新型城鎮化與旅游地產(chǎn)發(fā)展新契機
（一）市場(chǎng)主導是未來(lái)新型城鎮化的基本邏輯
中共十八屆三中全會(huì )重新定位了市場(chǎng)的功能，從 “基礎性”作用到 “決定性”作用，意味著(zhù)政府與市場(chǎng)的關(guān)系必須理順，“以市場(chǎng)為主導，政府為引導”將成為未來(lái)的發(fā)展趨勢。新型城鎮化不是單靠政府的行政推動(dòng)就能完成的，只有尊重客觀(guān)規律，激發(fā)市場(chǎng)活力，發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，才能推進(jìn)城鎮化健康發(fā)展。
在這一過(guò)程中，民間投資者將發(fā)揮著(zhù)重要的作用，他們要完成的“造城”，是依托于產(chǎn)城一體化生長(cháng)出來(lái)的城鎮化，不僅僅是綜合體，而是經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)項目帶動(dòng)所形成的綜合體延伸，以及居住一體化、城鄉配套一體化、城鄉社會(huì )保障和社會(huì )公共服務(wù)一體化的城鎮結構，我們稱(chēng)之為市場(chǎng)化下生長(cháng)出來(lái)的城市化，這將成為未來(lái)新型城鎮化的核心模式和結構。
（二）以消費為主導的產(chǎn)業(yè)成為帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟發(fā)展的導向
中國經(jīng)濟的發(fā)展，無(wú)論從統計數字還是實(shí)際的增長(cháng)速度來(lái)說(shuō)都到了一個(gè)新的瓶頸階段。相對低廉的勞動(dòng)力所形成的出口增長(cháng)受到抑制，同時(shí)還面臨著(zhù)土地、生態(tài)、能源等方面的發(fā)展約束。近幾年，政府正在出臺一攬子計劃來(lái)推動(dòng)消費經(jīng)濟的增長(cháng)，形成新的人口消費紅利，可以預見(jiàn)中國將進(jìn)入消費促進(jìn)時(shí)代。
據國家統計局數據顯示，從2006年開(kāi)始，我國歷年的消費增長(cháng)率一直沒(méi)有低于13%，平均保持在15%以上。較高的消費增長(cháng)率，是帶動(dòng)GDP發(fā)展的要素。2012年開(kāi)始，我國消費拉動(dòng)的GDP已經(jīng)占到50%，今后，消費將會(huì )繼續成為GDP增長(cháng)的第一帶動(dòng)力。
其中服務(wù)性需求隨著(zhù)居民收入的提高不斷上升，正逐漸成為城鄉居民消費的新亮點(diǎn)，也是國家重點(diǎn)培育的方向?？梢哉f(shuō)我國的城鎮化在經(jīng)歷了輕工業(yè)帶動(dòng)的第一代、重化工業(yè)及投資帶動(dòng)的第二代發(fā)展后，開(kāi)始走向以服務(wù)產(chǎn)業(yè)、消費產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的第三時(shí)代。這一導向下有兩個(gè)重要問(wèn)題需要解決，一方面是如何增強中國居民的消費意愿、大幅提升消費能力、全面釋放消費需求，另一方面是如何改善消費供給能力、大幅提升消費供應水平，這也成為整個(gè)國家社會(huì )政策與經(jīng)濟政策的核心脈絡(luò )。
推進(jìn)新型城鎮化的目的，就是實(shí)現城鎮化的質(zhì)和量的全面升級，這是加速提升消費比例、擴大內需規模、促進(jìn)消費落地的一種發(fā)展模式。新型城鎮化的解決方案，一定要尋找動(dòng)力機制，要有好的產(chǎn)業(yè)機制來(lái)推動(dòng)，有效的解決資金來(lái)源、利潤結構和財富增長(cháng)問(wèn)題。認為新型城鎮化的發(fā)展要同時(shí)把握好兩種增長(cháng)模式：第一是以產(chǎn)業(yè)為依托的利潤增長(cháng)，是效率和技術(shù)帶動(dòng)的增長(cháng)模式；第二是以土地升值和房產(chǎn)升值為依托的財富增長(cháng)。這兩個(gè)增長(cháng)結合在一起，以產(chǎn)城一體化為核心形成的新型城鎮化，就是中國下一個(gè)階段發(fā)展最重要的旋律。而消費紅利的形成和釋放，使得以消費為主導的產(chǎn)業(yè)將成為帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟發(fā)展的導向。#p#分頁(yè)標題#e#
（三）旅游引導的新型城鎮化
旅游作為一種消費型產(chǎn)業(yè)，通過(guò)其特有的“搬運”功能，形成住宿、餐飲、游樂(lè )、購物、養老等綜合性消費聚集，進(jìn)而形成旅游帶動(dòng)的產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈，并逐步形成產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動(dòng)就業(yè)、居住、配套設施、社會(huì )服務(wù)等的需求，因此構成了城鎮化結構，這就是旅游引導的新型城鎮化的基本邏輯。認為基于旅游產(chǎn)業(yè)在區域產(chǎn)業(yè)集群化與新型城鎮化發(fā)展中的引領(lǐng)作用與優(yōu)勢地位，未來(lái)的10~20年，旅游將會(huì )成為產(chǎn)城一體化發(fā)展的最優(yōu)選擇之一，成為中國經(jīng)濟社會(huì )保持高速增長(cháng)最大的動(dòng)力源之一。在這一模式中，旅游地產(chǎn)商通過(guò)土地、旅游房產(chǎn)升值帶來(lái)的財富效應，反哺旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大規模的參與到旅游開(kāi)發(fā)中，已經(jīng)成為旅游產(chǎn)業(yè)的主導者。
旅游地產(chǎn)與新型城鎮化
（一）旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在新型城鎮化中的作用
旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，可以帶動(dòng)建筑、交通、餐飲、通信等行業(yè)的發(fā)展，為當地居民提供就業(yè)崗位，提升地區的生活居住條件，促進(jìn)城市經(jīng)濟向旅游休閑化發(fā)展，從而對城市化進(jìn)程起到推動(dòng)和促進(jìn)作用。另外，旅游休閑綜合體與城鄉互動(dòng)發(fā)展，對于承載城市文化，凸顯城市性格，打造城市標志，塑造城市形象，推廣城市品牌，形成創(chuàng )新的城市化模式，具有重要的引擎作用。
旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在城鎮化建設中所發(fā)揮的作用，可以體現在土地開(kāi)發(fā)、旅游公共設施建設、旅游休閑項目建設、旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)四個(gè)層面，其主要內容以及與旅游城鎮化的關(guān)系如下：
可見(jiàn)，通過(guò)旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，會(huì )形成休閑商業(yè)街區、度假區、莊園、酒店、養老社區、新農村社區等，這些都構成了旅游帶動(dòng)新型城鎮化落地的支撐型內容。因此，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在旅游引導的新型城鎮化建設中起到最核心的推動(dòng)性作用。
（二）新型城鎮化建設中的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式
1、旅游城鎮化中的土地一級開(kāi)發(fā)
所謂一級土地開(kāi)發(fā)，通俗指在土地出讓前，對土地進(jìn)行整理投資開(kāi)發(fā)的過(guò)程。土地一級開(kāi)發(fā)是土地出讓前的運作方式，開(kāi)發(fā)的主體多為當地政府或由當地政府指定的土地開(kāi)發(fā)企業(yè)，而土地一級開(kāi)發(fā)的結果是要使“生地”成為“熟地”，達到出讓的標準。在大多數城市中，土地開(kāi)發(fā)主要是由政府來(lái)操作，也可以由政府委托企業(yè)來(lái)做，政府負責管理和監督，或者由國有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲備機構來(lái)做。
旅游地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)，屬于土地一級開(kāi)發(fā)的范疇。嚴格意義上講，國內外的土地使用性質(zhì)都不存在“旅游地產(chǎn)用地”這個(gè)類(lèi)別，而對于國內出現的“旅游地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)”概念，其實(shí)質(zhì)是一級土地開(kāi)發(fā)經(jīng)劃撥或轉讓后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商針對項目建成后用于與旅游行業(yè)相關(guān)的居住和休閑娛樂(lè )方面的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)來(lái)定義的。#p#分頁(yè)標題#e#
旅游城鎮化中的一級土地開(kāi)發(fā)，涉及很多不同類(lèi)別，包括城市中舊城改造為休閑商業(yè)或休閑娛樂(lè )街區等，成本往往很高，風(fēng)險較大。但是城市休閑聚集核如果設計得好，可以有效的提升區域地價(jià)，實(shí)現一級開(kāi)發(fā)盈利。非城市中心的土地，特別是偏遠區域，環(huán)境好、旅游資源好、地價(jià)很低，如果針對大交通政府解決方案比較好，一級開(kāi)發(fā)空間很大，這是絕大多數房地產(chǎn)商參與旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。
旅游地產(chǎn)商參與土地一級開(kāi)發(fā)，與城市土地開(kāi)發(fā)的差別在于，不僅僅是項目地的征地補償、拆遷安置、七通一平等基礎設施和社會(huì )公共配套設施建設，而重點(diǎn)是要形成真正的旅游產(chǎn)業(yè)。因為旅游地產(chǎn)的核心，在于依靠旅游，形成游客搬運，實(shí)現消費聚集。只有人氣形成，才有可能形成商氣，才進(jìn)一步可以發(fā)展出多樣化的居住，才有城鎮化的發(fā)展。因此，旅游產(chǎn)業(yè)的價(jià)值決定了土地的價(jià)值，開(kāi)發(fā)商必須結合旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，結合旅游地產(chǎn)二級市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，才能真正獲取一級市場(chǎng)的利潤。
當然，在旅游引導的新型城鎮化建設過(guò)程中，存在城市休閑區、新城新區、旅游綜合體、新農村社區、配套酒店、度假公寓等各類(lèi)項目的開(kāi)發(fā)建設，如果房地產(chǎn)商與政府形成補償性合作，參與進(jìn)行土地一級開(kāi)發(fā)，相對風(fēng)險較小，盈利更有保證。
2、BT模式下的旅游公共設施建設與旅游項目開(kāi)發(fā)
以BT模式為主導，通過(guò)與政府合作，打造旅游休閑的公共工程項目，不僅可以形成旅游相關(guān)的公共設施建設，而且還能形成一批旅游產(chǎn)品，由房地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間，再交回給政府管理，或者長(cháng)期由房地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)，或者房地產(chǎn)商完全建成以后交給政府經(jīng)營(yíng)。這類(lèi)項目包括旅游交通、游客中心、城市休閑區、展館博物館、旅游景區、大型旅游娛樂(lè )項目等，以及與之相配套的綜合性公共基礎設施和功能開(kāi)發(fā)，如道路、通訊、水電等綜合管網(wǎng)系統。其開(kāi)發(fā)建設，需要大量投資，但是市場(chǎng)回報相對來(lái)說(shuō)比較困難，通過(guò)BT或者通過(guò)政府的優(yōu)惠扶持或合作，結合土地開(kāi)發(fā)，使得房地產(chǎn)商參與到旅游公共設施建設和旅游項目開(kāi)發(fā)中來(lái)。
BT模式作為公共基礎設施建設中發(fā)展起來(lái)的一種優(yōu)化的項目融資與實(shí)施模式，其得天獨厚的優(yōu)勢，也吸引了眾多旅游城市通過(guò)這種模式，對包括餐飲、賓館、酒店、旅游交通以及各種文化娛樂(lè )、體育、療養等物質(zhì)設備的各項旅游公共設施以及城市休閑項目進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設。完善的旅游公共設施，不僅為旅游發(fā)展提供了有力的保障，同時(shí)也強力帶動(dòng)了旅游項目的長(cháng)足發(fā)展。
3、泛旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)
旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，不同于一般商業(yè)房地產(chǎn)或住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品，其與旅游產(chǎn)品的結合非常緊密。因此，我們一般把旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，納入區域綜合開(kāi)發(fā)的結構之中，深度設計，形成五大類(lèi)運營(yíng)模式不同的產(chǎn)品：自持型經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品、出租型商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品、銷(xiāo)售型商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品、銷(xiāo)售回租型商業(yè)或住宅產(chǎn)品、銷(xiāo)售型住宅產(chǎn)品。#p#分頁(yè)標題#e#
面向新型城鎮化的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，必須以區域綜合開(kāi)發(fā)為理念，運用泛旅游產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展模式，開(kāi)發(fā)泛旅游架構下的地產(chǎn)產(chǎn)品。將旅游地產(chǎn)概括為休閑商業(yè)地產(chǎn)、休閑居?。ǖ诙铀┑禺a(chǎn)、度假居?。ǖ谌铀┑禺a(chǎn)、酒店地產(chǎn)、養老居住地產(chǎn)、文化創(chuàng )意地產(chǎn)、莊園地產(chǎn)、新農村社區旅游地產(chǎn)八大類(lèi)。具體內容詳見(jiàn)P10 《旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)研究》。
新型城鎮化下旅游地產(chǎn)發(fā)展的新契機
（一）中國房地產(chǎn)的機會(huì )與困境
中國房地產(chǎn)發(fā)展處于結構性矛盾狀態(tài)，良性發(fā)展與不良困境同時(shí)存在。林峰院長(cháng)認為主要存在五大結構良性機會(huì )與四大結構惡性困境。
1、五大結構良性機會(huì )
第一：城鎮化空間巨大，為未來(lái)20年提供了持續增長(cháng)的機會(huì )；
第二：土地控制有效，土地升值結構有序良性，保證了不動(dòng)產(chǎn)持續保值增值的基礎，為土地一級開(kāi)發(fā)提供了穩定的空間與機會(huì )；
第三：城市配套水平持續升級，重置成本保持增長(cháng)，保證了城市房地產(chǎn)保值升值基礎，為城市梯級房地產(chǎn)升值形成波浪式推進(jìn)結構，形成城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可控與有序機會(huì )；
第四：產(chǎn)城一體化趨勢明確，為城市可持續發(fā)展提供了保障，為工業(yè)區、高新區、產(chǎn)業(yè)區、經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區等與城市房地產(chǎn)的混合發(fā)展提供了機會(huì )。同時(shí)，產(chǎn)城一體化城鎮開(kāi)發(fā)，形成了創(chuàng )新開(kāi)發(fā)的商機，使產(chǎn)業(yè)資本與房地產(chǎn)資本融合發(fā)展成為新主流模式；
第五：剛需及改善性需求、服務(wù)業(yè)需求、商業(yè)需求、休閑需求、投資需求等等依然旺盛，房地產(chǎn)成本與市場(chǎng)價(jià)格之間的利潤空間仍然較大，構成了多數產(chǎn)品盈利能力的基礎，房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)仍然是最盈利的商業(yè)模式。
2、四大結構惡性困境
第一：基于房地產(chǎn)商低價(jià)土地與高價(jià)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)追求及政府政績(jì)需求的新城造城模式，大多數都是脫離產(chǎn)業(yè)的惡性開(kāi)發(fā)，造成了空城與鬼城；
第二：既脫離旅游又脫離城鎮的所謂“旅游地產(chǎn)”，特別是沿海地區大量的空樓鬼樓，是極大的資源浪費；
第三：大規模的商業(yè)綜合體規劃與開(kāi)發(fā)，由于缺少商業(yè)及休閑娛樂(lè )、文化商務(wù)等等產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)基礎，以賣(mài)房給小業(yè)主為目標，建造了大量無(wú)人氣的商業(yè)樓盤(pán)，形成了開(kāi)發(fā)商與小業(yè)主間的矛盾，也因此越來(lái)越難賣(mài)；
第四：產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)熱中，虛產(chǎn)業(yè)、實(shí)房地產(chǎn)的運作手法，既騙政府又騙業(yè)主，在社會(huì )大背景之下，已面臨發(fā)展瓶頸。
（二）旅游地產(chǎn)的發(fā)展結構
1、旅游地產(chǎn)的發(fā)展
旅游地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)有相當長(cháng)的時(shí)間，是依托旅游資源出現的一種物業(yè)形式，或者是一種財產(chǎn)形式。也是基于人們對旅游地從一般觀(guān)光轉化為在當地進(jìn)行休閑度假和消費而形成的一種居住型需求。#p#分頁(yè)標題#e#
2005年――2008年，由于房?jì)r(jià)、地價(jià)持續增長(cháng)，旅游地產(chǎn)經(jīng)歷了高速膨脹的畸形增長(cháng)。這段時(shí)期的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不是因為其使用價(jià)值，而是投資功能，或者說(shuō)增值、升值和盈利功能。但是走到今天，旅游地產(chǎn)適應于生活需求，適應于整個(gè)中國國民休閑發(fā)展需求，適應于旅游引導下的區域經(jīng)濟開(kāi)發(fā)需求的趨勢越來(lái)越明確。它不僅僅是為了生活或是度假，實(shí)際上是一種產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是區域經(jīng)濟發(fā)展需求帶動(dòng)下的一種開(kāi)發(fā)。從這方面來(lái)說(shuō)，旅游地產(chǎn)畸形投機階段已經(jīng)過(guò)去，正進(jìn)入一個(gè)非常正向和良性的階段。雖然以房地產(chǎn)盈利及保值增值為目標的畸形投資仍然存在，但已不再是主體和主流了。
2、新型城鎮化下的旅游地產(chǎn)發(fā)展結構
旅游城市開(kāi)發(fā)、旅游區域綜合開(kāi)發(fā)，是以游客搬運為依托的大量游客轉移為基礎，以游客消費的多樣化和持續消費能力為依托形成的區域綜合開(kāi)發(fā)架構，在這種架構中旅游地產(chǎn)是最核心的基礎?；谶@樣一種理解做旅游地產(chǎn)時(shí)，應走綜合開(kāi)發(fā)之路，這也是旅游引導的新型城鎮化下旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流模式。其發(fā)展結構如下：
第一，旅游吸引核：是吸引人流、形成人氣、提升土地價(jià)值的關(guān)鍵，是旅游及旅游地產(chǎn)最基礎、最本質(zhì)的核心工作；
第二，休閑集聚區：是吸引人流留下來(lái)消費的主要結構，消費產(chǎn)品、消費業(yè)態(tài)、收入模式的設計是吸引力人來(lái)之后最重要的一個(gè)工作；
第三，居住發(fā)展帶：休閑消費及產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，催生了就業(yè)、居住、養生養老居住、度假居住等的發(fā)展。其中，一部分可以通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的方法，用回租經(jīng)營(yíng)的模式，實(shí)現商業(yè)運營(yíng)化，從而實(shí)現資產(chǎn)價(jià)值與使用價(jià)值的分離；
第四，社區配套網(wǎng)：解決旅游地產(chǎn)與旅游分離，要發(fā)展休閑旅游；解決旅游地產(chǎn)與城市分離要運用新型城鎮化理念，進(jìn)行社區配套。政府必須把旅游形成的大規模居住納入到城市結構中來(lái)；
第五，產(chǎn)業(yè)延伸環(huán)：包括觀(guān)光與休閑農業(yè)、家庭菜園、泛旅游延伸的加工工業(yè)（食品、土特產(chǎn)品、工藝品加工等）、郊野運動(dòng)基地等等。
（三）未來(lái)旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢
1、資源利用上
中國正面臨著(zhù)快速的城鎮化進(jìn)程，在這個(gè)高潮中，土地資源的合理分配顯得更為重要。解決資源的利用、保護和提升問(wèn)題將是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重中之重。針對資源開(kāi)發(fā)利用現狀和存在的問(wèn)題，在環(huán)境、景觀(guān)等方面強調尊重資源原生性基礎上的有效利用，深入挖掘文化內涵，在將資源特色發(fā)揮到極致，給游客、置業(yè)者以沖擊的表象下，達到引領(lǐng)全新生活理念的深層意義。
2、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上
房產(chǎn)市場(chǎng)的需求正面臨由經(jīng)濟型向舒適型轉化的趨勢，新型旅游地產(chǎn)發(fā)展，必須強調特色，強調原住居民的參與，結合市場(chǎng)多樣需求，融“旅游―游憩”模式創(chuàng )新于房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)之中，進(jìn)行有吸引力的產(chǎn)品（旅游、房產(chǎn)產(chǎn)品）設計，如景觀(guān)居所、創(chuàng )意主題地產(chǎn)等。這就要求產(chǎn)品更加細分化，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、交換、相關(guān)服務(wù)分工合作，最終營(yíng)造滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的生活方式。#p#分頁(yè)標題#e#
3、運營(yíng)模式上
目前大量旅游地產(chǎn)產(chǎn)品建成后，經(jīng)常面臨找不到適合的營(yíng)銷(xiāo)公司進(jìn)行專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售的局面。對于“投資+自用”雙重功能的旅游地產(chǎn)，消費者更多地需要長(cháng)效盈利，這就要求轉變目前以銷(xiāo)售為主導的投資模式為“銷(xiāo)售+經(jīng)營(yíng)”模式，構筑完善的再營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò )，給予投資者長(cháng)期的投資回報和持續的收入狀態(tài)。對于日趨理智、務(wù)實(shí)的開(kāi)發(fā)商，正經(jīng)歷從單一的房地產(chǎn)小盤(pán)開(kāi)發(fā)到大盤(pán)開(kāi)發(fā)，到城市運營(yíng)商再到區域運營(yíng)商四個(gè)階段的轉變和蛻變，以區域為主體進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，成為發(fā)展趨勢。
4、地產(chǎn)商定位上
旅游度假區從開(kāi)發(fā)居住房產(chǎn)，到商業(yè)地產(chǎn)與居住地產(chǎn)結合，再到土地開(kāi)發(fā)結合房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，旅游地產(chǎn)商在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上的產(chǎn)品層級、綜合性以及一二級之間的互動(dòng)越來(lái)越強。而從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，到旅游景區項目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，到區域旅游休閑度假產(chǎn)業(yè)鏈整合，再到區域泛旅游產(chǎn)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)，旅游地產(chǎn)商對旅游產(chǎn)業(yè)的參與越來(lái)越深，對旅游產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)運營(yíng)能力越來(lái)越強，對區域發(fā)展的駕馭越來(lái)越嫻熟。
這兩個(gè)方面結合，形成了旅游地產(chǎn)商自我定位的大幅度升級：旅游住宅房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商――
旅游房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（旅游住宅+旅游商業(yè)房產(chǎn)）――旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（旅游住宅+旅游商業(yè)房產(chǎn)+旅游土地開(kāi)發(fā)商）――旅游景區開(kāi)發(fā)運營(yíng)商（景區景點(diǎn)項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)）――旅游區綜合業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)運營(yíng)商（景區景點(diǎn)綜合業(yè)態(tài)項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)）――泛旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)運營(yíng)商（旅游農業(yè)文化運動(dòng)泛旅游業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)運營(yíng)）――泛旅游區域開(kāi)發(fā)運營(yíng)商（旅游住宅+旅游商業(yè)房產(chǎn)+旅游土地開(kāi)發(fā)商+景區景點(diǎn)綜合業(yè)態(tài)項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)+泛旅游業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)運營(yíng)）。從地產(chǎn)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商到區域運營(yíng)商，帶動(dòng)成千上萬(wàn)的人致富，帶動(dòng)一個(gè)區域的城市化發(fā)展，帶動(dòng)一個(gè)區域的經(jīng)濟發(fā)展，這是一件非常光榮的事情，也是一個(gè)實(shí)現偉大夢(mèng)想的好機會(huì )。而同時(shí)又符合產(chǎn)業(yè)調整規律、符合如今以?xún)刃鑾?dòng)經(jīng)濟發(fā)展的基本經(jīng)濟發(fā)展趨向、符合構建和諧社會(huì )的愿景。
綜上所述，未來(lái)地產(chǎn)的發(fā)展應遵循以下思路：1、開(kāi)發(fā)綜合化，地產(chǎn)商不再僅僅是房產(chǎn)供應商，而是區域綜合開(kāi)發(fā)商，必須站在綜合開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看待與政府、農民、投資人和顧客的關(guān)系；2、產(chǎn)城一體化，不僅做樓盤(pán)，還要考慮社會(huì )復合結構，做城鎮化；3、產(chǎn)業(yè)服務(wù)化，如果沒(méi)有實(shí)現體驗化、休閑化、娛樂(lè )化，形成服務(wù)能力，地產(chǎn)商將面臨著(zhù)很大的危險；4、長(cháng)短收益配置合理化，將地產(chǎn)所有權與使用權分離，轉化為綜合平衡模式，即快銷(xiāo)+售后回租+持有經(jīng)營(yíng)，這需要地產(chǎn)商要有產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力與品牌；5、金融服務(wù)運用的合理化，運用貸款、基金、發(fā)債、資本融資等不同融資模式，實(shí)現對長(cháng)短結合收入模式的融資現金流支撐 ；6、企業(yè)聯(lián)合和品牌整合化，投資商、開(kāi)發(fā)商、服務(wù)運營(yíng)商企業(yè)應聯(lián)合打造聯(lián)盟，共同推動(dòng)城鎮化開(kāi)發(fā)，另外，有序、整合、協(xié)調的品牌導入將成為招商引資手段及發(fā)展結構。#p#分頁(yè)標題#e#
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