旅游規劃設計
旅游綜合體規劃咨詢(xún)的綜合梳理
發(fā)布日期：2016-01-17
根據階段目標的不同，旅游綜合體的規劃咨詢(xún)工作一般包括劃分為兩個(gè)階段：
第一階段，是以獲取土地為核心目的的初步旅游策劃規劃階段，即“拿地階段的旅游綜合體規劃咨詢(xún)”。
第二階段，是以開(kāi)發(fā)運作為目標指向的 深度旅游策劃規劃階段，即“開(kāi)發(fā)階段的旅游綜合體規劃咨詢(xún)”。
兩個(gè)階段的具體特征、實(shí)質(zhì)目標、對話(huà)對象、關(guān)注重點(diǎn)各不相同，需要進(jìn)行針對性編制旅游規劃咨詢(xún)方案，才能夠取得應有成效。
1.拿地階段的旅游綜合體規劃咨詢(xún)
1）階段特征描述及實(shí)質(zhì)目標
拿地階段的實(shí)質(zhì)目標是獲得土地利潤空間最優(yōu)化，是最為關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節，直接決定著(zhù)一個(gè)項目能否持續操作。其關(guān)注重點(diǎn)為土地總體規模、土地性質(zhì)劃分、土地開(kāi)發(fā)強度。此階段有兩個(gè)基本要求：一是開(kāi)發(fā)企業(yè)自身要搞明白這個(gè)項目能不能做，該怎么做，如何獲取更好的綜合資源條件；二是開(kāi)發(fā)企業(yè)要讓政府弄清楚這個(gè)項目將會(huì )怎么做，如何更大程度地帶動(dòng)區域綜合發(fā)展。
2）對話(huà)對象與拿地階段旅游綜合規劃咨詢(xún)重點(diǎn)
拿地階段的旅游綜合體規劃咨詢(xún)，以政府部門(mén)為對話(huà)對象。如何判斷其需求、把握其脈搏，是關(guān)鍵所在。并且要通過(guò)一個(gè)思路清晰、概念鮮明、產(chǎn)品獨特、布局合理、表現生動(dòng)的規劃咨詢(xún)方案，打動(dòng)政府，讓其鼎力支持企業(yè)對項目進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)。
該階段的旅游規劃咨詢(xún)方案這就需要企業(yè)邀請熟知旅游綜合體規劃的專(zhuān)業(yè)旅游規劃設計機構對項目進(jìn)行旅游策劃規劃咨詢(xún)，方案的核心關(guān)鍵是：在旅游綜合體的框架下科學(xué)協(xié)調旅游產(chǎn)品、地產(chǎn)產(chǎn)品及配套項目的發(fā)展關(guān)系，最終使得土地綜合開(kāi)發(fā)的綜合效益及其對于區域發(fā)展帶動(dòng)的綜合效果達到最優(yōu)化——既要滿(mǎn)足政府的需求、也要照顧企業(yè)的回報、還要關(guān)注百姓的利益，實(shí)現三方滿(mǎn)意的目標，此即拿地階段旅游綜合體規劃咨詢(xún)的根本重點(diǎn)。
該階段的旅游綜合體規劃咨詢(xún)方案一般要包括兩大層面：
第一個(gè)層面——“開(kāi)發(fā)策劃”：主要包括開(kāi)發(fā)思路與定位策劃、產(chǎn)業(yè)構架與產(chǎn)品策劃、投資分期與運營(yíng)策劃三大部分，其核心是在研究區域發(fā)展態(tài)勢與資源調查及市場(chǎng)調研的前提下，解決項目的開(kāi)發(fā)思路、概念定位、產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)品定位、運營(yíng)建議問(wèn)題。
第二個(gè)層面——“概念性規劃”：主要包括規劃構思、土地利用規劃、總體布局、規劃結構分析、功能區劃、開(kāi)發(fā)強度確定、技術(shù)經(jīng)濟指標整合等方面，其核心是圍繞旅游開(kāi)發(fā)策劃方案，對項目場(chǎng)地進(jìn)行優(yōu)化利用、解決項目總體布局與用地規模、路網(wǎng)及交通組織、重要節點(diǎn)效果與整體風(fēng)貌表現等問(wèn)題。
總結來(lái)說(shuō)，處于拿地階段的項目，在旅游綜合體規劃咨詢(xún)的需求上，需要編制《開(kāi)發(fā)策劃及概念性規劃》——既解決創(chuàng )意問(wèn)題，又解決落地問(wèn)題，是思路創(chuàng )意與初步落地相結合的綜合性方案。很多時(shí)候，還需要通過(guò)三維動(dòng)畫(huà)演示片來(lái)對旅游策劃規劃成果進(jìn)行更直觀(guān)、更形象化的展現，以便在向政府的方案匯報中提高效果。光有創(chuàng )意的純策劃，或僅有落地的純規劃，都無(wú)法真正打動(dòng)政府。
2.開(kāi)發(fā)階段的旅游綜合體規劃咨詢(xún)
1）階段特征描述及實(shí)質(zhì)目標
本階段的實(shí)質(zhì)目標，是實(shí)現土地開(kāi)發(fā)回報的最大化，是真正考驗企業(yè)開(kāi)發(fā)運作能力的階段。其關(guān)注重點(diǎn)是：整體戰略與定位研究、產(chǎn)品深度策劃與落地布局、基于市場(chǎng)發(fā)展與土地升值的開(kāi)發(fā)運營(yíng)建議。此階段有兩個(gè)基本要求：其一是要搞明白項目整體運作的戰略；其二是要弄清楚近期啟動(dòng)產(chǎn)品如何真正落地。所謂“長(cháng)計劃、短安排”，意義正在于此。
2）對話(huà)對象與開(kāi)發(fā)階段旅游綜合體規劃重點(diǎn)
開(kāi)發(fā)階段的旅游綜合體規劃咨詢(xún)，以市場(chǎng)為對話(huà)對象。目標市場(chǎng)的準確把握、核心產(chǎn)品的創(chuàng )意策劃、投資運營(yíng)的科學(xué)安排、經(jīng)營(yíng)手法的創(chuàng )新設計，是關(guān)鍵所在。即要形成一個(gè)市場(chǎng)明晰、產(chǎn)品落地、投資合理、經(jīng)營(yíng)創(chuàng )新的旅游規劃咨詢(xún)方案，是關(guān)鍵所在。
該階段的旅游規劃咨詢(xún)才能對項目的實(shí)際開(kāi)發(fā)形成真正的科學(xué)指導作用。
客觀(guān)而言，一般的旅游集團或地產(chǎn)企業(yè)，特別是初次介入旅游綜合體規劃的企業(yè)，都需要邀請專(zhuān)業(yè)的旅游規劃設計機構特別是熟知旅游綜合體規劃的機構，因時(shí)(態(tài)勢)、因市(市場(chǎng))、因地(地塊)、因人(企業(yè))制宜，共同來(lái)完成旅游規劃咨詢(xún)方案的編制。方案的核心目標是：基于市場(chǎng)發(fā)展與土地增值的態(tài)勢把握，合理進(jìn)行旅游產(chǎn)品、地產(chǎn)產(chǎn)品與配套項目的創(chuàng )新設計、規劃布局與開(kāi)發(fā)安排，結合經(jīng)營(yíng)的創(chuàng )新，最終實(shí)現項目綜合開(kāi)發(fā)的最優(yōu)收益。
該階段的旅游規劃咨詢(xún)任務(wù)一般包括三個(gè)層面：
第一個(gè)層面——“開(kāi)發(fā)運營(yíng)深度策劃”：主要包括以“目標市場(chǎng)休閑需求把握”為目的的目標市場(chǎng)調研、以“產(chǎn)品打造與經(jīng)營(yíng)模式借鑒”為重點(diǎn)的相關(guān)案例研究、以“市場(chǎng)調研及案例研究結論”為基礎的產(chǎn)品深度策劃和以“指導具體產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)運作”為導向的開(kāi)發(fā)運營(yíng)策劃四大部分。
第二個(gè)層面——“啟動(dòng)區修建性詳細規劃”：其目的在于指導近期建設，依據產(chǎn)品的深度策劃，結合場(chǎng)地現狀與建設條件的綜合研究，對用地布局、基礎設施、景觀(guān)系統、重點(diǎn)項目、交通游線(xiàn)、工程管線(xiàn)、豎向關(guān)系、環(huán)衛系統等進(jìn)行詳細規劃。
第三個(gè)層面——“啟動(dòng)區建筑、景觀(guān)及游樂(lè )設計”：結合策劃與修建性詳細規劃，進(jìn)行建筑、景觀(guān)與游樂(lè )的創(chuàng )新設計，將策劃與修建性規劃的方案“真正落地”。
總結來(lái)說(shuō)，到了開(kāi)發(fā)階段的項目，在旅游綜合體規劃咨詢(xún)的需求上，需要編制《開(kāi)發(fā)運營(yíng)深度策劃、啟動(dòng)區修建性詳細規劃與建筑、景觀(guān)及游樂(lè )設計》——長(cháng)線(xiàn)安排與短線(xiàn)建設相結合的落地性方案。
與拿地階段的旅游綜合體規劃咨詢(xún)不同，開(kāi)發(fā)階段的旅游綜合體規劃咨詢(xún)是面向實(shí)際開(kāi)發(fā)的深度方案，需要編制《開(kāi)發(fā)運營(yíng)深度策劃、啟動(dòng)區修建性詳細規劃與建筑、景觀(guān)及游樂(lè )設計》，解決市場(chǎng)定位問(wèn)題、產(chǎn)品吸引力問(wèn)題、建筑景觀(guān)設計創(chuàng )新問(wèn)題、指標規模問(wèn)題、投入產(chǎn)出問(wèn)題、經(jīng)營(yíng)運作問(wèn)題、營(yíng)銷(xiāo)推廣問(wèn)題，都是“實(shí)打實(shí)”的“落地問(wèn)題”，需要旅游規劃設計機構對旅游綜合體項目的開(kāi)發(fā)規律與投資運作以及各項旅游休閑產(chǎn)品與休閑地產(chǎn)產(chǎn)品的運營(yíng)手法有相當的把握能力，并且與開(kāi)發(fā)企業(yè)充分協(xié)調互動(dòng)，才能夠拿出真正具有指導意義的科學(xué)方案。
第一階段，是以獲取土地為核心目的的初步旅游策劃規劃階段，即“拿地階段的旅游綜合體規劃咨詢(xún)”。
第二階段，是以開(kāi)發(fā)運作為目標指向的 深度旅游策劃規劃階段，即“開(kāi)發(fā)階段的旅游綜合體規劃咨詢(xún)”。
兩個(gè)階段的具體特征、實(shí)質(zhì)目標、對話(huà)對象、關(guān)注重點(diǎn)各不相同，需要進(jìn)行針對性編制旅游規劃咨詢(xún)方案，才能夠取得應有成效。
1.拿地階段的旅游綜合體規劃咨詢(xún)
1）階段特征描述及實(shí)質(zhì)目標
拿地階段的實(shí)質(zhì)目標是獲得土地利潤空間最優(yōu)化，是最為關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節，直接決定著(zhù)一個(gè)項目能否持續操作。其關(guān)注重點(diǎn)為土地總體規模、土地性質(zhì)劃分、土地開(kāi)發(fā)強度。此階段有兩個(gè)基本要求：一是開(kāi)發(fā)企業(yè)自身要搞明白這個(gè)項目能不能做，該怎么做，如何獲取更好的綜合資源條件；二是開(kāi)發(fā)企業(yè)要讓政府弄清楚這個(gè)項目將會(huì )怎么做，如何更大程度地帶動(dòng)區域綜合發(fā)展。
2）對話(huà)對象與拿地階段旅游綜合規劃咨詢(xún)重點(diǎn)
拿地階段的旅游綜合體規劃咨詢(xún)，以政府部門(mén)為對話(huà)對象。如何判斷其需求、把握其脈搏，是關(guān)鍵所在。并且要通過(guò)一個(gè)思路清晰、概念鮮明、產(chǎn)品獨特、布局合理、表現生動(dòng)的規劃咨詢(xún)方案，打動(dòng)政府，讓其鼎力支持企業(yè)對項目進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)。
該階段的旅游規劃咨詢(xún)方案這就需要企業(yè)邀請熟知旅游綜合體規劃的專(zhuān)業(yè)旅游規劃設計機構對項目進(jìn)行旅游策劃規劃咨詢(xún)，方案的核心關(guān)鍵是：在旅游綜合體的框架下科學(xué)協(xié)調旅游產(chǎn)品、地產(chǎn)產(chǎn)品及配套項目的發(fā)展關(guān)系，最終使得土地綜合開(kāi)發(fā)的綜合效益及其對于區域發(fā)展帶動(dòng)的綜合效果達到最優(yōu)化——既要滿(mǎn)足政府的需求、也要照顧企業(yè)的回報、還要關(guān)注百姓的利益，實(shí)現三方滿(mǎn)意的目標，此即拿地階段旅游綜合體規劃咨詢(xún)的根本重點(diǎn)。
該階段的旅游綜合體規劃咨詢(xún)方案一般要包括兩大層面：
第一個(gè)層面——“開(kāi)發(fā)策劃”：主要包括開(kāi)發(fā)思路與定位策劃、產(chǎn)業(yè)構架與產(chǎn)品策劃、投資分期與運營(yíng)策劃三大部分，其核心是在研究區域發(fā)展態(tài)勢與資源調查及市場(chǎng)調研的前提下，解決項目的開(kāi)發(fā)思路、概念定位、產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)品定位、運營(yíng)建議問(wèn)題。
第二個(gè)層面——“概念性規劃”：主要包括規劃構思、土地利用規劃、總體布局、規劃結構分析、功能區劃、開(kāi)發(fā)強度確定、技術(shù)經(jīng)濟指標整合等方面，其核心是圍繞旅游開(kāi)發(fā)策劃方案，對項目場(chǎng)地進(jìn)行優(yōu)化利用、解決項目總體布局與用地規模、路網(wǎng)及交通組織、重要節點(diǎn)效果與整體風(fēng)貌表現等問(wèn)題。
總結來(lái)說(shuō)，處于拿地階段的項目，在旅游綜合體規劃咨詢(xún)的需求上，需要編制《開(kāi)發(fā)策劃及概念性規劃》——既解決創(chuàng )意問(wèn)題，又解決落地問(wèn)題，是思路創(chuàng )意與初步落地相結合的綜合性方案。很多時(shí)候，還需要通過(guò)三維動(dòng)畫(huà)演示片來(lái)對旅游策劃規劃成果進(jìn)行更直觀(guān)、更形象化的展現，以便在向政府的方案匯報中提高效果。光有創(chuàng )意的純策劃，或僅有落地的純規劃，都無(wú)法真正打動(dòng)政府。
2.開(kāi)發(fā)階段的旅游綜合體規劃咨詢(xún)
1）階段特征描述及實(shí)質(zhì)目標
本階段的實(shí)質(zhì)目標，是實(shí)現土地開(kāi)發(fā)回報的最大化，是真正考驗企業(yè)開(kāi)發(fā)運作能力的階段。其關(guān)注重點(diǎn)是：整體戰略與定位研究、產(chǎn)品深度策劃與落地布局、基于市場(chǎng)發(fā)展與土地升值的開(kāi)發(fā)運營(yíng)建議。此階段有兩個(gè)基本要求：其一是要搞明白項目整體運作的戰略；其二是要弄清楚近期啟動(dòng)產(chǎn)品如何真正落地。所謂“長(cháng)計劃、短安排”，意義正在于此。
2）對話(huà)對象與開(kāi)發(fā)階段旅游綜合體規劃重點(diǎn)
開(kāi)發(fā)階段的旅游綜合體規劃咨詢(xún)，以市場(chǎng)為對話(huà)對象。目標市場(chǎng)的準確把握、核心產(chǎn)品的創(chuàng )意策劃、投資運營(yíng)的科學(xué)安排、經(jīng)營(yíng)手法的創(chuàng )新設計，是關(guān)鍵所在。即要形成一個(gè)市場(chǎng)明晰、產(chǎn)品落地、投資合理、經(jīng)營(yíng)創(chuàng )新的旅游規劃咨詢(xún)方案，是關(guān)鍵所在。
該階段的旅游規劃咨詢(xún)才能對項目的實(shí)際開(kāi)發(fā)形成真正的科學(xué)指導作用。
客觀(guān)而言，一般的旅游集團或地產(chǎn)企業(yè)，特別是初次介入旅游綜合體規劃的企業(yè)，都需要邀請專(zhuān)業(yè)的旅游規劃設計機構特別是熟知旅游綜合體規劃的機構，因時(shí)(態(tài)勢)、因市(市場(chǎng))、因地(地塊)、因人(企業(yè))制宜，共同來(lái)完成旅游規劃咨詢(xún)方案的編制。方案的核心目標是：基于市場(chǎng)發(fā)展與土地增值的態(tài)勢把握，合理進(jìn)行旅游產(chǎn)品、地產(chǎn)產(chǎn)品與配套項目的創(chuàng )新設計、規劃布局與開(kāi)發(fā)安排，結合經(jīng)營(yíng)的創(chuàng )新，最終實(shí)現項目綜合開(kāi)發(fā)的最優(yōu)收益。
該階段的旅游規劃咨詢(xún)任務(wù)一般包括三個(gè)層面：
第一個(gè)層面——“開(kāi)發(fā)運營(yíng)深度策劃”：主要包括以“目標市場(chǎng)休閑需求把握”為目的的目標市場(chǎng)調研、以“產(chǎn)品打造與經(jīng)營(yíng)模式借鑒”為重點(diǎn)的相關(guān)案例研究、以“市場(chǎng)調研及案例研究結論”為基礎的產(chǎn)品深度策劃和以“指導具體產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)運作”為導向的開(kāi)發(fā)運營(yíng)策劃四大部分。
第二個(gè)層面——“啟動(dòng)區修建性詳細規劃”：其目的在于指導近期建設，依據產(chǎn)品的深度策劃，結合場(chǎng)地現狀與建設條件的綜合研究，對用地布局、基礎設施、景觀(guān)系統、重點(diǎn)項目、交通游線(xiàn)、工程管線(xiàn)、豎向關(guān)系、環(huán)衛系統等進(jìn)行詳細規劃。
第三個(gè)層面——“啟動(dòng)區建筑、景觀(guān)及游樂(lè )設計”：結合策劃與修建性詳細規劃，進(jìn)行建筑、景觀(guān)與游樂(lè )的創(chuàng )新設計，將策劃與修建性規劃的方案“真正落地”。
總結來(lái)說(shuō)，到了開(kāi)發(fā)階段的項目，在旅游綜合體規劃咨詢(xún)的需求上，需要編制《開(kāi)發(fā)運營(yíng)深度策劃、啟動(dòng)區修建性詳細規劃與建筑、景觀(guān)及游樂(lè )設計》——長(cháng)線(xiàn)安排與短線(xiàn)建設相結合的落地性方案。
與拿地階段的旅游綜合體規劃咨詢(xún)不同，開(kāi)發(fā)階段的旅游綜合體規劃咨詢(xún)是面向實(shí)際開(kāi)發(fā)的深度方案，需要編制《開(kāi)發(fā)運營(yíng)深度策劃、啟動(dòng)區修建性詳細規劃與建筑、景觀(guān)及游樂(lè )設計》，解決市場(chǎng)定位問(wèn)題、產(chǎn)品吸引力問(wèn)題、建筑景觀(guān)設計創(chuàng )新問(wèn)題、指標規模問(wèn)題、投入產(chǎn)出問(wèn)題、經(jīng)營(yíng)運作問(wèn)題、營(yíng)銷(xiāo)推廣問(wèn)題，都是“實(shí)打實(shí)”的“落地問(wèn)題”，需要旅游規劃設計機構對旅游綜合體項目的開(kāi)發(fā)規律與投資運作以及各項旅游休閑產(chǎn)品與休閑地產(chǎn)產(chǎn)品的運營(yíng)手法有相當的把握能力，并且與開(kāi)發(fā)企業(yè)充分協(xié)調互動(dòng)，才能夠拿出真正具有指導意義的科學(xué)方案。
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