控制性詳細規劃技術(shù)路線(xiàn)解讀――以富平國際陶藝文化旅游產(chǎn)業(yè)園區為例
控制性詳細規劃以城市總體規劃或分區規劃為依據，確定建設地區的土地使用性質(zhì)和使用強度的控制指標、道路和工程管線(xiàn)控制性位置以及空間環(huán)境控制的規劃要求，是城市規劃管理的依據，并指導修建性詳細規劃的編制。以往的城市控規中只是在簡(jiǎn)單遵循總規的定位及用地基礎上，進(jìn)行用地細分及指標確定，其結構的定位只是單調的遵循功能分區規劃，沒(méi)有更深入的考慮其產(chǎn)業(yè)及多功能的發(fā)展，只是單純的城市布局，沒(méi)有真正意義上把城市的生存與發(fā)展強化出來(lái)，各個(gè)地塊指標的確定基本都是根據經(jīng)驗值，沒(méi)有把指標與城市的特色、文化、產(chǎn)業(yè)等長(cháng)期發(fā)展目標結合起來(lái)。
在強調特色化、產(chǎn)業(yè)化、以人為本的新型城鎮化架構下，控制性詳細規劃需要更深入的考慮產(chǎn)業(yè)及多功能、特色化的發(fā)展，更關(guān)注項目的實(shí)施落地性與可持續運作。本文，將結合在新型城鎮化、文化旅游產(chǎn)業(yè)園區方面的典型案例――富平國際陶藝文化旅游產(chǎn)業(yè)園區，詳細解讀控制性詳細規劃的技術(shù)路線(xiàn)。
第一，進(jìn)行項目背景分析。背景分析的主要目的是把握項目發(fā)展所面臨的政策要求、經(jīng)濟環(huán)境及其他要素，確定需要關(guān)注的核心問(wèn)題及最終目的。在富平國際陶藝文化旅游產(chǎn)業(yè)園區項目中，認為應抓住中央提出“新型城鎮化是未來(lái)國家經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的重大戰略”、陜西省出臺《陜西省人民政府關(guān)于加快推進(jìn)城鎮化的決定》的大背景，重點(diǎn)關(guān)注富平如何成為中國西部新型城鎮化的典范這一問(wèn)題。
第二，進(jìn)行上位規劃及相關(guān)規劃解讀。通過(guò)對上位規劃及其他相關(guān)規劃的梳理及解讀，了解所規劃項目在整個(gè)區域中的功能定位、目標定位、產(chǎn)業(yè)定位等，作為本項目規劃的依據。
第三，確定戰略、目標、產(chǎn)業(yè)、功能定位。通過(guò)對項目背景及上位規劃的分析解讀，以及與甲方的多次溝通，在遵循上位規劃相關(guān)定位的基礎上，進(jìn)行戰略、目標、產(chǎn)業(yè)、功能等定位的確定。在富平國際陶藝文化旅游產(chǎn)業(yè)園區項目中，延續概念性規劃的發(fā)展方向、戰略定位及目標，將本案定位為以現代陶藝產(chǎn)業(yè)為主導，以溫泉旅游產(chǎn)業(yè)和養生產(chǎn)業(yè)為延伸，以生態(tài)人居產(chǎn)業(yè)為重要支撐的區域形象展示窗口、片區發(fā)展核心、陶藝特色產(chǎn)業(yè)集群及生態(tài)文明示范中心。
第四，調研與分析?，F場(chǎng)調研重點(diǎn)任務(wù)包括：用地現狀、現狀人口分布、建筑物使用情況、重大基礎設施、市政工程管網(wǎng)（重點(diǎn)注意高壓線(xiàn)的走向）、周邊土地開(kāi)發(fā)及用地情況、項目地及周邊已建項目、當地文化特色、產(chǎn)業(yè)資源等；#p#分頁(yè)標題#e#
綜合現狀分析包括：區域分析、場(chǎng)地分析。
第五，解讀國家及地方規范標準。對與本項目相關(guān)的國家及地方規范標準進(jìn)行解讀，在項目制作過(guò)程中盡量按照規范標準中的要求操作執行。
第六，人口規模預測。了解現狀人口分布、參照總體規劃中對該地區的人口規模定位、根據當地計劃生育指標及當地人口年齡與性別構成情況確定人口自然增長(cháng)率、根據本地經(jīng)濟建設條件等具體情況確定機械增長(cháng)人口、結合當地城鎮化建設標準確定人均建設用地指標等。
在富平陶藝文化產(chǎn)業(yè)園項目的人口規模預測中，根據富平國際陶藝文化產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)城一體化的戰略定位及空間布局，適當上調了按照國家新型城鎮化建設人均建設用地的標準（控制在100?/人以?xún)龋┯嬎愠龅某Ｗ∪丝谝幠?。同時(shí)由于陶藝產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，本區域內的商業(yè)、酒店等公共服務(wù)設施面積相對較多，其旅游、短期住宿等流動(dòng)人口也隨之增加，因此規劃范圍內通勤人口也要納入預算中。
第七，結構功能定位。結構功能構思要綜合考慮交通、服務(wù)、綠化、景觀(guān)燈各種因素。在富平陶藝文化產(chǎn)業(yè)園項目中，延續總體規劃路網(wǎng)，形成主要交通格局；與規劃區域內文化功能結合，形成文化產(chǎn)業(yè)型廊道；考慮城市發(fā)展必備功能與區位條件，形成城市綜合服務(wù)軸線(xiàn)；結合周邊景觀(guān)風(fēng)貌，把景觀(guān)綠化系統融入其中，構建生態(tài)城市，形成景觀(guān)廊道；結合功能軸線(xiàn)與道路格局，形成不同功能區域，以此形成中心為核心功能，外圍為生態(tài)居住的功能結構等。
第八，土地利用。土地利用規劃中，涉及到以下工具及要點(diǎn)：
土地使用規劃圖――圖紙比例同現狀圖，圖中反應出規劃邊界、畫(huà)出規劃各類(lèi)使用性質(zhì)用地的范圍、用地性質(zhì)細分至小類(lèi)、地塊劃分規模應與區位和用地類(lèi)型相適宜并有利于分期實(shí)施。
土地使用平衡表――規劃建設用地結構比例與規劃人均單項建設用地指標符合相應國家及地方規定。
用地兼容性――為了增加規劃的可適應性和可操作性，規劃應對部分地塊增加兼容性規定。
第九，產(chǎn)品策劃。將策劃融入到規劃中，通過(guò)合理的產(chǎn)品策劃，規范各地塊的土地使用。在富平陶藝文化產(chǎn)業(yè)園項目中，設計了以陶藝文化為主題，以泛陶藝文化產(chǎn)業(yè)為支撐的世界陶藝小鎮、以以“陶”為靈魂，以泉為主線(xiàn)的陶泉養生小鎮等產(chǎn)品，形成了“一軸、兩鎮”的整體結構。
第十，生態(tài)保護規劃。通過(guò)環(huán)境保護工程、生態(tài)技術(shù)運用、制定生態(tài)新區建設發(fā)展目標體系、確定生態(tài)新區支撐系統等工作，高標準維護大氣、水等環(huán)境條件和良好的環(huán)境氛圍，加強綠化體系建設和動(dòng)植物資源保護，搞好區域環(huán)境衛生，為居民及游客提供良好的生存環(huán)境與旅游環(huán)境，為區域的可持續發(fā)展提供保障。#p#分頁(yè)標題#e#
第十一，道路交通規劃。結合總規中道路結構，按實(shí)際情況進(jìn)行組織調整，滿(mǎn)足內部各個(gè)功能活動(dòng)需求，完善整體道路交通結構，加強內外交通聯(lián)系；按規定及當地情況制定道路等級、道路紅線(xiàn)及道路斷面、道路交叉口坐標與標高；還應根據項目自身的特點(diǎn)，進(jìn)行合理的交通規劃調整，比如加強慢行交通系統的規劃，增加公共停車(chē)場(chǎng)等。
第十二，其他規劃。包括公共服務(wù)設施規劃、旅游服務(wù)設施規劃、景觀(guān)系統規劃、市政基礎設施規劃等。
第十三，圖件制作。根據規劃區域的空間結構骨架、各地塊的用地功能風(fēng)貌、道路綠化系統，再從設計的角度來(lái)考慮不同的空間序列關(guān)系，形成適合本區域的設計總體概念與結構，并以簡(jiǎn)單的設計概念圖加以表達。同時(shí)，將空間形態(tài)、建筑風(fēng)貌的要求以指標的形式確定下來(lái)，來(lái)指導接下來(lái)修建性詳細規劃及建筑單體的設計。
第十四，各地塊用地指標確定。根據項目地的特點(diǎn)及城市模型體塊的推敲進(jìn)行各個(gè)地塊指標控制，規劃控制指標體系分為強制性指標和引導性指標兩類(lèi)。
強制性指標一般包括以下11項：用地性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率、公益性公共設施及市政公用設施、建筑后退紅線(xiàn)距離、建筑后退用地邊界距離、停車(chē)泊位、地塊交通出入口方位和允許開(kāi)口路段、地下空間利用控制。
引導性指標一般包括：人口容量、建筑形式、體量、藝術(shù)風(fēng)格、色彩、標識物等規劃設計要素。
第十五，根據各地塊的指標繪制地塊圖則。
其中總圖圖則反映規劃范圍內道路紅線(xiàn)位置，各片區地塊的劃分界線(xiàn)、編碼、用地類(lèi)別、面積。分地塊圖則主要包括地塊位置圖、地塊編號、地塊控制指標、公共配套設施、建筑設計引導、規劃道路紅線(xiàn)、規劃道路中心線(xiàn)、地塊界線(xiàn)、用地分界線(xiàn)、建筑紅線(xiàn)、主要機動(dòng)車(chē)出入口、機動(dòng)車(chē)禁開(kāi)路段、道路及地塊坐標、道路標高、轉彎半徑、黃線(xiàn)、綠線(xiàn)、藍線(xiàn)、紫線(xiàn)、橙線(xiàn)、規劃建設具體要求等。
根據以上分析，可以看出本《控規》不同于傳統的城市控規，其編制中重點(diǎn)突出以下幾點(diǎn)路線(xiàn)：
1、通過(guò)上位規劃及相關(guān)規劃充分解讀項目地位，使其從策劃層面確定項目戰略、目標、產(chǎn)業(yè)、功能定位；
2、深入挖掘當地文化及產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)；
3、將策劃融入到規劃中，通過(guò)對地塊周邊自然條件、區位條件、交通條件、文化背景等發(fā)展條件的研究，比較該地塊在不同使用條件下可能發(fā)揮的潛力和作用。通過(guò)成本收益分析，估算合理的指標，確定開(kāi)發(fā)強度應兼顧地塊的環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。使項目的實(shí)施落地性增強；#p#分頁(yè)標題#e#
4、規劃中結合旅游規劃通則的相關(guān)規范，相應的增加旅游方面的相關(guān)分析，突出文化旅游的規劃路線(xiàn)；
5、加強生態(tài)系統規劃，提出指導性生態(tài)新區建設發(fā)展目標體系，進(jìn)一步深化、完善生態(tài)保護及修復；
6、強化、突出規劃區的地域特色和文化特色，防止城市建設中的“泛”化和同質(zhì)化，把城市設計的優(yōu)點(diǎn)運用到控規當中，從自身專(zhuān)業(yè)的角度，即針對城市特色、格局、空間、肌理、文化、風(fēng)貌、景觀(guān)以及活動(dòng)組織與聯(lián)系等方面為控規提出宏觀(guān)、中觀(guān)以致微觀(guān)的控制概念、思路、依據和控制手段。為指標的確定提供更準確的依據，也為接下來(lái)的修建性詳細規劃指出更明確的方向。
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