旅游規劃設計
打造文旅特色小鎮的六個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題
發(fā)布日期：2018-09-04
最近一年來(lái)，特色小鎮市場(chǎng)風(fēng)起云涌。特色小鎮，這個(gè)看似像一場(chǎng)運動(dòng)的中國城鎮化的轉型模式，如今正在快速落地。經(jīng)過(guò)這些年的磨合，其間的商業(yè)和技術(shù)難點(diǎn)在逐步攻克，一個(gè)個(gè)案子從構想、情懷、理念到圖紙、建筑的產(chǎn)品落地的方案正在兌現。本文對特色小鎮打造過(guò)程中遇到的一些核心共性問(wèn)題進(jìn)行提煉，對于其中最尖銳的、難以逾越的問(wèn)題，也嘗試著(zhù)找出了解決的答案。
下一代旅游產(chǎn)品到底是什么形式？主流市場(chǎng)需要的是什么？
這個(gè)問(wèn)題概括起來(lái)就是，到底什么樣的產(chǎn)品是下一代旅游產(chǎn)品的主要形式？
旅游目的地或者旅游小鎮的開(kāi)發(fā)是一個(gè)長(cháng)周期的過(guò)程，必須在產(chǎn)品創(chuàng )作之初就考慮未來(lái)5-10年的市場(chǎng)需求趨勢。對于文化旅游行業(yè)來(lái)說(shuō)，年輕人永遠是這個(gè)市場(chǎng)最主要的客戶(hù)群體。也就是說(shuō)，現在在創(chuàng )作的項目，未來(lái)打造成功之后，其主要的消費客戶(hù)群體已經(jīng)變成了90后和00后這一代人。
通過(guò)大量的研究討論，市場(chǎng)已經(jīng)基本初步獲得了一致的意見(jiàn)。高品質(zhì)的、有人文特質(zhì)的、具備現代美學(xué)的、安全性好和具有社交功能的產(chǎn)品，是市場(chǎng)需求的主流。
通過(guò)酒店市場(chǎng)的競爭局面就可以看出市場(chǎng)之端倪。大浪淘沙之后，真正好的酒店產(chǎn)品是那種具備極致美學(xué)、可口的高品質(zhì)食材、有著(zhù)無(wú)微不至的服務(wù)系統設計，并且定價(jià)適中的酒店，比方說(shuō)花間堂。
如何從0到1地建立起小鎮的文化系統？
文化旅游小鎮或者文化旅游目的地，與市場(chǎng)上其他項目最大的不同點(diǎn)就是需要有一個(gè)獨樹(shù)一幟的文化系統。
我們去度假，是為了尋找到與日常生活完全不同的另一個(gè)世界。而這之中，最重要的不同就是建立一個(gè)獨特的心理上的文化風(fēng)情，這種風(fēng)情和場(chǎng)景能讓人喜歡、容易親近，更易著(zhù)迷。那么這樣的風(fēng)情和場(chǎng)景怎么去創(chuàng )作？這是有辦法的。從專(zhuān)業(yè)意義上說(shuō)，需要建立的是一種文化氛圍體系和空間意象。
中國大地上最具影響力的項目無(wú)不是建立了這樣的文化系統。阿那亞的社群情懷、拈花灣的心靈度假、田園東方的自然哲學(xué)、桃李春風(fēng)的朋友歡悅、烏鎮雅園的學(xué)院氣息，這些響當當的項目，每一個(gè)無(wú)不是有著(zhù)濃郁的文化氣息。
具備地域特點(diǎn)的文化元素，經(jīng)過(guò)現代旅游系統的包裝，呈現出來(lái)的作品才是創(chuàng )新。從專(zhuān)業(yè)意義上看，文化體系的籌建是為總體規劃確定了業(yè)態(tài)方向，是為產(chǎn)品創(chuàng )作和方案設計確定了功能特色，更是為游客和旅居者創(chuàng )建了文化生活指南。
而這些是項目是產(chǎn)生終極吸引力的本質(zhì)。相比稀缺頂級自然資源，在當下開(kāi)發(fā)旅游項目，從文化角度切入，通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng )新獲得全新的旅游體驗，這樣的做法更具備普遍的操作意義。
怎么打造旅游引爆點(diǎn)？
我們去一個(gè)地方旅游，說(shuō)白了就是去看讓人感受最為震撼的場(chǎng)景。這種場(chǎng)景在我們的大腦里，經(jīng)久難忘，成為美好歲月里最值得紀念的回憶。
這種場(chǎng)景，就是我們所說(shuō)的引爆點(diǎn)。引爆點(diǎn)是吸引游客過(guò)來(lái)的關(guān)鍵產(chǎn)品。在具體的項目實(shí)踐過(guò)程中，打造旅游引爆點(diǎn)的有這么兩個(gè)特點(diǎn)：
第一， 引爆點(diǎn)不宜過(guò)多。受制于投入產(chǎn)出的要求，一個(gè)綜合旅游項目的引爆點(diǎn)不宜過(guò)多。集中資金、集中科技、創(chuàng )意和文化的元素進(jìn)行單點(diǎn)升級，是普遍的操作手法。
第二， 引爆點(diǎn)需要集成所有的技術(shù)和創(chuàng )意，是高技術(shù)集成的巔峰。迪斯尼的每一個(gè)核心場(chǎng)館，靈山梵宮的壯美，牛首山佛頂宮的震撼，這種引爆點(diǎn)的高度代表的是中國頂級旅游作品的高度。
從打造大制作、高口碑好評率的作品來(lái)看，技術(shù)和文化創(chuàng )意的結合才是長(cháng)久的方向。因為他們代表了人類(lèi)體驗技術(shù)文明和文化成果的巔峰之作。
在旅游目的地行業(yè)里，真正成功的大企業(yè)，永遠是這種有著(zhù)豪華夢(mèng)工廠(chǎng)和高超的技術(shù)展現實(shí)力的企業(yè)，萬(wàn)億市值的迪斯尼就是這個(gè)行業(yè)里的遠方的高山，也是全世界爭相學(xué)習和競爭的標桿。
旅游特色街區，是包袱還是吸引物？
按照世界名著(zhù)霍華德《明日的田園城市》的邏輯，每一個(gè)小鎮項目都需要構建一個(gè)引力模型。這個(gè)理論從產(chǎn)品意義上來(lái)解讀，有一個(gè)很重要的產(chǎn)品類(lèi)型就是小鎮中心。每一個(gè)小鎮都有一個(gè)小鎮中心，每一個(gè)旅游目的地都有一個(gè)綜合游覽的特色街區。
從觀(guān)光到度假，這是中國旅游業(yè)10年間跨越的主要階段。在中國， 打造一個(gè)傳統的觀(guān)光項目的打造并不太難，但打造一個(gè)成功的度假項目卻極為少見(jiàn)。而最能反映出一個(gè)項目度假水準的，就是小鎮中心這類(lèi)業(yè)態(tài)。如果一個(gè)特色文旅小鎮連一個(gè)特色街區都做不起來(lái)，很難說(shuō)這種產(chǎn)品的水準能契合未來(lái)度假旅游的趨勢。
不過(guò)現實(shí)情況是，這樣的特色街區往往風(fēng)格多樣，但都是門(mén)可羅雀。問(wèn)題出在哪里？如果我們拿城郊商業(yè)街區的模式去操作旅游特色街區，那么從本質(zhì)上就錯了。
很多以地產(chǎn)利益目標的項目里，小鎮的特色街區成了難點(diǎn)和痛點(diǎn)。實(shí)際上，從中長(cháng)期看，如果小鎮本身沒(méi)有街區的活力，那么這個(gè)小鎮就是個(gè)空城死城。街區的活力、街區的文化、街區的氛圍就是這個(gè)小鎮的標志。
看似體量不大，產(chǎn)品易復制的旅游目的地里的特色街區具有極高的難度。在一個(gè)常住人口遠不及大城市的旅游目的地中，所有的消費者都是目的性消費的人群。怎么讓他們來(lái)？怎么讓他們留下？怎么讓他們流連忘返？這里有這極大的學(xué)問(wèn)。
日本著(zhù)名建筑師原廣司在其名著(zhù)《世界聚落的教示100》里有明確說(shuō)到，“所有的部分都要計劃，所有的部分都要設計?？此婆既恍纬傻娘L(fēng)格、自然發(fā)生的情理中的風(fēng)情，其實(shí)都是經(jīng)過(guò)周密計算之后而設計的結果。”而這樣的場(chǎng)景營(yíng)造的構建，實(shí)際上在宋衛平的小鎮著(zhù)作《鎮長(cháng)》的開(kāi)篇語(yǔ)里面被強烈推崇。
所以，簡(jiǎn)而言之，小鎮中心的街區的產(chǎn)品創(chuàng )作，需要有三個(gè)特點(diǎn)：第一，業(yè)態(tài)要特，普通大城市商業(yè)街區的業(yè)態(tài)大多數不適應于小鎮街區，小鎮街區的業(yè)態(tài)規劃要重新設計；第二，空間要迂回婉轉，界面多樣；第三，以人為尺度的景觀(guān)和場(chǎng)景創(chuàng )造要大膽、細致，營(yíng)造出多樣化的展演、社交、集會(huì )的空間。
一個(gè)成功的小鎮中心與失敗的小鎮中心，差距的是1萬(wàn)個(gè)歷史文化街區的用心和情懷。一個(gè)作品，是否付諸了巨大的心力，其中的每一個(gè)游客都會(huì )感同身受。
房地產(chǎn)配套的打法
小鎮的房地產(chǎn)配套，對于多數業(yè)界人士來(lái)說(shuō)，其特殊的存在就如同皇帝的新裝。在這場(chǎng)關(guān)于小鎮建設的諸多相關(guān)主體中，每個(gè)人都知道小鎮必須要有房地產(chǎn)，但大家心照不宣的不去說(shuō)它。畢竟小鎮房地產(chǎn)話(huà)是個(gè)敏感的政治話(huà)題，沒(méi)有人愿意為此濃墨重彩的去宣揚。
但不說(shuō)不代表問(wèn)題不存在。作為小鎮建設的最重要的投資回報載體，配套房地產(chǎn)必不可少。配套房地產(chǎn)的規模大小、配套房地產(chǎn)的種類(lèi)、戶(hù)型定位、樣板區的展示、后期運營(yíng)管理模式，這些技術(shù)問(wèn)題都是極具挑戰性。每一個(gè)技術(shù)環(huán)節稍有考慮不周，都對操作全盤(pán)帶來(lái)致命的損害。怎樣把房地產(chǎn)做成社群，怎樣把入住率不高的小鎮配套房地產(chǎn)做成一個(gè)運營(yíng)型的資產(chǎn)，怎樣把“產(chǎn)品即廣告，體驗即營(yíng)銷(xiāo)”的小鎮的獨特的居住文化氛圍做出來(lái)，這些都是不同于大城市高容積率高密度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全新課題。
關(guān)于小鎮建設時(shí)序，是工程問(wèn)題還是戰略問(wèn)題？
小鎮的開(kāi)發(fā)不同于普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這是一個(gè)動(dòng)輒2000畝以上，開(kāi)發(fā)周期5-10年的長(cháng)線(xiàn)投資過(guò)程。分期開(kāi)發(fā)的建設是不可避免的問(wèn)題。
很多人認為建設時(shí)序這種內容是一個(gè)工程問(wèn)題，這大錯特錯了。建設時(shí)序問(wèn)題不僅是個(gè)工程問(wèn)題、更是個(gè)財務(wù)金融問(wèn)題、更是一個(gè)需要頂層設計的戰略問(wèn)題。
在市場(chǎng)上，一流的開(kāi)發(fā)商決策層與三四流的開(kāi)發(fā)商決策層之間的差異，除了拿地能力之外，就是在總圖定位方面的核心能力的差距。
建設時(shí)序面臨兩個(gè)主要的利益相關(guān)方：
第一， 政府如何分期供地。
分期的供地計劃背后的本質(zhì)就是企業(yè)的商業(yè)利益與地方政府所考慮的公共利益之間的博弈。如果一個(gè)項目之考慮商業(yè)利益，不考慮公共利益的訴求，或者只考慮政府公共利益，不考慮企業(yè)的實(shí)際商業(yè)訴求，這樣的情況下，雙方是根本無(wú)法談妥任何投資落地的。很多小鎮項目藍圖規劃的再美好，結果在第一步的供地和摘地過(guò)程就走不下去了，導致整個(gè)項目胎死腹中。
這種情況就是地方政府管控沒(méi)經(jīng)驗、企業(yè)缺乏綜合統籌的結果。所以說(shuō)，建設時(shí)序中的供地計劃，是整個(gè)項目財務(wù)模型的前提，這是任何企業(yè)負責拿地的投資部門(mén)需要考慮的除了地價(jià)、土地性質(zhì)的確權之外的另一重要內容。
第二， 企業(yè)自身的融資及財務(wù)平衡。
建設時(shí)序計劃背后的另外一個(gè)因素是企業(yè)的內部財務(wù)因素。土地獲得的周期、性質(zhì)和代價(jià)，決定了項目的整體資金狀況。項目的自有資本金的大小、外部融資需要使用的各種基金、政策型貸款、抑或是銀行信貸的安排，都是跟建設時(shí)序高度相關(guān)。對于小鎮產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，外行的企業(yè)看利潤，內行的企業(yè)看現金流。
上述6點(diǎn)問(wèn)題，每一個(gè)都是實(shí)際小鎮項目推進(jìn)過(guò)程中會(huì )遇到的棘手問(wèn)題。在此做個(gè)梳理，也算是拋磚引玉，供業(yè)界分享批判。
◎鄒毅
下一代旅游產(chǎn)品到底是什么形式？主流市場(chǎng)需要的是什么？
這個(gè)問(wèn)題概括起來(lái)就是，到底什么樣的產(chǎn)品是下一代旅游產(chǎn)品的主要形式？
旅游目的地或者旅游小鎮的開(kāi)發(fā)是一個(gè)長(cháng)周期的過(guò)程，必須在產(chǎn)品創(chuàng )作之初就考慮未來(lái)5-10年的市場(chǎng)需求趨勢。對于文化旅游行業(yè)來(lái)說(shuō)，年輕人永遠是這個(gè)市場(chǎng)最主要的客戶(hù)群體。也就是說(shuō)，現在在創(chuàng )作的項目，未來(lái)打造成功之后，其主要的消費客戶(hù)群體已經(jīng)變成了90后和00后這一代人。
通過(guò)大量的研究討論，市場(chǎng)已經(jīng)基本初步獲得了一致的意見(jiàn)。高品質(zhì)的、有人文特質(zhì)的、具備現代美學(xué)的、安全性好和具有社交功能的產(chǎn)品，是市場(chǎng)需求的主流。
通過(guò)酒店市場(chǎng)的競爭局面就可以看出市場(chǎng)之端倪。大浪淘沙之后，真正好的酒店產(chǎn)品是那種具備極致美學(xué)、可口的高品質(zhì)食材、有著(zhù)無(wú)微不至的服務(wù)系統設計，并且定價(jià)適中的酒店，比方說(shuō)花間堂。
如何從0到1地建立起小鎮的文化系統？
文化旅游小鎮或者文化旅游目的地，與市場(chǎng)上其他項目最大的不同點(diǎn)就是需要有一個(gè)獨樹(shù)一幟的文化系統。
我們去度假，是為了尋找到與日常生活完全不同的另一個(gè)世界。而這之中，最重要的不同就是建立一個(gè)獨特的心理上的文化風(fēng)情，這種風(fēng)情和場(chǎng)景能讓人喜歡、容易親近，更易著(zhù)迷。那么這樣的風(fēng)情和場(chǎng)景怎么去創(chuàng )作？這是有辦法的。從專(zhuān)業(yè)意義上說(shuō)，需要建立的是一種文化氛圍體系和空間意象。
中國大地上最具影響力的項目無(wú)不是建立了這樣的文化系統。阿那亞的社群情懷、拈花灣的心靈度假、田園東方的自然哲學(xué)、桃李春風(fēng)的朋友歡悅、烏鎮雅園的學(xué)院氣息，這些響當當的項目，每一個(gè)無(wú)不是有著(zhù)濃郁的文化氣息。
具備地域特點(diǎn)的文化元素，經(jīng)過(guò)現代旅游系統的包裝，呈現出來(lái)的作品才是創(chuàng )新。從專(zhuān)業(yè)意義上看，文化體系的籌建是為總體規劃確定了業(yè)態(tài)方向，是為產(chǎn)品創(chuàng )作和方案設計確定了功能特色，更是為游客和旅居者創(chuàng )建了文化生活指南。
而這些是項目是產(chǎn)生終極吸引力的本質(zhì)。相比稀缺頂級自然資源，在當下開(kāi)發(fā)旅游項目，從文化角度切入，通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng )新獲得全新的旅游體驗，這樣的做法更具備普遍的操作意義。
怎么打造旅游引爆點(diǎn)？
我們去一個(gè)地方旅游，說(shuō)白了就是去看讓人感受最為震撼的場(chǎng)景。這種場(chǎng)景在我們的大腦里，經(jīng)久難忘，成為美好歲月里最值得紀念的回憶。
這種場(chǎng)景，就是我們所說(shuō)的引爆點(diǎn)。引爆點(diǎn)是吸引游客過(guò)來(lái)的關(guān)鍵產(chǎn)品。在具體的項目實(shí)踐過(guò)程中，打造旅游引爆點(diǎn)的有這么兩個(gè)特點(diǎn)：
第一， 引爆點(diǎn)不宜過(guò)多。受制于投入產(chǎn)出的要求，一個(gè)綜合旅游項目的引爆點(diǎn)不宜過(guò)多。集中資金、集中科技、創(chuàng )意和文化的元素進(jìn)行單點(diǎn)升級，是普遍的操作手法。
第二， 引爆點(diǎn)需要集成所有的技術(shù)和創(chuàng )意，是高技術(shù)集成的巔峰。迪斯尼的每一個(gè)核心場(chǎng)館，靈山梵宮的壯美，牛首山佛頂宮的震撼，這種引爆點(diǎn)的高度代表的是中國頂級旅游作品的高度。
從打造大制作、高口碑好評率的作品來(lái)看，技術(shù)和文化創(chuàng )意的結合才是長(cháng)久的方向。因為他們代表了人類(lèi)體驗技術(shù)文明和文化成果的巔峰之作。
在旅游目的地行業(yè)里，真正成功的大企業(yè)，永遠是這種有著(zhù)豪華夢(mèng)工廠(chǎng)和高超的技術(shù)展現實(shí)力的企業(yè)，萬(wàn)億市值的迪斯尼就是這個(gè)行業(yè)里的遠方的高山，也是全世界爭相學(xué)習和競爭的標桿。
旅游特色街區，是包袱還是吸引物？
按照世界名著(zhù)霍華德《明日的田園城市》的邏輯，每一個(gè)小鎮項目都需要構建一個(gè)引力模型。這個(gè)理論從產(chǎn)品意義上來(lái)解讀，有一個(gè)很重要的產(chǎn)品類(lèi)型就是小鎮中心。每一個(gè)小鎮都有一個(gè)小鎮中心，每一個(gè)旅游目的地都有一個(gè)綜合游覽的特色街區。
從觀(guān)光到度假，這是中國旅游業(yè)10年間跨越的主要階段。在中國， 打造一個(gè)傳統的觀(guān)光項目的打造并不太難，但打造一個(gè)成功的度假項目卻極為少見(jiàn)。而最能反映出一個(gè)項目度假水準的，就是小鎮中心這類(lèi)業(yè)態(tài)。如果一個(gè)特色文旅小鎮連一個(gè)特色街區都做不起來(lái)，很難說(shuō)這種產(chǎn)品的水準能契合未來(lái)度假旅游的趨勢。
不過(guò)現實(shí)情況是，這樣的特色街區往往風(fēng)格多樣，但都是門(mén)可羅雀。問(wèn)題出在哪里？如果我們拿城郊商業(yè)街區的模式去操作旅游特色街區，那么從本質(zhì)上就錯了。
很多以地產(chǎn)利益目標的項目里，小鎮的特色街區成了難點(diǎn)和痛點(diǎn)。實(shí)際上，從中長(cháng)期看，如果小鎮本身沒(méi)有街區的活力，那么這個(gè)小鎮就是個(gè)空城死城。街區的活力、街區的文化、街區的氛圍就是這個(gè)小鎮的標志。
看似體量不大，產(chǎn)品易復制的旅游目的地里的特色街區具有極高的難度。在一個(gè)常住人口遠不及大城市的旅游目的地中，所有的消費者都是目的性消費的人群。怎么讓他們來(lái)？怎么讓他們留下？怎么讓他們流連忘返？這里有這極大的學(xué)問(wèn)。
日本著(zhù)名建筑師原廣司在其名著(zhù)《世界聚落的教示100》里有明確說(shuō)到，“所有的部分都要計劃，所有的部分都要設計?？此婆既恍纬傻娘L(fēng)格、自然發(fā)生的情理中的風(fēng)情，其實(shí)都是經(jīng)過(guò)周密計算之后而設計的結果。”而這樣的場(chǎng)景營(yíng)造的構建，實(shí)際上在宋衛平的小鎮著(zhù)作《鎮長(cháng)》的開(kāi)篇語(yǔ)里面被強烈推崇。
所以，簡(jiǎn)而言之，小鎮中心的街區的產(chǎn)品創(chuàng )作，需要有三個(gè)特點(diǎn)：第一，業(yè)態(tài)要特，普通大城市商業(yè)街區的業(yè)態(tài)大多數不適應于小鎮街區，小鎮街區的業(yè)態(tài)規劃要重新設計；第二，空間要迂回婉轉，界面多樣；第三，以人為尺度的景觀(guān)和場(chǎng)景創(chuàng )造要大膽、細致，營(yíng)造出多樣化的展演、社交、集會(huì )的空間。
一個(gè)成功的小鎮中心與失敗的小鎮中心，差距的是1萬(wàn)個(gè)歷史文化街區的用心和情懷。一個(gè)作品，是否付諸了巨大的心力，其中的每一個(gè)游客都會(huì )感同身受。
房地產(chǎn)配套的打法
小鎮的房地產(chǎn)配套，對于多數業(yè)界人士來(lái)說(shuō)，其特殊的存在就如同皇帝的新裝。在這場(chǎng)關(guān)于小鎮建設的諸多相關(guān)主體中，每個(gè)人都知道小鎮必須要有房地產(chǎn)，但大家心照不宣的不去說(shuō)它。畢竟小鎮房地產(chǎn)話(huà)是個(gè)敏感的政治話(huà)題，沒(méi)有人愿意為此濃墨重彩的去宣揚。
但不說(shuō)不代表問(wèn)題不存在。作為小鎮建設的最重要的投資回報載體，配套房地產(chǎn)必不可少。配套房地產(chǎn)的規模大小、配套房地產(chǎn)的種類(lèi)、戶(hù)型定位、樣板區的展示、后期運營(yíng)管理模式，這些技術(shù)問(wèn)題都是極具挑戰性。每一個(gè)技術(shù)環(huán)節稍有考慮不周，都對操作全盤(pán)帶來(lái)致命的損害。怎樣把房地產(chǎn)做成社群，怎樣把入住率不高的小鎮配套房地產(chǎn)做成一個(gè)運營(yíng)型的資產(chǎn)，怎樣把“產(chǎn)品即廣告，體驗即營(yíng)銷(xiāo)”的小鎮的獨特的居住文化氛圍做出來(lái)，這些都是不同于大城市高容積率高密度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全新課題。
關(guān)于小鎮建設時(shí)序，是工程問(wèn)題還是戰略問(wèn)題？
小鎮的開(kāi)發(fā)不同于普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這是一個(gè)動(dòng)輒2000畝以上，開(kāi)發(fā)周期5-10年的長(cháng)線(xiàn)投資過(guò)程。分期開(kāi)發(fā)的建設是不可避免的問(wèn)題。
很多人認為建設時(shí)序這種內容是一個(gè)工程問(wèn)題，這大錯特錯了。建設時(shí)序問(wèn)題不僅是個(gè)工程問(wèn)題、更是個(gè)財務(wù)金融問(wèn)題、更是一個(gè)需要頂層設計的戰略問(wèn)題。
在市場(chǎng)上，一流的開(kāi)發(fā)商決策層與三四流的開(kāi)發(fā)商決策層之間的差異，除了拿地能力之外，就是在總圖定位方面的核心能力的差距。
建設時(shí)序面臨兩個(gè)主要的利益相關(guān)方：
第一， 政府如何分期供地。
分期的供地計劃背后的本質(zhì)就是企業(yè)的商業(yè)利益與地方政府所考慮的公共利益之間的博弈。如果一個(gè)項目之考慮商業(yè)利益，不考慮公共利益的訴求，或者只考慮政府公共利益，不考慮企業(yè)的實(shí)際商業(yè)訴求，這樣的情況下，雙方是根本無(wú)法談妥任何投資落地的。很多小鎮項目藍圖規劃的再美好，結果在第一步的供地和摘地過(guò)程就走不下去了，導致整個(gè)項目胎死腹中。
這種情況就是地方政府管控沒(méi)經(jīng)驗、企業(yè)缺乏綜合統籌的結果。所以說(shuō)，建設時(shí)序中的供地計劃，是整個(gè)項目財務(wù)模型的前提，這是任何企業(yè)負責拿地的投資部門(mén)需要考慮的除了地價(jià)、土地性質(zhì)的確權之外的另一重要內容。
第二， 企業(yè)自身的融資及財務(wù)平衡。
建設時(shí)序計劃背后的另外一個(gè)因素是企業(yè)的內部財務(wù)因素。土地獲得的周期、性質(zhì)和代價(jià)，決定了項目的整體資金狀況。項目的自有資本金的大小、外部融資需要使用的各種基金、政策型貸款、抑或是銀行信貸的安排，都是跟建設時(shí)序高度相關(guān)。對于小鎮產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，外行的企業(yè)看利潤，內行的企業(yè)看現金流。
上述6點(diǎn)問(wèn)題，每一個(gè)都是實(shí)際小鎮項目推進(jìn)過(guò)程中會(huì )遇到的棘手問(wèn)題。在此做個(gè)梳理，也算是拋磚引玉，供業(yè)界分享批判。
◎鄒毅
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