《旅游項目開(kāi)發(fā)的運營(yíng)研究》之二旅游項目開(kāi)發(fā)的模式與流程第2頁(yè)
旅游開(kāi)發(fā)，涉及到旅游產(chǎn)品設計、旅游商業(yè)模式設計、開(kāi)發(fā)運作策劃及景觀(guān)設計四個(gè)方面。我們把四個(gè)方面整合起來(lái)的策劃，稱(chēng)為旅游項目開(kāi)發(fā)的商業(yè)策劃（或全案策劃）。旅游開(kāi)發(fā)的成功與否，取決于游憩方式創(chuàng )新，商業(yè)模式落地，景觀(guān)設計獨特和的運營(yíng)策劃的現實(shí)。研究旅游項目開(kāi)發(fā)的模式與流程，是為了從一開(kāi)始，就較好的把握項目的核心。
一、旅游資源開(kāi)發(fā)的歷史劃分
我國旅游項目開(kāi)發(fā)的模式，有一個(gè)進(jìn)化的歷史過(guò)程。旅游的發(fā)展，形成了從原始資源直接利用，到觀(guān)光產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，再到體驗參與及休閑度假產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，進(jìn)一步發(fā)展到創(chuàng )新生活方式的旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的螺旋上升結構。產(chǎn)品與資源之間的關(guān)系越來(lái)越遠。文化和人性化的創(chuàng )新提升，成為旅游發(fā)展的主要方向。我們將中國旅游資源與產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的過(guò)程，劃分為五個(gè)階段。
１、原始資源利用期：80-90年，將景區圈起來(lái)，就可以收門(mén)票，并初步建設接待實(shí)施；
２、資源開(kāi)發(fā)起步期：90-95年，以基礎設施建設為前提，開(kāi)發(fā)可進(jìn)入性和觀(guān)賞、接待條件；
３、資源開(kāi)發(fā)轉軌期：95-02年，全面開(kāi)發(fā)觀(guān)賞型旅游產(chǎn)品，開(kāi)始引進(jìn)并開(kāi)發(fā)游樂(lè )休閑產(chǎn)品；
４、資源深度挖掘期：03-15年，進(jìn)入情境體驗型、參與娛樂(lè )型、休閑度假型產(chǎn)品開(kāi)發(fā)階段；
５、后資源開(kāi)發(fā)期：15以后，進(jìn)入休閑度假旅游及以創(chuàng )新生活方式為核心的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)階段。
我們從不同角度大致用七個(gè)類(lèi)別來(lái)劃分旅游開(kāi)發(fā)的模式：
1、按開(kāi)發(fā)區域結構劃分為三種模式：?jiǎn)我豁椖块_(kāi)發(fā)模式、成片整體開(kāi)發(fā)模式、目的地整體開(kāi)發(fā)模式；
2、按開(kāi)發(fā)投入時(shí)序劃分為三種模式：滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式、分期開(kāi)發(fā)模式、一次性完成開(kāi)發(fā)模式；
3、按產(chǎn)業(yè)多元性劃分為兩種模式：?jiǎn)我婚_(kāi)發(fā)模式、綜合開(kāi)發(fā)模式；
4、按土地利用性質(zhì)劃分為三種模式：游憩區開(kāi)發(fā)模式、旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式、旅游城鎮開(kāi)發(fā)模式；
5、按與市場(chǎng)的關(guān)系劃分為五種模式：近郊型項目開(kāi)發(fā)模式、遠郊型項目開(kāi)發(fā)模式、區域型項目開(kāi)發(fā)模式、全國型項目開(kāi)發(fā)模式、國際型項目開(kāi)發(fā)模式；
根據旅游行業(yè)特點(diǎn)和項目開(kāi)發(fā)建設的客觀(guān)實(shí)際情況，可以把旅游項目開(kāi)發(fā)建設過(guò)程劃分為三階段五期。
１、投資決策：投資決策的過(guò)程，最重要的是對旅游資源及項目開(kāi)發(fā)價(jià)值的評價(jià)。投資商在與旅游資源控制方簽訂合同前，可以聘請旅游投資專(zhuān)家，通過(guò)初步的資源、市場(chǎng)、交通、環(huán)境、政策考察之后，提交一份《旅游項目投資預可行性研究報告》或《旅游項目投資價(jià)值評價(jià)報告》，以作為決策依據。
２、合同簽定：旅游項目開(kāi)發(fā)，一般都涉及到風(fēng)景名勝區、自然保護區、重點(diǎn)文物保護單位、森林公園、地質(zhì)公園、甚至世界自然與文化遺產(chǎn)。對于這些資源，都有完全不適應市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展要求的、非產(chǎn)業(yè)化的法律法規，對旅游投資商十分不利。旅游特許經(jīng)營(yíng)權是投資商必須合法控制的核心，其中包括門(mén)票收益權、項目開(kāi)發(fā)與招商權、核心土地購買(mǎi)權等幾個(gè)方面。如何簽訂合同，并要求政府負責配套設施建設（特別是交通、水電等），是非常需要經(jīng)驗和技術(shù)的。合同簽訂的同時(shí)，需劃定紅線(xiàn)，確定項目的開(kāi)發(fā)用地和建設用地。
３、架構管理：合同簽定后，應立即著(zhù)手組建開(kāi)發(fā)管理團隊，并建立開(kāi)發(fā)運作的管理構架與管理制度。開(kāi)發(fā)管理，應包括前期工作、建設管理、開(kāi)業(yè)運營(yíng)三方面。前期工作部：負責項目開(kāi)工建設前的準備工作。主要工作內容：委托旅游投資顧問(wèn)公司進(jìn)行市場(chǎng)調研；委托旅游產(chǎn)品策劃機構進(jìn)行產(chǎn)品策劃；委托規劃設計單位對工程項目進(jìn)行規劃設計；編撰文件向政府相關(guān)部門(mén)報批、向社會(huì )招商等。工程管理部：以項目經(jīng)理為首的工程管部，負責建設準備工作和工程施工期間的管理工作，保證工程按設計要求和合同要求完成。景區管理部：負責景區開(kāi)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃，辦理開(kāi)業(yè)手續，落實(shí)景區運營(yíng)必備的人、財、物，提高景區的經(jīng)濟收益和社會(huì )影響力。
４、產(chǎn)品策劃（項目設計）及項目運作策劃：項目設計不是旅游規劃。項目設計及項目開(kāi)發(fā)運作的策劃，主要解決主題定位、市場(chǎng)定位、游憩方式設計、收入模式、營(yíng)銷(xiāo)模式、運作模式、盈利估算、投資分期等等問(wèn)題。必須聘請專(zhuān)業(yè)的旅游項目開(kāi)發(fā)咨詢(xún)顧問(wèn)公司，提供《旅游項目總體策劃報告》及《旅游項目開(kāi)發(fā)運作計劃》。為了與國債申請、政府資金申請、銀行融資、戰略投資人及子項目投資人招商引資等方面的工作全面配合，應編制《旅游項目建設可行性研究報告》。
５、規劃、設計：產(chǎn)品策劃完成后，或與此同步進(jìn)行，應該聘請專(zhuān)業(yè)機構，編制《旅游總體發(fā)展規劃》，或者直接編制控制性詳細規劃，應該包含部分需馬上動(dòng)工的區域的修建性詳細規劃。同時(shí)對一期工程，應該進(jìn)行景觀(guān)設計及建筑設計。規劃、設計基本程序：勘察－規劃－設計方案－初步設計－施工圖設計。新建項目要先進(jìn)行旅游規劃、確定規劃條件，到規劃主管部門(mén)辦理用地規劃許可證，方可委托專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行建筑設計。#p#分頁(yè)標題#e#
６、政府審批事項辦理推進(jìn)：通過(guò)政府的各項審批非常重要。其中，發(fā)改委立項，可行性研究報告審批，規劃評審，市級、省級、國家級重點(diǎn)扶持項目立項與申請，國債項目、農業(yè)項目、旅游項目等特殊扶持申請；規劃委批準；土地規劃審批；建設土地的招、拍、掛與征用；合同中政府承諾的落實(shí)；施工圖的審查；建設準備與報建批復等等，十分繁雜。
７、資金運作與招商引資：項目建設資金不能全部靠企業(yè)自有資金，應積極進(jìn)行融資和招商引資，用少量種子資金起動(dòng)項目，利用項目融入建設資金。
８、建設準備與工程建設：以項目經(jīng)理為首協(xié)調各方，監督、控制工程進(jìn)度與質(zhì)量，保證工程按設計要求和合同要求完成。旅游項目中主要有基礎設施建設、景觀(guān)建設、接待設施建設、游樂(lè )項目建設四個(gè)方面。項目工程結束后，項目法人要組織驗收工作。
９、開(kāi)業(yè)運作：項目完成工程建設，與開(kāi)業(yè)運行，還有較大的差距；開(kāi)業(yè)需要人財物齊備，并且還要有切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)方案。景區開(kāi)業(yè)需全面配置大量的服務(wù)人員，包括導游（講解員），技術(shù)維護，環(huán)衛人員，保安，營(yíng)銷(xiāo)人員等等，需建立完整的旅游標識系統、旅游衛生系統（廁所、垃圾箱、排污等）、旅游安全保障系統、游覽服務(wù)系統、游客接待服務(wù)系統等等 ，這許多屬于軟件建設，必須通過(guò)規則、流程、培訓等管理工作，才能到位運行。要達到一炮打響的目標，是開(kāi)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的重點(diǎn)；需要建立營(yíng)銷(xiāo)隊伍是基礎，理清渠道、展開(kāi)品牌推廣、開(kāi)展活動(dòng)促銷(xiāo)等等。旅游景點(diǎn)在開(kāi)業(yè)后的1-3個(gè)月進(jìn)入正式運營(yíng)階段。正式開(kāi)業(yè)營(yíng)運一年以上的旅游景區點(diǎn)，可以向當地旅游主管部門(mén)申請景區等級評定。
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