旅游市場(chǎng)動(dòng)態(tài)
文旅項目地產(chǎn)板塊的過(guò)去、現在、未來(lái)
發(fā)布日期：2019-10-22
作者：海森文旅 尹龍
以文化為核心，以旅游為平臺，在面對消費升級的需求變化趨勢，文旅去地產(chǎn)的轉折點(diǎn)下，如何發(fā)揮文旅產(chǎn)品自身的造血能力成了核心議題。文旅項目中地產(chǎn)板塊的重要性：特色小鎮之所以特別是因為他是以“三生融合”的模式開(kāi)發(fā)，即生活、生產(chǎn)、生態(tài)三合一，其中人生活就要有居住有消費，一個(gè)特色小鎮按3萬(wàn)人口來(lái)算，按3個(gè)人一個(gè)家庭為單位，那么就要1萬(wàn)套的住房，還要加上各種商業(yè)的配套設施；所以在 正確的看待文旅項目的中地產(chǎn)板塊的重要價(jià)值。用什么樣的模式去開(kāi)發(fā)文旅項目是一個(gè)值得研究的課題。
因此，文旅項目的地產(chǎn)板塊是必然存在的，但是不管是什么類(lèi)型的文旅項目，都要以主導產(chǎn)業(yè)為依托，不能以地產(chǎn)為主導，地產(chǎn)只是作為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套。本文從文旅地產(chǎn)的過(guò)去、現在、未來(lái)三個(gè)維度進(jìn)行探討，從過(guò)去看問(wèn)題，從現在看發(fā)展，從未來(lái)看需求。
一、從過(guò)去發(fā)展看問(wèn)題：文旅項目現狀
文化、旅游產(chǎn)業(yè)關(guān)注度的不斷提高，刺激了文旅地產(chǎn)項目高速發(fā)展。但由于缺乏經(jīng)驗，文旅地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中不免遇到種種問(wèn)題，出現區域分布失衡、同質(zhì)化嚴重、傾向房地產(chǎn)化等問(wèn)題，需要針對存在的不足制定相應對策，以促進(jìn)文化與旅游地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。
問(wèn)題1：文旅地產(chǎn)的文化品牌缺乏。目前很多文旅地產(chǎn)的文化品牌缺乏精品化，有很多雷同的文化品牌，目前特色小鎮、文旅綜合體是文旅資本投資的熱點(diǎn)；文旅地產(chǎn)品牌應該是統一在文旅項目大主題IP下進(jìn)行打造，一個(gè)精品化有內涵的文旅項目的文化品牌能提升文旅地產(chǎn)品牌的知名度。
問(wèn)題2：文旅相關(guān)部門(mén)之間的管理不協(xié)調。由于文化的多樣性、地域性和還具有一定的時(shí)期性，所以各部門(mén)在管理組織上存在一定的復雜性，對文旅地產(chǎn)的發(fā)展造成一定影響。
問(wèn)題3：融資渠道問(wèn)題，文旅地產(chǎn)的建設需要大量資金投入，一方面，建設周期長(cháng)，部分投資者擔憂(yōu)風(fēng)險過(guò)大；另一方面，文旅地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)不足，產(chǎn)業(yè)鏈短，資本投資意愿不大。因此，如何拓展更多融資渠道，已成為文旅地產(chǎn)發(fā)展亟待解決的重要問(wèn)題。
二、從目前投資看發(fā)展：文旅項目投資
2019上半年，文旅項目單體項目投資金額的情況來(lái)看，在50億以下的依然在大多數；文旅項目大部分建設周期在2-5年（含2年）之間，建設周期被拉長(cháng)；中西部文旅投資熱，環(huán)渤海緊跟其上。
2019年上半年，中西部文旅投資熱，珠三角、長(cháng)三角、環(huán)渤海、中西部區域新簽約、開(kāi)工文旅項目涉及投資金額占新增投資總金額分別為13.42%、11.53%、27.78%、47.27%，其中，中西部地區幾乎占了1-6月新增文旅項目總投資的一半。
除此以外，從新簽約、開(kāi)工文旅項目個(gè)數方面，中西部地區的占比也超過(guò)了47%?？傮w而言，相比其他三個(gè)區域，中西部文旅地產(chǎn)的投資和開(kāi)發(fā)比較熱。
目前，文旅項目以特色小鎮、文旅綜合體、度假區、景區、主題樂(lè )園等項目類(lèi)型為主，從文旅地產(chǎn)新增投資項目類(lèi)別上看，特色小鎮、文旅綜合體依然是資本熱衷進(jìn)入的領(lǐng)域, 建設周期被拉長(cháng)文旅項目表現出向大體量、高投入發(fā)展的趨勢。
三、從未來(lái)需求看前景：文旅地產(chǎn)板塊未來(lái)需求方面
對文旅項目的需求主要本地人口、外來(lái)人口、文旅度假的旅居人口三大類(lèi)型的客群，對一個(gè)特色的文旅項目來(lái)說(shuō)，吸引更多的旅居人口，拓展文化度假旅游是其初衷，形成一種“第二居所”的模式。在大城市的周邊的這種模式尚未形成，在海南以及南方氣候環(huán)境良好的城市這種模式已經(jīng)形成了一定規模。據有關(guān)數據顯示，全國老年化人口已高達2.2億，亞健康人口高達10億人次，所以，開(kāi)發(fā)文旅項目的休閑度假功能是未來(lái)一個(gè)大的趨勢。因此，在文旅項目的開(kāi)發(fā)中，除開(kāi)氣候的因素，還要從其他的方面打造文旅項目的亮點(diǎn)，形成獨特的城郊第二居所，來(lái)滿(mǎn)足未來(lái)這種休閑度假的趨勢。
四、建議與總結
通過(guò)以上對文旅項目投資、現狀、需求等多個(gè)維度的分析，下面從運營(yíng)模式、文化品牌打造、企業(yè)自身建設三方面，總結提出文旅地產(chǎn)板塊的開(kāi)發(fā)建議。
1、文旅項目運營(yíng)模式：回歸旅游的本質(zhì)，利用充分的資源和技術(shù)條件，重新思考文化旅游地產(chǎn)商業(yè)開(kāi)發(fā)的新模式。第一,把旅游做到極致，用旅游提升文旅地產(chǎn)的價(jià)值；第二，旅游文化演繹，通過(guò)特色旅游模式帶動(dòng)，重點(diǎn)是如何挖掘文化，通過(guò)創(chuàng )新的形式，打造視覺(jué)上震撼的效果，這對開(kāi)發(fā)者的綜合能力要求很高，可以以小而美的方式去，創(chuàng )新內容，提升文旅地產(chǎn)的價(jià)值。開(kāi)發(fā)需要更多元的參與主體，更靈活的產(chǎn)品設計，更復合的盈利模式。
2、文化品牌打造：深入挖掘當地的文化內涵，使得文旅地產(chǎn)創(chuàng )建出屬于自己的文化核心品牌。文化是文旅地產(chǎn)的建設核心，只有充分挖掘文化的內涵和價(jià)值，才能打造出文旅地產(chǎn)品牌，對傳統文化也是一種創(chuàng )新和傳承。對此，可以分析和借鑒發(fā)達國家和地區發(fā)展較為成熟和成功的文旅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗。
3、企業(yè)自身建設：完善企業(yè)產(chǎn)業(yè)融合方式，增強企業(yè)自身建設能力。文旅地產(chǎn)要獲得更好發(fā)展，良好的管理機制是基本保障。未來(lái)要結合經(jīng)濟、環(huán)境、技術(shù)與外部需求等因素，對內部管理方式進(jìn)行有效調整，適當引進(jìn)國外較為先進(jìn)的管理和發(fā)展理念，有效地規避企業(yè)轉型發(fā)展存在的風(fēng)險。
以文化為核心，以旅游為平臺，在面對消費升級的需求變化趨勢，文旅去地產(chǎn)的轉折點(diǎn)下，如何發(fā)揮文旅產(chǎn)品自身的造血能力成了核心議題。文旅項目中地產(chǎn)板塊的重要性：特色小鎮之所以特別是因為他是以“三生融合”的模式開(kāi)發(fā)，即生活、生產(chǎn)、生態(tài)三合一，其中人生活就要有居住有消費，一個(gè)特色小鎮按3萬(wàn)人口來(lái)算，按3個(gè)人一個(gè)家庭為單位，那么就要1萬(wàn)套的住房，還要加上各種商業(yè)的配套設施；所以在 正確的看待文旅項目的中地產(chǎn)板塊的重要價(jià)值。用什么樣的模式去開(kāi)發(fā)文旅項目是一個(gè)值得研究的課題。
因此，文旅項目的地產(chǎn)板塊是必然存在的，但是不管是什么類(lèi)型的文旅項目，都要以主導產(chǎn)業(yè)為依托，不能以地產(chǎn)為主導，地產(chǎn)只是作為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套。本文從文旅地產(chǎn)的過(guò)去、現在、未來(lái)三個(gè)維度進(jìn)行探討，從過(guò)去看問(wèn)題，從現在看發(fā)展，從未來(lái)看需求。
一、從過(guò)去發(fā)展看問(wèn)題：文旅項目現狀
文化、旅游產(chǎn)業(yè)關(guān)注度的不斷提高，刺激了文旅地產(chǎn)項目高速發(fā)展。但由于缺乏經(jīng)驗，文旅地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中不免遇到種種問(wèn)題，出現區域分布失衡、同質(zhì)化嚴重、傾向房地產(chǎn)化等問(wèn)題，需要針對存在的不足制定相應對策，以促進(jìn)文化與旅游地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。
問(wèn)題1：文旅地產(chǎn)的文化品牌缺乏。目前很多文旅地產(chǎn)的文化品牌缺乏精品化，有很多雷同的文化品牌，目前特色小鎮、文旅綜合體是文旅資本投資的熱點(diǎn)；文旅地產(chǎn)品牌應該是統一在文旅項目大主題IP下進(jìn)行打造，一個(gè)精品化有內涵的文旅項目的文化品牌能提升文旅地產(chǎn)品牌的知名度。
問(wèn)題2：文旅相關(guān)部門(mén)之間的管理不協(xié)調。由于文化的多樣性、地域性和還具有一定的時(shí)期性，所以各部門(mén)在管理組織上存在一定的復雜性，對文旅地產(chǎn)的發(fā)展造成一定影響。
問(wèn)題3：融資渠道問(wèn)題，文旅地產(chǎn)的建設需要大量資金投入，一方面，建設周期長(cháng)，部分投資者擔憂(yōu)風(fēng)險過(guò)大；另一方面，文旅地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)不足，產(chǎn)業(yè)鏈短，資本投資意愿不大。因此，如何拓展更多融資渠道，已成為文旅地產(chǎn)發(fā)展亟待解決的重要問(wèn)題。
二、從目前投資看發(fā)展：文旅項目投資
2019上半年，文旅項目單體項目投資金額的情況來(lái)看，在50億以下的依然在大多數；文旅項目大部分建設周期在2-5年（含2年）之間，建設周期被拉長(cháng)；中西部文旅投資熱，環(huán)渤海緊跟其上。
2019年上半年，中西部文旅投資熱，珠三角、長(cháng)三角、環(huán)渤海、中西部區域新簽約、開(kāi)工文旅項目涉及投資金額占新增投資總金額分別為13.42%、11.53%、27.78%、47.27%，其中，中西部地區幾乎占了1-6月新增文旅項目總投資的一半。
除此以外，從新簽約、開(kāi)工文旅項目個(gè)數方面，中西部地區的占比也超過(guò)了47%?？傮w而言，相比其他三個(gè)區域，中西部文旅地產(chǎn)的投資和開(kāi)發(fā)比較熱。
目前，文旅項目以特色小鎮、文旅綜合體、度假區、景區、主題樂(lè )園等項目類(lèi)型為主，從文旅地產(chǎn)新增投資項目類(lèi)別上看，特色小鎮、文旅綜合體依然是資本熱衷進(jìn)入的領(lǐng)域, 建設周期被拉長(cháng)文旅項目表現出向大體量、高投入發(fā)展的趨勢。
三、從未來(lái)需求看前景：文旅地產(chǎn)板塊未來(lái)需求方面
對文旅項目的需求主要本地人口、外來(lái)人口、文旅度假的旅居人口三大類(lèi)型的客群，對一個(gè)特色的文旅項目來(lái)說(shuō)，吸引更多的旅居人口，拓展文化度假旅游是其初衷，形成一種“第二居所”的模式。在大城市的周邊的這種模式尚未形成，在海南以及南方氣候環(huán)境良好的城市這種模式已經(jīng)形成了一定規模。據有關(guān)數據顯示，全國老年化人口已高達2.2億，亞健康人口高達10億人次，所以，開(kāi)發(fā)文旅項目的休閑度假功能是未來(lái)一個(gè)大的趨勢。因此，在文旅項目的開(kāi)發(fā)中，除開(kāi)氣候的因素，還要從其他的方面打造文旅項目的亮點(diǎn)，形成獨特的城郊第二居所，來(lái)滿(mǎn)足未來(lái)這種休閑度假的趨勢。
四、建議與總結
通過(guò)以上對文旅項目投資、現狀、需求等多個(gè)維度的分析，下面從運營(yíng)模式、文化品牌打造、企業(yè)自身建設三方面，總結提出文旅地產(chǎn)板塊的開(kāi)發(fā)建議。
1、文旅項目運營(yíng)模式：回歸旅游的本質(zhì)，利用充分的資源和技術(shù)條件，重新思考文化旅游地產(chǎn)商業(yè)開(kāi)發(fā)的新模式。第一,把旅游做到極致，用旅游提升文旅地產(chǎn)的價(jià)值；第二，旅游文化演繹，通過(guò)特色旅游模式帶動(dòng)，重點(diǎn)是如何挖掘文化，通過(guò)創(chuàng )新的形式，打造視覺(jué)上震撼的效果，這對開(kāi)發(fā)者的綜合能力要求很高，可以以小而美的方式去，創(chuàng )新內容，提升文旅地產(chǎn)的價(jià)值。開(kāi)發(fā)需要更多元的參與主體，更靈活的產(chǎn)品設計，更復合的盈利模式。
2、文化品牌打造：深入挖掘當地的文化內涵，使得文旅地產(chǎn)創(chuàng )建出屬于自己的文化核心品牌。文化是文旅地產(chǎn)的建設核心，只有充分挖掘文化的內涵和價(jià)值，才能打造出文旅地產(chǎn)品牌，對傳統文化也是一種創(chuàng )新和傳承。對此，可以分析和借鑒發(fā)達國家和地區發(fā)展較為成熟和成功的文旅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗。
3、企業(yè)自身建設：完善企業(yè)產(chǎn)業(yè)融合方式，增強企業(yè)自身建設能力。文旅地產(chǎn)要獲得更好發(fā)展，良好的管理機制是基本保障。未來(lái)要結合經(jīng)濟、環(huán)境、技術(shù)與外部需求等因素，對內部管理方式進(jìn)行有效調整，適當引進(jìn)國外較為先進(jìn)的管理和發(fā)展理念，有效地規避企業(yè)轉型發(fā)展存在的風(fēng)險。
上一篇：“十四五”文化旅游業(yè)發(fā)展規劃再不啟動(dòng)可能就晚了！
粵公網(wǎng)安備 44011302000493號