休閑商業(yè)綜合體創(chuàng )新設計――江蘇鹽城金大洋城市生活廣場(chǎng)初步方案設計第3頁(yè)
具有鮮明文化主題的休閑商業(yè)綜合體，是一種商業(yè)地產(chǎn)項目，作為一種開(kāi)放式的休閑消費場(chǎng)所，已經(jīng)成為都市休閑旅游的核心項目，成為城市或區域的地標性建筑，成為商業(yè)文化和城市文化的重要名片，在城市建設中的地位越來(lái)越高了。
休閑商業(yè)綜合體難點(diǎn)在于文化的活化、休閑業(yè)態(tài)的市場(chǎng)化、商業(yè)地產(chǎn)的盈利化，文化活化是靈魂、休閑業(yè)態(tài)是關(guān)鍵、盈利模式是核心。在江蘇鹽城金大洋城市生活廣場(chǎng)項目設計中，融入地中海風(fēng)情及海洋文化主題，使商業(yè)建筑本身具有鮮活的生命力，此外還通過(guò)新型業(yè)態(tài)的配置培養出新型的消費意識，激發(fā)商業(yè)價(jià)值提升，帶動(dòng)商業(yè)文化策源的二次革命。
項目背景
海洋經(jīng)濟時(shí)代的到來(lái)
鹽城市受蘇錫常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈三大都市圈的輻射，在振興蘇北的戰略中占有重要地位，面臨巨大的投資商機。城市定位為江蘇沿海中心城市、新興工業(yè)城市、海洋經(jīng)濟服務(wù)基地。2007年8月，《江蘇省沿海開(kāi)發(fā)總體規劃》閃亮出臺：江蘇將利用10年時(shí)間，完成固定資產(chǎn)投資3萬(wàn)億元。依托沿海大港建設，打造以新能源、海洋特色產(chǎn)業(yè)、現代物流業(yè)、臨港大型石化產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的沿海產(chǎn)業(yè)帶，加速形成新型工業(yè)化基地和現代農業(yè)基地。連云港、鹽城、南通三大港群串起江蘇千里“黃金海岸”。
綜合鹽城宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展現狀及城市發(fā)展機遇的簡(jiǎn)要分析，我們認識到鹽城未來(lái)發(fā)展的巨大潛力，特別是最近剛通過(guò)的《江蘇沿海地區發(fā)展規劃》必將成為江蘇乃至中國吹響邁入海洋時(shí)代、跨入新經(jīng)濟時(shí)代的號角。對于江蘇沿海地區，特別是擁有江蘇最長(cháng)海岸線(xiàn)的鹽城來(lái)講，海洋經(jīng)濟時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，“向海洋要效益”勢必將成為鹽城市今后城市發(fā)展的一項重要經(jīng)濟增長(cháng)極，它必將成為鹽城城市發(fā)展最為重要的發(fā)展方向。全市的各行各業(yè)都將在政府的指引下、“海洋經(jīng)濟”發(fā)展的大趨勢下，攜手促進(jìn)鹽城經(jīng)濟發(fā)展。
鹽城休閑商業(yè)現狀
通過(guò)對鹽城旅游、城市人口、消費結構、城市片區發(fā)展以及商業(yè)環(huán)境、商業(yè)市場(chǎng)以及商業(yè)地產(chǎn)的綜合分析，我們發(fā)現鹽城商業(yè)發(fā)展呈現出“城市商業(yè)名片、文化名片”缺乏，“文化消費”需求凸顯，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展已構成第三產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位的主體、百貨零售業(yè)占市場(chǎng)主導地位，南部形成城市副中心等幾個(gè)特點(diǎn)；商業(yè)地產(chǎn)存在開(kāi)發(fā)節奏快、供需不平衡，區域結構差異大、業(yè)態(tài)結構不合理，次主力店分布零亂、聚集效應不強等問(wèn)題。 #p#分頁(yè)標題#e#
項目評價(jià)
項目地位于城市西南門(mén)戶(hù)，新城南中央區域未來(lái)行政、教育、商業(yè)等“5大功能中心”之中，其政治、經(jīng)濟、商業(yè)價(jià)值不言而喻；周邊品質(zhì)大盤(pán)圍繞，受城市建設南移因素的影響，區域購房熱潮勢不可擋，且吸進(jìn)了大批區域外的購房人群；區域已經(jīng)發(fā)展成為新的移民聚集地，人口的大量引入先期必需性消費占優(yōu)勢；新區未來(lái)具備相當的消化能力，發(fā)展前景看好。
三橫（世紀大道、鹿鳴路、青年中路）三縱（西環(huán)路、鹽馬路、解放南路）形成田字形路網(wǎng)，項目處于世紀大道與西環(huán)路的交匯處，輔之離其均不過(guò)數里之距的寧鹽、鹽徐、沿海高速的入口，形成四通八達的立體交通路樞紐；地塊規整內有天然河道且，具備成為城市節點(diǎn)及城市展示面的基本條件。
區域內眾多規?；虡I(yè)易導致同質(zhì)化競爭，同時(shí)市區商業(yè)與亭湖商業(yè)區分流新區大部分購物客流，本項目要成功，必須挽回這些群體，一定要跳出區域局限,避免同質(zhì)化競爭；同時(shí)擴大項目輻射能力，成為鹽城商業(yè)新的增長(cháng)極。
通過(guò)對項目的SWOT分析，新區版塊商業(yè)市場(chǎng)承受風(fēng)險壓力較大，對于本項目而言，必須面對市場(chǎng)機會(huì )與威脅，區域綜合商業(yè)的匱乏及配套服務(wù)的缺失為本項目提供了較大的發(fā)展空間。我們認為只要通過(guò)科學(xué)的市場(chǎng)定合理的規劃布局，使項目?jì)?yōu)勢互補，揚長(cháng)避短，并制定有效的營(yíng)銷(xiāo)傳播策略建立差異化的市場(chǎng)及品牌形象，迅速建立項目認同感，打動(dòng)目標客戶(hù)，促成招商，必將確保項目順利發(fā)展。
從項目整體考慮，本項目是《江蘇沿海地區發(fā)展規劃》“黃金海岸”這個(gè)美麗港灣中的一葉輕舟，一艘越大洋駛來(lái)的機遇之舟；是東西海洋文明交融的文化之舟；是承載著(zhù)鹽城邁向海洋時(shí)代的遠航之舟；是代表著(zhù)鹽城未來(lái)的希翼之舟；是帶動(dòng)鹽城未來(lái)創(chuàng )新生活之舟。
從商業(yè)本身方面考慮，本項目應該充分利用所處地段的優(yōu)勢，最大限度地獲取較高的回報，這是項目定位的方向所在，為此，我們建議將本項目規劃為景觀(guān)特色性強、經(jīng)營(yíng)主題新穎、文化氛圍濃郁的主題街區，并采用靈活多變的經(jīng)營(yíng)模式，使商家在激烈的競爭中求生存。綜合他們的需要定位新的購物場(chǎng)所應該是以下感覺(jué)：時(shí)尚的購物感覺(jué)， 休閑的購物環(huán)境；合理的商場(chǎng)布局，舒適的商場(chǎng)通道；齊全的消費品種，靈活變通的商品檔次；綜合餐飲，娛樂(lè )及購物的便利，具名氣的商場(chǎng)；代表政府重點(diǎn)發(fā)展“海上鹽城”的城市形象，具有強烈認同感和歸屬感的文化休閑購物環(huán)境。 #p#分頁(yè)標題#e#
以海洋文化主題構筑“金色港灣”
如前所述，“向海洋要效益”勢必將成為鹽城市今后城市發(fā)展的一項重要經(jīng)濟增長(cháng)極。“海洋的魅力”便更應當充分的在城市各行各業(yè)中展示出來(lái)，通過(guò)豐富多彩的“海洋符號”打造出更加形象的“海上蘇東”、“海上鹽城”。由此我們將海洋主題引入本項目，將海洋的魅力通過(guò)整體建筑風(fēng)格、景觀(guān)設計及相關(guān)業(yè)態(tài)設置等方面來(lái)打造項目，形成項目自身的亮點(diǎn)，在形式上標新立異，令項目以一個(gè)嶄新的形象展現在鹽城市民面前。
主題形象：“金色港灣” ――海洋文化休閑購物區
金色港灣的整體表現手法之所以引入海洋元素、地中海風(fēng)情，主要考慮到以下幾個(gè)方面：
?金色寓意著(zhù)財富，寓意著(zhù)活力，寓意著(zhù)吉祥，寓意著(zhù)尊貴；港灣代表著(zhù)海洋寓意著(zhù)祥和，寓意著(zhù)浪漫，寓意著(zhù)歡樂(lè )。
?在眾多的海洋文化研究成果中，海洋文化是開(kāi)放、拓展、交流、兼容的一種文化個(gè)性，它符合本項目現代、時(shí)尚、包容的開(kāi)發(fā)主題思路。
?海洋文化是世界性的文化現象，有的認為：海洋文化是人類(lèi)文明的源頭之一，是人類(lèi)擁有和創(chuàng )造的物質(zhì)和精神文明的重要組成部分。西方學(xué)者認為：古希臘及地中海的文化就是典型的海洋文化，是西方文化的源頭。
?鹽城市與美國圣地亞哥是友好市郡關(guān)系，本項目采用地中海風(fēng)格作為設計的主體風(fēng)格，還可以讓鹽城市民在本項目中仿佛置身在到地球另一端友好城市圣地亞哥之中，增加鹽城市民對友好城市的了解。
“金色港灣”項目的設計，首先要在建筑外部形態(tài)、文化內涵表現上區別與一般傳統商業(yè)的建筑設計，我們在建筑設計中融入地中海風(fēng)情及海洋文化主題，使建筑本身具有鮮活的生命力。其次在商業(yè)業(yè)態(tài)定位方面我們應當通過(guò)新型業(yè)態(tài)的配置培養出鹽城老、中、輕、兒新型的消費意識，激發(fā)商業(yè)價(jià)值提升，帶動(dòng)商業(yè)文化策源的二次革命。
設計要素及手法
依照本項目的形象定位，項目的整體表現將引入地中海風(fēng)情及海洋元素，即，以海洋代表元素――水、船、港；以西方學(xué)者普遍認為的：古希臘及地中海的文化就是典型的海洋文化，來(lái)塑造項目的整體建筑風(fēng)格及景觀(guān)表現。#p#分頁(yè)標題#e#
項目?jì)人薪值溃ㄗ仙珔^域）均由商業(yè)建筑圍合而成，屬項目?jì)冉?，我們建議將其作為整個(gè)項目?jì)鹊牟叫薪中问絹?lái)打造，使之與商業(yè)建筑本身形成商氣、人流的優(yōu)勢互補。針對步行街的休閑性、景觀(guān)性、游樂(lè )性這幾個(gè)方面重點(diǎn)打造，突出步行街的旅游功能，塑造本項目的獨特吸引力。
金帆公寓作為本項目商業(yè)的輔助部分，采用船帆造型，既整體呼應項目的海洋主題，又寓意著(zhù)鹽城經(jīng)濟在國務(wù)院最近通過(guò)的《江蘇沿海地區發(fā)展規劃》中揚帆起航。
景觀(guān)設計：著(zhù)力營(yíng)造圣地亞哥式景觀(guān)
項目的景觀(guān)設計始終貫徹自然、生態(tài)、人文、舒適的完美結合，以美國加州圣地亞哥自然為藍本，把現代都市休閑居住、休閑購物融入到靈性的景觀(guān)中，重新詮釋現代人對休閑文化的理解。
突出生態(tài)為主線(xiàn)（一河一湖一水街），營(yíng)造豐富的水景空間，創(chuàng )造出一條熱帶雨林、一片湖面、一條水街來(lái)作為自然景觀(guān)的延續和發(fā)展。
突出植物為輔線(xiàn)，通過(guò)豐富的熱帶、溫帶植物變化營(yíng)造景觀(guān)氛圍。樸素、親切而生態(tài)更適宜人的居住、休閑、購物。在整體上景觀(guān)設計更加注重景觀(guān)和生態(tài)綜合效應。
項目商業(yè)定位和業(yè)態(tài)規劃
商業(yè)市場(chǎng)定位：鹽城第一座國際化充滿(mǎn)活力的時(shí)尚商業(yè)城
由于項目處于西環(huán)路與世紀大道交匯點(diǎn)，周邊多為建材類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，大型綜合類(lèi)商場(chǎng)目前仍西南片區的商業(yè)空白點(diǎn)。本項目商業(yè)市場(chǎng)定位應配合鹽城整體發(fā)展規劃，在現有掌握區域現有商業(yè)經(jīng)營(yíng)得點(diǎn)的基礎上，推動(dòng)新興商業(yè)主題、模式的開(kāi)創(chuàng )，與當前市場(chǎng)形成差異化，并最終確定其在西南片區、鹽城市區商業(yè)街的重要地位。其宗旨在于通過(guò)全新的業(yè)態(tài)組合，主力商鋪的引入，創(chuàng )新的室內及商業(yè)規劃設計，新穎的體驗式消費以及國際化時(shí)尚的消費引導，為消費者帶來(lái)全新的購物體驗，是國際化、多元化、休閑化、娛樂(lè )化、時(shí)尚化、年輕化，洋溢著(zhù)朝氣與歡樂(lè )的購物樂(lè )園，是“鹽城第一座國際化充滿(mǎn)活力的時(shí)尚商業(yè)城”。
功能定位：鹽城“西南門(mén)戶(hù)”――一站式海洋風(fēng)情商業(yè)休閑廣場(chǎng)
金色港灣是一個(gè)“集購物、休閑、餐飲、娛樂(lè )、兒童游樂(lè )為一體，多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)并存，洋溢著(zhù)濃郁地中海風(fēng)情的海洋文化購物天地”。 #p#分頁(yè)標題#e#
本項目是一個(gè)多業(yè)態(tài)的城市綜合體，其特色是將文化、購物、游樂(lè )甚至于旅游結合起來(lái)，將旅游、游樂(lè )、休閑與購物聯(lián)結在一起，構成一個(gè)全新的消費模式，無(wú)論從建筑形態(tài)還是業(yè)態(tài)配置，都不雷同于市內現有商場(chǎng)，這樣一方面可以避開(kāi)與原有的商場(chǎng)正面競爭，不需要在原有的市場(chǎng)消費蛋糕上爭奪份額；另一方面，可體現本項目自身特色，增強項目的市場(chǎng)競爭力。
本項目將打造成為代表21世紀鹽城新商業(yè)形象，可與北京的大悅城、藍色港灣、上海的來(lái)福士相媲美的標志性新形態(tài)商業(yè)中心。
商業(yè)業(yè)態(tài)規劃設計
此外，我們還對項目進(jìn)行了商業(yè)規劃設計：提出了商業(yè)規劃目標（整合時(shí)尚業(yè)態(tài)資源，混合功能布局相互促進(jìn)的特點(diǎn)進(jìn)行規化，中庭環(huán)繞動(dòng)線(xiàn)突破購物死角，打破傳統購物中心的布局平面化、消費者認同單一化的狀況），業(yè)態(tài)組合體驗規劃（時(shí)尚都市體驗+兒童游樂(lè )體驗+休閑娛樂(lè )體驗+美食文化體驗），內、外部動(dòng)線(xiàn)的規劃設計等。
項目總結及發(fā)展目標
通過(guò)以上分析，我們認為：本項目應該打造成為鹽城的商業(yè)文化名片和城市文化名片、商業(yè)精英和知名商戶(hù)的標志和名片、鹽城地標性商業(yè)街區、以及鹽城主題商業(yè)時(shí)代投資者的首選物業(yè)，從而開(kāi)啟鹽城商業(yè)投資新時(shí)代。
此外，本項目作為開(kāi)發(fā)商從鹽城西南區投資建設項目的其中一個(gè)部分，應注重項目開(kāi)發(fā)的整體利益，在充分達成商業(yè)項目自身的開(kāi)發(fā)利潤前提下，應最大化的提升商業(yè)項目自身品質(zhì)，形成品牌。通過(guò)拉動(dòng)項目地甚至周邊區域地段的投資價(jià)值，進(jìn)而提升本項目住宅部分的價(jià)值，提高本次項目開(kāi)發(fā)的總體利潤水平，打響開(kāi)發(fā)商的企業(yè)品牌，為今后的項目開(kāi)發(fā)奠定良好的基礎。
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