“旅游引導的區域綜合開(kāi)發(fā)模式”與旅游投資新時(shí)代第2頁(yè)
旅游綜合開(kāi)發(fā)，已經(jīng)成為旅游投資的主流模式，本文認為，旅游投資的新綜合時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。希望本文可以為政府決策和管理提供有力的支持，也希望我們對這種模式的梳理，能夠引導出良性的商業(yè)模型，使企業(yè)投資人成為真正的區域運營(yíng)商。
一、居民消費升級，旅游服務(wù)需求增長(cháng)，但增速低于旅游名義下的開(kāi)發(fā)投資增速
中國老百姓可支配收入的增長(cháng)，帶動(dòng)了旅游消費需求的較快增長(cháng)，特別是人均GDP超過(guò)2500美元之后，休閑消費增幅加大。2008年后，汽車(chē)消費大幅增長(cháng)，休閑需求同步升級。這些，都對旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提出了較大的要求。
但2005年之后，旅游項目的投資常常給人以震撼，一不小心，就遇到投資額高達10億、100億、500億之類(lèi)的項目。開(kāi)始時(shí)，我們拒絕接受：這明顯的不是旅游投資，是區域開(kāi)發(fā)、城鎮化投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。如果把這些項目都納入計算，旅游產(chǎn)業(yè)投資已遠遠超出了這個(gè)階段市場(chǎng)的真實(shí)需求（我們所謂的旅游市場(chǎng)需求，是作為服務(wù)業(yè)的旅游市場(chǎng)需求，是旅游服務(wù)需求）。
二、產(chǎn)業(yè)轉型、土地財政與旅游房地產(chǎn)商業(yè)利益合流，推升了旅游開(kāi)發(fā)新浪潮
實(shí)際上，隨著(zhù)我國城市化的發(fā)展，旅游成為了提升城市化質(zhì)量的重要因素，是城市化中具有產(chǎn)業(yè)、居住支持雙重價(jià)值的要素，為其發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支撐。中國的旅游開(kāi)發(fā)，已經(jīng)與區域發(fā)展和城鎮化進(jìn)程全面結合，并在產(chǎn)業(yè)上趨于融合，形成了旅游產(chǎn)業(yè)導向下泛旅游產(chǎn)業(yè)聚合的區域經(jīng)濟與城鎮化綜合開(kāi)發(fā)模式，這種以旅游為引擎的區域綜合開(kāi)發(fā)模式，我們稱(chēng)之為“旅游引導的區域綜合開(kāi)發(fā)模式”（Tourism-oriented regional integrated development model，簡(jiǎn)稱(chēng)TORD模式）。
旅游具有引擎效應，能夠推進(jìn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行聚集發(fā)展、形成新農村建設的全面提升、帶動(dòng)土地升值、延伸商業(yè)房地產(chǎn)及休閑度假房地產(chǎn)等高利潤項目，實(shí)現開(kāi)發(fā)的快速回報。依托“服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集、土地升值、房地產(chǎn)高回報”這三要素，形成了旅游引導下區域綜合開(kāi)發(fā)的模式，并已經(jīng)成為旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流模式。
實(shí)際上，傳統旅游項目（以游客為服務(wù)對象，通過(guò)服務(wù)，獲取收益的項目）的投入產(chǎn)出比越來(lái)越低，特別是在一流觀(guān)光資源已經(jīng)全部開(kāi)發(fā)完成之后，旅游服務(wù)與旅游設施開(kāi)發(fā)項目都是“高投資、低回報、長(cháng)周期”型項目。政府為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉型升級的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)導向，與投資商在泛地產(chǎn)高通脹時(shí)代的高回報率要求，在當今的旅游服務(wù)與旅游設施產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上，已經(jīng)形成了明顯的矛盾結構。
然而，由于國家房地產(chǎn)調控，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受到嚴重打壓，投資商亟需繞過(guò)調控政策，獲得開(kāi)發(fā)土地。而旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)環(huán)境相對來(lái)說(shuō)還比較寬松，高額的土地一級開(kāi)發(fā)利潤和旅游休閑度假房產(chǎn)利潤，可以抵消旅游服務(wù)與旅游設施項目開(kāi)發(fā)的高成本。據估算，只需要把旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中盈利的40%，用于開(kāi)發(fā)旅游服務(wù)與旅游設施，就足以推動(dòng)整個(gè)區域的綜合開(kāi)發(fā)了。#p#分頁(yè)標題#e#
于是，對土地開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的共同需要，構成了新的旅游與地產(chǎn)的對接模式――旅游區域綜合開(kāi)發(fā)：政府出讓土地一級開(kāi)發(fā)的利潤，引導和要求投資商開(kāi)發(fā)旅游服務(wù)與旅游設施項目；而投資商在開(kāi)發(fā)旅游服務(wù)與旅游設施項目的同時(shí)，就會(huì )要求政府匹配土地，用于住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。政府與投資商找到了各自利益的歸屬，結合旅游服務(wù)與旅游設施項目開(kāi)發(fā)需要，整合形成了旅游區域開(kāi)發(fā)、旅游綜合體開(kāi)發(fā)、旅游小城鎮開(kāi)發(fā)、旅游文化產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)、休閑農業(yè)區開(kāi)發(fā)等等，這些以旅游為引擎開(kāi)發(fā)形成的旅游區、休閑區、度假區、文化產(chǎn)業(yè)園區、休閑農業(yè)園區等等，都是在土地開(kāi)發(fā)紅利與房產(chǎn)紅利的支撐下，形成模式。
從此，面向非城市區域的旅游區域開(kāi)發(fā)，成為新一輪圈地運動(dòng)的主要方向。大批房地產(chǎn)商及其他投資者紛紛涉足旅游綜合開(kāi)發(fā)，大量資金涌入酒店、溫泉、旅游地產(chǎn)、旅游演藝等行業(yè)，投資項目也逐漸呈現出大規模、高檔次的特點(diǎn)。
旅游開(kāi)發(fā)熱就此成為旅游開(kāi)發(fā)大潮。
三、“保、規、控、管”四字方針，引導旅游綜合開(kāi)發(fā)健康發(fā)展
中國經(jīng)濟發(fā)展，高度依賴(lài)于城市化的快速推進(jìn)。世界上最大的建設大潮，引發(fā)了以短缺資源及房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)的長(cháng)期化升值，成為中國財富增長(cháng)的主導模式。這一模式，成為中國經(jīng)濟行為的主流導向，引導著(zhù)企業(yè)的投資行為。
旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也再這一主流趨勢下，形成了旅游綜合開(kāi)發(fā)模式。
因此，我們只有跳出傳統旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式，才能夠看清楚中國旅游投資的這一大潮。
新的旅游開(kāi)發(fā)，已經(jīng)實(shí)現了兩個(gè)突破，第一個(gè)突破，是旅游與城市化結合，旅游區與城鎮村的開(kāi)發(fā)全面融合，并形成典型的旅游綜合體新模式。第二個(gè)突破，是旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)與文化、教育、會(huì )議會(huì )展、養生養老、醫療、體育、農業(yè)、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)的全面融合，形成了旅游產(chǎn)業(yè)主導下的泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集與整合，出現了泛旅游產(chǎn)業(yè)集群。
旅游發(fā)展的趨勢，已遠遠超越了我們原來(lái)想象的，就旅游服務(wù)來(lái)評價(jià)旅游發(fā)展的方式。因此，其投資規模也不該局限于旅游服務(wù)業(yè)本身，而應被看成是一種綜合性產(chǎn)業(yè)及綜合區域投資開(kāi)發(fā)。這種大規模、高速度的投資增長(cháng)是中國整體經(jīng)濟發(fā)展的縮影。從整體上來(lái)看，我國并沒(méi)有出現大量的旅游服務(wù)產(chǎn)品過(guò)剩與閑置，大規模旅游投資，是旅游引導下中國城市化發(fā)展的表現之一。
在與旅游結合上，投資商的開(kāi)發(fā)方式主要有三：一種是旅游和地產(chǎn)一體化的開(kāi)發(fā)，對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，旅游并不是一個(gè)附屬品，而是地產(chǎn)的支撐；第二種是旅游和地產(chǎn)分離的開(kāi)發(fā)，這種投資商只將旅游當做是與政府置換資源的條件，獲得土地的條件就是必須投資旅游；無(wú)論目的為何，這種方式對旅游開(kāi)發(fā)是有一定的推動(dòng)作用的；第三種，是打著(zhù)旅游的幌子做純地產(chǎn)，這是對旅游資源的浪費和破壞。#p#分頁(yè)標題#e#
對此，我們認為：以旅游為引擎的區域綜合開(kāi)發(fā)模式，是中國特色的旅游綜合開(kāi)發(fā)模式；政企協(xié)調非常有效，發(fā)展狀態(tài)基本健康，為旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)極大機遇；同時(shí)，政府必須進(jìn)行“保規控管”，杜絕一些唯利是圖的做法，確保旅游綜合開(kāi)發(fā)的健康持續發(fā)展。
“保”：以生態(tài)環(huán)境、文物古跡、風(fēng)景名勝、自然資源等的保護為前提；任何開(kāi)發(fā)，決不能破壞環(huán)境、文物和資源。
“規”：必須規劃先行，通過(guò)規劃，有效把控旅游服務(wù)產(chǎn)品及旅游設施與旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的比例與配套關(guān)系，保證旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)的主體地位與帶動(dòng)效應。
“控”：控制土地開(kāi)發(fā)與產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的時(shí)間節奏，以旅游服務(wù)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)帶動(dòng)為先，旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為后，形成多期開(kāi)發(fā)，循環(huán)提升。
“管”：實(shí)施開(kāi)發(fā)管理，對綜合開(kāi)發(fā)不僅僅考核開(kāi)發(fā)量，還要考核旅游服務(wù)經(jīng)營(yíng)。旅游服務(wù)不能僅僅依靠硬件開(kāi)發(fā)，必須進(jìn)行服務(wù)開(kāi)發(fā)，要進(jìn)行服務(wù)經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)開(kāi)發(fā)。
站在旅游作為城市化引擎、國家戰略性支柱產(chǎn)業(yè)的角度，我們用大旅游的思路來(lái)判斷，結論就十分明確了：在十二五期間，旅游綜合開(kāi)發(fā)的投資規模還將不斷突破，在中國經(jīng)濟發(fā)展中將會(huì )產(chǎn)生更大的、讓人們難以想象的重大作用。
四、解放思想，用旅游帶動(dòng)區域經(jīng)濟全面突破
對于生態(tài)屏障地區、偏遠山區、無(wú)資源開(kāi)發(fā)優(yōu)勢又無(wú)人才聚集條件的欠發(fā)達地區，旅游一直是其區域發(fā)展的引擎產(chǎn)業(yè)。但旅游的引擎，如何才能帶動(dòng)區域社會(huì )經(jīng)濟全面發(fā)展，需要跳出旅游看旅游，跳出傳統旅游業(yè)態(tài)來(lái)做旅游。
總結了中國旅游投資與區域開(kāi)發(fā)的歷史實(shí)踐，通過(guò)數百個(gè)成功案例研究，提出了《旅游引導的區域綜合開(kāi)發(fā)模式》，希望能夠幫助地方政府，充分運用旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的契機，帶動(dòng)泛旅游產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展，并借力土地開(kāi)發(fā)，加速以現代服務(wù)產(chǎn)業(yè)為依托的城市化進(jìn)程，實(shí)現區域綜合開(kāi)發(fā)突破，達成區域經(jīng)濟社會(huì )高速和諧發(fā)展。
我們也希望，大型投資企業(yè)，可以有效把握時(shí)代的脈搏，以區域綜合開(kāi)發(fā)運營(yíng)為己任，借力旅游產(chǎn)業(yè)的引擎功能，實(shí)現區域運營(yíng)商的宏偉發(fā)展，通過(guò)操盤(pán)旅游，實(shí)現操盤(pán)區域經(jīng)濟的價(jià)值升級。
五、區域運營(yíng)商及旅游綜合開(kāi)發(fā)的商業(yè)模式
一個(gè)投資商投資區域旅游開(kāi)發(fā)項目，與常規房地產(chǎn)項目不同，不能只建房子不搞產(chǎn)業(yè)與經(jīng)營(yíng)；面對一個(gè)區域從事綜合開(kāi)發(fā)，不能只搞房地產(chǎn)，還必需安置農民，形成社會(huì )統籌房展。#p#分頁(yè)標題#e#
基于此，我們把旅游綜合開(kāi)發(fā)投資商定位為區域運營(yíng)商。所謂區域運營(yíng)商，就是以區域經(jīng)濟社會(huì )統籌發(fā)展為己任，把產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城鎮建設、社會(huì )統籌結合起來(lái)，在政府的管理下，以主投資商的身份，通過(guò)在規劃、土地一級開(kāi)發(fā)、泛旅游產(chǎn)業(yè)項目開(kāi)發(fā)、市政公用建設開(kāi)發(fā)、商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、住宅和度假商業(yè)開(kāi)發(fā)等六個(gè)領(lǐng)域發(fā)揮作用，實(shí)現商業(yè)化良性運營(yíng)，分階段實(shí)現區域經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展，實(shí)現企業(yè)在區域綜合開(kāi)發(fā)中的系統整合，實(shí)現企業(yè)基于10~30年在區域運營(yíng)上的良性現金流和持續增值效應。
旅游綜合開(kāi)發(fā)模式，是一個(gè)經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的綜合構架。其中，政府的規劃、土地政策、財政稅收政策、基礎設施與公共服務(wù)設施配套，有著(zhù)戰略和基礎的作用。區域運營(yíng)商，應該全面介入政策管理，參與規劃，參與基礎設施建設的BOT、TOT、BT，參與一級土地開(kāi)發(fā)，參與農民就業(yè)社區產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目等。
在旅游綜合開(kāi)發(fā)中，最關(guān)鍵的還是旅游產(chǎn)業(yè)落地到具有核心吸引力的旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)上，要能夠形成人氣聚集能力，能夠形成旅游吸引核，由此，可以帶動(dòng)大量游客，形成消費市場(chǎng)，并擴展出引擎效應。
有關(guān)商業(yè)模式，詳見(jiàn)《旅游運營(yíng)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)》雜志第15期《“旅游綜合體”的規劃路線(xiàn)圖》、以及第16期《旅游綜合開(kāi)發(fā)政府運營(yíng)模式初探》、《旅游綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)運營(yíng)模式初探》。
（有關(guān)旅游導向的區域綜合開(kāi)發(fā)的更多研究，詳見(jiàn)www.lwcj.com）
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