旅游引導新型城鎮化模式下地產(chǎn)商的未來(lái)
“2013國際旅游財富峰會(huì )”于5月7日至8日在上海普陀區明捷萬(wàn)麗酒店舉行，本次峰會(huì )以“引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)融合、創(chuàng )造幸福生活”為主題，是國內首個(gè)探索新城鎮化建設中旅游度假、養生養老和現代農業(yè)融合之創(chuàng )新模式的大型國際化高峰論壇。原云南省省委副書(shū)記丹增、紅色旅游辦公室副主任張堅鐘、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一等著(zhù)名專(zhuān)家學(xué)者以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)領(lǐng)袖出席此次峰會(huì )。北京規劃設計院林峰院長(cháng)受邀參加本次論壇并做了“新型城鎮化與旅游地產(chǎn)”主題演講，發(fā)表了精彩觀(guān)點(diǎn)。
1、新人口消費紅利
現在的經(jīng)濟發(fā)展無(wú)論從統計數字還是實(shí)際的增長(cháng)速度來(lái)說(shuō)都到了一個(gè)新的瓶頸階段。一方面相對低廉的勞動(dòng)力所形成的出口增長(cháng)受到抑制，另一方面中國正在形成新的人口消費紅利：就是以我們大幅度的工資增長(cháng)和人均收入增長(cháng)及這些年的財富增值效益所形成的房產(chǎn)地產(chǎn)為基礎，中等收入階層不斷釋放較大的消費能力。這種消費紅利的形成和釋放，對于今天以消費為主導產(chǎn)業(yè)來(lái)帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟發(fā)展而言，就成為最重要的一個(gè)導向。
2、發(fā)展約束
發(fā)展約束實(shí)際上是城鎮化發(fā)展最重要的一個(gè)因素。 首先是土地約束?？刂仆恋匾幠?，控制土地放量模式，對于整個(gè)經(jīng)濟的成長(cháng)是非常重要的要素。其次是生態(tài)約束。這種約束下只有低碳綠色生態(tài)企業(yè)才能更好發(fā)展。最后能源資源約束。能源資源約束使得投資成本過(guò)高資源消耗大的產(chǎn)業(yè)受到很大的制約。
要保持GDP7%的增長(cháng)實(shí)際上是中國最基本的一個(gè)要求，它是政府的要求，是社會(huì )保障穩定的要求，也是中國每年不斷出現大量就業(yè)人員需求和保持發(fā)展的基本需求。因此從經(jīng)濟學(xué)、社會(huì )學(xué)來(lái)講：第一，新型城鎮化是在約束下尋求發(fā)展模式，第二，新型城鎮化是以加速提升消費比例，內需規模和可持續價(jià)值為目標的這樣一種模式。 最后新型城鎮化是將是未來(lái)中國10-20年中國發(fā)展結構中頂層設計的一個(gè)核心主題。
1、中國的財富效益
中國這十年發(fā)展最大的一塊增量是土地升值和房產(chǎn)升值帶來(lái)的財富效益。中國經(jīng)濟發(fā)展7%的經(jīng)濟增長(cháng)空間由多種動(dòng)力驅動(dòng)，有一個(gè)很基本的增值要素就是土地，工業(yè)、科技、文化等行業(yè)的賺錢(qián)速度都比不上土地增值。土地價(jià)值的不斷增長(cháng)和由土地帶動(dòng)房產(chǎn)價(jià)格增長(cháng)，造成一個(gè)巨大的財富效益，這種增值效應是中國財富效應的基礎。#p#分頁(yè)標題#e#
2、增量改革及產(chǎn)業(yè)選擇
中國改革有一個(gè)基本原則叫增量改革原則。無(wú)論有什么樣的改革，都是在把蛋糕做大的過(guò)程中有較大利益來(lái)化解之前的困難，解決原來(lái)的問(wèn)題。只有在蛋糕做大的過(guò)程中解決問(wèn)題的方案才是良性解決方案。因此新型城鎮化的解決方案，一定要尋找動(dòng)力機制問(wèn)題。要有好的產(chǎn)業(yè)機制來(lái)推動(dòng)，有效的解決資金來(lái)源、利潤結構和財富增長(cháng)問(wèn)題。 選擇產(chǎn)業(yè)和城市一體化發(fā)展，就在同時(shí)享受兩種增長(cháng)模式：第一種是產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的利潤增長(cháng)，是效率和技術(shù)帶動(dòng)化的增長(cháng)模式，第二種是土地升值和房產(chǎn)升值為依托的財富增長(cháng)。這兩個(gè)增長(cháng)結合在一起，以產(chǎn)城一體化為核心形成的新型城鎮化，就是中國下一個(gè)階段發(fā)展最重要的一條旋律，或者是主旋律之一。
1、旅游產(chǎn)業(yè)解讀
旅游產(chǎn)業(yè)實(shí)際上是一個(gè)搬運場(chǎng)，是一種通道型產(chǎn)業(yè)、渠道型產(chǎn)業(yè)，它的核心作用是把人從客源地搬運到目的地。由于它把人搬運到了目的地以后，放大了消費帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)，因此它的價(jià)值就不局限在它的本身，所以旅游業(yè)實(shí)際上是一個(gè)渠道，是一個(gè)把消費能力從發(fā)達地區、從大規模地區輸送到我們需要發(fā)展的地區。是一個(gè)管道，是一個(gè)經(jīng)濟發(fā)展的杠桿，是一個(gè)經(jīng)濟發(fā)展的動(dòng)力結構。
2、旅游引導的新型城鎮化的價(jià)值
第一，解決三農問(wèn)題。新農村建設中旅游引導的新農村社區，是民俗接待社區，讓農民在家里從事第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)行旅游服務(wù)。因此三農問(wèn)題解決中間，旅游新農村能夠解決農民產(chǎn)業(yè)和農村優(yōu)化美化等等問(wèn)題。第二是實(shí)現就地城鎮化。旅游解決的城鎮化是就地城鎮化，它是本地人在本地就業(yè)最好的方式。第三是解決旅游生態(tài)問(wèn)題。旅游是生態(tài)問(wèn)題解決最好的方案。第四提升品質(zhì)。旅游提升整個(gè)文化品質(zhì)和社區品質(zhì)。
3、旅游引導的新型城鎮化
旅游如何引導新型城鎮化？――整合旅游產(chǎn)業(yè)，主動(dòng)融入新型城鎮化。旅游通過(guò)搬運實(shí)現旅游消費，消費通過(guò)旅游帶動(dòng)形成消費聚集，消費聚集帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，如加工產(chǎn)業(yè)、運輸產(chǎn)業(yè)和相關(guān)聯(lián)的一系列產(chǎn)業(yè)，都在這個(gè)結構下形成聚集效益。通過(guò)產(chǎn)業(yè)聚集解決就地就業(yè)問(wèn)題、擴張擴展問(wèn)題、流動(dòng)人口問(wèn)題、度假人口問(wèn)題。這些問(wèn)題都納入到城鎮化，因此形成旅游帶動(dòng)下的城鎮化發(fā)展模式。
旅游引導的新型城鎮化體系，最大的我們稱(chēng)之為旅游中心城市，大型城市要進(jìn)行旅游升級，比如說(shuō)張江口市、麗水市。第二旅游城市建設模式，比如說(shuō)北京周邊的房山。第三旅游小城鎮建設模式，旅游小城鎮以建制鎮為主體，包括大量的古鎮。第四旅游綜合體模式，旅游綜合體實(shí)際上就是產(chǎn)城一體化的組合結構。第五旅游導向的新型農民農業(yè)社區，他是產(chǎn)居一體化的社區。#p#分頁(yè)標題#e#
土地開(kāi)發(fā)是一級市場(chǎng)的效應，居住物業(yè)是旅游地住宅的效應，商業(yè)物業(yè)將會(huì )是旅游地產(chǎn)最重要的產(chǎn)業(yè)模式。泛旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，泛旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，土地的開(kāi)發(fā)模式到房產(chǎn)的二級開(kāi)發(fā)模式最后再到我們經(jīng)營(yíng)型業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)模式，持續經(jīng)營(yíng)、酒店經(jīng)營(yíng)、和休閑商業(yè)經(jīng)營(yíng)相結合，實(shí)際上構成了旅游地產(chǎn)完整架構。
地產(chǎn)商應該不僅僅是開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，應該以區域開(kāi)發(fā)運營(yíng)商的身份來(lái)全面運作，把自己從樓盤(pán)開(kāi)發(fā)者和土地開(kāi)發(fā)者轉化成為區域綜合開(kāi)發(fā)運營(yíng)商、城市運營(yíng)商。作為區域開(kāi)發(fā)商不僅要開(kāi)發(fā)土地，還要開(kāi)發(fā)旅游公共設施、旅游項目，要進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，最后進(jìn)行產(chǎn)業(yè)整合和運營(yíng)整合。產(chǎn)城一體化的區域運營(yíng)商是地產(chǎn)商的未來(lái)。
做一個(gè)旅游引導的區域開(kāi)發(fā)與運營(yíng)商，帶著(zhù)對區域經(jīng)濟推動(dòng)的理念和社會(huì )責任感，做一個(gè)區域的發(fā)展的投資人，來(lái)推動(dòng)區域經(jīng)濟。那也就是幸福中國夢(mèng)最重要的實(shí)踐者和推動(dòng)者。按照這樣一個(gè)目標來(lái)發(fā)覺(jué)、挖掘、發(fā)展旅游地產(chǎn)，在新型城鎮化及中國未來(lái)發(fā)展主流當中尋找旅游地產(chǎn)發(fā)展方面的價(jià)值將會(huì )成為未來(lái)中國旅游地產(chǎn)最重要的發(fā)展方向和方式。
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