旅游規劃設計
旅游地產(chǎn)策劃必須做的十項工作
發(fā)布日期：2015-11-04
改革開(kāi)放30年，人民生活水平快速提升，“吃喝玩樂(lè )”產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，旅游休閑娛樂(lè )已成為了人們必需的生活方式，從節假日各景區人頭潮涌就可以看出，旅游休閑娛樂(lè )時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。正因為如此，旅游地產(chǎn)也成為了各地產(chǎn)商轉型的頭號選擇。
做旅游地產(chǎn)策劃像寫(xiě)一首詩(shī)情畫(huà)意的山水詩(shī)一樣，要讓人看了后充滿(mǎn)向往和追求。要有數據、有圖片、有分析、有邏輯，層層推理，分析項目和市場(chǎng)的前世、今生和未來(lái)，來(lái)龍去脈了如指掌，不是擺各種宏觀(guān)數據、市場(chǎng)資料以及個(gè)案參考，要做到對市場(chǎng)一清二楚，對客戶(hù)和案例三分四列，七步成詩(shī)地挖掘和打造項目亮點(diǎn)，八面玲瓏的整合各種資源，最關(guān)鍵的是要對項目進(jìn)行九章算術(shù)式的經(jīng)濟測算，投入產(chǎn)出要算清，盡量做到十全十美。
長(cháng)白山綜合旅游地產(chǎn)
我們認為旅游地產(chǎn)前期策劃應該分十大步驟，分別是：
第一、大勢把握。把握旅游市場(chǎng)、地產(chǎn)市場(chǎng)的來(lái)龍去脈，包括旅游地產(chǎn)政策、土地、金融、稅收、經(jīng)濟發(fā)展情況等，這些都會(huì )影響項目未來(lái)的發(fā)展。
第二、市場(chǎng)細分。熟悉旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的供需、產(chǎn)品、客戶(hù)、價(jià)格、競爭、渠道、促銷(xiāo)及整個(gè)市場(chǎng)目前和未來(lái)的格局，對全國、全城、全區進(jìn)行逐層分析。最關(guān)鍵的是目前區域內的旅游市場(chǎng)情況，包括旅游路線(xiàn)和路線(xiàn)特征等。
第三、項目分析。對項目進(jìn)行SWOT分析，挖掘項目和企業(yè)的資源，包括對企業(yè)操作能力的評估。項目資源包括項目的山水資源、文化資源，對沒(méi)有突出資源需要嫁接新資源。
第四、理念創(chuàng )新。針對上面的市場(chǎng)情況和項目分析，進(jìn)行一個(gè)有高度能落地的定位思路，思考一個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題是：需要創(chuàng )建一個(gè)什么樣的理念，讓項目一枝獨秀。
第五、項目定位。從政府、客戶(hù)、競爭、項目、企業(yè)五個(gè)角度分析，我們叫五維定位分析法，得出一個(gè)能讓項目獨樹(shù)一幟且不空洞、能落地、貼切的定位主題。同時(shí)進(jìn)行客戶(hù)定位、功能定位、市場(chǎng)形象定位等。其中客戶(hù)定位需要包括銷(xiāo)售型客戶(hù)和消費型客戶(hù)兩種。
第六、規劃布局。根據地形地貌給項目劃分板塊，同時(shí)根據用地性質(zhì)和景觀(guān)情況布局產(chǎn)品，目的不是追求鳥(niǎo)瞰圖的美觀(guān)，而是在于追求景觀(guān)是否最大化利用、功能是否合理布局、動(dòng)線(xiàn)是否利于銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)以及方便出行，以及讓利潤最大化以及是否能讓項目不斷回籠資金控制性的運轉、以及風(fēng)水因素等等。
第七、產(chǎn)品構建。在定位的基礎上構建旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品，旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的構建特別需要注重與地形地貌的結合，因地制宜才能打造出新奇特的產(chǎn)品，同時(shí)要注重可行性和是否植入與旅游休閑相關(guān)產(chǎn)業(yè)。旅游產(chǎn)品是追求新奇特，還是原真美，地產(chǎn)產(chǎn)品要追求高大上還是平民化，都需要斟酌。
第八、要素整合。整合項目需要突破的資源，比如養生資源、設計資源、客戶(hù)資源、資金等方面，為項目提供支撐和幫助的一切有利資源。
第九、經(jīng)濟測算。根據政府給予的指標，沒(méi)有指標的項目則根據項目特點(diǎn)及產(chǎn)品情況推算項目的指標給政府報批。通過(guò)指標，計算投入產(chǎn)出情況，并根據經(jīng)濟測算結果反推算項目的可行性和規劃布局以及項目產(chǎn)品的取舍，以及跟政府進(jìn)行有效的溝通。
第十、開(kāi)發(fā)建議。對項目整體的開(kāi)發(fā)策略、開(kāi)發(fā)節奏以及首期啟動(dòng)進(jìn)行建議，主要圍繞以最少的運作成本撬動(dòng)整個(gè)項目，首期啟動(dòng)則突出項目的的亮相亮點(diǎn)，要做到開(kāi)門(mén)紅。
（本文作者：謝天）
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