旅游規劃設計
旅游地產(chǎn)逆勢生長(cháng)的八大趨勢
發(fā)布日期：2015-11-04
休閑旅游已經(jīng)成為席卷世界的浪潮，隨著(zhù)國人對生活品質(zhì)追求的不斷提高，旅游地產(chǎn)面臨巨大的發(fā)展機遇。游客求新求異的心態(tài)，注定了旅游地產(chǎn)從誕生的那一天起，就具有創(chuàng )新的原動(dòng)力。打造有別于城市住宅和商業(yè)地產(chǎn)的獨特賣(mài)點(diǎn)，為客戶(hù)提供獨特體驗，規避區域同質(zhì)項目競爭，成為旅游地產(chǎn)創(chuàng )新的核心挑戰?？偨Y地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，旅游地產(chǎn)為什么能夠一枝獨秀、逆勢生長(cháng)，成為各大房企爭相拓展的新領(lǐng)域？深入探究現象背后的驅動(dòng)力，我們發(fā)現旅游地產(chǎn)的創(chuàng )新突圍可以概括為以下八個(gè)關(guān)鍵詞。
趨勢1：雙贏(yíng)——關(guān)注旅游板塊盈利能力
初級的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式往往是以旅游項目造勢而行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之實(shí)，開(kāi)發(fā)商并不十分關(guān)注旅游板塊的盈利能力，有限的投入建起來(lái)并且能自負盈虧即可，周邊的房產(chǎn)快速銷(xiāo)售完就可以全身而退。
而在2013年資金短缺、房產(chǎn)滯銷(xiāo)的情況下，這一局面發(fā)生了根本性變革。開(kāi)發(fā)商急需引入戰略投資伙伴，而大型的戰略投資者從資本風(fēng)險控制角度，要求對項目各部分的盈利能力作客觀(guān)評估，要求核心的旅游項目必須具備持續盈利的能力，這樣才能聚攏人氣，促進(jìn)資產(chǎn)持續升值，避免因為核心旅游項目失敗而導致整個(gè)項目盈利能力低下的風(fēng)險，保證資本退出的靈活性。旅游板塊和地產(chǎn)板塊要雙贏(yíng)，這一轉變實(shí)際上促使旅游地產(chǎn)回歸其本源。
趨勢2：圍城——搶占大都市邊緣地帶
國內早期旅游地產(chǎn)大多布局于明星景區和熱點(diǎn)旅游城市，如海南、長(cháng)白山、煙臺等地，多年來(lái)都是旅游地產(chǎn)的風(fēng)向標。但在實(shí)際操作過(guò)程中，這些項目卻面臨兩方面的障礙：
一是明星景區往往有嚴格的土地管制要求，很多項目看似香餑餑，實(shí)際開(kāi)發(fā)則面臨諸多限制。這幾年隨著(zhù)國家收緊土地政策，地產(chǎn)企業(yè)多次碰壁之后對于此類(lèi)項目持相當謹慎的態(tài)度，某知名房企老總表示，這是“開(kāi)發(fā)商一定要考慮的問(wèn)題，否則就血本無(wú)歸，只是建了一堆小產(chǎn)權房。”
二是大部分旅游地產(chǎn)遠離城市核心地帶，公共基礎設施配套薄弱，管理服務(wù)水平更是嚴重滯后，這導致旅游地產(chǎn)使用率低、入住率低、人氣不足的現象比較普遍，并由此產(chǎn)生惡性循環(huán)。調控政策擠壓投機炒房需求后，以持有為目的的客戶(hù)一般不愿購置該類(lèi)房產(chǎn)，而更青睞那些位于城市周邊、兼顧居住與休閑需求的旅游地產(chǎn)項目。因此，在大都市城郊開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)成為2013年的新趨勢，距離城市1～2小時(shí)車(chē)程，同時(shí)兼顧外地買(mǎi)家和本地需求的產(chǎn)品成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。萬(wàn)達集團在北京通州斥資260億元打造萬(wàn)達文旅城；萬(wàn)科在吉林市郊斥資500億元打造滑雪旅游地產(chǎn)；龍湖在煙臺養馬島區域打造葡醍海岸項目。大型房企紛紛布局大都市邊緣地帶，真正與經(jīng)濟發(fā)達地區的居民休閑度假需求相結合，可以催生更大的市場(chǎng)空間。
趨勢3：新城——借力新型城鎮化浪潮
2012年底國務(wù)院印發(fā)《服務(wù)業(yè)發(fā)展“十二五”規劃》，將旅游業(yè)作為國家戰略性支柱產(chǎn)業(yè)，“十二五”期間有28個(gè)省市將旅游業(yè)定位為支柱產(chǎn)業(yè)，與此相對應，很多旅游資源豐富的城市紛紛提出結合旅游的新城或新區發(fā)展計劃，將旅游業(yè)作為新型城鎮化的一種重要途徑。而新型城鎮化所倡導的“城鄉統籌、產(chǎn)城互動(dòng)、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展”等理念，與旅游地產(chǎn)所追求的逆城鎮化、環(huán)境優(yōu)先、低密低碳、產(chǎn)業(yè)復合等理念不謀而合。
趨勢4：旅居——邁入1.5居所時(shí)代
傳統旅游地產(chǎn)一般定位為第二或第三居所，作為遠離喧囂塵世的一種選擇。那時(shí)候城區的住宅還沒(méi)有那么昂貴，城市中產(chǎn)者還具備較強的購房能力，但經(jīng)過(guò)幾輪房?jì)r(jià)上漲，在城市中心區擁有一套體面大宅已成為大多數人可望而不可及的目標，更多的改善型需求被驅逐到郊區。城里一套大宅動(dòng)輒幾百萬(wàn)元乃至上千萬(wàn)元，遠超“城區學(xué)區房＋郊區景觀(guān)房＋一輛好車(chē)”的購置費用，這給了城郊旅游地產(chǎn)極大的發(fā)展空間，旅游地產(chǎn)設計出現部分第一居所特征，它靠近城市又與城市保持恰到好處的距離，環(huán)境和交通條件良好，公共配套能滿(mǎn)足基本的生活需求，宜旅宜居，可稱(chēng)為“旅居”，或被稱(chēng)之為1.5居所。
旅居概念強調戶(hù)型設計滿(mǎn)足居住需求，一般要求設置老人房、主臥套間、兒童房等功能，還可能配套花園或大型露臺。旅居概念還強調提供一定的配套設施，往往將商業(yè)、文化、醫療等配套設施與旅游配套項目合建，如城郊購物中心、特色餐飲、主題秀場(chǎng)、體檢與康療中心等。
趨勢5：跨界——探索多業(yè)態(tài)復合模式
曾有學(xué)者提出“TOLD旅游導向型土地綜合開(kāi)發(fā)”理論，并將其概括為六種模式。實(shí)際上，隨著(zhù)越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，旅游地產(chǎn)已經(jīng)演變?yōu)槎喾N模式復合的綜合開(kāi)發(fā)，多業(yè)態(tài)跨界組合成為項目創(chuàng )新的重要方向。旅游地產(chǎn)已經(jīng)不能簡(jiǎn)單理解為“旅游＋地產(chǎn)”，它已經(jīng)演變成以旅游為核心吸引力，附加文化、商業(yè)乃至實(shí)體產(chǎn)業(yè)等多種類(lèi)型的項目集群，與“新型城鎮化”、“美麗中國”等“十八大”新理念結合后，更為創(chuàng )新提供了無(wú)限可能。
例如，通過(guò)復合商業(yè)地產(chǎn)聚攏人氣，與城郊Shopping Mall或Outlets相集合的萬(wàn)達文旅城；復合文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)，與新型城鎮化相結合的文旅產(chǎn)業(yè)園區；復合歷史文化概念的成都置信芙蓉古城等等。開(kāi)發(fā)項目不單打旅游牌，而是通過(guò)合理的業(yè)態(tài)組合，實(shí)現各類(lèi)項目互相促進(jìn)、共同繁榮、持續增值的最佳效果。這種現象，得益于大型房企雄厚的資金實(shí)力，更得益于他們長(cháng)期深耕商業(yè)地產(chǎn)所積累的整合能力和市場(chǎng)數據，這些經(jīng)驗和數據應用于旅游地產(chǎn)項目，并與當下最流行的大數據分析技術(shù)相結合，將為旅游地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)注入更多新的可能。
趨勢6：秀場(chǎng)——破解主題公園與高爾夫“毒藥”
利用優(yōu)異的自然環(huán)境稟賦是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最經(jīng)濟的模式。例如以良好的氣候條件、濱海山麓等地理條件為賣(mài)點(diǎn)，但這樣的土地在知名景點(diǎn)和大城市周邊已難覓芳蹤。因此，旅游地產(chǎn)往往需要依靠自身投入來(lái)強化或構建某種主題場(chǎng)景，從而形成獨特賣(mài)點(diǎn)。
有相當長(cháng)一段時(shí)間，捆綁主題公園或高爾夫球場(chǎng)開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)是一種成熟的商業(yè)模型，但2011年11個(gè)部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于開(kāi)展全國高爾夫球場(chǎng)綜合清理整治工作的通知》，以及發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于暫停新開(kāi)工建設主題公園項目的通知》給予這種模式致命一擊。不過(guò)另一方面的背景是，文化演藝產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，據國家新聞出版廣電總局發(fā)布的權威數據統計顯示，2012年中國已成為全球第二大電影市場(chǎng)，2013年票房收入將突破200億元，其中萬(wàn)達院線(xiàn)2012年的收入超過(guò)24億元。
在這種冰火兩重天的背景下，建設主題秀場(chǎng)成為破解主題公園和高爾夫“毒藥”的良方。主題秀場(chǎng)相對于主題公園和高爾夫球場(chǎng)而言，人氣旺、占地小、有文化、難復制，投入和維護成本相比更低，更容易得到政府支持。這些主題秀場(chǎng)將當地文化基因與國際時(shí)尚潮流相融合，配合旅游地產(chǎn)形成獨特賣(mài)點(diǎn)：它可以是基于本土文脈的蒙太奇式重構，也可以是天馬行空的外來(lái)文化植入，但它決不是放之四海而皆準的“主題公園 高爾夫 度假別墅”型的可復制產(chǎn)品。
趨勢7：養老——融合養老地產(chǎn)功能
中國人口紅利逐漸消退，人口老齡化問(wèn)題日趨浮出水面，有消息稱(chēng)多項養老地產(chǎn)相關(guān)條例正在醞釀，養老地產(chǎn)成為各大房企下一步的重要部署。2010年底，萬(wàn)科高調宣布養老地產(chǎn)已成為旗下業(yè)務(wù)版圖的新分支，萬(wàn)科總裁郁亮要求萬(wàn)科北京、上海公司在兩地首先探索突破養老地產(chǎn)的成熟運營(yíng)模式，除了保利、遠洋、萬(wàn)科等開(kāi)發(fā)商積極進(jìn)入養老地產(chǎn)之外，以泰康、新華、平安等為代表的保險資金也積極圈地，他們旗下多家中高端養老社區相繼竣工。
但實(shí)際上，純養老地產(chǎn)與國人傳統養老觀(guān)念還存在較大差異，市場(chǎng)接受程度不高。國人傳統觀(guān)念是家庭養老，在城市住宅價(jià)格高漲的背景下，為父母在臨近城市、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全的地方購置旅游地產(chǎn)成為一種替代性的選擇。這類(lèi)附帶養老功能的旅游地產(chǎn)，既能為業(yè)主提供休閑度假的機會(huì )，又能為父母提供一處頤養天年的場(chǎng)所；同時(shí)，父母的居住提高了使用效率，降低了維護成本，這成為旅游地產(chǎn)規劃設計的一種新思路，尤其適合濱海度假地產(chǎn)、溫泉療養地產(chǎn)的綜合開(kāi)發(fā)。
趨勢8：極致——大而特或小而精
宏觀(guān)調控和大型房企進(jìn)入加重了旅游地產(chǎn)行業(yè)競爭態(tài)勢，傳統粗放型的開(kāi)發(fā)模式面臨升級換代。整體上，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)越來(lái)越明顯地呈現兩極化趨勢：一極是以高投入高回報為特征，精心打造獨特吸引力的復合型旅游產(chǎn)品，帶動(dòng)地產(chǎn)銷(xiāo)售和增值；另一級則以小投入快回報為特征，精打細算建設小型精品旅游產(chǎn)品撬動(dòng)成片住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售。大而特模式以萬(wàn)達文旅城為代表，該產(chǎn)品結合了大型賣(mài)場(chǎng)、酒店集群、全天候室內娛樂(lè )項目、主題秀及院線(xiàn)等項目，其投資規模非小型開(kāi)發(fā)企業(yè)所能勝任，其開(kāi)發(fā)復雜程度也非傳統地產(chǎn)企業(yè)所能把控。小而精模式則以小型精品酒店為代表，近年成功開(kāi)發(fā)的案例較多，并已形成相對成熟的開(kāi)發(fā)模式，比較有代表性項目包括悅榕莊、皇家驛站、德懿堂、西溪天堂等。（王彬汕）
趨勢1：雙贏(yíng)——關(guān)注旅游板塊盈利能力
初級的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式往往是以旅游項目造勢而行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之實(shí)，開(kāi)發(fā)商并不十分關(guān)注旅游板塊的盈利能力，有限的投入建起來(lái)并且能自負盈虧即可，周邊的房產(chǎn)快速銷(xiāo)售完就可以全身而退。
而在2013年資金短缺、房產(chǎn)滯銷(xiāo)的情況下，這一局面發(fā)生了根本性變革。開(kāi)發(fā)商急需引入戰略投資伙伴，而大型的戰略投資者從資本風(fēng)險控制角度，要求對項目各部分的盈利能力作客觀(guān)評估，要求核心的旅游項目必須具備持續盈利的能力，這樣才能聚攏人氣，促進(jìn)資產(chǎn)持續升值，避免因為核心旅游項目失敗而導致整個(gè)項目盈利能力低下的風(fēng)險，保證資本退出的靈活性。旅游板塊和地產(chǎn)板塊要雙贏(yíng)，這一轉變實(shí)際上促使旅游地產(chǎn)回歸其本源。
趨勢2：圍城——搶占大都市邊緣地帶
國內早期旅游地產(chǎn)大多布局于明星景區和熱點(diǎn)旅游城市，如海南、長(cháng)白山、煙臺等地，多年來(lái)都是旅游地產(chǎn)的風(fēng)向標。但在實(shí)際操作過(guò)程中，這些項目卻面臨兩方面的障礙：
一是明星景區往往有嚴格的土地管制要求，很多項目看似香餑餑，實(shí)際開(kāi)發(fā)則面臨諸多限制。這幾年隨著(zhù)國家收緊土地政策，地產(chǎn)企業(yè)多次碰壁之后對于此類(lèi)項目持相當謹慎的態(tài)度，某知名房企老總表示，這是“開(kāi)發(fā)商一定要考慮的問(wèn)題，否則就血本無(wú)歸，只是建了一堆小產(chǎn)權房。”
二是大部分旅游地產(chǎn)遠離城市核心地帶，公共基礎設施配套薄弱，管理服務(wù)水平更是嚴重滯后，這導致旅游地產(chǎn)使用率低、入住率低、人氣不足的現象比較普遍，并由此產(chǎn)生惡性循環(huán)。調控政策擠壓投機炒房需求后，以持有為目的的客戶(hù)一般不愿購置該類(lèi)房產(chǎn)，而更青睞那些位于城市周邊、兼顧居住與休閑需求的旅游地產(chǎn)項目。因此，在大都市城郊開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)成為2013年的新趨勢，距離城市1～2小時(shí)車(chē)程，同時(shí)兼顧外地買(mǎi)家和本地需求的產(chǎn)品成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。萬(wàn)達集團在北京通州斥資260億元打造萬(wàn)達文旅城；萬(wàn)科在吉林市郊斥資500億元打造滑雪旅游地產(chǎn)；龍湖在煙臺養馬島區域打造葡醍海岸項目。大型房企紛紛布局大都市邊緣地帶，真正與經(jīng)濟發(fā)達地區的居民休閑度假需求相結合，可以催生更大的市場(chǎng)空間。
趨勢3：新城——借力新型城鎮化浪潮
2012年底國務(wù)院印發(fā)《服務(wù)業(yè)發(fā)展“十二五”規劃》，將旅游業(yè)作為國家戰略性支柱產(chǎn)業(yè)，“十二五”期間有28個(gè)省市將旅游業(yè)定位為支柱產(chǎn)業(yè)，與此相對應，很多旅游資源豐富的城市紛紛提出結合旅游的新城或新區發(fā)展計劃，將旅游業(yè)作為新型城鎮化的一種重要途徑。而新型城鎮化所倡導的“城鄉統籌、產(chǎn)城互動(dòng)、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展”等理念，與旅游地產(chǎn)所追求的逆城鎮化、環(huán)境優(yōu)先、低密低碳、產(chǎn)業(yè)復合等理念不謀而合。
趨勢4：旅居——邁入1.5居所時(shí)代
傳統旅游地產(chǎn)一般定位為第二或第三居所，作為遠離喧囂塵世的一種選擇。那時(shí)候城區的住宅還沒(méi)有那么昂貴，城市中產(chǎn)者還具備較強的購房能力，但經(jīng)過(guò)幾輪房?jì)r(jià)上漲，在城市中心區擁有一套體面大宅已成為大多數人可望而不可及的目標，更多的改善型需求被驅逐到郊區。城里一套大宅動(dòng)輒幾百萬(wàn)元乃至上千萬(wàn)元，遠超“城區學(xué)區房＋郊區景觀(guān)房＋一輛好車(chē)”的購置費用，這給了城郊旅游地產(chǎn)極大的發(fā)展空間，旅游地產(chǎn)設計出現部分第一居所特征，它靠近城市又與城市保持恰到好處的距離，環(huán)境和交通條件良好，公共配套能滿(mǎn)足基本的生活需求，宜旅宜居，可稱(chēng)為“旅居”，或被稱(chēng)之為1.5居所。
旅居概念強調戶(hù)型設計滿(mǎn)足居住需求，一般要求設置老人房、主臥套間、兒童房等功能，還可能配套花園或大型露臺。旅居概念還強調提供一定的配套設施，往往將商業(yè)、文化、醫療等配套設施與旅游配套項目合建，如城郊購物中心、特色餐飲、主題秀場(chǎng)、體檢與康療中心等。
趨勢5：跨界——探索多業(yè)態(tài)復合模式
曾有學(xué)者提出“TOLD旅游導向型土地綜合開(kāi)發(fā)”理論，并將其概括為六種模式。實(shí)際上，隨著(zhù)越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，旅游地產(chǎn)已經(jīng)演變?yōu)槎喾N模式復合的綜合開(kāi)發(fā)，多業(yè)態(tài)跨界組合成為項目創(chuàng )新的重要方向。旅游地產(chǎn)已經(jīng)不能簡(jiǎn)單理解為“旅游＋地產(chǎn)”，它已經(jīng)演變成以旅游為核心吸引力，附加文化、商業(yè)乃至實(shí)體產(chǎn)業(yè)等多種類(lèi)型的項目集群，與“新型城鎮化”、“美麗中國”等“十八大”新理念結合后，更為創(chuàng )新提供了無(wú)限可能。
例如，通過(guò)復合商業(yè)地產(chǎn)聚攏人氣，與城郊Shopping Mall或Outlets相集合的萬(wàn)達文旅城；復合文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)，與新型城鎮化相結合的文旅產(chǎn)業(yè)園區；復合歷史文化概念的成都置信芙蓉古城等等。開(kāi)發(fā)項目不單打旅游牌，而是通過(guò)合理的業(yè)態(tài)組合，實(shí)現各類(lèi)項目互相促進(jìn)、共同繁榮、持續增值的最佳效果。這種現象，得益于大型房企雄厚的資金實(shí)力，更得益于他們長(cháng)期深耕商業(yè)地產(chǎn)所積累的整合能力和市場(chǎng)數據，這些經(jīng)驗和數據應用于旅游地產(chǎn)項目，并與當下最流行的大數據分析技術(shù)相結合，將為旅游地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)注入更多新的可能。
趨勢6：秀場(chǎng)——破解主題公園與高爾夫“毒藥”
利用優(yōu)異的自然環(huán)境稟賦是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最經(jīng)濟的模式。例如以良好的氣候條件、濱海山麓等地理條件為賣(mài)點(diǎn)，但這樣的土地在知名景點(diǎn)和大城市周邊已難覓芳蹤。因此，旅游地產(chǎn)往往需要依靠自身投入來(lái)強化或構建某種主題場(chǎng)景，從而形成獨特賣(mài)點(diǎn)。
有相當長(cháng)一段時(shí)間，捆綁主題公園或高爾夫球場(chǎng)開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)是一種成熟的商業(yè)模型，但2011年11個(gè)部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于開(kāi)展全國高爾夫球場(chǎng)綜合清理整治工作的通知》，以及發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于暫停新開(kāi)工建設主題公園項目的通知》給予這種模式致命一擊。不過(guò)另一方面的背景是，文化演藝產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，據國家新聞出版廣電總局發(fā)布的權威數據統計顯示，2012年中國已成為全球第二大電影市場(chǎng)，2013年票房收入將突破200億元，其中萬(wàn)達院線(xiàn)2012年的收入超過(guò)24億元。
在這種冰火兩重天的背景下，建設主題秀場(chǎng)成為破解主題公園和高爾夫“毒藥”的良方。主題秀場(chǎng)相對于主題公園和高爾夫球場(chǎng)而言，人氣旺、占地小、有文化、難復制，投入和維護成本相比更低，更容易得到政府支持。這些主題秀場(chǎng)將當地文化基因與國際時(shí)尚潮流相融合，配合旅游地產(chǎn)形成獨特賣(mài)點(diǎn)：它可以是基于本土文脈的蒙太奇式重構，也可以是天馬行空的外來(lái)文化植入，但它決不是放之四海而皆準的“主題公園 高爾夫 度假別墅”型的可復制產(chǎn)品。
趨勢7：養老——融合養老地產(chǎn)功能
中國人口紅利逐漸消退，人口老齡化問(wèn)題日趨浮出水面，有消息稱(chēng)多項養老地產(chǎn)相關(guān)條例正在醞釀，養老地產(chǎn)成為各大房企下一步的重要部署。2010年底，萬(wàn)科高調宣布養老地產(chǎn)已成為旗下業(yè)務(wù)版圖的新分支，萬(wàn)科總裁郁亮要求萬(wàn)科北京、上海公司在兩地首先探索突破養老地產(chǎn)的成熟運營(yíng)模式，除了保利、遠洋、萬(wàn)科等開(kāi)發(fā)商積極進(jìn)入養老地產(chǎn)之外，以泰康、新華、平安等為代表的保險資金也積極圈地，他們旗下多家中高端養老社區相繼竣工。
但實(shí)際上，純養老地產(chǎn)與國人傳統養老觀(guān)念還存在較大差異，市場(chǎng)接受程度不高。國人傳統觀(guān)念是家庭養老，在城市住宅價(jià)格高漲的背景下，為父母在臨近城市、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全的地方購置旅游地產(chǎn)成為一種替代性的選擇。這類(lèi)附帶養老功能的旅游地產(chǎn)，既能為業(yè)主提供休閑度假的機會(huì )，又能為父母提供一處頤養天年的場(chǎng)所；同時(shí)，父母的居住提高了使用效率，降低了維護成本，這成為旅游地產(chǎn)規劃設計的一種新思路，尤其適合濱海度假地產(chǎn)、溫泉療養地產(chǎn)的綜合開(kāi)發(fā)。
趨勢8：極致——大而特或小而精
宏觀(guān)調控和大型房企進(jìn)入加重了旅游地產(chǎn)行業(yè)競爭態(tài)勢，傳統粗放型的開(kāi)發(fā)模式面臨升級換代。整體上，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)越來(lái)越明顯地呈現兩極化趨勢：一極是以高投入高回報為特征，精心打造獨特吸引力的復合型旅游產(chǎn)品，帶動(dòng)地產(chǎn)銷(xiāo)售和增值；另一級則以小投入快回報為特征，精打細算建設小型精品旅游產(chǎn)品撬動(dòng)成片住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售。大而特模式以萬(wàn)達文旅城為代表，該產(chǎn)品結合了大型賣(mài)場(chǎng)、酒店集群、全天候室內娛樂(lè )項目、主題秀及院線(xiàn)等項目，其投資規模非小型開(kāi)發(fā)企業(yè)所能勝任，其開(kāi)發(fā)復雜程度也非傳統地產(chǎn)企業(yè)所能把控。小而精模式則以小型精品酒店為代表，近年成功開(kāi)發(fā)的案例較多，并已形成相對成熟的開(kāi)發(fā)模式，比較有代表性項目包括悅榕莊、皇家驛站、德懿堂、西溪天堂等。（王彬汕）
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