的休閑到這個(gè)區域，形成休閑放大效應是很好的手法。
莊園房地產(chǎn)這幾年發(fā)展也非?？?，首先是從紅酒出來(lái)，酒莊模式，這是我們做的葡萄酒莊，一般來(lái)說(shuō)5%―10%左右的建設用地，90%――95%之間農業(yè)匹配形成架構。
新農村社區旅游地產(chǎn)，結合新農村改造形成一批新的地產(chǎn)，這種發(fā)展往往和旅游結合，形成了新農村模式下的旅游地產(chǎn)發(fā)展結構，這里面包含了商業(yè)型地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)。
旅游地產(chǎn)一定要和景區經(jīng)營(yíng)來(lái)結合，如果沒(méi)有很好的持續經(jīng)營(yíng)理念旅游地產(chǎn)非常難做。
旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，我提出了五級臺階的開(kāi)發(fā)模式，第一以資源包裝和前期設計為基礎，進(jìn)行相應運作，然后把項目賣(mài)掉；第二實(shí)施基礎開(kāi)發(fā)，進(jìn)行子項目的招商引資，我們叫二級項目運作；第三開(kāi)發(fā)引爆人氣的項目，形成地價(jià)升值招商引資，這是我自己開(kāi)發(fā)最能產(chǎn)生人氣的核心吸引力，把土地的人氣提升了以后，把地價(jià)調上來(lái)，然后銷(xiāo)售地或者是銷(xiāo)售項目；第四是獨立開(kāi)發(fā)，形成整體項目開(kāi)發(fā)，實(shí)現商業(yè)運作運營(yíng)和推動(dòng)整體開(kāi)發(fā)運作。#p#分頁(yè)標題#e#
最后我再簡(jiǎn)單說(shuō)一下新型城鎮化的理念。
新型城鎮化這個(gè)題目講的非常多了，中國經(jīng)過(guò)了從加工產(chǎn)業(yè)為主導到重化工業(yè)為主導，重化工業(yè)發(fā)展到今天，它的增長(cháng)里已經(jīng)是比較困難了，而且污染和規?；艿较拗?。發(fā)展什么能夠帶動(dòng)中國？特別是2008年之后金融危機的沖擊，當時(shí)靠著(zhù)4萬(wàn)億投資拉動(dòng)，到現在還沒(méi)有消化掉，到底靠什么產(chǎn)業(yè)去帶動(dòng)中國發(fā)展？靠出口加工產(chǎn)業(yè)、重化工產(chǎn)業(yè)還是高科技產(chǎn)業(yè)呢？因此，城市建設和現代服務(wù)業(yè)成為了產(chǎn)業(yè)選擇的最重要方向。新型城鎮化之所以提出，其實(shí)最重要的是基于兩個(gè)東西：第一基于產(chǎn)品的產(chǎn)權關(guān)系分裂，在中國城鎮化過(guò)程中，城鄉二元化形成了產(chǎn)權分裂，第二叫城鄉關(guān)系，因為戶(hù)口問(wèn)題造成了農口工非市民化，造成了城鄉之間的差異，這兩個(gè)問(wèn)題造成了中國城市化本身的障礙和擴大內需所需要基本架構的困難。所以首先是中國一個(gè)基本邏輯，叫保持7%的增長(cháng)，是中國翻兩番必須要求的戰略基礎。內需增長(cháng)成為最大的動(dòng)力，因為出口和投資帶動(dòng)必須靠?jì)刃?，內需怎么辦？有效的擴大需求靠漲工資，靠社會(huì )保障，這兩個(gè)怎么實(shí)現？是提高城鎮化率和實(shí)現城鎮化，所謂新型城鎮化核心就是這個(gè)，就是提高城鎮化率加上人的城鎮化。人的城鎮化是要政府拿出巨大的財政資金去保障，去保障有戶(hù)口所有人所擁有的社會(huì )條件，政府拿出幾萬(wàn)億、幾十萬(wàn)億可能性非常小，因此新型城鎮化靠什么，絕對不是靠政府的財政來(lái)解決，靠產(chǎn)業(yè)，什么產(chǎn)業(yè)在今后發(fā)展中具備這個(gè)價(jià)值？現代服務(wù)產(chǎn)業(yè)是最有可能帶動(dòng)或者最重要帶動(dòng)的。因此由旅游帶動(dòng)的泛產(chǎn)業(yè)現在成為了落后地區、不發(fā)達地區相對遠離城鎮地區進(jìn)行城鎮化最好的產(chǎn)業(yè)支撐和基礎，依托于旅游形成對人的搬運，旅游是搬運人的，而旅游搬運人的實(shí)質(zhì)是什么？搬運人的消費能力，也就帶來(lái)了在遠離客源地區目的地的一種經(jīng)濟放大效應，由這個(gè)經(jīng)濟放大效應實(shí)現了產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城市化，在這種情況下形成了旅游帶動(dòng)城市化發(fā)展的結構。在這種旅游吸引力下首先形成人的搬運，第二是消費放大，在消費聚集的情況下形成產(chǎn)業(yè)聚集，在產(chǎn)業(yè)聚集的情況下形成了城市化聚集，通過(guò)城市化聚集形成了旅游引導新型城市化發(fā)展結構。這些休閑小業(yè)態(tài)是休閑旅游最大的吸引力，這些消費的聚集形成了旅游業(yè)態(tài)的聚集，通過(guò)旅游業(yè)態(tài)形成了消費聚集，帶動(dòng)了區域留下人和留下消費量的結構，然后延伸發(fā)展旅游居住，打造城市配套，形成旅游城市化的結構，形成居住地產(chǎn)的銷(xiāo)售，形成商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售，形成產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售，形成養生養老地產(chǎn)的銷(xiāo)售，從而對整個(gè)區域從土地開(kāi)發(fā)到房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
旅游綜合體是什么？是三個(gè)東西，第一旅游綜合體是一個(gè)景區，第二旅游綜合體是一個(gè)產(chǎn)業(yè)聚集區，是休閑消費聚集區，第三旅游綜合體是城市化的一種表現形式。#p#分頁(yè)標題#e#
謝謝大家。
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