投資商怎樣開(kāi)發(fā)旅游項目第3頁(yè)
旅游項目投資，與其他產(chǎn)業(yè)的投資有較大的產(chǎn)業(yè)差異，這是由旅游產(chǎn)業(yè)及旅游產(chǎn)品的特殊性決定的。
旅游產(chǎn)業(yè)及旅游產(chǎn)品的特殊性概括為五方面：
第一，主要資源的政府所有
具備獨特性的自然資源與歷史文化資源，已經(jīng)由風(fēng)景名勝區、自然保護區、國家森林公園、國家地質(zhì)公園及文物保護單位等模式，全部納入了國家的法律保護，資產(chǎn)歸國家所有。更為重要的是，在法律上，風(fēng)景名勝資源和文物保護單位的經(jīng)營(yíng)權，是不可轉讓的。因此，旅游資源中最重要的資源，不能進(jìn)入市場(chǎng)流通。我們稱(chēng)之為旅游產(chǎn)業(yè)投資的“資源限制”。
第二，資源保護與旅游開(kāi)發(fā)的矛盾
生態(tài)保護與文化文物保護，是對不可再生資源的保護，是可持續發(fā)展的基礎。因此，旅游開(kāi)發(fā)不能破壞生態(tài)與文物，這是一個(gè)不可動(dòng)搖的基點(diǎn)。
問(wèn)題并不是不保護生態(tài)與文物，而是在保護基礎上的開(kāi)發(fā)，因為受到體制、部門(mén)利益、保守理念的制約，都借用了“保護”之名來(lái)抗拒合理的開(kāi)發(fā)利用，特別是由社會(huì )投資參與的開(kāi)發(fā)。
第三，旅游目的地的區域性與旅游項目的區域依賴(lài)性
目的地一般不可能由單一企業(yè)獨立開(kāi)發(fā)，而單一項目必須依賴(lài)于整個(gè)目的地系統開(kāi)展營(yíng)銷(xiāo)與經(jīng)營(yíng)。目的地是區域復合系統，必須由政府進(jìn)行協(xié)調統籌；即使開(kāi)發(fā)商進(jìn)行區域旅游整體開(kāi)發(fā)，仍然需要政府的直接參與和協(xié)調統籌；目的地系統中包括了多行業(yè)的要素組合，多環(huán)節的企業(yè)互動(dòng)，其市場(chǎng)機理與整體戰略構架推進(jìn)，沒(méi)有政府的強有力運作，是實(shí)現不了的。
旅游項目，無(wú)論是景區、賓館、還是其他類(lèi)型的項目，都是目的地系統中的一部分，企業(yè)不可能超越目的地去開(kāi)展運作，也不可能代替目的地進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)推廣，只能在目的地系統內部形成市場(chǎng)合作結構，借助目的地整體營(yíng)銷(xiāo)，開(kāi)拓項目的市場(chǎng)。這樣，旅游項目投資，就形成了對區域的整體運作的深度依賴(lài)，這有時(shí)成為有利因素，但更多的時(shí)候是不利因素，因為自主運作的空間太小，企業(yè)發(fā)展受到限制。
第四，跨行業(yè)的綜合復雜性
旅游不是一個(gè)單一行業(yè)，我曾經(jīng)將旅游相關(guān)行業(yè)劃分為八類(lèi)十三個(gè)：
1）游憩行業(yè)：包括景區、公園、娛樂(lè )區、游樂(lè )區、主題公園、體育園區、康療區、旅游商業(yè)區等的經(jīng)營(yíng)管理和運作的行業(yè)；
2）接待行業(yè)：賓館、飯店、餐飲、會(huì )議、展覽等。
3）營(yíng)銷(xiāo)行業(yè)：旅行商務(wù)行業(yè)、旅游媒介廣告行業(yè)。主要是旅游營(yíng)銷(xiāo)渠道方面，包括旅游文件、旅游廣告等等相關(guān)的方面； #p#分頁(yè)標題#e#
4）交通行業(yè)：公路客運、鐵路客運、航運、水運等。
5）建設行業(yè)：園林綠化、生態(tài)恢復、古建、藝術(shù)裝飾等建筑行業(yè)。
6）生產(chǎn)行業(yè)：車(chē)船交通工具生產(chǎn)、游樂(lè )設施生產(chǎn)、土特產(chǎn)品加工、旅游工藝加工、飯店用品生產(chǎn)。
7）商業(yè)行業(yè)：旅游購物商業(yè)、購物休閑商業(yè)等。
8）旅游智業(yè)：規劃、策劃、管理、投融資、景觀(guān)設計等咨詢(xún)行業(yè)。
第五，多環(huán)節配合的服務(wù)消費特性
出游過(guò)程需要媒介、旅行社、運輸、賓館、餐飲、景區、商業(yè)、娛樂(lè )多個(gè)環(huán)節系統緊密配合，形成全游程消費的服務(wù)整合，是一個(gè)多環(huán)節服務(wù)鏈。游客對旅游的評價(jià)，不是僅僅局限于景觀(guān)本身，而是對整個(gè)服務(wù)鏈的評價(jià)。因此，旅游產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)與業(yè)績(jì)，相互依賴(lài)非常強，需要服務(wù)鏈各個(gè)環(huán)節的提升與質(zhì)量保障。對于旅游項目投資，對其他環(huán)節的服務(wù)依賴(lài)，成為無(wú)法自主控制的重要風(fēng)險。
第六，異地預先銷(xiāo)售與本地現場(chǎng)消費的結構
“異地預先銷(xiāo)售”，是指游客購買(mǎi)旅游產(chǎn)品，一般都會(huì )通過(guò)旅行社進(jìn)行預定，并且，游客在客源地購買(mǎi)，在目的地進(jìn)行游憩時(shí)，才實(shí)現了產(chǎn)品的消費，也才真正實(shí)現了產(chǎn)品的銷(xiāo)售。
這是旅游產(chǎn)品最重要的特點(diǎn)，這一客源地與目的地之間的時(shí)空差異，決定了旅游產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)與經(jīng)營(yíng)的模式，與其他產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品有了巨大的差別。
當然，有一部分游客也將當場(chǎng)購買(mǎi)，當場(chǎng)消費，比如景區的自助游客，本地化游客等。但大多數游客采用預購模式。
第七，資源的獨特性不等于產(chǎn)品的獨特性
旅游的資源（包括自然與文化資源）越獨特，其價(jià)值越大，吸引力越大。但是資源不等于產(chǎn)品，真正構成游客吸引力的，是產(chǎn)品的吸引力。在這個(gè)結構里，資源如何轉化為產(chǎn)品，是旅游產(chǎn)品設計的關(guān)鍵。
很多投資商不明白產(chǎn)品吸引力與資源吸引力的差別，以為只要有好的吸引物資源，修修路、建一個(gè)賓館，就可以達到經(jīng)營(yíng)目標了。這種錯誤的認識，是因為對游客出游心理、游客旅游需求的結構不了解造成的。
作為旅游產(chǎn)品，最重要的不僅僅是吸引物本身，還必須形成全面滿(mǎn)足游程時(shí)間內旅游生活的綜合需求，滿(mǎn)足游憩過(guò)程的審美與快樂(lè )過(guò)程延伸預組合的需要。這包括在某一個(gè)產(chǎn)品消費的游憩過(guò)程內部，也包括整個(gè)完整游程區段。
第八，市場(chǎng)需求具有多樣性，同時(shí)隨時(shí)代而變化
游客對旅游產(chǎn)品的需求，具有非常多樣化的細分。我們把出游活動(dòng)，都叫做旅游，而實(shí)際上，出游的目的差異很大；人群有多少種，差異就有多大；在同一游程中，不同的游客，也有著(zhù)完全不同的需求。希望一個(gè)旅游產(chǎn)品滿(mǎn)足多樣化市場(chǎng)的需求，這對產(chǎn)品提出了很高的開(kāi)發(fā)要求。 #p#分頁(yè)標題#e#
另一方面，市場(chǎng)的需求，隨時(shí)間的推移，有著(zhù)非常大的變化。特別是中國社會(huì )，處于快速致富的過(guò)程之中，生活水平、時(shí)尚趨勢、文化開(kāi)放都快速變化，因此，游客需求也在快速轉換之中。這對產(chǎn)品的游憩方式及市場(chǎng)定位，都提出了不斷調整提升的要求。
第九，自助化趨勢與深度服務(wù)化趨勢同時(shí)并存
游客中卻出現了兩種差異很大的消費趨勢：一種是自助旅游的趨勢，一種是服務(wù)深度化要求的趨勢。自助者，喜歡自主決定游憩過(guò)程，對于深度的精細的服務(wù)，不會(huì )過(guò)多的要求，相反，他們會(huì )自己尋找新的游樂(lè )，從社會(huì )與自然的豐富性中得到需求的滿(mǎn)足。
另外一種趨勢，就是對服務(wù)深度化和精細化的要求。這種趨勢，要求旅游服務(wù)更加符合游客的多樣化需要，服務(wù)水平、服務(wù)方式、服務(wù)過(guò)程達到更高的水準。這兩中趨勢，在旅行社產(chǎn)品中，表現為自助與豪華游，在飯店中表現為經(jīng)濟型連鎖與高星級。
第十，可進(jìn)入性門(mén)檻與可持續性要求都越來(lái)越高
容易開(kāi)發(fā)的景區，基本上被開(kāi)發(fā)了，留下的資源獨特的項目，一般都在交通不便的地區，可進(jìn)入性很差，必須進(jìn)行大規模的交通道路投資，才能夠達到觀(guān)賞的目標，這就是進(jìn)入性的門(mén)檻。
對于游樂(lè )項目也是同樣，大量的游樂(lè )、娛樂(lè )、休閑項目在各個(gè)大城市的周?chē)呀?jīng)很多，投資一項休閑游樂(lè )項目，如果沒(méi)有獨特性，沒(méi)有規模，沒(méi)有完善的配套設施，就很難打開(kāi)市場(chǎng)。這就大大提升了項目的進(jìn)入門(mén)檻。
另一方面，由于競爭加劇，游客可選擇的項目太多，一個(gè)項目如果三年不變，就會(huì )成為陳舊的產(chǎn)品，很快就門(mén)可羅雀了。因此，持續經(jīng)營(yíng)的壓力很大，要求對產(chǎn)品不斷進(jìn)行更新。
投資旅游，與投資工業(yè)、能源、高科技、房地產(chǎn)等有很大的區別，這是由旅游產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)品的特殊性決定的?？傮w來(lái)看，旅游投資有五大特征：
第一，高投入與持續回報的投入產(chǎn)出特征
旅游從原來(lái)的低門(mén)檻逐漸發(fā)展到目前的中高門(mén)檻，預計未來(lái)旅游投資的門(mén)檻會(huì )進(jìn)一步提高。門(mén)檻的提高，是由于進(jìn)入性投資的加大，競爭加劇及競爭環(huán)境的國際化。
對于旅游項目而言，高額度的資本投入，并不能產(chǎn)生快速的回收，因為旅游是一個(gè)持續回報的長(cháng)效投資產(chǎn)業(yè)。這對于中國的民營(yíng)資本來(lái)說(shuō)，非常難于接受，因為他們已經(jīng)適應了快速投資，快速回收的短平快投資理念。 #p#分頁(yè)標題#e#
旅游投資，涉及項目的綜合性、復雜性、服務(wù)性，由于旅游產(chǎn)品的創(chuàng )意空間很大，因此，結合資本投入力度、回報率要求等投資商自身因素，就形成了旅游商業(yè)模式上的巨大差異，這也就是我們在旅游整個(gè)投資中間強調的杠桿運作方法的原因，試圖用幾千萬(wàn)資金去搬動(dòng)幾個(gè)億的杠桿。
我們在旅游營(yíng)運策劃中，提出了“五重杠桿運作模式”，其目的，就是突破高投入與慢回報之間的矛盾。五重杠桿包括政策杠桿、規劃杠桿、營(yíng)銷(xiāo)杠桿、土地杠桿、融資杠桿。運用杠桿，旅游項目投資可以達到低投入高回報的效果。
第二，旅游產(chǎn)業(yè)鏈整合與多產(chǎn)業(yè)整合特征
旅游項目投資，已經(jīng)脫離單一項目投資的時(shí)代，越來(lái)越多的投資商，著(zhù)眼于區域整體投資，力求整合旅游產(chǎn)業(yè)鏈，整合多元產(chǎn)業(yè)，尋求綜合收益的最大化。這是旅游投資發(fā)展的趨勢，也正在成為旅游投資的特征。
由前述的八大類(lèi)別行業(yè)，基本形成了產(chǎn)業(yè)鏈。
旅游產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，與城市景觀(guān)、房地產(chǎn)、小城鎮、休閑娛樂(lè )等等深度結合，產(chǎn)生了一個(gè)整體的、互動(dòng)的結構，一個(gè)大的構造――我們稱(chēng)之為“泛旅游產(chǎn)業(yè)”。
一是與旅游直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)：賓館酒店業(yè)、餐館業(yè)、運輸業(yè)、文化業(yè)、娛樂(lè )業(yè)、體育業(yè)、保健美容療養業(yè)、博彩業(yè)、會(huì )展業(yè)、生態(tài)與觀(guān)光農業(yè)、加工工業(yè)、技術(shù)產(chǎn)業(yè)；二是綜合提升的產(chǎn)業(yè)：旅游與其相關(guān)聯(lián)的目的地的結構導致了旅游整合而形成的相關(guān)結構，其中第一是旅游房地產(chǎn)業(yè)，以度假結構為依托，第二居所和第三居所等所體現的旅游度假酒店、旅游公寓、別墅區等等形態(tài)，將旅游與房地產(chǎn)相結合的旅游房地產(chǎn)業(yè)；第二種是城市游憩型商業(yè)，如步行街、SHOPPING MALL、中央游憩區（典型的如上海的新天地、北京的三里屯、什剎海等）是城市休閑的核心區及旅游小城鎮，這就把旅游的產(chǎn)業(yè)鏈與城市經(jīng)營(yíng)、城市運營(yíng)結合在一起，也就是把旅游和城市名片的打造、城市旅游、城市周邊旅游、景區旅游結合在一起，形成整個(gè)以旅游產(chǎn)業(yè)為依托的城市經(jīng)營(yíng)的理念。
第三，旅游資源的資本化流通存在法律制約
旅游資本，最基本的是風(fēng)景資源與文化資源。但是，這些最好的資源，因為《風(fēng)景名勝區管理條例》和《文物保護法》，已經(jīng)成為不可轉讓的資產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)權，也不允許流通。這就是我們所說(shuō)的“旅游資本流通的法律制約”或“旅游資源資本化的障礙”。
如果沒(méi)有將風(fēng)景與文化資源資本流通化，銀行的抵押貸款等行為就沒(méi)有法律依據。而作為資本投資、作為入股的依據就沒(méi)有法律依據。作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)而言，最基本的資本確認都缺少法律依據，這個(gè)產(chǎn)業(yè)就是法律投資環(huán)境不健全。 #p#分頁(yè)標題#e#
這就造成企業(yè)上市的障礙、旅游企業(yè)與民營(yíng)資金合作的障礙。在市場(chǎng)趨勢下，應該對經(jīng)營(yíng)權放開(kāi)流通，這一流通的經(jīng)營(yíng)權，完全可以成為旅游資本，實(shí)現資本應有的效應，包括作為出資的本金、融資的抵押、上市的權益、流通的要素等等。
在旅游資源經(jīng)營(yíng)權上，我們可以細分為四項權益：
管理權：進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的權力；
門(mén)票收益權：經(jīng)營(yíng)收益的核心利益；
開(kāi)發(fā)權與招商權：即按照規劃進(jìn)行自主開(kāi)發(fā)或招商開(kāi)發(fā)的權力。
１）四先定律理念
第一，先進(jìn)行產(chǎn)品策劃，再編制規劃，而非先規劃后策劃；
第二，先通過(guò)規劃，再獲取建設用地，進(jìn)而建設；而非盲目建設，或搞四邊工程；
第三，先簽定旅游特許經(jīng)營(yíng)權，再鎖定核心地塊，進(jìn)而獲得相關(guān)資源權益；以區域旅游資源鎖定為前提，核心地塊為關(guān)鍵；
第四，先設計商業(yè)模式（運作模式），再投入資金；以明確的投資評價(jià)為前提，極其清晰的把握投資運作思路，找準盈利點(diǎn)和運作方式狠下功夫。
２）杠桿運作理念
我們在旅游營(yíng)運策劃中，提出了“五重杠桿運作模式”，其目的，就是突破高投入與慢回報之間的矛盾。
規劃杠桿：通過(guò)旅游總體規劃修編，編制詳細規劃，把項目在國際、全國、區域的定位大大提高，通過(guò)協(xié)調好的高規格評審會(huì )議，可以進(jìn)行大規模的炒作，產(chǎn)生出巨大的影響，為融資、招商、旅游營(yíng)銷(xiāo)、土地升值提供巨大的支持；
政策杠桿：旅游為政府提供了一個(gè)極好的政治操作平臺――以綠色GDP 政績(jì)觀(guān)為指導，調整城鄉產(chǎn)業(yè)結構，形成新時(shí)代下經(jīng)濟發(fā)展的新思路、新理念；通過(guò)政績(jì)策劃，形成以旅游開(kāi)發(fā)為依托進(jìn)行政績(jì)打造的具體方案，最大程度的影響地方黨委與政府，形成黨委與政府全力支持旅游開(kāi)發(fā)的決定，從而要求政府給予旅游開(kāi)發(fā)的最大優(yōu)惠條件（低價(jià)資產(chǎn)收購、稅費減免、申請扶持資金等）；
營(yíng)銷(xiāo)杠桿：造勢炒作、全面進(jìn)行景區管理提升和科學(xué)營(yíng)銷(xiāo)，形成現金收入的高速增長(cháng)，一方面改善經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)，另一方面，給銀行融資，土地價(jià)值提升，投資商追捧提供堅實(shí)的證據；以營(yíng)銷(xiāo)造成的人氣旺、收入提升、效益好的形象，可以很好的實(shí)質(zhì)性的撬動(dòng)融資和招商引資；
土地杠桿：以低價(jià)獲取的景區周邊土地為核心資產(chǎn)，通過(guò)以上三重杠桿的運作，實(shí)現土地的大幅升值，以商業(yè)房產(chǎn)、旅游房產(chǎn)等方式，實(shí)現最大的資產(chǎn)收益； #p#分頁(yè)標題#e#
融資杠桿：融資和招商引資，是運作本項目最重要的杠桿；該杠桿關(guān)鍵是依托收購兼并、政府優(yōu)惠、低價(jià)獲取大量資產(chǎn)，以前述三重杠桿為手段，產(chǎn)生資產(chǎn)大幅升值的市場(chǎng)評價(jià)，以現金流量增長(cháng)的事實(shí)，支持對融資及招商引資項目未來(lái)收益的美麗包裝，從而實(shí)現大規模融資，高價(jià)出讓資產(chǎn)的目的。
３）產(chǎn)業(yè)整合鏈的理念
以泛旅游產(chǎn)業(yè)為依托，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈延伸的整合運作，是旅游項目運作的重要理念。所謂泛旅游產(chǎn)業(yè)，是指超出觀(guān)光、休閑、度假等傳統旅游概念的更加泛化的旅游產(chǎn)業(yè)概念，其內容還包括會(huì )展、運動(dòng)、康體、娛樂(lè )等等，產(chǎn)業(yè)鏈連接到餐飲、運輸、酒店、商業(yè)、農業(yè)等等。
泛旅游產(chǎn)業(yè)具有極大的區域聚集和經(jīng)濟帶動(dòng)作用，往往會(huì )帶動(dòng)一個(gè)區域的城市化進(jìn)程，形成游憩區、度假區、會(huì )展區、娛樂(lè )區、步行街區、購物游憩區、及旅游小城鎮等等，推動(dòng)區域型旅游房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展。因此，泛旅游產(chǎn)業(yè)被廣泛用作為提升城市功能，推動(dòng)城市經(jīng)營(yíng)的有效手段。
開(kāi)發(fā)旅游項目，就是開(kāi)發(fā)旅游產(chǎn)品，即通過(guò)創(chuàng )意策劃、規劃、建設、人力資源配置、服務(wù)管理、營(yíng)銷(xiāo)推廣，形成旅游產(chǎn)品的運作經(jīng)營(yíng)。
目前國內的旅游產(chǎn)業(yè)中存在著(zhù)一個(gè)最大的問(wèn)題，就是產(chǎn)品的全面過(guò)時(shí)。因此，我們稱(chēng)現期的旅游產(chǎn)業(yè)為“一個(gè)產(chǎn)品全面過(guò)時(shí)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”。
提到產(chǎn)品的過(guò)時(shí)問(wèn)題，必然涉及到游憩方式更新?lián)Q代的問(wèn)題。游憩方式更新在九十年代以后發(fā)展特別快，目前正處在從傳統觀(guān)光型向休閑度假型過(guò)渡的中間階段。人們對于好玩與不好玩、怎么個(gè)玩法、怎么個(gè)娛樂(lè )法、怎么個(gè)休閑法已經(jīng)有了一種非常高的要求，已經(jīng)產(chǎn)生出完全多樣化的需求。
1、旅游資源開(kāi)發(fā)的歷史
旅游項目開(kāi)發(fā)，可以從旅游資源開(kāi)發(fā)的歷史過(guò)程中，找到進(jìn)化的印記：
１）原始資源利用期：80-90年，圈起來(lái)收門(mén)票與初步接待；
２）資源開(kāi)發(fā)起步期：90-95年，基礎設施建設與觀(guān)賞旅游；
３）資源開(kāi)發(fā)轉軌期：95-08年，觀(guān)賞旅游全面開(kāi)發(fā)與游樂(lè )休閑產(chǎn)品形成；
４）資源深度挖掘期：2004-2015年，情境設計與體驗旅游；
５）后資源開(kāi)發(fā)期： 2015-、休閑度假與生活方式。
旅游的發(fā)展，形成了從原始資源直接利用，到與資源之間越來(lái)越遠的關(guān)系。越來(lái)越多的人為思路和人性化的理念化的東西，成為旅游發(fā)展的重要方向。#p#分頁(yè)標題#e#
2、旅游項目開(kāi)發(fā)模式
旅游項目開(kāi)發(fā)的內容和模式很多，小可以小到一個(gè)游樂(lè )設施；大可以大到一個(gè)片區、大到一個(gè)城市，一個(gè)旅游目的地整體。只要有一個(gè)主題可以持續性地開(kāi)發(fā)運作，我們都可以把它看作一個(gè)項目來(lái)進(jìn)行。我們從不同角度大致用七個(gè)類(lèi)別來(lái)劃分旅游開(kāi)發(fā)的模式，只做為開(kāi)發(fā)的初步分類(lèi)：
１）自發(fā)與自主
自發(fā)開(kāi)發(fā)模式：自行策劃、管理處、投資商，比如說(shuō)一些農家樂(lè )項目；
自主開(kāi)發(fā)模式：專(zhuān)業(yè)策劃、管理處、投資商，自主的開(kāi)發(fā)相對有策劃和規劃。
２）主動(dòng)與被動(dòng)
選點(diǎn)開(kāi)發(fā)模式：比如野生動(dòng)物園，在大連做了一個(gè)，在昆明再做一個(gè)，完全可以主動(dòng)選點(diǎn)。
招商開(kāi)發(fā)模式：通過(guò)政府或投資人招商的模式。有土地、有資源，招進(jìn)一些投資人進(jìn)入開(kāi)發(fā)，這是相對被動(dòng)的一種開(kāi)發(fā)模式。
３）開(kāi)發(fā)區域結構 單一項目開(kāi)發(fā)模式；
成片整體開(kāi)發(fā)模式；
目的地整體開(kāi)發(fā)模式；
４）開(kāi)發(fā)投入時(shí)序
滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式：持續小資金投入開(kāi)發(fā)；
分期開(kāi)發(fā)模式：階段性投資開(kāi)發(fā)；
一次性完成開(kāi)發(fā)模式：先開(kāi)發(fā)完成再開(kāi)放；
５）產(chǎn)業(yè)多元性
單一開(kāi)發(fā)模式：?jiǎn)我划a(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品項目；
綜合開(kāi)發(fā)模式：多種產(chǎn)業(yè)結合，復合產(chǎn)品結構；
６）土地利用性質(zhì)
游憩區開(kāi)發(fā)模式；
旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式；
旅游城鎮開(kāi)發(fā)模式；
７）與市場(chǎng)的關(guān)系
近郊型項目開(kāi)發(fā)模式；
遠郊型項目開(kāi)發(fā)模式；
區域型項目開(kāi)發(fā)模式；
全國型項目開(kāi)發(fā)模式；
國際型項目開(kāi)發(fā)模式；
3、旅游項目開(kāi)發(fā)的前期工作流程
近年來(lái)，旅游項目投資開(kāi)發(fā)形成了熱潮，大量民營(yíng)企業(yè)進(jìn)入旅游業(yè)，但對于如何規范高效的進(jìn)行投資與開(kāi)發(fā)，大多數企業(yè)沒(méi)有遵循旅游產(chǎn)業(yè)的規律，甚至出現了“邊規劃、邊報批、邊建設、邊開(kāi)放”的“四邊現象”。
我們幾年來(lái)一直在進(jìn)行旅游項目投資，提出了一個(gè)旅游項目開(kāi)發(fā)的“標準流程”。所謂“標準”，只是我們的企業(yè)標準，是一個(gè)對旅游開(kāi)發(fā)流程的一般性提煉，也可將該流程稱(chēng)為“一般流程”。對于不同的項目，需要根據資源、環(huán)境、政策、投資商實(shí)力、市場(chǎng)、交通變化等各因素，進(jìn)行結構調整。
根據旅游行業(yè)特點(diǎn)和項目開(kāi)發(fā)建設的客觀(guān)實(shí)際情況，可以把旅游項目開(kāi)發(fā)建設過(guò)程劃分為三階段五期。按時(shí)間分為開(kāi)工準備、工程建設、開(kāi)業(yè)運作三個(gè)階段；按具體的工作內容分為：投資決策與合同簽訂期、管理架構與運作策劃期、開(kāi)工準備與政府審批期、資金運作與建設工程期、開(kāi)業(yè)準備與運作期，五個(gè)工作期各自獨立，卻又相互起承，形成一個(gè)完整的工作流程。 #p#分頁(yè)標題#e#
旅游開(kāi)發(fā)的三階段五期：
１）投資決策
投資商對一項旅游資源或項目感興趣，到?jīng)Q定進(jìn)行旅游投資，需要一個(gè)投資決策的過(guò)程，這一過(guò)程中，最重要的是對旅游資源的評價(jià)、及對旅游項目開(kāi)發(fā)價(jià)值的評價(jià)。投資商在與旅游資源控制方簽訂合同前，可以聘請旅游投資專(zhuān)家，通過(guò)初步的資源、市場(chǎng)、交通、環(huán)境、政策考察之后，提交一份《旅游項目投資預可行性研究報告》或《旅游項目投資價(jià)值評價(jià)報告》，以作為決策依據。
２）合同簽定
旅游項目開(kāi)發(fā)，一般都涉及到風(fēng)景名勝區、自然保護區、重點(diǎn)文物保護單位、森林公園、地質(zhì)公園、甚至世界自然與文化遺產(chǎn)。對于這些資源，都有完全不適應市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展要求的、非產(chǎn)業(yè)化的法律法規，對旅游投資商十分不利。旅游特許經(jīng)營(yíng)權是投資商必須合法控制的核心，其中包括門(mén)票收益權、項目開(kāi)發(fā)與招商權、核心土地購買(mǎi)權等幾個(gè)方面。如何簽訂合同，并要求政府負責配套設施建設（特別是交通、水電等），是非常需要經(jīng)驗和技術(shù)的。
合同簽訂的同時(shí)，需劃定紅線(xiàn)，確定項目的開(kāi)發(fā)用地和建設用地。
３）架構管理
合同簽定后，應立即著(zhù)手組建開(kāi)發(fā)管理團隊，并建立開(kāi)發(fā)運作的管理構架與管理制度。
開(kāi)發(fā)管理，應包括前期工作、建設管理、開(kāi)業(yè)運營(yíng)三方面。這三方面是完全不同的工作，不可能由同一批人全部順序完成。因此，應著(zhù)眼于人力資源培養，設立前期工作部、工程管理部、景區管理部三個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)。他們的職能分別為：
前期工作部：負責項目開(kāi)工建設前的準備工作。主要工作內容：委托旅游投資顧問(wèn)公司進(jìn)行市場(chǎng)調研；委托旅游產(chǎn)品策劃機構進(jìn)行產(chǎn)品策劃；委托規劃設計單位對工程項目進(jìn)行規劃設計；編撰文件向政府相關(guān)部門(mén)報批、向社會(huì )招商等。
工程管理部：以項目經(jīng)理為首的工程管部，負責建設準備工作和工程施工期間的管理工作，保證工程按設計要求和合同要求完成。
景區管理部：負責景區開(kāi)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃，辦理開(kāi)業(yè)手續，落實(shí)景區運營(yíng)必備的人、財、物，提高景區的經(jīng)濟收益和社會(huì )影響力。
４）產(chǎn)品策劃（項目設計）及項目運作策劃
項目開(kāi)發(fā)的主要人員到崗，資金到位后，應及時(shí)啟動(dòng)項目設計工作。項目設計不是旅游規劃。項目設計及項目開(kāi)發(fā)運作的策劃，主要解決主題定位、市場(chǎng)定位、游憩方式設計、收入模式、營(yíng)銷(xiāo)模式、運作模式、盈利估算、投資分期等等問(wèn)題。必須聘請專(zhuān)業(yè)的旅游項目開(kāi)發(fā)咨詢(xún)顧問(wèn)公司，提供《旅游項目總體策劃報告》及《旅游項目開(kāi)發(fā)運作計劃》。 #p#分頁(yè)標題#e#
為了與國債申請、政府資金申請、銀行融資、戰略投資人及子項目投資人招商引資等方面的工作全面配合，應編制《旅游項目建設可行性研究報告》。
５）規劃、設計
兵馬未動(dòng)，糧草先行，規劃設計是建筑開(kāi)工前的重要工作。產(chǎn)品策劃完成后，或與此同步進(jìn)行，應該聘請專(zhuān)業(yè)機構，編制《旅游總體發(fā)展規劃》，或者直接編制控制性詳細規劃，可以包含部分需馬上動(dòng)工的區域的修建性詳細規劃。旅游規劃不是簡(jiǎn)單的建筑工程規劃它包括投資計劃、社會(huì )效益、環(huán)境保護等許多內容。
規劃、設計基本程序：勘察－規劃－設計方案－初步設計－施工圖設計。
新建項目要先進(jìn)行旅游規劃、確定規劃條件，到規劃主管部門(mén)辦理用地規劃許可證，方可委托專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行建筑設計。小型項目常用規劃方案代替初步設計方案，初步設計方案要通過(guò)發(fā)改委與建委等相部門(mén)的聯(lián)合審批后，進(jìn)行施工圖設計。施工圖設計方案要報送經(jīng)建委審批，建委一般委托省級以上建筑規劃設計院進(jìn)行審核，并提出修改意見(jiàn)。大型項目要組織工程、結構、力學(xué)等專(zhuān)家進(jìn)行集體論證。施工圖是工程施工的依據，法律規定未經(jīng)審批的施工圖不得使用。
６）政府審批事項辦理推進(jìn)
前期工作部的重要工作之一，就是通過(guò)政府的各項審批。其中，發(fā)改委立項，可行性研究報告審批，規劃評審，市級、省級、國家級重點(diǎn)扶持項目立項與申請，國債項目、農業(yè)項目、旅游項目等特殊扶持申請；規劃委批準；土地規劃審批；建設土地的招、拍、掛與征用；合同中政府承諾的落實(shí)；施工圖的審查；建設準備與報建批復等等，十分繁雜。
７）資金運作與招商引資
建設投資之前，應該確定合作伙伴，落實(shí)投資種子資金。一般而言，項目建設資金不能全部靠企業(yè)自有資金，應積極進(jìn)行融資和招商引資，用少量種子資金起動(dòng)項目，利用項目融入建設資金。
信貸資金是建設資金最重要的籌措來(lái)源。根據投入前期資金與建設需要資金的缺口，應該積極進(jìn)行銀行融資。
在不失控制權的基礎上，投資商可根據對項目的安排，應該把項目主體設計為有限責任公司，并爭取引入戰略投資人，以擴大公司資本金。
對于項目的附屬工程，如景區的接待設施和服務(wù)設施，應拿出一部分項目進(jìn)行招商引資，引入相關(guān)的專(zhuān)業(yè)投資人，對索道、設施游樂(lè )、酒店等等子項目，進(jìn)行合作或獨立投資。
８）建設準備與工程建設
在工程施工期間，以項目經(jīng)理為首和項目法人機構負責協(xié)調各方，監督、控制工程進(jìn)度與質(zhì)量，保證工程按設計要求和合同要求完成。 #p#分頁(yè)標題#e#
旅游項目中主要有基礎設施建設、景觀(guān)建設、接待設施建設、游樂(lè )項目建設四個(gè)方面。
項目工程結束后，項目法人要組織驗收工作?？⒐を炇諛酥韭糜雾椖拷ㄔO階段結束，是全面考核建設成果、檢驗設計施工質(zhì)量的重要步驟?？⒐を炇找话阌身椖靠裳信鷱蛦挝粻款^組成驗收委員會(huì )（小組）進(jìn)行驗收。規模大、復雜的綜合性旅游項目要進(jìn)行初驗，或分階段進(jìn)行，然后進(jìn)行全項目驗收?？⒐を炇胀ㄟ^(guò)后，項目正式投入使用。
９）開(kāi)業(yè)運作
項目完成工程建設，與開(kāi)業(yè)運行，還有較大的差距；開(kāi)業(yè)需要人財物齊備，并且還要有切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)方案。開(kāi)業(yè)工作由景區管理部負責，它應在工程竣工前，進(jìn)行生產(chǎn)（營(yíng)業(yè)）準備工作。工作內容是：籌集營(yíng)運資金；招聘、培訓員工；采購生產(chǎn)物資，建立供貨渠道；制定營(yíng)銷(xiāo)計劃；健全規章制度。
景區管理部在竣工驗收結束后，持竣工驗收單（證書(shū)）等相關(guān)資料到旅游主管部門(mén)（旅游局）辦理旅游經(jīng)營(yíng)許可證?？缈h市區景區（點(diǎn)）開(kāi)業(yè)，報上一級旅游主管部門(mén)檢查審核。凡達不到景區（點(diǎn)）開(kāi)業(yè)條件，未經(jīng)旅游部門(mén)審核的，不得正式開(kāi)放營(yíng)業(yè)。到稅務(wù)、物價(jià)及其它相關(guān)部門(mén)辦理開(kāi)業(yè)手續。
景區開(kāi)業(yè)需全面配置大量的服務(wù)人員，包括導游（講解員），技術(shù)維護，環(huán)衛人員，保安，營(yíng)銷(xiāo)人員等等，需建立完整的旅游標識系統、旅游衛生系統（廁所、垃圾箱、排污等）、旅游安全保障系統、游覽服務(wù)系統、游客接待服務(wù)系統等等 ，這許多屬于軟件建設，必須通過(guò)規則、流程、培訓等管理工作，才能到位運行。
開(kāi)業(yè)還有一個(gè)極為重要的方面，就是營(yíng)銷(xiāo)。建立營(yíng)銷(xiāo)隊伍是基礎，理清渠道、展開(kāi)品牌推廣、開(kāi)展活動(dòng)促銷(xiāo)等等，以達到一炮打響的目標，是開(kāi)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的重點(diǎn)。旅游景點(diǎn)在開(kāi)業(yè)后的1-3個(gè)月進(jìn)入正式運營(yíng)階段。正式開(kāi)業(yè)營(yíng)運一年以上的旅游景區點(diǎn)，可以向當地旅游主管部門(mén)申請景區等級評定。
旅游項目設計＝游憩方式設計＋景觀(guān)設計＋商業(yè)模式設計＋開(kāi)發(fā)流程設計
旅游商業(yè)運作策劃＝神奇創(chuàng )意魔力＋現實(shí)操作流程＋科學(xué)要素配置
旅游項目設計：以資源和可進(jìn)入性為基礎，以市場(chǎng)為定位為目標，設計旅游項目及開(kāi)發(fā)運作流程。內容包括四部分：游憩方式設計、景觀(guān)設計、商業(yè)模式設計及開(kāi)發(fā)流程設計。
游憩方式設計――旅游六要素配置策劃、游憩功能結構設計、布局結構設計、觀(guān)賞方式與觀(guān)賞線(xiàn)路設計、游樂(lè )設施選型與游樂(lè )內容策劃、故事編撰與情境化場(chǎng)景布置設計、體驗模式策劃、特色餐飲策劃、特色住宿策劃、特色紀念品策劃與設計等等。 #p#分頁(yè)標題#e#
景觀(guān)設計――標志性建筑策劃與設計、植物造景與園林景觀(guān)設計、功能建筑景觀(guān)設計、建筑造景與建筑景觀(guān)設計、品牌形象及道路引導標識系統設計。
商業(yè)模式設計――賣(mài)點(diǎn)策劃與分析、收入點(diǎn)設置、收入結構設計、營(yíng)銷(xiāo)模式設計、品牌策劃、渠道策劃、傳播策劃、促銷(xiāo)策劃、崗位設置、管理模式設計、管理團對設計、人力資源開(kāi)發(fā)策劃、投資估算、財務(wù)預測、投資分期策劃、融資策劃、開(kāi)發(fā)流程策劃、杠桿運用策劃、商業(yè)模式整合等等。
旅游商業(yè)運作策劃：就是運用智慧經(jīng)驗與專(zhuān)業(yè)技術(shù)，通過(guò)策劃、規劃、設計、咨詢(xún)、包裝等手段，對旅游產(chǎn)業(yè)的總體戰略、開(kāi)發(fā)、建設、投資、融資、營(yíng)銷(xiāo)、管理等各個(gè)環(huán)節，進(jìn)行整合與細化，形成行動(dòng)計劃或操作方案，達到收入模式清晰，投資回報明確，行動(dòng)計劃實(shí)際，管理流程簡(jiǎn)單的效果。
1、項目設計的八大理念
１）在產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動(dòng)中尋找解決方案
旅游已經(jīng)由傳統狹義的觀(guān)賞游覽接待行業(yè)，演化為具有經(jīng)濟、社會(huì )、文化和環(huán)境等多種功能的“大旅游”產(chǎn)業(yè)格局，覆蓋面寬，影響力大，綜合效益和關(guān)聯(lián)效益非常突出。
我們強調綜合聯(lián)動(dòng)的旅游產(chǎn)業(yè)觀(guān)，堅持對旅游產(chǎn)業(yè)鏈上的每個(gè)環(huán)節進(jìn)行整合思考，系統配置各種要素節點(diǎn)關(guān)系，實(shí)現真正意義上的產(chǎn)業(yè)內部無(wú)縫對接。
通過(guò)旅游的運作和延展，提升城市空間功能規劃的傳統理念，打造城市品牌形象，形成城市特色風(fēng)貌，聚集城市人氣，開(kāi)拓旅游小城鎮建設新模式，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，解決就業(yè)，貢獻稅收和GDP；同時(shí)，推進(jìn)三農問(wèn)題解決，實(shí)現離土不離鄉，無(wú)污染地取代鄉鎮企業(yè)的部分功能；提升農業(yè)產(chǎn)品結構，消化農村剩余勞動(dòng)力、減輕農民進(jìn)城的壓力，解決農村生活環(huán)境，提高農民收入；最終形成城鄉兩極共生融合、平衡協(xié)調和可持續發(fā)展的經(jīng)濟格局。
２）用實(shí)證的科學(xué)手段，深度研究細分市場(chǎng)
旅游市場(chǎng)調研必須依靠實(shí)證的科學(xué)方法，對客源地結構、游客結構差異、游客需求差異、服務(wù)要求差異、游客購買(mǎi)行為、游客消費行為、時(shí)間安排、消費能力、旅游組織方式等等進(jìn)行定性定量相結合的實(shí)證研究。
旅游市場(chǎng)研究，要求以細分的實(shí)證的數據為依托，研究市場(chǎng)構成的各個(gè)環(huán)節要素，開(kāi)發(fā)了旅游市場(chǎng)專(zhuān)門(mén)技術(shù)，建立了規范的旅游市場(chǎng)預測技術(shù)――游客市場(chǎng)預測模型。
３）以人為本，設計游憩模式
旅游資源的優(yōu)勢不等于市場(chǎng)的優(yōu)勢，關(guān)鍵落到產(chǎn)品的打造上。產(chǎn)品吸引力半徑多大，則市場(chǎng)輻射半徑就有多大。產(chǎn)品吸引核的打造，最重要的是對游客旅游產(chǎn)品購買(mǎi)心理與游憩感受的深度理解。人本主義方法論，是游憩方式設計的靈魂。 #p#分頁(yè)標題#e#
現在的生活已經(jīng)不缺乏功能，旅游者需要的是一種感覺(jué)，一種觸動(dòng)視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、味覺(jué)、觸覺(jué)、心靈與肉體娛樂(lè )的精神感召與刺激。以人為本，設計出互動(dòng)體驗、親和吸引、情境感悟、個(gè)性?shī)蕵?lè )的旅游產(chǎn)品，形成旅游項目的市場(chǎng)核心競爭力，是項目設計追求并執行的原則和目標。
４）追求獨創(chuàng )奇異，形成獨特性賣(mài)點(diǎn)
化平淡為輝煌，化腐朽為神奇，語(yǔ)不驚人誓不休，景不震撼不出手。
說(shuō)到底旅游者尋求的就是獨特奇異，以差異化為基礎的創(chuàng )意聯(lián)想，一旦達到獨特性之時(shí)，吸引核形成了，獨特性賣(mài)點(diǎn)就產(chǎn)生了，產(chǎn)品吸引力才得以形成。
項目設計應該拒絕平庸。沒(méi)有獨特奇異的創(chuàng )意，決不提交給客戶(hù)。
以無(wú)窮智慧，推動(dòng)想象力和創(chuàng )造力，在旅游悟性和超前意識引導下，展開(kāi)激情創(chuàng )意，就能形成出奇制勝的市場(chǎng)賣(mài)點(diǎn)和商業(yè)感召力。
５）深度挖掘地脈文脈人脈，用情境化體驗化娛樂(lè )化設計產(chǎn)品
資源的價(jià)值，來(lái)源于地質(zhì)地貌、生態(tài)環(huán)境，來(lái)源于歷史文化、民俗文化，也來(lái)源于現實(shí)的人脈關(guān)系、往來(lái)結構。深度挖掘一個(gè)區域的積淀，挖掘現實(shí)中紛繁現象背后的商機，才能把資源的本體價(jià)值充分的顯現出來(lái)。只有結合市場(chǎng)需求，才能把本體價(jià)值顯露為商業(yè)價(jià)值。
資源價(jià)值的體現，必須形成可消費、可遠程傳播銷(xiāo)售的產(chǎn)品。最受游客歡迎的游憩方式，是情境化、體驗式、娛樂(lè )化的產(chǎn)品。因此，用故事、用情感意境展示景觀(guān)、用娛樂(lè )化手段包裝項目，都是旅游設計最有效的技術(shù)手段。
６）遵循“品牌整合營(yíng)銷(xiāo)傳播技術(shù)”，創(chuàng )新旅游營(yíng)銷(xiāo)
經(jīng)過(guò)多年研究，我們總結出旅游目的地“以品牌為核心的整合營(yíng)銷(xiāo)傳播技術(shù)模式”，有效的運用于旅游景區及旅游目的地的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐之中。
旅游是預賣(mài)產(chǎn)品、過(guò)程化產(chǎn)品和服務(wù)消費產(chǎn)品,營(yíng)銷(xiāo)是旅游業(yè)發(fā)展的催化劑。旅游營(yíng)銷(xiāo)，有其特殊的規律。以品牌構建為核心，品牌傳播為主線(xiàn)，促銷(xiāo)活動(dòng)為骨架，通過(guò)對產(chǎn)品調整提升、管理流程再造、服務(wù)培訓升級、分銷(xiāo)渠道運用、價(jià)格戰略實(shí)施等各方面因素的全面整合，形成營(yíng)銷(xiāo)立體推進(jìn)。
７）遵循產(chǎn)業(yè)特性，再造管理流程，實(shí)現效率提升
旅游景區管理，從國有事業(yè)單位逐步走向市場(chǎng)化、民營(yíng)化，需要有科學(xué)的流程與規范。中國景區管理，正在進(jìn)入一個(gè)流程再造的新時(shí)期！
項目設計應該特別重視旅游開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)中管理流程的科學(xué)設計，只有遵循好的流程進(jìn)行管理，才可能形成良性的旅游運作。我們在實(shí)戰中形成的“旅游項目開(kāi)發(fā)流程”、“旅游景區管理流程”，以被證明具有較高的效率和實(shí)用操作性。 #p#分頁(yè)標題#e#
８）以投資商和銀行為導向，包裝產(chǎn)品，實(shí)現融資
資源再好，不轉化為產(chǎn)品也沒(méi)用；產(chǎn)品再好，不包裝也無(wú)法融資。無(wú)論是政府進(jìn)行招商引資，還是企業(yè)融資，對產(chǎn)品的包裝，具有特別重要的意義。俗話(huà)說(shuō)：三分長(cháng)相，七分打扮。
問(wèn)題在于如何打扮。項目設計機構應該對投資商及銀行等資金資本擁有者非常了解，堅持以投資商和銀行的思維方式及理念為前提，以他們的需求為導向，進(jìn)行產(chǎn)品的招商及融資包裝。發(fā)展的旅游項目市場(chǎng)預測模型、游憩方式策劃、收入模式策劃、商業(yè)模式策劃、開(kāi)發(fā)流程管理、經(jīng)營(yíng)流程管理、品牌整合營(yíng)銷(xiāo)傳播、旅游可行性研究規范等技術(shù)和模型，對投資商及銀行具有特別大的親和力，是目前國內最先進(jìn)的旅游項目招商融資包裝技術(shù)。
我們把項目設計，看成為旅游專(zhuān)業(yè)設計與商業(yè)運作策劃的全新整合，把“投資－收益”理念和“投資－收益”結構貫穿全部的策劃，貫穿執行計劃，這樣，“投資－收益”就由一個(gè)完整的運作計劃落地到具體的運作步驟中來(lái)了。
2、項目設計的步驟
進(jìn)行項目設計，首先必須研究資源與市場(chǎng)，研究項目區域的環(huán)境與現狀；在此基礎上，對項目進(jìn)行定位分析，確定項目的主題、市場(chǎng)、目標、戰略等等；與此同時(shí)，開(kāi)展創(chuàng )意策劃，設計游憩方式、游線(xiàn)結構，形成子項目或分項目；結合核心吸引物與游憩方式，進(jìn)行要素的配置，遵循規劃的思想，進(jìn)行空間布局，規劃土地利用與控制，形成功能布局；在創(chuàng )意與布局相對明確之后，設計項目的收入模式，形成現金收入的基本構架；此時(shí)，設計進(jìn)入經(jīng)濟技術(shù)分析階段，對項目進(jìn)行投資估算，開(kāi)展社會(huì )經(jīng)濟效益評估。
項目設計的過(guò)程，有兩個(gè)特點(diǎn)：
第一，四類(lèi)思維過(guò)程的交織與整合：整個(gè)設計過(guò)程，是一個(gè)游憩主題與方式創(chuàng )意成型的過(guò)程，是一個(gè)景觀(guān)創(chuàng )造與設計的過(guò)程，又是一個(gè)規劃思路形成的過(guò)程，同時(shí)還是一個(gè)商業(yè)運作思路策劃的過(guò)程。這四類(lèi)完全不同的思維過(guò)程，在同一個(gè)項目的設計中交織展開(kāi)，互補互聯(lián)，最后，通過(guò)整合，形成一體化的內容。
第二，循環(huán)互動(dòng)，交叉遞進(jìn)：項目設計雖然從資源調查和環(huán)境分析開(kāi)始，但專(zhuān)家一旦啟動(dòng)項目，實(shí)際上對于資源、市場(chǎng)、環(huán)境、創(chuàng )意、產(chǎn)品、景觀(guān)設計、營(yíng)銷(xiāo)、投資估算、收入模式設計等等，不是按部就班的推進(jìn)設計，而是循環(huán)互動(dòng)，交叉遞進(jìn)的。創(chuàng )意往往會(huì )很快的形成，并且有很多的創(chuàng )意，但是，可能所有的創(chuàng )意都沒(méi)有可行性，或者達不到獨特性吸引力的要求，或者與方方面面其他因素不能相互配合。我們一般會(huì )使用試錯的方法，以不同的主題進(jìn)行整合，力求形成整體方案的突破。創(chuàng )意與整合的過(guò)程，是一個(gè)非常艱難的過(guò)程，一旦突破，項目就有了靈魂，項目設計的技術(shù)性工作就比較好做了。 #p#分頁(yè)標題#e#
下面，我們將項目設計分成幾個(gè)方面來(lái)細述：
1）資源評價(jià)與資源挖掘
資源是旅游項目開(kāi)發(fā)的基礎，一般包括自然資源、歷史文化資源兩個(gè)方面，我們也從地脈、文脈、人脈三個(gè)角度，進(jìn)行資源的挖掘。
從投資的角度，我們將資源區分為本體價(jià)值與開(kāi)發(fā)價(jià)值。本體價(jià)值是資源固有的價(jià)值基礎，開(kāi)發(fā)價(jià)值，則是從開(kāi)發(fā)收益的角度，對資源價(jià)值的一種評價(jià)，這樣的評價(jià)，對于開(kāi)發(fā)商投資，具有很大的意義。
本體價(jià)值評價(jià)與挖掘
這是一種基于資源基礎的簡(jiǎn)單評價(jià)，是不賦予創(chuàng )意想像的判斷。
第一，景觀(guān)觀(guān)賞價(jià)值：視覺(jué)觀(guān)賞的審美評價(jià)；
第二，科學(xué)價(jià)值：知識性與科學(xué)思想及發(fā)展中的價(jià)值；
第三，文化價(jià)值：多元性與豐富性的文化存在價(jià)值；
第四，游樂(lè )價(jià)值：資源本身的趣味性，游客進(jìn)入過(guò)程中的情趣；
第五，康療價(jià)值：對人體的健康作用；
第六，體驗價(jià)值：進(jìn)入過(guò)程的參與性及其情趣。
這是一個(gè)主觀(guān)評價(jià)與深度挖掘的過(guò)程，與本體評價(jià)的尊重原始基礎有較大的思路差異，是深度的研判與創(chuàng )造性挖掘的過(guò)程。
第一，資源定位、獨特性及其吸引力評價(jià)：對資源在全球、全國、區域中具有獨特性或唯一性的評價(jià)；對其獨特吸引力與整體吸引力的評價(jià)；這需要橫向進(jìn)行比較，并對資源方方面面的吸引力進(jìn)行綜合評估，是一種系統的評價(jià)過(guò)程；這是開(kāi)發(fā)資源的前提，所謂挖掘，則是對資源特性的審美發(fā)現，尋找提升本體價(jià)值的可能性；
第二，可進(jìn)入性與進(jìn)入條件評價(jià)：旅游項目的可進(jìn)入性評價(jià)是投資的前提之一，進(jìn)入條件影響項目對游客的吸引力，投資成本，游客游憩成本；進(jìn)入條件包括進(jìn)入目的地的距離、時(shí)間消耗、交通工具及其舒適性、交通成本四個(gè)因素，首先是大交通關(guān)系，即目的地與客源地之間的距離、交通方式、時(shí)間消耗、成本，其次是接待中心與景點(diǎn)之間的距離、交通方式、時(shí)間消耗、成本，最后還包括景區內部的距離、交通方式、時(shí)間消耗、成本；投資商在這三個(gè)層面都必須進(jìn)行評價(jià)，并對交通由誰(shuí)投資作出初步判斷；
第三，基礎設施條件及投入評價(jià)：基礎條件評價(jià)，實(shí)際上屬于現狀評價(jià)，是對項目的水、能源、環(huán)保、通訊及接待配套基礎的評價(jià)，涉及投資的規模；
第四，展示條件與觀(guān)賞條件評價(jià)：有好的景觀(guān)吸引物，我們要進(jìn)一步研究大尺度、中尺度、近尺度及進(jìn)入性觀(guān)賞的條件，景觀(guān)與文化的展示條件；這些條件，決定了游憩產(chǎn)品本身的投資； #p#分頁(yè)標題#e#
第五，游樂(lè )、康療與體驗條件評價(jià)：資源的挖掘，需要分析在游樂(lè )、康體、養生、治療、深度體驗方面的支持與條件；比如氧吧、生態(tài)養生、溫泉療養、中藥材等等，民俗體驗的基礎等等，越有延展性，資源價(jià)值越高；
第六，產(chǎn)品現狀評價(jià)：產(chǎn)品現狀，是投資前必須進(jìn)行系統評價(jià)的內容，其中，游憩模式、市場(chǎng)現狀、管理現狀、基礎設施現狀等的基礎與問(wèn)題，應該分析透徹。
案例：對劍門(mén)關(guān)景區的資源評價(jià)
劍門(mén)關(guān)景區，開(kāi)發(fā)已經(jīng)二十年了，在九十年代初，曾經(jīng)有過(guò)輝煌的歷史。進(jìn)入二一世紀，其產(chǎn)品單一性的缺陷顯現出來(lái)。雖然品牌很大，但吸引力明顯不足，口碑相傳――“沒(méi)什么看頭”。
1、資源分析：
1) 劍門(mén)關(guān)，擁有國際一流的旅游資源，是自然和文化雙重奇觀(guān)。
自然奇觀(guān)――百里劍山屏障。
文化奇觀(guān)――翠云廊、劍門(mén)關(guān)。
劍門(mén)關(guān)、翠云廊景區，既有深厚的歷史文化資源，又有豐富的自然資源。其中，文化資源已經(jīng)得到了一定程度的認識，并被定位為山岳型歷史文化亞類(lèi)。
經(jīng)過(guò)初步考察，我們認為，對該景區的文化資源和自然資源的評價(jià)，都不到位。
就文化資源而言，該景區包含了劍門(mén)關(guān)隘、劍門(mén)軍戰、三國、巴蜀與全國、蜀道難、古驛道、古兵道、古棧道、古閣道、古代護道、古今文人名人賞贊、宗教、民俗等多方面的歷史文化積淀。目前，景區僅僅初步展現了以劍門(mén)關(guān)隘為中心的顯性文化及少量三國文化，且歷史文化未能形成產(chǎn)品形態(tài)；《總體規劃》中對歷史文化資源有一定概括，但未能將歷史文化資源進(jìn)行提煉和展開(kāi)，僅停留于已有的依存和傳說(shuō)，更未按產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的需要進(jìn)行細致策劃；因此，《總規》將景區定位為山岳型歷史文化亞類(lèi)，卻缺少歷史文化方面高度總結和具體顯性的支撐內容。
就自然資源而言，該景區擁有世界奇觀(guān)水準的景觀(guān)，但卻不被專(zhuān)家游客所發(fā)現，是一個(gè)巨大的遺憾。
從五指山到劍山，峰峰似刀、直刺蒼穹、綿延百里、貫穿東西，朝北為懸崖峭壁、朝南為緩坡，一順排開(kāi)，鋒指北方，形成一道自然奇觀(guān)――百里劍山屏障。
劍山所處位置，形成了蜀國天然屏障；劍門(mén)關(guān)開(kāi)一口，提供了溝通動(dòng)脈；關(guān)隘置軍，“一夫當關(guān)、萬(wàn)夫莫開(kāi)”；于是，自然與人文歷史相交融，鑄就了今日劍門(mén)關(guān)的獨特地位。
我們用“劍山百峰刺天穹，峭壁千姿迎北風(fēng)；雄奇劍門(mén)一道關(guān)，一夫當關(guān)莫能敵。”來(lái)概括。
這就是世界奇觀(guān)，世界自然與歷史文化雙重奇觀(guān)！
翠云廊同樣是世界奇觀(guān)！
翠云廊具有專(zhuān)有性的絕品旅游資源：千年古柏聳立石道兩邊，浪漫的時(shí)空回響通過(guò)簌簌的古風(fēng)傳遞著(zhù)悠遠的信息。這種集品味生態(tài)、登高、玩味歷史與一體的旅游資源正是亟需大力開(kāi)發(fā)的，彌足珍貴。 #p#分頁(yè)標題#e#
2) 劍門(mén)關(guān)、翠云廊景區資源具有獨一性和壟斷性。
3) 劍門(mén)關(guān)、翠云廊景區資源具有極大的可觀(guān)賞性。
4) 劍門(mén)關(guān)、翠云廊景區歷史文化資源的顯現性不足，但故事性強，可表現基礎好。
5) 劍門(mén)關(guān)、翠云廊景區可開(kāi)發(fā)資源十分豐富，可進(jìn)入性較好，開(kāi)發(fā)難度不大。
2、觀(guān)賞景觀(guān)定位：
1) 劍門(mén)關(guān)、翠云廊景區，集山岳峽谷自然奇觀(guān)與古代邊關(guān)戰史、交通道路文明奇觀(guān)于一身，為國際一流旅游資源。
2) 山岳峽谷奇觀(guān)：百里劍山屏障、峰叢景觀(guān)（百峰朝宗、百鋒迎敵、劍門(mén)七十二峰）、奇峰景觀(guān)、地殼運動(dòng)見(jiàn)證（單斜山、劍門(mén)關(guān)礫巖）、峽谷（裂隙峽谷、水蝕巖溶峽谷與穿洞、劍門(mén)關(guān)、小劍門(mén)關(guān)、后關(guān)門(mén)、金牛峽等）、峭壁陡崖造型等等。
3) 歷史文化奇觀(guān)：中國古代交通道路文明的活化石（綠色長(cháng)城――300里翠云廊大尺度觀(guān)賞、柏樹(shù)千姿、護路史詩(shī)，古道文明――古棧道、古閣道、古兵道、古驛道、古官道、攔馬墻等）、劍門(mén)關(guān)雄姿（古關(guān)雄姿，典故意境――一夫當關(guān)、萬(wàn)夫莫開(kāi)、蜀道難、名人題贊）、邊關(guān)戰史（正面強攻無(wú)勝史、戰史故事、戰陣演繹、勝家奇技、紅軍解放軍奪關(guān)故事等）、三國蜀魏戰史（諸葛亮建關(guān)、姜維戰鐘會(huì )、姜維忠義故事與祭奠、）。
4) 自然生態(tài)景觀(guān)：翠屏峰、劍山茶園、柏樹(shù)林、湖泊等。
3、產(chǎn)品診斷：
目前的劍門(mén)關(guān)、翠云廊景區，總體概括，開(kāi)發(fā)程度低，開(kāi)發(fā)內容不足，基礎設施較差，文化表現粗陋，產(chǎn)品陳舊。僅開(kāi)發(fā)了關(guān)樓、營(yíng)盤(pán)嘴、石筍峰、大小穿洞、梁山寺、翠屏峰、經(jīng)黃洞、翠屏湖、翠云廊等景點(diǎn)，內容單一（主要是關(guān)樓和營(yíng)盤(pán)嘴），歷史文化粗淺（簡(jiǎn)單的對聯(lián)、石刻、雕像），觀(guān)景位太少，觀(guān)景方式簡(jiǎn)單（步行近觀(guān)與中尺度鳥(niǎo)瞰），未形成移步換景與對比驚奇的觀(guān)景結構，缺少趣味性、參與性和體驗感，精彩游程太短（關(guān)樓到小穿洞），單調游程過(guò)長(cháng)（小穿洞到山頂），游步道局促且過(guò)陡，不適于大眾游客，安全保障不足，缺少精致造景和園林綠化，廁所及衛生條件較差，休憩點(diǎn)安排不足，條件較差，仿古建筑太粗陋（后關(guān)門(mén)、梁山寺），建筑符號運用不到位（關(guān)樓、鐘會(huì )顧壘），索道位置欠佳；游客容量受限太大，存在安全隱患。
2）市場(chǎng)調研
旅游項目設計，最重要的，還是對市場(chǎng)的把握。
要把握好市場(chǎng)，需要從五個(gè)方面進(jìn)行深度研究與策劃：市場(chǎng)調研、旅游市場(chǎng)總體把握，項目的市場(chǎng)定位，對應于目標市場(chǎng)需求的產(chǎn)品創(chuàng )造（創(chuàng )意策劃與游憩方式設計，游線(xiàn)設計），市場(chǎng)核算與運作策劃（收入模式設計，營(yíng)銷(xiāo)策劃，市場(chǎng)效果判斷，效益估算等）。 #p#分頁(yè)標題#e#
市場(chǎng)調研，是把握市場(chǎng)的前提，是針對項目需要進(jìn)行的調查研究工作。
項目調研，包括資源調研、環(huán)境現狀調研、市場(chǎng)調研三個(gè)方面。市場(chǎng)調研的方法，包括文獻調研、實(shí)地考察、抽樣問(wèn)券調查、深度訪(fǎng)談、座談?dòng)懻摃?huì )議等多種；市場(chǎng)調研報告，應該對項目的市場(chǎng)與需求進(jìn)行系統的分析，找到對應關(guān)系， 形成市場(chǎng)目標，比較競爭關(guān)系，達到細分要求。
根據項目設計的進(jìn)程，還可以分別開(kāi)展“開(kāi)題型調研”與“驗證型調研”，可以進(jìn)行實(shí)地調研與網(wǎng)絡(luò )調研。
市場(chǎng)調研一般包括以下內容：全國與區域市場(chǎng)總體分析，客源地游客需求分析，項目細分市場(chǎng)分析，競爭環(huán)境分析，品牌、知名度、美譽(yù)度分析，現有營(yíng)銷(xiāo)渠道分析，交通組織條件分析等。
根據項目的具體要求，市場(chǎng)調查還可以從不同角度進(jìn)行深化：
目標市場(chǎng)出游需求與游客行為調研
目標市場(chǎng)旅游者出游力調研
旅游目的地形象調研
旅游品牌傳播調研
旅游營(yíng)銷(xiāo)效果監測報告
旅游吸引力與游客滿(mǎn)意度調研
3）定位與戰略
定位，是旅游項目策劃的核心步驟，是抓綱的動(dòng)作，正如毛主席教導我們的：“綱舉目張”。
定位，可以分為四個(gè)方面，主題定位、目標定位、客源市場(chǎng)定位和戰略定位。
主題定位
旅游項目一般都需要主題，即使是奇山異水等獨特景觀(guān)區，或者賓館等普通接待區，如果有了清晰獨特、引人入勝的主題，并且項目按照主題進(jìn)行整合打造，旅游吸引力就會(huì )得到極大的提升。當然，有的項目也可以沒(méi)有獨特的主題，而是以單一的吸引核或綜合性功能來(lái)吸引人，我們認為，這樣的景區存在一定的提升空間。
案例：北國水鄉――夢(mèng)中的家園
資源分析：
缺水，是北方發(fā)展最大的制約。而水，則是景觀(guān)房產(chǎn)、旅游、休閑、度假發(fā)展的核心要素，是靈氣的來(lái)源，是發(fā)展的前提。
天津XX項目地塊，最大的資源，就是豐富的水資源。
由于地勢較低，地下水出涌形成水景的條件無(wú)比優(yōu)越，提供了XX項目以水造景的無(wú)窮可能性，這在北方，是絕對獨特的優(yōu)勢，是上帝賜予這塊土地的巨大價(jià)值。
以水造景，可以建設水城、水鄉、濕地生態(tài)系統；可以形成湖泊、河道、溝渠、池塘、水網(wǎng)、流水景觀(guān)、噴泉景觀(guān)等等。
水景觀(guān)系統的簡(jiǎn)單羅列：
水城構造：威尼斯水城、山東聊城（北方水城）；
水鄉構造：寧波江南水鄉、周莊；
濕地公園：杭州城市濕地公園，鄱陽(yáng)湖濕地； #p#分頁(yè)標題#e#
城市湖泊：西湖、瘦西湖、武漢東湖、北京的中南海、什剎海等；
島嶼生態(tài)：紐約曼哈頓、哈爾濱太陽(yáng)島、千島湖等等；
水網(wǎng)構造：城市水網(wǎng)、村鎮水網(wǎng)、田園水網(wǎng)、濕地水網(wǎng)；
水景建筑：水上皇宮、瀑布賓館、流水別墅、半島別墅等等。
XX項目的水資源條件，提供了建設以上以水為主題的的各種景觀(guān)系統的全部可能性，這是XX項目景觀(guān)與旅游休閑發(fā)展的靈魂。
項目主題：
江南，被視為人間天堂，所謂“上有天堂，下有蘇杭”。
江南的典型形象，就是江南水鄉。
歷史上有“北人善騎，南人利舟”之說(shuō)，北方人因缺水，也沒(méi)有水文化與水景觀(guān)的獨特遺存，而南方則以水鄉，成為中國鄉村的標識，就如周莊，陳逸飛的畫(huà)，把中國水鄉的靈魂描繪出來(lái)，引起世界的關(guān)注，也成就了周莊的旅游。
XX項目的水資源，提供了建設“北方水鄉”的全部條件，使水的靈氣，可以依托于北方的建筑、鄉村景觀(guān)、植物景觀(guān)、民俗文化等等，形成中國田園的 另一種迷人的景象。
有水城－水鄉－濕地三個(gè)層次的XX項目水景世界，必將成為世界一流的旅游目的地。
水城――城市水景――東方的威尼斯商城
水鄉――北方水鄉――夢(mèng)中的家園
濕地――綠色水生態(tài)――候鳥(niǎo)、魚(yú)與植物的家園
目標定位
目標定位，將給投資人一個(gè)理想的愿景。是投資人運作項目的動(dòng)力。
目標定位，將決定將項目獨特吸引力提升到何種程度，才可以具備實(shí)現目標的基礎。這對策劃人在資源挖掘、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、創(chuàng )意突破、產(chǎn)品整合方面，提出了挑戰。
目標定位，要求設計出達到目標可行的運作路徑。這是項目設計的內在邏輯的要求，也是投資人最重要的要求。
目標是一個(gè)體系，包括定性與定量?jì)蓚€(gè)方面。
項目在怎樣的區域范圍，達到怎樣的程度，就是目標。一般目標定位，應該明確項目在影響范圍內的獨特程度、排位、知名度、游客人數等等指標。
客源市場(chǎng)定位
市場(chǎng)定位，可以按照傳統方式，分為基礎市場(chǎng)、主體市場(chǎng)、機會(huì )市場(chǎng)；也 可以按照細分結構，形成重要性、營(yíng)銷(xiāo)時(shí)序、區域劃分、類(lèi)別劃分四維構造的綜合形態(tài)。
功能定位
旅游項目，可以圍繞六要素進(jìn)行細分展開(kāi)，結合游憩方式，構建系統的綜合功能結構。
例如，吃住行游購娛等要素大功能；觀(guān)光、探險、休閑、度假、休學(xué)、療養等游憩功能；以住為主，餐飲娛樂(lè )輔助的結構（大多數度假村的模式）；以餐為主，借助民俗游樂(lè )的結構（大多數農家樂(lè )的模式）。 #p#分頁(yè)標題#e#
開(kāi)發(fā)戰略
實(shí)現目標的現實(shí)途徑，必須有戰略性的構架，這就是開(kāi)發(fā)戰略。
戰略，是對多種可能途徑的選擇。是開(kāi)發(fā)中輕重緩急、先后時(shí)序、結構配合投資分配等重大問(wèn)題的綱領(lǐng)與方針。
4）游憩方式設計（項目游憩策劃）
游憩設計技術(shù)
游憩方式設計，是以創(chuàng )意為基礎，游憩內容及過(guò)程為核心，結合吃住行游娛購六要素綜合配置的策劃與設計工作，是旅游專(zhuān)業(yè)的技術(shù)設計，是以人為本的創(chuàng )意科學(xué)。
游憩方式設計包括：觀(guān)賞方式與觀(guān)賞線(xiàn)路設計、游樂(lè )設施選型與游樂(lè )內容策劃、故事編撰與情境化場(chǎng)景布置設計、體驗模式策劃、特色餐飲策劃、特色住宿策劃、特色紀念品策劃與設計、游憩功能結構設計、布局結構設計等等；
游憩方式設計，是旅游項目設計的關(guān)鍵步驟，只有“奇特創(chuàng )意”與“旅游專(zhuān)業(yè)技能”之間高水準的結合，才能達到最佳效果。
部分傳統的規劃機構，未能深刻把握“項目游憩設計”技能與方法，在旅游規劃中，以邏輯代替創(chuàng )意，以模式代替創(chuàng )新，使規劃失去了靈魂，這也是墻上掛掛的重要成因。
游憩方式設計是一種技術(shù)，就像化工項目需要先做化工流程技術(shù)專(zhuān)業(yè)設計，再做建筑設計一樣，只有先對旅游項目進(jìn)行游憩設計，進(jìn)一步進(jìn)行建筑設計，才能完成真正的旅游項目設計。
有人請了一個(gè)著(zhù)名大學(xué)來(lái)做旅游規劃，結果做出來(lái)一看，要素很全，布局也合理，房子畫(huà)的很標準，但就是找不到獨特的吸引力，沒(méi)辦法操作。因此，不能用旅游規劃代替旅游項目設計。
游憩方式設計解決的三個(gè)問(wèn)題
第一，是主題和核心吸引力的策劃，是任何項目缺少不了的靈魂。 有些景區資源，很有獨特性，但是這些獨特性在旅游上并不具備吸引力。比如地質(zhì)公園，植物品種和巖石構造很獨特，具備科學(xué)價(jià)值。但是，專(zhuān)家能看懂老百姓看不懂。這種資源的獨特性和我們說(shuō)的旅游吸引力是不一樣的。因此，我們必須圍繞主題、景觀(guān)、游憩方式進(jìn)行創(chuàng )意策劃。例如，三亞南山造百米大佛，是一種“做到極至”的獨特性造景策劃；江西崇義的養生旅游，山西小寨原生態(tài)抗日村，則是一種通過(guò)游憩方式創(chuàng )新，形成核心吸引力的案例。
我們可以深度挖掘文脈、地脈、人脈，找到獨特性賣(mài)點(diǎn)，形成獨特吸引物，構建旅游核心吸引力。如果資源中挖掘不出來(lái)，就要注入創(chuàng )新主題，打造核心吸引物。例如昆明野鴨湖，其實(shí)也就是一個(gè)兩百畝的湖面，資源上沒(méi)有任何獨特性賣(mài)點(diǎn)；但是，該區域距離昆明很近，只有45分鐘的路程，可以搞旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，土地利用有一定的價(jià)值。為了彌補資源上的不足，我們策劃了注入創(chuàng )新主題的游憩方法：瑞士小鎮休閑中心。該區域的地貌植被很適合建筑歐式城堡式，瑞士的蘇黎世市和昆明是友好城市，所以我們決定把瑞士的風(fēng)格引進(jìn)來(lái)，建造一個(gè)瑞士小鎮，這樣來(lái)帶動(dòng)野鴨湖的發(fā)展。 #p#分頁(yè)標題#e#
第二，是解決游憩模式，即解決“玩法”。游憩方式設計，又可以看成是尋找用什么玩法來(lái)統領(lǐng)旅游資源的模式。我們公司作了一個(gè)數據庫，其中搜集了上萬(wàn)種的游憩方式，包括玩雪、玩水、露營(yíng)、玩草原等等，每一種都有幾十上百個(gè)玩法，至少有上千種的方法來(lái)展示科學(xué)技術(shù)的內容。這樣，我們就可以把旅游資源轉化成一種玩的方式，轉化成一種我們喜愛(ài)休憩的方式。
第三，解決游客需求的全面滿(mǎn)足。因為游客不僅僅是游，還要吃住行娛購，并且需要通過(guò)游程安排，把游憩過(guò)程串起來(lái)。游憩設計，對六要素的游憩都要進(jìn)行策劃，并且圍繞主題與核心吸引力進(jìn)行配置。
5）要素配置與布局
旅游項目，往往不是單一的功能結構，而需要按照旅游的規律，配置相關(guān)要素，形成一個(gè)游憩活動(dòng)完整系統。
項目?jì)炔康挠尉€(xiàn)、交通、土地利用、功能分布，必須符合游憩規律，符合地形地貌與景觀(guān)環(huán)境，符合土地利用與基礎設施集約化與優(yōu)化，符合環(huán)境保護、文物保護、景觀(guān)保護的要求。因此，綜合相關(guān)要素，進(jìn)行合理布局，形成最佳的空間結構關(guān)系與游憩路線(xiàn)，是旅游策劃、規劃的共同任務(wù)。
商業(yè)模式，是項目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的商業(yè)靈魂。其內容非常豐富，包括了收入模式、經(jīng)營(yíng)模式、營(yíng)銷(xiāo)模式、管理模式、投資分期、資本構架、融資模式等等。
商業(yè)模式的設計，是商業(yè)策劃的重點(diǎn)，是形成可行性，實(shí)現融資運作的前提。
有關(guān)商業(yè)模式設計的詳細內容，請參閱《旅游投資的商業(yè)模式研究――3L坐標分析法》一文。
五、開(kāi)發(fā)運作計劃制定
開(kāi)發(fā)運作計劃，是進(jìn)行旅游項目開(kāi)發(fā)具體運作的工作計劃，是以商業(yè)模式設計為依托，根據投資商的實(shí)際投資基礎，設計的操作計劃。
這一計劃的重點(diǎn)，在于把戰略落實(shí)到開(kāi)發(fā)的每一個(gè)環(huán)節之中，提示操作的順序、重點(diǎn)、達到的目標、環(huán)節之間的銜接等等細節。
編制開(kāi)發(fā)運作計劃，要求策劃人有非常豐富的旅游投資和旅游管理經(jīng)驗，必須對實(shí)際操作的過(guò)程與環(huán)節爛熟于心，同時(shí)對項目的戰略與理念，能夠深度把握。
開(kāi)發(fā)運作計劃，一般涉及到以下幾個(gè)方面：
１）經(jīng)營(yíng)權及相關(guān)合同談判與簽訂；
２）土地征用、拆遷、居民安置；
３）策劃、規劃、設計等相關(guān)事項；
４）立項、可研與五證報批；
５）工程招標與投資建設；
６）招商引資與融資運作；
７）開(kāi)業(yè)驗收與開(kāi)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)運作； #p#分頁(yè)標題#e#
８）管理成型與人力資源培訓。
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