綠維創(chuàng )景林峰：旅游地產(chǎn)已經(jīng)成為中國夢(mèng)的重要推手
提要：旅游地產(chǎn)是非常豐富的概念，關(guān)鍵取決于投資人是要做城市運營(yíng)商、區域運營(yíng)商，還是只是做賣(mài)住宅樓盤(pán)的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商，這個(gè)境界差異非常大。中國旅游地產(chǎn)發(fā)展到今天，用這樣的理念帶著(zhù)社會(huì )責任感，帶著(zhù)對區域經(jīng)濟推動(dòng)，去做一個(gè)區域的發(fā)展這樣一種投資人，來(lái)推動(dòng)區域經(jīng)濟。
由上海市旅游局、浙江省旅游局指導，搜狐焦點(diǎn)旅游地產(chǎn)與亞洲房地產(chǎn)俱樂(lè )部聯(lián)合主辦的第三屆亞洲文化旅游投資論壇暨尋美中國?旅游地產(chǎn)投融資峰會(huì )4月19-20日兩天在杭州舉行。峰會(huì )期間期間，北京規劃設計院院長(cháng)林峰接受搜狐焦點(diǎn)旅游地產(chǎn)采訪(fǎng)，實(shí)況如下：
【主持人】:各位網(wǎng)友大家好，今天搜狐焦點(diǎn)高端訪(fǎng)談會(huì )客室請到了北京規劃設計院院長(cháng)，林峰博士，先給我們網(wǎng)友打一個(gè)招呼好嗎？
【林峰】：各位網(wǎng)友朋友你們好。
【主持人】：感謝林峰博士接受我們采訪(fǎng)，今天也是借助咱們旅游發(fā)展投融資峰會(huì )，跟您進(jìn)行面對面交流。我們今天談?wù)摰囊粋€(gè)話(huà)題是旅游地產(chǎn)，您認為什么是旅游地產(chǎn)？旅游地產(chǎn)的出現意味著(zhù)什么？
【林峰】：旅游地產(chǎn)發(fā)展了不是一年、兩年了，還是有相當長(cháng)的時(shí)間。旅游地產(chǎn)發(fā)展它的出現首先是人們對于旅游地從一般的觀(guān)光，轉化成為需要在當地進(jìn)行休閑、度假和自留下來(lái)進(jìn)行消費長(cháng)期化愿望，并且這種長(cháng)期化愿望轉化成一種居住型需求，或者比較長(cháng)時(shí)間的生活度假需求的時(shí)候。才會(huì )出現這樣一種物業(yè)形式，或者財產(chǎn)形式，但是旅游地產(chǎn)的出現，在前些年特別是房?jì)r(jià)、地價(jià)持續增長(cháng)、持續高漲過(guò)程中間有一個(gè)階段，什么房子都好賣(mài)，只要蓋成房子都可以賣(mài)掉的時(shí)代，那個(gè)時(shí)代旅游地產(chǎn)是一個(gè)畸形增長(cháng)。不是因為它的使用價(jià)值，而是因為它的投資功能，或者說(shuō)增值、升值和盈利功能，從而帶動(dòng)了很大的開(kāi)發(fā)和購買(mǎi)。從這兩個(gè)角度來(lái)看實(shí)際上旅游地產(chǎn)是既有使用功能的持續增長(cháng)，又有投資、投機功能的高速膨脹。所以形成了旅游地產(chǎn)這么一個(gè)變化過(guò)程。但是走到今天可以說(shuō)旅游地產(chǎn)越來(lái)越體現出它本身適應于生活需求，適應于使用需求，適應于整個(gè)中國國民休閑發(fā)展的這種要求的價(jià)值越來(lái)越明顯了。而純粹是屬于適應于社會(huì )發(fā)展，適應于整個(gè)旅游領(lǐng)導下的區域經(jīng)濟開(kāi)發(fā)要求越來(lái)越明確，所以它不僅僅是為了生活，或是為了度假。實(shí)際上是一種產(chǎn)業(yè)發(fā)展，區域經(jīng)濟發(fā)展需求帶動(dòng)下的一種開(kāi)發(fā)。從這兩個(gè)方面來(lái)說(shuō)，實(shí)際上進(jìn)入一個(gè)非常正向和良性的階段，反而不再是一個(gè)畸形投機階段已經(jīng)過(guò)去了。特別是對房地產(chǎn)控制以后，這種畸形投資的追求，房地產(chǎn)盈利為目標，以保值增值為目標這樣的投資仍然有，或者仍然是一種因素，但是不再是主體和主流了。#p#分頁(yè)標題#e#
【主持人】：所以您認為旅游地產(chǎn)已經(jīng)趨于市場(chǎng)化發(fā)展態(tài)勢了吧？
【林峰】：應該說(shuō)總體來(lái)講是良性的，因為前些年的旅游地產(chǎn)特別是2010年到2011年這個(gè)階段旅游地產(chǎn)是有一些問(wèn)題的。05年到08年這個(gè)階段，有一個(gè)高速膨脹，包括濱海的，特別是像山東沿海，像乳山這些地方，大規模的這種濱海樓盤(pán)，實(shí)際上只能叫海邊的大型社區，它作為旅游地產(chǎn)來(lái)看待，實(shí)際上是一種畸形的發(fā)展。這一類(lèi)的發(fā)展在現在基本上已經(jīng)消失了。這一類(lèi)的非常造鬼城市的地產(chǎn)基本上得到有效遏制，而更多的旅游地產(chǎn)逐漸的大家都在走向造有人住的房子，開(kāi)發(fā)有價(jià)值的房地產(chǎn)項目。形成區域真正非常熱鬧的，具有經(jīng)營(yíng)性的，是能夠支撐產(chǎn)業(yè)的這種區域土地，與區域開(kāi)發(fā)結構，逐漸進(jìn)入到一個(gè)良性的階段?！?/p>
【主持人】：以前旅游地產(chǎn)只是有住宅功能，但是生活配套各方面不是很完善，還有缺乏一些旅游當地的旅游景觀(guān)和旅游資源的應用，缺少旅游地產(chǎn)本身應有的樂(lè )趣。
【林峰】：旅游地產(chǎn)本來(lái)依托于旅游資源是要享受這個(gè)區域的生活，要到這兒尋找一種度假生活方式的，是為了休閑而去的。但是因為房子的功能，特別是因為房產(chǎn)的增值功能，升值功能，投資功能，使得大家造房子，賣(mài)房子。這些房子造好之后是不是能住，住下來(lái)是不是提供很好的旅游休閑服務(wù)，對他們來(lái)講不必要關(guān)注，因為房子賣(mài)掉就走人了。這樣一種方式完全違背了基本的旅游地產(chǎn)的需求和基本的規律的。
【主持人】：通過(guò)這次峰會(huì )很多專(zhuān)家學(xué)者提出來(lái)，其實(shí)應該賦予旅游地產(chǎn)更多的文化內涵，包括一些生態(tài)環(huán)境，人文風(fēng)俗方面的內涵在里面。咱們做旅游規劃設計方面，肯定會(huì )在智慧上面肯定會(huì )給一些無(wú)論是開(kāi)發(fā)商也好，企業(yè)也好，還有政府也好給他們一些智慧的支持。不知道咱們在技術(shù)上創(chuàng )意上提供哪些服務(wù)呢？
【林峰】：是一家專(zhuān)門(mén)以旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，我把它稱(chēng)之為泛旅游產(chǎn)業(yè)整合和泛旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)為方向的一家機構。所以我們的服務(wù)實(shí)際上從前期的定位策劃，到規劃，詳細規劃到建筑設計、景觀(guān)設計，和游樂(lè )設計，包括娛樂(lè )設計。通過(guò)這樣的服務(wù)，進(jìn)一步提供顧問(wèn)服務(wù)，我們叫開(kāi)發(fā)顧問(wèn)，包括一級土地開(kāi)發(fā)顧問(wèn)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)顧問(wèn)，房產(chǎn)銷(xiāo)售顧問(wèn)和旅游項目的經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)，持續經(jīng)營(yíng)顧問(wèn)，這些顧問(wèn)服務(wù)來(lái)實(shí)現對我們客戶(hù)的一種全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)模式。這樣一種服務(wù)主要由于旅游房地產(chǎn)企業(yè)是邊緣性產(chǎn)業(yè)，交叉性產(chǎn)業(yè)。這種融合型、交叉型的產(chǎn)業(yè)，它的特點(diǎn)往往是一般的按照某一個(gè)產(chǎn)業(yè)規律非常難把握的。旅游和地產(chǎn)它和城市開(kāi)發(fā)，和整個(gè)區域綜合開(kāi)發(fā)結合在一起以后，實(shí)際上是一個(gè)非常復雜和很綜合的課題。#p#分頁(yè)標題#e#
這里面涉及到第一首先要服務(wù)于整個(gè)區域綜合發(fā)展，你不能只是做自己的房子，蓋完房子不管，要從區域發(fā)展結構考慮問(wèn)題，旅游不是一件事，是一連串事兒構成一個(gè)鏈狀結構，是整個(gè)區域配套形成的目的地關(guān)系，是一個(gè)系統的東西。不可能孤零零自己在那兒修一個(gè)社區，沒(méi)用的，形不成能力。因此旅游需要系統考慮問(wèn)題。從我們來(lái)講這樣交叉型、符合型滿(mǎn)足區域發(fā)展需要，區域發(fā)展滿(mǎn)足政府對于區域發(fā)展規劃的要求和長(cháng)期性目標，一個(gè)整體的利益，共同利益和大的結構性利益。第二要符合于老百姓到任何一個(gè)地方做這樣的開(kāi)發(fā)，涉及到搬遷，農民安置，大量的土地使用。這里面要造福一方老百姓，經(jīng)常做拆遷，用老百姓的地，如何讓老百姓參與產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程里面來(lái)，讓他們分享發(fā)展的利益，讓他們不會(huì )因為失去土地而變得更加的貧窮，而會(huì )因為他們交出來(lái)了土地，同時(shí)獲得一種新的人生，獲得新的機會(huì )和新的發(fā)展，這樣去安排他們在結構中間的價(jià)值和地位。第三要作為任何一個(gè)投資商而言，要符合作為一個(gè)資本投資的規律，他要快速回報，他要持續經(jīng)營(yíng)回報，他要能夠對他的投資者，對于他背后的這些投資人，對他的產(chǎn) 負責任。因此，他要有投資價(jià)值，他要符合商業(yè)規律。這些加在一起，這樣的項目綜合性的，方方面面有要求的。最后做出來(lái)這個(gè)項目要符合游客的需要，要符合購買(mǎi)房子，購房者的需要，要符合休閑者、度假者需要，因此是一個(gè)系統復合結構相對來(lái)說(shuō)比較復雜。第一個(gè)城市地產(chǎn)最大的差別，要把人從客源地，把它搬運到目的地來(lái)。你想把咱們杭州人調動(dòng)到海南去，要把杭州人吸引到云南去消費，靠什么？要靠很有吸引力，讓你覺(jué)得那個(gè)地方太美了，我一定要去，九寨溝那個(gè)地方去過(guò)嗎？鳳凰古城多漂亮啊，非常好的地方我一定要去。因為它有吸引力，因為它有獨特性，因為它有特殊的價(jià)值的東西。
【林峰】：因此作為任何一個(gè)旅游區域開(kāi)發(fā)和旅游項目開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，它的吸引力的打造都是旅游最基礎，最本質(zhì)的工作最核心的工作。做不出吸引力來(lái)，大家覺(jué)得沒(méi)意思，不會(huì )產(chǎn)生出游客的旅游效果。只有游客有了吸引力，游客的旅游形成了，游客帶去的是鈔票，游客去了意味著(zhù)消費。怎么樣讓游客不僅僅看景觀(guān)，而要進(jìn)行一系列消費。今天我在會(huì )上講，我們叫做多種業(yè)態(tài)讓它進(jìn)行消費，他去了以后不僅僅是交了門(mén)票，他要吃，讓他吃各種各樣的餐飲，各種各樣小吃，各種各樣地方特色餐飲。他要玩，他可以滑草滑雪滑沙，他可以有主題樂(lè )園，可以有各種生態(tài)游，可以爬樹(shù)，可以各種各樣互動(dòng)型娛樂(lè )互動(dòng)項目，可以看很多表演，可以很多互動(dòng)型、參與型、體驗型項目。#p#分頁(yè)標題#e#
這些方方面面各種各樣項目，像麗江，你到了麗江待上一周不會(huì )覺(jué)得煩的，光是在街上買(mǎi)東西，發(fā)覺(jué)一個(gè)店鋪一個(gè)店鋪非常有創(chuàng )意各種各樣服裝，各種各種小工藝品，各種各樣的木藝各種各樣的石頭，所有的東西帶著(zhù)互動(dòng)，帶著(zhù)參與，讓你覺(jué)得這個(gè)地方眼花心亂，一個(gè)麗江有多少這樣的商鋪呢？上萬(wàn)家，由誰(shuí)去做呢？有這么多投資人，他們都是中小投資人，可能一個(gè)店主投了十萬(wàn)，二十萬(wàn)，三十萬(wàn)，一百萬(wàn)在里面，麗江有多少客棧，麗江至少有幾百家特色客棧。每一家都是非常小資，能上網(wǎng)，坐在陽(yáng)臺上，坐在窗臺上，坐在天窗上看著(zhù)底下鳳凰古城非常漂亮，一邊上網(wǎng)，一邊和朋友聊天，一邊可以非常悠閑待在那兒，喝著(zhù)茶。像這種特色、創(chuàng )意客棧非常多，創(chuàng )意商鋪，創(chuàng )意客棧，創(chuàng )意工坊，創(chuàng )意體驗式參與互動(dòng)游樂(lè )，這些東西非常多樣性業(yè)態(tài)，而且是小業(yè)態(tài)，有很多有創(chuàng )意的人。比如某某學(xué)畫(huà)畫(huà)，到了那個(gè)地方喜歡這個(gè)地方，辦了一家客棧，在那兒留下來(lái)了，然后娶妻生子，然后形成了一個(gè)產(chǎn)業(yè)，自己把自己做出來(lái)上百萬(wàn)產(chǎn)業(yè)。像這樣的人在麗江有很多很多，我們叫創(chuàng )意人士形成了一個(gè)創(chuàng )意店鋪，這就是旅游的吸引力。讓這樣的業(yè)態(tài)在中國的旅游地進(jìn)行聚集，多種多樣業(yè)態(tài)聚集起來(lái)，讓人一天兩天三天太有看頭，有吃頭，有玩的，喝的，好玩，休閑，待得下來(lái)，又熱鬧。這樣一種方式，讓人留下來(lái)的方式形成的我們叫做消費休閑聚集。
我們地產(chǎn)投資商不應該僅僅是樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商，不應該僅僅是開(kāi)發(fā)住宅的，開(kāi)發(fā)別墅的，不僅僅是開(kāi)發(fā)商業(yè)街，開(kāi)發(fā)商鋪的，應該是開(kāi)發(fā)區域開(kāi)發(fā)的，進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)?？紤]如何吸引人，如何進(jìn)行休閑業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)，最后形成商業(yè)街。首先形成人氣，然后是形成商氣，然后是形成土地升值，然后可以修出商業(yè)街賣(mài)很好的商鋪，然后是形成住宅，可以賣(mài)很好的休閑地產(chǎn)，度假物業(yè)，養老物業(yè)，然后形成整個(gè)城市開(kāi)發(fā)。這樣的地產(chǎn)商是區域開(kāi)發(fā)商，是區域運營(yíng)商，還要持續維護運營(yíng)。旅游地產(chǎn)是非常大的概念，是非常豐富的概念，關(guān)鍵取決于我們投資人是要做城市運營(yíng)商，是做區域運營(yíng)商，還是只是做賣(mài)住宅樓盤(pán)的這樣一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商，這個(gè)境界差異是非常大的。中國旅游地產(chǎn)發(fā)展到今天，用這樣的理念帶著(zhù)社會(huì )責任感，帶著(zhù)對區域經(jīng)濟推動(dòng)，去做一個(gè)區域的發(fā)展這樣一種投資人，來(lái)推動(dòng)區域經(jīng)濟。這樣的投資人越多越好，這樣的投資商發(fā)展得越大，對中國貢獻就越大。因為他帶動(dòng)的是這些落后地區，沒(méi)有其他資源是用旅游帶動(dòng)這些區域。因為旅游沒(méi)有污染，低碳美化環(huán)境。旅游有四大對新興城鎮化來(lái)說(shuō)，四大優(yōu)勢，生態(tài)的、低碳的、污染很小。第二它是美麗的、是帶來(lái)環(huán)境優(yōu)化的。第三它是解決農民問(wèn)題的，它是能夠就地城鎮化的。第四產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應巨大的。這樣一種旅游帶動(dòng)區域綜合開(kāi)發(fā)，對整個(gè)發(fā)展都是具有極其良性和極其優(yōu)化的效果。這樣的旅游地產(chǎn)我們想在今天逐漸成為中國新型城鎮化的動(dòng)力產(chǎn)業(yè)，和主力軍之一。在整個(gè)今天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，在中國區域經(jīng)濟發(fā)展中，在中國新型城鎮化建設中間，這樣的地產(chǎn)商都是非常重要的，非常有價(jià)值的。所以你說(shuō)是什么時(shí)代？是不是黃金時(shí)代。第一個(gè)從國家政策來(lái)講是黃金時(shí)代。第二個(gè)從投資人能夠發(fā)揮的作用來(lái)說(shuō)，每個(gè)人都有自己的抱負和理想，中國夢(mèng)怎么實(shí)現？從一個(gè)地產(chǎn)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商，到一個(gè)區域運營(yíng)商，那是一個(gè)實(shí)現偉大夢(mèng)想的非常好的機會(huì )。帶動(dòng)著(zhù)成千論萬(wàn)的人去致富，帶動(dòng)一個(gè)區域城市化發(fā)展，帶動(dòng)一個(gè)區域經(jīng)濟發(fā)展，做旅游地產(chǎn)實(shí)際上是一個(gè)非常光榮的事情，實(shí)際上是一個(gè)非常有價(jià)值的事情。而同時(shí)又是一個(gè)符合產(chǎn)業(yè)調整規律的事情，符合今天以?xún)刃鑾?dòng)經(jīng)濟發(fā)展這樣一種基本的趨向的事情，也是符合中國老百姓和諧，因為最后旅游帶來(lái)什么，帶來(lái)的是一種經(jīng)濟增長(cháng)，帶來(lái)的是美化作用，帶來(lái)生活一種高水平。像你剛才談的文化，旅游是需要文化的，做旅游絕不是自然美麗，要有豐富的文化品質(zhì)，文化品牌，文化獨特性，這些文化東西結合在一起是一個(gè)文化的，美麗的，最后是幸福的，提高生活品質(zhì)的。那也就是幸福中國夢(mèng)最重要的#p#分頁(yè)標題#e#
實(shí)踐者和推動(dòng)者。所以我想實(shí)際上旅游地產(chǎn)它是具有一個(gè)非常美好的，具有一個(gè)有崇高價(jià)值地位的方向。
對于現在的大多數投資人和社會(huì )來(lái)說(shuō)，他們所理解的旅游地產(chǎn)，和我認為一個(gè)有社會(huì )責任感的投資人去追求的，一個(gè)豐富的，和良性的，非常具有前景的旅游地產(chǎn)之間，差距是非常大的。實(shí)際上我們現在越來(lái)越多的一些投資人，在向這個(gè)方向發(fā)展。因此，旅游地產(chǎn)如果隨著(zhù)這樣一種發(fā)展的延伸，我相信在未來(lái)十年，旅游地產(chǎn)在中國是大有可為。
【主持人】：聽(tīng)您這么一說(shuō)非常有收獲，因為您給我們描繪了一個(gè)非常良性態(tài)勢發(fā)展的旅游地產(chǎn)，它不僅要做好的住宅，不僅要做好的人居環(huán)境，好的旅游地產(chǎn)還能帶動(dòng)一個(gè)城市發(fā)展。我想是怎么樣一個(gè)城市魅力，才能吸引別人放棄自己的第一居所，來(lái)到這個(gè)旅游地產(chǎn)居住、生活，來(lái)延續自己的生命，這樣的旅游地產(chǎn)才是真正成功的旅游地產(chǎn)。謝謝林峰博士接受我們采訪(fǎng)。
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