新時(shí)代背景下旅游地產(chǎn)的創(chuàng )新升級
新型城鎮化在十八大以后已經(jīng)成為大家共同關(guān)注的熱門(mén)話(huà)題。改革開(kāi)放以后，城鎮化一直是中國發(fā)展進(jìn)程中間非常重要的要素。我今天就新型城鎮化的提出與以往的城鎮化，旅游與城鎮化之間的關(guān)系，以及旅游地產(chǎn)和新型城鎮化的關(guān)系等方面發(fā)表一些看法。
一、解讀新型城鎮化
1、城鎮化的發(fā)展階段
城鎮化是中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)核心動(dòng)力。產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程可以分為四個(gè)階段： 1978年改革開(kāi)放以后的最初的階段以輕工業(yè)為主；1980年到1995年之間加工工業(yè)、外貿出口等是主線(xiàn)；1996年到2008年重化工產(chǎn)業(yè)是主線(xiàn)，2008年之后，金融危機對整個(gè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大震動(dòng)，中國城市發(fā)展以政府加強的城市基礎設施為帶動(dòng)，形成中國經(jīng)濟發(fā)展的推手；2012年之后，用什么帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟增長(cháng)，保持GDP7%的增長(cháng)速度成為中國經(jīng)濟發(fā)展的很大問(wèn)題。
2、新型城鎮化的提出
首先是瓶頸問(wèn)題。中國經(jīng)濟第一個(gè)季度7.7的GDP相對偏緩，經(jīng)濟成長(cháng)高速期已經(jīng)結束，中速期對整個(gè)中國經(jīng)濟來(lái)說(shuō)有巨大壓力，這個(gè)壓力如何改變：繼續依靠出口，繼續依靠政府投資還是依靠?jì)刃枥瓌?dòng)？結論非常明確：內需拉動(dòng)。
其次是人口紅利。這些年來(lái)地價(jià)及房?jì)r(jià)大幅度上漲制造了大量的財富效應，因為不動(dòng)產(chǎn)的大幅度升值，可消費能力也大幅度提高。中國正在形成一個(gè)新的人口紅利：中等收入階層不斷釋放較大的消費能力，形成了以國內的大量消費需求帶動(dòng)的新型增長(cháng)，這個(gè)增長(cháng)稱(chēng)之為新人口紅利。消費新人口紅利是未來(lái)帶動(dòng)城鎮發(fā)展和經(jīng)濟升級的最重要的要素。
第三，城市居民消費增長(cháng)。消費增長(cháng)除依靠個(gè)人收入增長(cháng)之外，更多的還在于有效引導和發(fā)揮居民消費。其中特別是關(guān)于社會(huì )保障體系和每一個(gè)人的安全保障以及消費結構的變化。另一方面是城市化率的結構，城市化率和城市當中的一些問(wèn)題都是對當前城市化發(fā)展和社會(huì )GDP發(fā)展影響最重要的問(wèn)題。
第四，城鎮化中約束因素。首先是土地約束。18億畝的耕地紅線(xiàn)，以及當前土地供應方式造成中國土地供應存在巨大問(wèn)題，因此控制土地規模，控制土地放量模式，對于整個(gè)經(jīng)濟的成長(cháng)是非常重要的要素。其次是生態(tài)約束。生態(tài)對于工業(yè)的選擇產(chǎn)生了巨大的影響，化工業(yè)、重化工業(yè)、大型污染型工業(yè)、以及依靠污染環(huán)境而發(fā)展的企業(yè)都受到了巨大的約束，這種約束下只有低碳綠色生態(tài)企業(yè)才能更好發(fā)展。最后能源資源的約束。能源資源約束使得投資成本過(guò)高資源消耗大的產(chǎn)業(yè)受到很大的制約。
保持7%的持續經(jīng)濟發(fā)展需要大的內需釋放作為動(dòng)力，在這種增長(cháng)要求下，兩個(gè)因素對中國下一步的經(jīng)濟發(fā)展最為重要。第一是城市化率。這是中國能夠保持7%以上增長(cháng)十到二十年以上持續增長(cháng)最重要的要素。第二是人的城市化，新型城市化不僅是讓每一個(gè)人進(jìn)城，更重要的是讓他成為一個(gè)城市公民，擁有第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)和高端產(chǎn)業(yè)的能力、就業(yè)條件、教育機會(huì )等等社會(huì )福利待遇這樣條件的市民。這樣的情況下，新型城鎮化具有極其重要的意義和作用，它將是中國未來(lái)綜合發(fā)展結構中頂層設計的核心主題和最重要的一種運作方式。#p#分頁(yè)標題#e#
3、城鎮化的發(fā)展階段及發(fā)展方向
中國的城鎮化發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段：以鄉鎮企業(yè)形式推動(dòng)經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展，我們把它的稱(chēng)之為城鎮化的1.0版。1978年到1992年中國以鄉鎮企業(yè)為突破形成就地城鎮化，它是二元結構下的城市化。鄉鎮企業(yè)的發(fā)展對于鄉村型城鎮化發(fā)展曾經(jīng)產(chǎn)生了巨大的推動(dòng)，但是鄉鎮企業(yè)本身沒(méi)有真正能夠成為可持續的產(chǎn)業(yè)發(fā)展架構。
第二種類(lèi)型我們稱(chēng)之為2.0版，是在1992年以后到2010年，我們稱(chēng)之為大型工業(yè)園區與城市分裂型的發(fā)展結構。中國城市化里面涉及到的城鄉關(guān)系、地籍戶(hù)口關(guān)系、就地城鎮化、城鄉統籌以及產(chǎn)城一體等等問(wèn)題，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展之間如何有效發(fā)展形成新的選擇。這種新的選擇，也就是我們城市化中新型城鎮化的前提基礎。
第三是3.0版，就是以泛旅游地產(chǎn)為依托，現代服務(wù)產(chǎn)業(yè)引導的產(chǎn)城一體化發(fā)展模式?，F代服務(wù)產(chǎn)業(yè)即是產(chǎn)業(yè)，除了GDP拉動(dòng)，它能帶來(lái)較大就業(yè)，帶來(lái)城市環(huán)境改善，城市品牌提升城市文化提升。產(chǎn)業(yè)成為新型城鎮化的真正的推手。
服務(wù)產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)升級當中最重要的方向，產(chǎn)業(yè)和城市相結合形成產(chǎn)城一體化將是未來(lái)新型城鎮化結合了動(dòng)力結構和城市發(fā)展模式一體化的方向。在這個(gè)基礎上，現代新型城鎮化基本的方向是：產(chǎn)業(yè)是新型城鎮化的基礎，產(chǎn)城一體化是新型城鎮化建設的高效路徑，環(huán)境資源約束化是新型城鎮化本質(zhì)要求，最后城鎮體系結構合理化是新型城鎮化的典型特征。
二、旅游與城鎮化關(guān)系
旅游是一種搬運，把人從客源地搬運到目的地，旅游吸引核是實(shí)現搬運的前提。對于旅游企業(yè)而言，旅游搬運把游客本質(zhì)上是鈔票搬運到目的地：游客不僅要買(mǎi)門(mén)票還要吃喝玩樂(lè )，所有這些消費構成了終端消費。由于旅游有終端消費的能力，也有了巨大的帶動(dòng)性。旅游引導的新型城鎮化究竟有何不同？第一，解決三農問(wèn)題。新農村建設的旅游新農村社區，是民俗接待社區，讓農民在家里從事第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)行旅游服務(wù)。因此三農問(wèn)題解決中間，旅游新農村能夠解決農民產(chǎn)業(yè)和農村優(yōu)化美化等等問(wèn)題。第二是實(shí)現就地城鎮化。旅游解決的城鎮化是就地城鎮化，它是本地人在本地就業(yè)最好的方式。第三是解決旅游生態(tài)問(wèn)題。旅游是生態(tài)問(wèn)題解決最好的方案。第四提升品質(zhì)。旅游提升整個(gè)文化品質(zhì)和社區品質(zhì)。
對于旅游解決這些問(wèn)題的能力，我們提出一套模式：旅游搬運游客形成旅游消費，通過(guò)旅游消費的放大出現的消費聚集結構，由消費聚集形成現代服務(wù)的產(chǎn)業(yè)聚集。旅游把游客帶到一個(gè)地方形成的產(chǎn)業(yè)聚集帶動(dòng)了就業(yè)，帶動(dòng)環(huán)境改善，從而形成了城市化的基礎，帶動(dòng)這個(gè)區域的城市化。這種形成的城鎮化是我們稱(chēng)之為旅游帶動(dòng)的城鎮化。#p#分頁(yè)標題#e#
旅游帶動(dòng)的城鎮化不局限于是觀(guān)光旅游本身，而涉及到大量的傳統產(chǎn)業(yè)，如林業(yè)、食品加工業(yè)、養生養老，以及文化產(chǎn)業(yè)，會(huì )議產(chǎn)業(yè)，體育產(chǎn)業(yè)等等，這些產(chǎn)業(yè)和旅游結合在一起，形成一種泛旅游的整合。以旅游產(chǎn)業(yè)為引擎的泛旅游產(chǎn)業(yè)集群，是未來(lái)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要基礎。旅游引導的新型城鎮化，就是以旅游帶動(dòng)下的泛旅游產(chǎn)業(yè)集群為產(chǎn)業(yè)基礎，由旅游帶來(lái)的消費集聚直接推動(dòng)的城鎮化過(guò)程。
三、旅游地產(chǎn)和新型城鎮化
旅游引導的新型城鎮化進(jìn)程中如何打造旅游帶動(dòng)下城市發(fā)展模式？可以概括為五方面：第一，城市的旅游化模式，大型城市要進(jìn)行旅游升級；第二旅游城市建設模式；第三旅游小城鎮建設模式；第四旅游綜合體模式；第五旅游導向的新型農民農業(yè)社區。這五種模式是旅游引導的新型城鎮化的主導模式，這些模式下形成不同的旅游地產(chǎn)運作方法。
做任何旅游區域整合開(kāi)發(fā)，特別是旅游小鎮開(kāi)發(fā)，旅游城鎮開(kāi)發(fā)，旅游地產(chǎn)中間最重要的主流方式是什么？是綜合體。旅游地產(chǎn)的絕大多數開(kāi)發(fā)商是做旅游綜合體開(kāi)發(fā)，旅游綜合體要滿(mǎn)足政府促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的需要，滿(mǎn)足集團，企業(yè)盈利的需要，最后要滿(mǎn)足本地市民的需要，三個(gè)結合才能有效做旅游綜合體。旅游綜合體的核心是什么？首先旅游必須要有吸引核，其次旅游要達到的休閑聚集效應，最后形成規模特色城市化結構。如大雁塔北廣場(chǎng)，典型的休閑聚集模式，通過(guò)休閑聚集多業(yè)態(tài)發(fā)展，形成自留人群，最后形成城市化結構。
打造旅游綜合體，才可以銷(xiāo)售住宅、酒店、客棧、商鋪以及各種各樣的娛樂(lè )化的房地產(chǎn)結構。高爾夫綜合體是最典型的，濱海地產(chǎn)是發(fā)展最快的地產(chǎn)模式，溫泉和養生結合和養老結合最重要的綜合發(fā)展模式，溫泉地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現在發(fā)展非?？?，最重要的還是在于由溫泉形成的養生能力，帶動(dòng)形成溫泉小鎮，帶動(dòng)溫泉養老形成更大發(fā)展。最后一種模式，旅游帶動(dòng)的新農村社區模式。
旅游和地產(chǎn)之間的關(guān)系是非常豐富，旅游地產(chǎn)本身的發(fā)展具有很大的結構，包括土地開(kāi)發(fā)，居住物業(yè)，商業(yè)物業(yè)和權益型地產(chǎn)，這四類(lèi)地產(chǎn)遠遠超出我們常規思考的土地開(kāi)發(fā)，特別是商業(yè)物業(yè)和權益類(lèi)地產(chǎn)，比如說(shuō)酒店產(chǎn)權，酒店時(shí)權，攤位，俱樂(lè )部等等，都是旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式，在旅游地產(chǎn)之間形成巨大規模?？偟膩?lái)說(shuō)：新型城鎮化為我們未來(lái)在面向城鄉統籌發(fā)展中間，運用旅游和泛旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)區域整合，帶動(dòng)區域開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)城市化開(kāi)發(fā)，最后通過(guò)地產(chǎn)實(shí)現盈利發(fā)展，提供巨大空間和條件。
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