從單一度假地產(chǎn)到綜合性旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（上）
從單一度假地產(chǎn)到綜合性旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)――國際旅游島背景下海南旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式淺析
旅游業(yè)是海南的主導產(chǎn)業(yè)，國際旅游島建設目標的提出確定了其國際化發(fā)展方向。根據國際經(jīng)驗，著(zhù)名旅游度假地的房地產(chǎn)發(fā)展，通常是與旅游發(fā)展結合在一起的。因此，從旅游視角思考房地產(chǎn)，應成為海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要指導思想。與之相對應，與旅游密切相關(guān)的專(zhuān)業(yè)性旅游地產(chǎn)（酒店、度假村等）和度假型居住地產(chǎn)（第二居所）應成為海南房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)。因此說(shuō)旅游房地產(chǎn)是國際旅游島建設的重要組成部分，兩者相互促進(jìn)、相互支撐，相得益彰。
2009年北京海南分院正式成立以來(lái)，參與了多個(gè)海南旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的策劃和規劃，從實(shí)踐中總結歸納出一些行業(yè)新動(dòng)向和新經(jīng)驗，現整理成文和大家分享，希望對今后的規劃工作有所借鑒。
目前海南國際旅游島的建設如火如荼。與之對應的海南旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)也進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段。主要體現在以下的幾個(gè)方面：
首先，跳出了傳統的?？诤腿齺唭蓚€(gè)熱點(diǎn)城市，具有明顯特征的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區域初步形成，且在空間上呈現出了以“熱點(diǎn)城市”為點(diǎn)，“海濱灣區”為線(xiàn)，“養老社區”為面的“點(diǎn)、線(xiàn)、面”結構。
其次，海南島的旅游地產(chǎn)擺脫了以產(chǎn)權酒店為代表的度假地產(chǎn)“唱獨角戲”的局面，產(chǎn)品日漸豐富，獨棟別墅、花園洋房和度假公寓一樣受到了市場(chǎng)的歡迎，特別是養老地產(chǎn)發(fā)展速度十分迅猛，市場(chǎng)份額急劇擴大。
另外，隨著(zhù)人民生活水平的提高，島外客群的來(lái)源更加多元化，西南省份（川、渝、貴）和西北的客戶(hù)增長(cháng)迅速，成為新一輪購房熱潮中的主要構成力量。
#p#分頁(yè)標題#e#
最后，在新一輪開(kāi)發(fā)熱潮中，根植于海南的開(kāi)發(fā)商逐漸成長(cháng)起來(lái)。特別是在熱點(diǎn)城市地產(chǎn)和大型養老社區的開(kāi)發(fā)中，本地開(kāi)發(fā)商實(shí)力顯現，成為海南旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中不容忽視的力量。
1、高檔度假地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式――陵水代表的濱海灣區開(kāi)發(fā)
目前海南旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)主要集中在風(fēng)景優(yōu)美和海景資源豐富的著(zhù)名灣區。海南省規劃了亞龍灣、海棠灣等一批灣區作為旅游度假地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要區域。開(kāi)發(fā)類(lèi)型以高檔度假酒店為主。目前雅居樂(lè )清水灣、富力灣和香水灣已進(jìn)入了銷(xiāo)售旺季。這一類(lèi)地產(chǎn)是海南旅游地產(chǎn)的主力軍，也是目前市場(chǎng)上銷(xiāo)售的主力產(chǎn)品。有以下幾個(gè)鮮明的特點(diǎn)。
（1）占據壟斷性海景資源
這些項目占據了海南主要灣區的核心景觀(guān)，尤其是陵水清水灣、香水灣等海南島最后的熱帶灣區，全年可以實(shí)現海濱游樂(lè )，開(kāi)發(fā)優(yōu)勢尤其明顯。
（2）國際化氛圍最濃厚
這些灣區不論在前期規劃還是后期的招商運營(yíng)中，都把國際化當作首要的因素。前期和國際團隊合作規劃，后期國際級品牌酒店進(jìn)駐。他們是海南國際旅游島建設的重要組成部分，承擔著(zhù)把海南建設成為國際著(zhù)名度假地的艱巨使命。
（3）瞄準高端客戶(hù)
這些旅游地產(chǎn)的價(jià)格雖屢創(chuàng )海南旅游地產(chǎn)新高，但仍然吸引很多高端客戶(hù)一擲千金。在購買(mǎi)的客群中除了頂級私人客戶(hù)外，企業(yè)客戶(hù)購買(mǎi)后作為招待會(huì )所也占據了相當的部分。
限制因素：
首先是開(kāi)發(fā)規模限制。由于地形特殊，這一類(lèi)項目的縱深較短，一般沿海岸線(xiàn)呈帶狀分布，在功能分區和景觀(guān)、路網(wǎng)設計方面受限制較多；其次在文化的導入上缺乏海南特色的原創(chuàng )濱海休閑文化，更多是對歐美和東南亞濱海休閑文化的模仿和借鑒；另外各個(gè)灣區的設計產(chǎn)品單一，目標客群重合，競爭壓力大。
2、養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式――海島中部定安代表的“候鳥(niǎo)型”社區開(kāi)發(fā)
海南島中部雖沒(méi)有濱海資源，但和濱海地產(chǎn)相比這部分旅游地產(chǎn)性?xún)r(jià)比較高，吸引了更多中低收入者購買(mǎi)；并且海島中部的溫度、濕度等氣候條件更適合老年人、候鳥(niǎo)一族養生度假，因此養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力巨大，在海南有著(zhù)獨特優(yōu)勢。
海南中部高速沿線(xiàn)的定安、屯昌、瓊中、五指山、保亭等地的旅游地產(chǎn)已開(kāi)展得如火如荼，將成為海南旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體系中不容忽視的力量。#p#分頁(yè)標題#e#
（1）生態(tài)養生資源豐富
海島中部綠蔭濃郁，形成了世界上同緯度中極為珍貴的熱帶生物圈和生態(tài)系統，被譽(yù)為“回歸大自然的好去處，未受污染的長(cháng)壽島”。海島中部大型的候鳥(niǎo)型社區主要依附于水庫、溫泉、森林等豐富的生態(tài)資源，非常有利于老年人養生度假。
（2）開(kāi)發(fā)規模大
海南島中部的候鳥(niǎo)社區，擺脫了濱海灣區帶狀地形帶來(lái)的限制，在占地規模和開(kāi)發(fā)規模上都是濱海灣區難以比擬的。開(kāi)發(fā)商可以從容的進(jìn)行各種設施的擺布和配套，利用豐富的水庫資源和森林資源組成區域的養生環(huán)境。
（3）客戶(hù)基礎雄厚
海島中部的養生養老價(jià)值逐漸被更多的人認識，面對的客戶(hù)群也不僅限于候鳥(niǎo)客戶(hù)了。目前針對高端客戶(hù)推出的獨棟別墅、聯(lián)排別墅等高品質(zhì)產(chǎn)品，在中部候鳥(niǎo)型社區中逐漸增多。
限制因素：
中部旅游地產(chǎn)早期一般追求性?xún)r(jià)比，造成項目的“三低”。首先服務(wù)配套低。候鳥(niǎo)型社區作為獨立于當地社會(huì )的“飛地”，遠離城區，項目規劃自成一統，缺乏和周邊社會(huì )的必然聯(lián)系。第二產(chǎn)品檔次低。中部地產(chǎn)的主力產(chǎn)品是小戶(hù)型的公寓，主要以?xún)r(jià)格低來(lái)迎合市場(chǎng)。第三產(chǎn)品使用率低。社區的入住率隨著(zhù)季節的變化大起大落，也為社區的管理帶來(lái)了巨大的挑戰，不利于社區氣氛的行成。
3、復合旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)――文昌代表的城市拓展新區開(kāi)發(fā)
近年來(lái)，越來(lái)越多的國內外企業(yè)看好海南，競相來(lái)這里投資。海南的大項目建設取得了較好成效，城市建設也隨著(zhù)國家重大戰略的實(shí)施進(jìn)入了發(fā)展的快車(chē)道。在海南的產(chǎn)業(yè)規劃中，列出了幾個(gè)重要的節點(diǎn)城市。例如：作為我國未來(lái)最大航天基地的文昌、擁有石油加工工業(yè)的東方和洋浦、臨高等城市。這一類(lèi)城市的旅游地產(chǎn)和上兩類(lèi)的發(fā)展模式迥然不同。
（1）地產(chǎn)潛力大升值快
借助低緯度的優(yōu)勢，文昌成為中國也是世界上為數不多的航天中心。目前兩條一路和東線(xiàn)高速鐵路的建設使文昌擺脫了長(cháng)期被邊緣化的局面，迎來(lái)了發(fā)展的黃金時(shí)代。就在宣布航天城建設后不到兩年的時(shí)間里，文昌房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)翻番，城市基礎設施投入也急劇增加。
（2）緊密結合城市發(fā)展
與濱海灣區開(kāi)發(fā)的國際化和養老地產(chǎn)的獨自發(fā)展模式不同，城市拓展區地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項目要承擔起部分城市功能，對項目和配套設施的規劃都提出了更高的要求。#p#分頁(yè)標題#e#
（3）客戶(hù)需求多元
這類(lèi)地產(chǎn)不僅要照顧外來(lái)的候鳥(niǎo)客戶(hù)和度假客戶(hù)，更多的是城市升級帶來(lái)的大量商務(wù)人群。他們的消費行為和海南傳統的旅游地產(chǎn)客戶(hù)不同，更看重資產(chǎn)的升值潛力。
限制因素：
海南島城市中除?？诤腿齺喭?，城市市政基本配套設施檔次低，城市功能不完備，歷史欠賬較多，城市醫療和文化娛樂(lè )設施缺乏。單個(gè)開(kāi)發(fā)商難以承擔市政配套設施的建設，在土地的一級開(kāi)發(fā)中要為其預留發(fā)展用地。
本文于2009年10月26日在《中國旅游報》第4114期第7版發(fā)布
關(guān)于海南旅游地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展戰略展望，點(diǎn)擊這里瀏覽下期
上一篇：文化體驗的創(chuàng )新經(jīng)典―常州中國春秋淹城旅游區的體驗化設計
下一篇：鄉村旅游發(fā)展創(chuàng )新―"農旅雙鏈"模式
粵公網(wǎng)安備 44011302000493號