旅游規劃設計
中國溫泉度假區的空間布局規劃及理念
發(fā)布日期：2015-11-04
溫泉度假區
所謂“特色溫泉景區”模式，就是以創(chuàng )造獨具特色的溫泉泡浴景區來(lái)贏(yíng)得市場(chǎng)的模式。這是溫泉度假村開(kāi)發(fā)最根本的模式，這類(lèi)溫泉度假村規模不一定很大，但在一定程度上是在創(chuàng )造現代溫泉文化、締造溫泉行業(yè)標準、引領(lǐng)中國溫泉行業(yè)的整體發(fā)展。其關(guān)鍵是運用文化來(lái)包裝主題或凸顯自然山水特色并形成體驗型溫泉泡浴景區。我國旅游市場(chǎng)正在處于由觀(guān)光旅游向休閑度假旅游轉型的時(shí)期，作為休閑度假類(lèi)旅游產(chǎn)品的最主要代表的溫泉旅游，急速升溫，逐步發(fā)展成為了一門(mén)新興產(chǎn)業(yè)，并成為國民經(jīng)濟發(fā)展的一個(gè)新的增長(cháng)點(diǎn)。
在國外，許多具有溫泉和地熱資源的城市，都在利用湯浴文化，發(fā)展本地旅游；在國內，溫泉旅游最早出現在東部沿海經(jīng)濟較發(fā)達的地區，如北京的小湯山溫泉、廣東清遠的河中泉、珠海的御溫泉，它們利用自然溫泉經(jīng)營(yíng)度假村，開(kāi)展沐浴活動(dòng)，以休閑度假、娛樂(lè )健身、保健康體為目的發(fā)展旅游，取得了一定的經(jīng)濟效益。
一、溫泉休閑綜合體發(fā)展模式
隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的多元化，單一的“溫泉泡湯模式”已經(jīng)顯現出效益的疲敝，不能適應國內日益發(fā)展的物質(zhì)、文化及精神的需求，經(jīng)濟效益低下下，主要有下面兩大原因。
第一、從土地開(kāi)發(fā)角度來(lái)看，溫泉旅游度假項目的開(kāi)發(fā)需要大量資金投入，單一開(kāi)發(fā)溫泉泡浴產(chǎn)品無(wú)法實(shí)現快速回報與土地開(kāi)發(fā)價(jià)值的最大化，溫泉和地產(chǎn)的相結合已是必然選擇。溫泉文化在休閑旅游與現代休閑旅游產(chǎn)業(yè)的融合中漸放異彩，溫泉地產(chǎn)融合了游玩、商務(wù)、養生、運動(dòng)等多種業(yè)態(tài)，溫泉地產(chǎn)或者直接溫泉入戶(hù)，或者以溫泉會(huì )所為配套，或以溫泉旅游為附屬，不僅給購房者帶來(lái)了全新的居住體驗，而且通過(guò)引入溫泉而使其房產(chǎn)價(jià)值得以極大提升。
第二、從消費需求角度來(lái)看，富裕起來(lái)的人們對于溫泉的消費需求，已經(jīng)不局限于“單一泡浴”的層面，而是要求能夠滿(mǎn)足其“保健療養、運動(dòng)游樂(lè )、商務(wù)會(huì )議、休閑度假”等全方位、多層次、綜合性的休閑消費需求。
因此，溫泉將從單一的泡湯向“以溫泉休閑為基礎、以會(huì )議度假酒店為重點(diǎn)、以休閑養生地產(chǎn)為核心”的“溫泉休閑綜合體”形式轉變，這是市場(chǎng)的必然選擇，“溫泉休閑綜合體”也一定是未來(lái)溫泉項目開(kāi)發(fā)的大方向。從功能業(yè)態(tài)上看，“溫泉休閑綜合體”應該包括“溫泉休閑中心、會(huì )議度假酒店、餐飲娛樂(lè )商業(yè)街區、戶(hù)外運動(dòng)項目和溫泉養生地產(chǎn)”五大核心功能板塊。
海森設計的恒大溫泉城
二、溫泉度假區的空間布局規劃
1、帶狀布局模式
主要是受環(huán)境與用地范圍的限制，這種布局模式下各功能區呈帶狀串聯(lián)布局。在這種模式下，應注意控制各功能區塊的大小，在功能區塊之間留有生態(tài)廊道（如河流、自然山林等），避免功能區塊相連，形成“攤大餅”的發(fā)展模式。
2、核式布局模式
這種布局模式主要針對于旅游吸引物較為集中且對其保護要求較高的溫泉度假區。這種布局模式下，將自然吸引物和服務(wù)功能組團分開(kāi)，以?xún)烧叩钠渲幸徽邽楹诵?，與外圍的功能組團建立聯(lián)系通道，有單核、雙核、多核等多種布局模式。
3、多組團布局模式
這種布局模式主要適用于用地規模較大且資源豐富的溫泉度假區。這種度假區一般為綜合性多功能的度假區，各個(gè)功能組團相互獨立，擁有完整的設施配套，又通過(guò)一定的聯(lián)系通道相互聯(lián)系，共同構成一個(gè)完整的溫泉度假區。
河北白鹿塬國際溫泉度假景區
三、溫泉度假區項目開(kāi)發(fā)規劃理念
1、戰略定位
溫泉度假區項目開(kāi)發(fā)的核心實(shí)質(zhì)，是圍繞溫泉資源的特性，處理好旅游（溫泉、酒店、休閑）和地產(chǎn)之間的關(guān)系。
其一，以溫泉水療、會(huì )議酒店及特色休閑構成的旅游板塊，是帶動(dòng)人氣、樹(shù)立形象和項目運營(yíng)的基礎板塊，需要創(chuàng )新打造；
其二，地產(chǎn)板塊是創(chuàng )造快速回報、獲取土地開(kāi)發(fā)收益的核心板塊，屬重點(diǎn)開(kāi)發(fā)；
其三，溫泉本身具有突出的“養生與休閑”效應，是打造溫泉休閑、會(huì )議酒店、養生地產(chǎn)的引擎資源，特別能夠有效提升項目的附加值。
因此，必須在旅游板塊和地產(chǎn)板塊的開(kāi)發(fā)中融入溫泉功能，突出溫泉養生休閑價(jià)值，形成溫泉休閑中心、溫泉會(huì )議酒店、溫泉養生地產(chǎn)等產(chǎn)品，才能夠實(shí)現整體開(kāi)發(fā)價(jià)值的最優(yōu)化。
2、功能定位
養生產(chǎn)業(yè)：以溫泉泡浴為基礎，將養生、健身、醫療、康復、美容、護理、健康管理等一系列養生手段深度結合，形成溫泉養生中心，這是項目開(kāi)發(fā)的根本基礎。
會(huì )議產(chǎn)業(yè)：以溫泉水療為吸引，以會(huì )議度假酒店為載體，以會(huì )議接待為重點(diǎn)的溫泉模式，幾乎成為大多數溫泉度假村經(jīng)營(yíng)發(fā)展的重要帶動(dòng)產(chǎn)品。
房地產(chǎn)業(yè)：以養生地產(chǎn)和溫泉第二居所為概念，是溫泉度假地產(chǎn)項目的主流，與會(huì )議、經(jīng)營(yíng)相結合的產(chǎn)權式度假物業(yè)也是一個(gè)發(fā)展方向。
休閑娛樂(lè )產(chǎn)業(yè)：以水游樂(lè )、垂釣、運動(dòng)、健身為主體，也是重要的功能構成。
3、產(chǎn)品定位
作為第二居所的“住宅型物業(yè)”：以公寓或洋房為主，建議溫泉入戶(hù)，公共的溫泉中心只作為配套來(lái)使用，面積區間為80-100平米，可考慮做部分包括迷你溫泉湯屋（大約50-120平方米）。
作為可返租的“度假型物業(yè)”：溫泉入戶(hù)，以聯(lián)排為主，此類(lèi)產(chǎn)品總價(jià)格不高，但是休閑功能齊全，面積區間為250-300平米；適度開(kāi)發(fā)部分兼具泡浴功能、會(huì )議功能、娛樂(lè )功能、廚房功能的溫泉別院，面向企業(yè)小型團體，一般在400-600平方米，可以容納10-20人；
溫泉大宅：真正的高端溫泉度假物業(yè)，面向私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)高級管理層等市場(chǎng)進(jìn)行銷(xiāo)售，面積介于350-450平米。
以溫泉為特色的休閑商業(yè)街：其實(shí)質(zhì)是休閑商業(yè)地產(chǎn)，可自持，也可出售，以酒吧、餐飲、養生物品專(zhuān)賣(mài)店為核心業(yè)態(tài)。
4、運營(yíng)定位
目前，國內溫泉度假區的運營(yíng)有三種模式，如下：
一是先做休閑平臺，再做休閑地產(chǎn)。休閑平臺主要指運動(dòng)、養生、會(huì )議、文化休閑平臺，通過(guò)休閑平臺的打造，帶動(dòng)休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
二是先做項目品質(zhì)，后做銷(xiāo)售面積。先注重項目品質(zhì)，為的是創(chuàng )造品牌效應，在土地充分升值后做大銷(xiāo)售面積（追求合理容積率），更大程度的獲取增值回報。
三是銷(xiāo)售型物業(yè)與經(jīng)營(yíng)型物業(yè)相結合的運營(yíng)模式。除了公共溫泉中心、會(huì )所及酒店大堂等公建以外，包括酒店客房在內的休閑地產(chǎn)產(chǎn)品均可以產(chǎn)權式物業(yè)的手法先售后租，通過(guò)會(huì )議經(jīng)營(yíng)進(jìn)行后期運營(yíng)。
溫泉旅游度假區正處于一個(gè)快速發(fā)展的階段，隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展,溫泉將從單一的泡湯向“以溫泉休閑為基礎、以會(huì )議度假酒店為重點(diǎn)、以休閑養生地產(chǎn)為核心”的“溫泉休閑綜合體”形式轉變。因此，溫泉旅游度假區應該根據不同的資源條件和區域背景走多樣化的發(fā)展模式,而營(yíng)造高質(zhì)量的環(huán)境、提供多樣化和高檔次的度假產(chǎn)品、同時(shí)塑造具持久吸引力的文化品牌是溫泉旅游度假區發(fā)展的根本。只有如此,才能實(shí)現溫泉旅游度假區持續的發(fā)展。（劉博）
古兜溫泉綜合度假區
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