旅游市場(chǎng)動(dòng)態(tài)
2015中國養老地產(chǎn)10大趨勢
發(fā)布日期：2016-10-13
老年人處于人生中的“夕陽(yáng)”階段，而樓市已將養老地產(chǎn)鎖定為“朝陽(yáng)”產(chǎn)業(yè)。越來(lái)越多的房企也表示將進(jìn)軍養老地產(chǎn)。2015年養老地產(chǎn)將又會(huì )有怎樣的發(fā)展趨勢呢?
一、政策層面
1.國家動(dòng)真格——養老地產(chǎn)真的要受惠了
自2014年起，市場(chǎng)期盼已久，專(zhuān)門(mén)針對養老地產(chǎn)的政策開(kāi)始落地，養老優(yōu)惠政策逐步向養老地產(chǎn)傾斜。2014年4月23日，國土資源部發(fā)布《養老服務(wù)設施用地指導意見(jiàn)》，規定對于營(yíng)利性養老服務(wù)設施用地，應當以租賃、出讓等有償方式供應，原則上以租賃方式為主，出讓或租賃建設用地使用權可以設定抵押權。這意味著(zhù)建設性養老用地有了國家規范；出讓或租賃建設用地使用權可以抵押獲取資金，拓展融資渠道，減緩資金壓力。
評論：政府出臺的一系列政策雖然大多仍針對事業(yè)性養老，但在依靠民間力量發(fā)展養老服務(wù)體系方面的態(tài)度是明確的。養老地產(chǎn)土地政策的落地，標志著(zhù)養老地產(chǎn)享受?chē)覂?yōu)惠政策的開(kāi)端，接下來(lái)可能專(zhuān)門(mén)針對養老地產(chǎn)的稅費，津補貼等的政策也會(huì )陸續出臺。
二、市場(chǎng)層面
2.撥開(kāi)云霧見(jiàn)青天——盈利模式日益明朗化
走在前列的企業(yè)已經(jīng)多角度探索養老地產(chǎn)的盈利模式，并且取得了一定的成績(jì)。例如“社區化養老”、“學(xué)院式養老”、保“三位一體”養老模式、“鄰里式養老”；這些先行者們通過(guò)幾年的戰略發(fā)展研究，項目試水實(shí)踐，給中國式養老地產(chǎn)發(fā)展模式很多有益的方向探討。
評論：養老地產(chǎn)盈利模式尚處在探索階段到明朗階段，雖然距盈利模式成熟尚有距離，但在2015年，將會(huì )有更多企業(yè)對養老地產(chǎn)盈利模式有更新、更深入的探索，多元化盈利模式和盈利模式的創(chuàng )新將是今年的主旋律。
3.眾人拾柴火焰高——更多企業(yè)參與進(jìn)來(lái)
據我們不完全統計，已經(jīng)有10余家保險企業(yè)、80多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和大量的外資投資企業(yè)布局中國養老地產(chǎn)市場(chǎng)，投資總額超3000億元。相信隨著(zhù)養老地產(chǎn)行業(yè)前景日益明朗化的大背景下，會(huì )有更多的企業(yè)參與進(jìn)來(lái)。
4.三個(gè)臭皮匠賽過(guò)諸葛亮——企業(yè)分工專(zhuān)業(yè)化
剛剛起步的中國養老地產(chǎn)領(lǐng)域，雖然匯聚了地產(chǎn)商、保險公司及其它金融投資企業(yè)，但各自的角色定位仍然比較模糊，往往一家企業(yè)要扮演多重角色，既是投資商，又是開(kāi)發(fā)商，甚至還兼具運營(yíng)商的角色，投資商、開(kāi)發(fā)商與運營(yíng)商尚未實(shí)現完全分離。
評論：隨著(zhù)養老地產(chǎn)市場(chǎng)的快速推進(jìn)，各類(lèi)企業(yè)的短板會(huì )暴露的更加明顯，企業(yè)間分工與合作的必要性愈發(fā)明顯，風(fēng)險的分拆與資金的匹配也會(huì )更加合理。市場(chǎng)不斷分化，專(zhuān)業(yè)不斷分工將是2015年的主旋律。
5.萬(wàn)丈高樓平地而起——服務(wù)配套體系完善化
政府層面對養老關(guān)注，是推動(dòng)養老服務(wù)體系的完善的利好信號?！蛾P(guān)于加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，從國家戰略高度提出完善養老服務(wù)體系：政策上，健全養老服務(wù)政策法規體系、行業(yè)規范；服務(wù)上，生活照料、醫療護理、精神慰藉、緊急救助等養老服務(wù)覆蓋所有老年群體；產(chǎn)業(yè)上，以老年生活照料、老年產(chǎn)品用品、老年健康服務(wù)、老年體育健身、老年文化娛樂(lè )、老年金融服務(wù)、老年旅游等為主的養老服務(wù)業(yè)全面發(fā)展。
評論：2015年，隨著(zhù)中央對養老服務(wù)體系建設定了調子，明確了思路，各級地方政府會(huì )從政策方面對養老服務(wù)產(chǎn)業(yè)給予更多優(yōu)惠政策，推進(jìn)落實(shí)中央精神。在市場(chǎng)層面，政策放開(kāi)帶來(lái)的津補貼的政策紅利，會(huì )吸引更多的企業(yè)參與到生活照料、老年健康、老年用品等上下游環(huán)節中來(lái)。
三、項目層面
6.八仙過(guò)海各顯神通——融資渠道多樣化
2013年9月13日國務(wù)院下發(fā)文件，提出“逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養老服務(wù)領(lǐng)域”，這位保險資金大規模進(jìn)入養老地產(chǎn)鋪平道路。
原本熱衷于投資常規地產(chǎn)的資本已經(jīng)開(kāi)始轉向養老地產(chǎn)領(lǐng)域。摯信資本于2010年底入股親和源1億人民幣，美國城堡投資正準備募集10億美元投資中國富裕地區的商業(yè)養老地產(chǎn)項目。長(cháng)青基金已經(jīng)與首創(chuàng )置業(yè)、重慶和潤養老養生公寓發(fā)展公司等合作開(kāi)發(fā)養老地產(chǎn)。
評論：2015年預期會(huì )有更大范圍的養老金融政策放開(kāi)，如果對外資開(kāi)放，將會(huì )對中國養老地產(chǎn)融資渠道產(chǎn)生重大影響。
7.飛入尋常百姓家——客群大眾化
當前養老地產(chǎn)市場(chǎng)中，主流的產(chǎn)品為高端養老公寓、養老社區等，客戶(hù)群體主要為具備較高支付能力的活躍高端老年人群。
從2013年開(kāi)始，房企、險資與金融投資公司紛紛展開(kāi)自身的養老地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局，投資總額超千億。
隨著(zhù)大量養老地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，有限的高端養老市場(chǎng)競爭會(huì )越發(fā)激烈，在市場(chǎng)空間的限制下，會(huì )有更多企業(yè)在空間更加廣闊大眾化養老地產(chǎn)領(lǐng)域加大投資，從而推動(dòng)養老地產(chǎn)從高端化向大眾化轉變。
8.海棠花下戲兒孫——養老項目社區化
養老地產(chǎn)產(chǎn)品模式在不斷探索中，目前有專(zhuān)門(mén)建設型綜合養老社區模式如親和源、北京太陽(yáng)城;景區景點(diǎn)+養老社區(公寓)模式，如烏鎮雅園;專(zhuān)門(mén)建設養老公寓模式，如和熹會(huì )、遠洋椿萱茂;普通社區+養老社區(養老公寓)的社區養老模式如萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)。但從各個(gè)項目的運營(yíng)情況來(lái)看，普通社區+養老社區模式更容易被大眾接受。
評論：養老地產(chǎn)社區化是符合市場(chǎng)需求的，北京出臺的政策就是在引導養老地產(chǎn)的發(fā)展方向。預期2015年，其它地區也會(huì )有相似的政策跟進(jìn);市場(chǎng)方面也會(huì )有更多項目涉足，例如萬(wàn)科良渚文化隨園嘉樹(shù)項目就是典型代表。
9.異曲同工——養老項目連鎖化
跟傳統地產(chǎn)相比，養老地產(chǎn)是一個(gè)專(zhuān)業(yè)化程度非常高的地產(chǎn)類(lèi)型。目前一些開(kāi)發(fā)企業(yè)介入養老地產(chǎn)的做法很多是與成熟養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作，通過(guò)品牌引入、團隊引入快速打開(kāi)市場(chǎng)，這客觀(guān)上帶來(lái)了連鎖化的發(fā)展。
當前在各類(lèi)企業(yè)爭相涌入養老地產(chǎn)行業(yè)的同時(shí)，取得先機的企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始探索養老項目的品牌化、連鎖化經(jīng)營(yíng)。連鎖化可以自營(yíng)或品牌輸出，將優(yōu)勢資源共享，形成規模擴張，對于降低成本、快速占領(lǐng)市場(chǎng)、打響品牌有積極的推動(dòng)作用。
評論：連鎖化可以自營(yíng)或品牌輸出，將優(yōu)勢資源共享，形成規模擴張，對于降低成本、快速占領(lǐng)市場(chǎng)、打響品牌有積極的推動(dòng)作用，2015年，養老地產(chǎn)的連鎖化會(huì )取得快速發(fā)展。
10.運籌帷幄之中決勝千里之外——養老智能化
2014年，中國養老護理人員缺口達250萬(wàn)，同時(shí)老年人口增長(cháng)速度大于護理人員增長(cháng)速度，因此養老護理人員不足的現象在將來(lái)相當長(cháng)的一段時(shí)間內存在。歐美國家的探索和實(shí)踐表明，智能化技術(shù)可以大幅度提高護理效率，減少老年人群對護理人員的依賴(lài)，同時(shí)提供性?xún)r(jià)比較好的輔助服務(wù)。
養老智能化可以在以下領(lǐng)域獲得應用：第一，監測技術(shù)在提早發(fā)現健康風(fēng)險方面可以發(fā)揮關(guān)鍵性作用。美國的實(shí)踐表明，居家智能網(wǎng)絡(luò )可以在老人重大健康問(wèn)題出現之前10天到14天內監測到異常變化。英國的有關(guān)數據表明，早診斷，早干預可以節約大量醫療費用。第二，遠程照看和遠程醫療技術(shù)在幫助老年人獨立居住方面可以發(fā)揮關(guān)鍵性作用，遠程技術(shù)試驗可以顯著(zhù)降低糖尿病，心臟病患者住院次數和死亡率。第三，日常生活輔助技術(shù)能幫助失能、半失能者完成日常生活，如開(kāi)關(guān)、進(jìn)食乃至消除孤獨。
一、政策層面
1.國家動(dòng)真格——養老地產(chǎn)真的要受惠了
自2014年起，市場(chǎng)期盼已久，專(zhuān)門(mén)針對養老地產(chǎn)的政策開(kāi)始落地，養老優(yōu)惠政策逐步向養老地產(chǎn)傾斜。2014年4月23日，國土資源部發(fā)布《養老服務(wù)設施用地指導意見(jiàn)》，規定對于營(yíng)利性養老服務(wù)設施用地，應當以租賃、出讓等有償方式供應，原則上以租賃方式為主，出讓或租賃建設用地使用權可以設定抵押權。這意味著(zhù)建設性養老用地有了國家規范；出讓或租賃建設用地使用權可以抵押獲取資金，拓展融資渠道，減緩資金壓力。
評論：政府出臺的一系列政策雖然大多仍針對事業(yè)性養老，但在依靠民間力量發(fā)展養老服務(wù)體系方面的態(tài)度是明確的。養老地產(chǎn)土地政策的落地，標志著(zhù)養老地產(chǎn)享受?chē)覂?yōu)惠政策的開(kāi)端，接下來(lái)可能專(zhuān)門(mén)針對養老地產(chǎn)的稅費，津補貼等的政策也會(huì )陸續出臺。
二、市場(chǎng)層面
2.撥開(kāi)云霧見(jiàn)青天——盈利模式日益明朗化
走在前列的企業(yè)已經(jīng)多角度探索養老地產(chǎn)的盈利模式，并且取得了一定的成績(jì)。例如“社區化養老”、“學(xué)院式養老”、保“三位一體”養老模式、“鄰里式養老”；這些先行者們通過(guò)幾年的戰略發(fā)展研究，項目試水實(shí)踐，給中國式養老地產(chǎn)發(fā)展模式很多有益的方向探討。
評論：養老地產(chǎn)盈利模式尚處在探索階段到明朗階段，雖然距盈利模式成熟尚有距離，但在2015年，將會(huì )有更多企業(yè)對養老地產(chǎn)盈利模式有更新、更深入的探索，多元化盈利模式和盈利模式的創(chuàng )新將是今年的主旋律。
3.眾人拾柴火焰高——更多企業(yè)參與進(jìn)來(lái)
據我們不完全統計，已經(jīng)有10余家保險企業(yè)、80多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和大量的外資投資企業(yè)布局中國養老地產(chǎn)市場(chǎng)，投資總額超3000億元。相信隨著(zhù)養老地產(chǎn)行業(yè)前景日益明朗化的大背景下，會(huì )有更多的企業(yè)參與進(jìn)來(lái)。
4.三個(gè)臭皮匠賽過(guò)諸葛亮——企業(yè)分工專(zhuān)業(yè)化
剛剛起步的中國養老地產(chǎn)領(lǐng)域，雖然匯聚了地產(chǎn)商、保險公司及其它金融投資企業(yè)，但各自的角色定位仍然比較模糊，往往一家企業(yè)要扮演多重角色，既是投資商，又是開(kāi)發(fā)商，甚至還兼具運營(yíng)商的角色，投資商、開(kāi)發(fā)商與運營(yíng)商尚未實(shí)現完全分離。
評論：隨著(zhù)養老地產(chǎn)市場(chǎng)的快速推進(jìn)，各類(lèi)企業(yè)的短板會(huì )暴露的更加明顯，企業(yè)間分工與合作的必要性愈發(fā)明顯，風(fēng)險的分拆與資金的匹配也會(huì )更加合理。市場(chǎng)不斷分化，專(zhuān)業(yè)不斷分工將是2015年的主旋律。
5.萬(wàn)丈高樓平地而起——服務(wù)配套體系完善化
政府層面對養老關(guān)注，是推動(dòng)養老服務(wù)體系的完善的利好信號?！蛾P(guān)于加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，從國家戰略高度提出完善養老服務(wù)體系：政策上，健全養老服務(wù)政策法規體系、行業(yè)規范；服務(wù)上，生活照料、醫療護理、精神慰藉、緊急救助等養老服務(wù)覆蓋所有老年群體；產(chǎn)業(yè)上，以老年生活照料、老年產(chǎn)品用品、老年健康服務(wù)、老年體育健身、老年文化娛樂(lè )、老年金融服務(wù)、老年旅游等為主的養老服務(wù)業(yè)全面發(fā)展。
評論：2015年，隨著(zhù)中央對養老服務(wù)體系建設定了調子，明確了思路，各級地方政府會(huì )從政策方面對養老服務(wù)產(chǎn)業(yè)給予更多優(yōu)惠政策，推進(jìn)落實(shí)中央精神。在市場(chǎng)層面，政策放開(kāi)帶來(lái)的津補貼的政策紅利，會(huì )吸引更多的企業(yè)參與到生活照料、老年健康、老年用品等上下游環(huán)節中來(lái)。
三、項目層面
6.八仙過(guò)海各顯神通——融資渠道多樣化
2013年9月13日國務(wù)院下發(fā)文件，提出“逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養老服務(wù)領(lǐng)域”，這位保險資金大規模進(jìn)入養老地產(chǎn)鋪平道路。
原本熱衷于投資常規地產(chǎn)的資本已經(jīng)開(kāi)始轉向養老地產(chǎn)領(lǐng)域。摯信資本于2010年底入股親和源1億人民幣，美國城堡投資正準備募集10億美元投資中國富裕地區的商業(yè)養老地產(chǎn)項目。長(cháng)青基金已經(jīng)與首創(chuàng )置業(yè)、重慶和潤養老養生公寓發(fā)展公司等合作開(kāi)發(fā)養老地產(chǎn)。
評論：2015年預期會(huì )有更大范圍的養老金融政策放開(kāi)，如果對外資開(kāi)放，將會(huì )對中國養老地產(chǎn)融資渠道產(chǎn)生重大影響。
7.飛入尋常百姓家——客群大眾化
當前養老地產(chǎn)市場(chǎng)中，主流的產(chǎn)品為高端養老公寓、養老社區等，客戶(hù)群體主要為具備較高支付能力的活躍高端老年人群。
從2013年開(kāi)始，房企、險資與金融投資公司紛紛展開(kāi)自身的養老地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局，投資總額超千億。
隨著(zhù)大量養老地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，有限的高端養老市場(chǎng)競爭會(huì )越發(fā)激烈，在市場(chǎng)空間的限制下，會(huì )有更多企業(yè)在空間更加廣闊大眾化養老地產(chǎn)領(lǐng)域加大投資，從而推動(dòng)養老地產(chǎn)從高端化向大眾化轉變。
8.海棠花下戲兒孫——養老項目社區化
養老地產(chǎn)產(chǎn)品模式在不斷探索中，目前有專(zhuān)門(mén)建設型綜合養老社區模式如親和源、北京太陽(yáng)城;景區景點(diǎn)+養老社區(公寓)模式，如烏鎮雅園;專(zhuān)門(mén)建設養老公寓模式，如和熹會(huì )、遠洋椿萱茂;普通社區+養老社區(養老公寓)的社區養老模式如萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)。但從各個(gè)項目的運營(yíng)情況來(lái)看，普通社區+養老社區模式更容易被大眾接受。
評論：養老地產(chǎn)社區化是符合市場(chǎng)需求的，北京出臺的政策就是在引導養老地產(chǎn)的發(fā)展方向。預期2015年，其它地區也會(huì )有相似的政策跟進(jìn);市場(chǎng)方面也會(huì )有更多項目涉足，例如萬(wàn)科良渚文化隨園嘉樹(shù)項目就是典型代表。
9.異曲同工——養老項目連鎖化
跟傳統地產(chǎn)相比，養老地產(chǎn)是一個(gè)專(zhuān)業(yè)化程度非常高的地產(chǎn)類(lèi)型。目前一些開(kāi)發(fā)企業(yè)介入養老地產(chǎn)的做法很多是與成熟養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作，通過(guò)品牌引入、團隊引入快速打開(kāi)市場(chǎng)，這客觀(guān)上帶來(lái)了連鎖化的發(fā)展。
當前在各類(lèi)企業(yè)爭相涌入養老地產(chǎn)行業(yè)的同時(shí)，取得先機的企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始探索養老項目的品牌化、連鎖化經(jīng)營(yíng)。連鎖化可以自營(yíng)或品牌輸出，將優(yōu)勢資源共享，形成規模擴張，對于降低成本、快速占領(lǐng)市場(chǎng)、打響品牌有積極的推動(dòng)作用。
評論：連鎖化可以自營(yíng)或品牌輸出，將優(yōu)勢資源共享，形成規模擴張，對于降低成本、快速占領(lǐng)市場(chǎng)、打響品牌有積極的推動(dòng)作用，2015年，養老地產(chǎn)的連鎖化會(huì )取得快速發(fā)展。
10.運籌帷幄之中決勝千里之外——養老智能化
2014年，中國養老護理人員缺口達250萬(wàn)，同時(shí)老年人口增長(cháng)速度大于護理人員增長(cháng)速度，因此養老護理人員不足的現象在將來(lái)相當長(cháng)的一段時(shí)間內存在。歐美國家的探索和實(shí)踐表明，智能化技術(shù)可以大幅度提高護理效率，減少老年人群對護理人員的依賴(lài)，同時(shí)提供性?xún)r(jià)比較好的輔助服務(wù)。
養老智能化可以在以下領(lǐng)域獲得應用：第一，監測技術(shù)在提早發(fā)現健康風(fēng)險方面可以發(fā)揮關(guān)鍵性作用。美國的實(shí)踐表明，居家智能網(wǎng)絡(luò )可以在老人重大健康問(wèn)題出現之前10天到14天內監測到異常變化。英國的有關(guān)數據表明，早診斷，早干預可以節約大量醫療費用。第二，遠程照看和遠程醫療技術(shù)在幫助老年人獨立居住方面可以發(fā)揮關(guān)鍵性作用，遠程技術(shù)試驗可以顯著(zhù)降低糖尿病，心臟病患者住院次數和死亡率。第三，日常生活輔助技術(shù)能幫助失能、半失能者完成日常生活，如開(kāi)關(guān)、進(jìn)食乃至消除孤獨。
粵公網(wǎng)安備 44011302000493號