旅游市場(chǎng)動(dòng)態(tài)
旅游地產(chǎn)投資的門(mén)檻與陷阱 前期投資不容樂(lè )觀(guān)
發(fā)布日期：2016-10-13
旅游行業(yè)需求爆發(fā)性增長(cháng)、國家級的行業(yè)政策扶植以及消費結構的轉變，這三大因素構成了當前市場(chǎng)投資大熱的主因。
與此同時(shí)，多數投資商看到郊區便宜的土地、良好的環(huán)境資源、政府以?xún)?yōu)厚條件頻頻示好、寬松的競爭環(huán)境，愈發(fā)認為旅游開(kāi)發(fā)投資是未來(lái)城市升級、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉型的藍海。然而，近兩年隨著(zhù)市場(chǎng)發(fā)展的深入，市面上卻出現了大片資本套牢、項目旗鼓難下、旅游規劃流產(chǎn)、景區開(kāi)園門(mén)可羅雀的蕭條景象。這個(gè)看似藍海的市場(chǎng)，為何有如此多的投資商兵敗，值得深思。中國旅游地產(chǎn)大玩家華僑城的相關(guān)高層曾有論斷：舉國范圍之內，復制華僑城模式的投資商，基本都會(huì )失敗。作為標桿旅游地產(chǎn)企業(yè)的論斷和殘酷的市場(chǎng)現實(shí)，不禁引發(fā)深思，在國內做旅游地產(chǎn)，什么因素決定成??？看似前景廣闊的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到底會(huì )遇到怎樣的門(mén)檻？
旅游地產(chǎn)本身就是個(gè)巨大的價(jià)值陷阱
旅游地產(chǎn)，對于多數投資商來(lái)說(shuō)，其實(shí)本身就是個(gè)有巨大價(jià)值陷阱的詞匯。顧名思義，旅游地產(chǎn)的根本是在地產(chǎn)，是以旅游環(huán)境塑造來(lái)銷(xiāo)售房地產(chǎn)，旅游資源成為了房地產(chǎn)的附屬品。然而對于真正扎根旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)者來(lái)說(shuō)，旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)難度極大，風(fēng)險超高。據業(yè)內人士不完全估計，當前國內旅游綜合項目開(kāi)發(fā)，打造高吸引力旅游綜合項目的商業(yè)成功率都不到5%。
因此，應當正名的是，真正的旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)并不是如文字所述的以地產(chǎn)為核心的環(huán)境開(kāi)發(fā)策略，本質(zhì)是在城市郊區打造一個(gè)旅游目的地綜合服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群。如果一個(gè)投資商，對旅游地產(chǎn)的概念只簡(jiǎn)單看成是環(huán)境營(yíng)造和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，那么對產(chǎn)品理解的淺薄、投資的草率和對未來(lái)發(fā)展可能遇到問(wèn)題的短視將決定未來(lái)開(kāi)發(fā)之路必然坎坷。
所謂的旅游目的地綜合服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群，不是一個(gè)故弄玄虛的產(chǎn)品概念，而是眾多保障項目成功要素的最基本組合。從產(chǎn)業(yè)鏈布局和商業(yè)模式的必要性來(lái)說(shuō)，完成一個(gè)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，三大方面的投資必不可少。
第一、旅游吸引物的打造。所要說(shuō)明的是，我們需要顛覆對旅游地產(chǎn)的表面意義的認知，旅游吸引物才是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)真正的核心難點(diǎn)和重中之重。
第二、環(huán)境營(yíng)造。旅游的本質(zhì)是讓游客換個(gè)環(huán)境看世界。在市場(chǎng)向休閑度假旅游升級的背景下，環(huán)境營(yíng)造成為旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要條件，高水平環(huán)境營(yíng)造必不可缺。
第三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。因為當前中國文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)剛起步，在商業(yè)模式上無(wú)法模仿美國迪斯尼這類(lèi)行業(yè)巨子，通過(guò)強大虛擬文化產(chǎn)業(yè)利潤支撐實(shí)體主題公園的前期巨額投資，因此，當前市場(chǎng)絕少有獨立的旅游項目可以盈利，絕大多數旅游項目盈利高度依賴(lài)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
綜上所述，旅游吸引物、環(huán)境和房地產(chǎn)這三大方面構成了旅游開(kāi)發(fā)的必備基礎條件。三個(gè)條件重點(diǎn)解決了旅游綜合開(kāi)發(fā)實(shí)際運營(yíng)的三大問(wèn)題：第一，消費者為何而來(lái)？第二，來(lái)項目游完之后，會(huì )留下怎樣不同尋常的體驗？第三，投資商的財務(wù)投資如何平衡？
核心旅游主題需考慮家庭需求，產(chǎn)品應全面、多元，提升投資門(mén)檻
從1980年代中國旅游產(chǎn)業(yè)興起開(kāi)始，國內市場(chǎng)上以產(chǎn)業(yè)化方式打造旅游景區核心吸引物的方式有多種多樣。除卻天然景點(diǎn)，當前市場(chǎng)上有主題器械類(lèi)娛樂(lè )、有人造景觀(guān)環(huán)境奇觀(guān)、有特色文化綜合設施、有時(shí)尚藝術(shù)社區、有影視科技體驗等等。經(jīng)過(guò)20多年的產(chǎn)業(yè)化洗禮和市場(chǎng)競爭的升級，國內旅游景區的標的吸引物打造模式越來(lái)越成熟，競爭也日趨白熱化。以主題公園類(lèi)的旅游項目為例，從90年代的上海錦江樂(lè )園、深圳世界之窗的城市樂(lè )園型項目開(kāi)始，到深圳歡樂(lè )谷、常州恐龍園主題樂(lè )園型項目，再至當前市場(chǎng)火爆的深圳東部華僑城三大主題山谷的打造，直至今日即將開(kāi)園的上海迪斯尼樂(lè )園，20年內，僅主題公園類(lèi)的旅游景區就經(jīng)歷了幾代變革，從而達到情景體驗化、綜合化、高度主題化的程度。今日，若要以主題公園游樂(lè )為特色的旅游景區，就不得不面臨如此高門(mén)檻的競爭環(huán)境。
因此，除卻少數擁有極好自然奇觀(guān)資源的景區外，在城郊區新建一個(gè)以家庭游客為核心客群的旅游度假區，若想打造標志性旅游吸引物并獲得市場(chǎng)運作的成功，至少應包括如下幾大方面內容：一是針對成人群體的觀(guān)光游樂(lè )、文化綜合設施、運動(dòng)健身、演藝、溫泉度假等功能主題項目，這些項目的構成需要滿(mǎn)足成人消費者觀(guān)賞、參與、游玩、體驗、教育等多方面的旅游需求；二是針對兒童群體的一系列主題項目，這類(lèi)項目不再是城市公園內簡(jiǎn)單的器械娛樂(lè )，要想形成差異化從而引入目的性消費，必須植入教育、體驗、科技等方面功能。只有同時(shí)鎖定這兩代消費者的旅游需求，才能基本保障一個(gè)現代家庭周末和節假日出游的基本要求得到滿(mǎn)足。
每一個(gè)有吸引力的主題游樂(lè )項目都有最基本的投資門(mén)檻
以度假區實(shí)景主題演藝為例，中國當前成規模的實(shí)景演出項目，基本投資規模都在5000萬(wàn)-1億元以上，即便如此，仍只是少數演出項目可以盈利。但如若低于這樣的投資，那么在視覺(jué)效果、內容創(chuàng )作、演藝團隊、高科技器械配套方面會(huì )明顯減少或者降檔次，在大手筆項目競爭的當下，如若只做小心精品演藝活動(dòng)，風(fēng)險會(huì )大為提高。
總體來(lái)看，核心旅游項目的打造，是個(gè)極具挑戰性和投資額高昂的工作。挑戰之一是企業(yè)家的藝術(shù)修養和戰略眼光，好的主題旅游項目，要求企業(yè)家必須具備高度的藝術(shù)審美和洞察社會(huì )休閑消費變革的能力，這樣才能做成美輪美奐和抓眼球的好項目。因此核心價(jià)值是眼光和創(chuàng )意。挑戰之二是創(chuàng )意旅游項目的落地執行能力，這要求的不僅是杰出的智慧頭腦，更需要高度專(zhuān)業(yè)化的創(chuàng )作和運營(yíng)團隊?？恳粋€(gè)點(diǎn)子和創(chuàng )意取勝的時(shí)代已經(jīng)遠去，行業(yè)成熟之后，投資建設一個(gè)主題景點(diǎn)，極類(lèi)似投資拍攝一部電影大片。在當今市場(chǎng)大片云集的時(shí)代，雖然小成本投入的電影也可能取得票房奇跡，但對于一般行業(yè)規律而言，大片投入才可能產(chǎn)生更高回報，投資成功率大大高于小成本制作的電影。而這種以現代大片電影拍攝模式進(jìn)行的旅游產(chǎn)品打造，對創(chuàng )意、技術(shù)、設計、文藝、運營(yíng)管理等相關(guān)技術(shù)及管理團隊都將大幅提高，因此，訓練有素、技術(shù)創(chuàng )新和高度專(zhuān)業(yè)化的團隊組建更是旅游項目競爭的關(guān)鍵。
環(huán)境營(yíng)造戰略升級拉高投資成本
過(guò)往的觀(guān)光旅游時(shí)代，消費者對旅游環(huán)境景觀(guān)的要求處于初級階段，對于多數久居城市的游客而言，大海、藍天、綠地、樹(shù)林即可成為出門(mén)旅游的理由。因而我們看到，在整體市場(chǎng)的旅游需求剛被激發(fā)的時(shí)候，少數出名的景區成為稀缺的旅游資源，旅游景區產(chǎn)品供給低端，經(jīng)營(yíng)粗放。多數出名景區人頭攢動(dòng)但環(huán)境惡劣。
然而，當市場(chǎng)升級到休閑旅游時(shí)代，環(huán)境景觀(guān)質(zhì)量成為越來(lái)越多游客關(guān)心的要素。為何日本、歐洲的旅游線(xiàn)路持續火爆?多數原因是國人更傾心于海外景區的環(huán)境質(zhì)量和精細的服務(wù)水平。市場(chǎng)調查發(fā)現，對于中國一、二線(xiàn)城市的居民來(lái)說(shuō)，生態(tài)環(huán)境景觀(guān)特色已成為郊區度假首要考慮的因素。瑞士的山谷小鎮，法國普羅旺斯壯美的花海，英國浪漫的大草坪，蘇格蘭地區的神秘宮廷古堡，都是國人最為青睞的休閑度假地。對于消費能力和審美能力日趨上升的國內游客而言，真正以打造吸引游客為目標的高品質(zhì)的環(huán)境已成為市場(chǎng)競爭的必備。
因此，成功的環(huán)境營(yíng)造戰略需有幾個(gè)基本要素：第一是成規模的環(huán)境空間。對于旅游度假而言，再是精品的環(huán)境，如不成為規模，都無(wú)法讓游人產(chǎn)生震撼的旅游觀(guān)感;第二，景觀(guān)奇跡的打造。大片的英式草坪、壯美的花海、修葺整齊的花園、充滿(mǎn)人文氣息的藝術(shù)雕塑、多樣而變化的濱水駁岸、趣味十足的濕地景觀(guān)、色彩斑斕的樹(shù)林落葉……這些在國內地區少見(jiàn)的環(huán)境空間的營(yíng)造，都是成功的基本要素。成規模和景觀(guān)奇跡，這兩點(diǎn)就成為景觀(guān)空間投入的重要手段。僅要將這兩點(diǎn)的做的成功，就需花費大量創(chuàng )意設計工程方面的投入，相應資本投入更是高門(mén)檻。
配套房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為主要回收投資手段，但前期投資不容忽視
當前市場(chǎng)上大量案例已經(jīng)證明，純粹旅游項目開(kāi)發(fā)僅憑門(mén)票和相關(guān)景區內商業(yè)消費收入，極難短期收回投資，甚至要想持續維持當期的收支平衡都是難事。因此，要想收回動(dòng)輒數億的景區前期投資，在當前市場(chǎng)環(huán)境下，很難尋找到能產(chǎn)生數以?xún)|計盈利的生意模式。這種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正成為旅游項目高度依賴(lài)的產(chǎn)品模式。因此，按這種商業(yè)模式計算，如若需要收回5~10億的前期旅游投資，必須獲得相應的房產(chǎn)投資利潤。假設按照30%的毛利率計算，相應在前期的開(kāi)發(fā)成本也需達到70%。因此，在獲得補償旅游的高額利潤之前，前期配套的房地產(chǎn)投資額也將達到10~20億元。
需要提醒的是，這種商業(yè)模式的成功前提是旅游景區的成功打造。如若前期旅游主題項目未獲成功，那后期的房產(chǎn)投資將如狗尾續貂，價(jià)值驟減并極可能爛尾。這種結果的本質(zhì)即是郊區房產(chǎn)在無(wú)人氣、缺少配套資源情況下，房產(chǎn)就失去了基本居住價(jià)值，被市場(chǎng)遺棄。
通過(guò)對以上旅游地產(chǎn)三個(gè)基本成功要素的分析，可以發(fā)現，完成每一項基本要素的投資都需跨越一個(gè)最低的門(mén)檻。因此可以得出下總結：第一，即使考慮資本的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)和分期建設，一個(gè)綜合性的旅游項目基本投資門(mén)檻在5~10億元，這個(gè)投資額匡算的前提是高吸引力的主題營(yíng)造和成規模的配套景觀(guān)打造，并且兩者要同時(shí)大規模投入才能起到引爆市場(chǎng)的效果。因為旅游行業(yè)規律告訴我們，如若不能在第一期引爆市場(chǎng)，這個(gè)項目將會(huì )死掉。在這個(gè)行業(yè)里，并沒(méi)有第三條道路選擇。第二，除卻足額的資本投資外，高水平的技術(shù)團隊支撐絕對重要。對創(chuàng )意、設計、媒體、運營(yíng)管控、科技甚至線(xiàn)上互動(dòng)能力的打造，是這個(gè)技術(shù)團隊需要配置的最基本力量。
旅游地產(chǎn)并非簡(jiǎn)單的在地產(chǎn)之上附加旅游功能，隨著(zhù)購房者在房地產(chǎn)投資方面更加謹慎，旅游地產(chǎn)的投資屬性逐漸減弱，旅游服務(wù)的營(yíng)利性對旅游地產(chǎn)項目更有決定性的作用。提高旅游地產(chǎn)的投資回報，需要從開(kāi)發(fā)商與購房者兩個(gè)角度考慮，使二者共贏(yíng)，項目才具有可持續性。這就要求旅游產(chǎn)品與居住物業(yè)必須貼近消費者，提高物業(yè)附加價(jià)值，同時(shí)加強旅游項目經(jīng)營(yíng)，加強旅游吸引物的持續創(chuàng )新?？傮w來(lái)說(shuō)，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不是一錘子買(mǎi)賣(mài)，必須做好未來(lái)10年、20年持續經(jīng)營(yíng)、創(chuàng )新的打算。
與此同時(shí)，多數投資商看到郊區便宜的土地、良好的環(huán)境資源、政府以?xún)?yōu)厚條件頻頻示好、寬松的競爭環(huán)境，愈發(fā)認為旅游開(kāi)發(fā)投資是未來(lái)城市升級、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉型的藍海。然而，近兩年隨著(zhù)市場(chǎng)發(fā)展的深入，市面上卻出現了大片資本套牢、項目旗鼓難下、旅游規劃流產(chǎn)、景區開(kāi)園門(mén)可羅雀的蕭條景象。這個(gè)看似藍海的市場(chǎng)，為何有如此多的投資商兵敗，值得深思。中國旅游地產(chǎn)大玩家華僑城的相關(guān)高層曾有論斷：舉國范圍之內，復制華僑城模式的投資商，基本都會(huì )失敗。作為標桿旅游地產(chǎn)企業(yè)的論斷和殘酷的市場(chǎng)現實(shí)，不禁引發(fā)深思，在國內做旅游地產(chǎn)，什么因素決定成??？看似前景廣闊的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到底會(huì )遇到怎樣的門(mén)檻？
旅游地產(chǎn)本身就是個(gè)巨大的價(jià)值陷阱
旅游地產(chǎn)，對于多數投資商來(lái)說(shuō)，其實(shí)本身就是個(gè)有巨大價(jià)值陷阱的詞匯。顧名思義，旅游地產(chǎn)的根本是在地產(chǎn)，是以旅游環(huán)境塑造來(lái)銷(xiāo)售房地產(chǎn)，旅游資源成為了房地產(chǎn)的附屬品。然而對于真正扎根旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)者來(lái)說(shuō)，旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)難度極大，風(fēng)險超高。據業(yè)內人士不完全估計，當前國內旅游綜合項目開(kāi)發(fā)，打造高吸引力旅游綜合項目的商業(yè)成功率都不到5%。
因此，應當正名的是，真正的旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)并不是如文字所述的以地產(chǎn)為核心的環(huán)境開(kāi)發(fā)策略，本質(zhì)是在城市郊區打造一個(gè)旅游目的地綜合服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群。如果一個(gè)投資商，對旅游地產(chǎn)的概念只簡(jiǎn)單看成是環(huán)境營(yíng)造和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，那么對產(chǎn)品理解的淺薄、投資的草率和對未來(lái)發(fā)展可能遇到問(wèn)題的短視將決定未來(lái)開(kāi)發(fā)之路必然坎坷。
所謂的旅游目的地綜合服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群，不是一個(gè)故弄玄虛的產(chǎn)品概念，而是眾多保障項目成功要素的最基本組合。從產(chǎn)業(yè)鏈布局和商業(yè)模式的必要性來(lái)說(shuō)，完成一個(gè)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，三大方面的投資必不可少。
第一、旅游吸引物的打造。所要說(shuō)明的是，我們需要顛覆對旅游地產(chǎn)的表面意義的認知，旅游吸引物才是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)真正的核心難點(diǎn)和重中之重。
第二、環(huán)境營(yíng)造。旅游的本質(zhì)是讓游客換個(gè)環(huán)境看世界。在市場(chǎng)向休閑度假旅游升級的背景下，環(huán)境營(yíng)造成為旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要條件，高水平環(huán)境營(yíng)造必不可缺。
第三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。因為當前中國文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)剛起步，在商業(yè)模式上無(wú)法模仿美國迪斯尼這類(lèi)行業(yè)巨子，通過(guò)強大虛擬文化產(chǎn)業(yè)利潤支撐實(shí)體主題公園的前期巨額投資，因此，當前市場(chǎng)絕少有獨立的旅游項目可以盈利，絕大多數旅游項目盈利高度依賴(lài)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
綜上所述，旅游吸引物、環(huán)境和房地產(chǎn)這三大方面構成了旅游開(kāi)發(fā)的必備基礎條件。三個(gè)條件重點(diǎn)解決了旅游綜合開(kāi)發(fā)實(shí)際運營(yíng)的三大問(wèn)題：第一，消費者為何而來(lái)？第二，來(lái)項目游完之后，會(huì )留下怎樣不同尋常的體驗？第三，投資商的財務(wù)投資如何平衡？
核心旅游主題需考慮家庭需求，產(chǎn)品應全面、多元，提升投資門(mén)檻
從1980年代中國旅游產(chǎn)業(yè)興起開(kāi)始，國內市場(chǎng)上以產(chǎn)業(yè)化方式打造旅游景區核心吸引物的方式有多種多樣。除卻天然景點(diǎn)，當前市場(chǎng)上有主題器械類(lèi)娛樂(lè )、有人造景觀(guān)環(huán)境奇觀(guān)、有特色文化綜合設施、有時(shí)尚藝術(shù)社區、有影視科技體驗等等。經(jīng)過(guò)20多年的產(chǎn)業(yè)化洗禮和市場(chǎng)競爭的升級，國內旅游景區的標的吸引物打造模式越來(lái)越成熟，競爭也日趨白熱化。以主題公園類(lèi)的旅游項目為例，從90年代的上海錦江樂(lè )園、深圳世界之窗的城市樂(lè )園型項目開(kāi)始，到深圳歡樂(lè )谷、常州恐龍園主題樂(lè )園型項目，再至當前市場(chǎng)火爆的深圳東部華僑城三大主題山谷的打造，直至今日即將開(kāi)園的上海迪斯尼樂(lè )園，20年內，僅主題公園類(lèi)的旅游景區就經(jīng)歷了幾代變革，從而達到情景體驗化、綜合化、高度主題化的程度。今日，若要以主題公園游樂(lè )為特色的旅游景區，就不得不面臨如此高門(mén)檻的競爭環(huán)境。
因此，除卻少數擁有極好自然奇觀(guān)資源的景區外，在城郊區新建一個(gè)以家庭游客為核心客群的旅游度假區，若想打造標志性旅游吸引物并獲得市場(chǎng)運作的成功，至少應包括如下幾大方面內容：一是針對成人群體的觀(guān)光游樂(lè )、文化綜合設施、運動(dòng)健身、演藝、溫泉度假等功能主題項目，這些項目的構成需要滿(mǎn)足成人消費者觀(guān)賞、參與、游玩、體驗、教育等多方面的旅游需求；二是針對兒童群體的一系列主題項目，這類(lèi)項目不再是城市公園內簡(jiǎn)單的器械娛樂(lè )，要想形成差異化從而引入目的性消費，必須植入教育、體驗、科技等方面功能。只有同時(shí)鎖定這兩代消費者的旅游需求，才能基本保障一個(gè)現代家庭周末和節假日出游的基本要求得到滿(mǎn)足。
每一個(gè)有吸引力的主題游樂(lè )項目都有最基本的投資門(mén)檻
以度假區實(shí)景主題演藝為例，中國當前成規模的實(shí)景演出項目，基本投資規模都在5000萬(wàn)-1億元以上，即便如此，仍只是少數演出項目可以盈利。但如若低于這樣的投資，那么在視覺(jué)效果、內容創(chuàng )作、演藝團隊、高科技器械配套方面會(huì )明顯減少或者降檔次，在大手筆項目競爭的當下，如若只做小心精品演藝活動(dòng)，風(fēng)險會(huì )大為提高。
總體來(lái)看，核心旅游項目的打造，是個(gè)極具挑戰性和投資額高昂的工作。挑戰之一是企業(yè)家的藝術(shù)修養和戰略眼光，好的主題旅游項目，要求企業(yè)家必須具備高度的藝術(shù)審美和洞察社會(huì )休閑消費變革的能力，這樣才能做成美輪美奐和抓眼球的好項目。因此核心價(jià)值是眼光和創(chuàng )意。挑戰之二是創(chuàng )意旅游項目的落地執行能力，這要求的不僅是杰出的智慧頭腦，更需要高度專(zhuān)業(yè)化的創(chuàng )作和運營(yíng)團隊?？恳粋€(gè)點(diǎn)子和創(chuàng )意取勝的時(shí)代已經(jīng)遠去，行業(yè)成熟之后，投資建設一個(gè)主題景點(diǎn)，極類(lèi)似投資拍攝一部電影大片。在當今市場(chǎng)大片云集的時(shí)代，雖然小成本投入的電影也可能取得票房奇跡，但對于一般行業(yè)規律而言，大片投入才可能產(chǎn)生更高回報，投資成功率大大高于小成本制作的電影。而這種以現代大片電影拍攝模式進(jìn)行的旅游產(chǎn)品打造，對創(chuàng )意、技術(shù)、設計、文藝、運營(yíng)管理等相關(guān)技術(shù)及管理團隊都將大幅提高，因此，訓練有素、技術(shù)創(chuàng )新和高度專(zhuān)業(yè)化的團隊組建更是旅游項目競爭的關(guān)鍵。
環(huán)境營(yíng)造戰略升級拉高投資成本
過(guò)往的觀(guān)光旅游時(shí)代，消費者對旅游環(huán)境景觀(guān)的要求處于初級階段，對于多數久居城市的游客而言，大海、藍天、綠地、樹(shù)林即可成為出門(mén)旅游的理由。因而我們看到，在整體市場(chǎng)的旅游需求剛被激發(fā)的時(shí)候，少數出名的景區成為稀缺的旅游資源，旅游景區產(chǎn)品供給低端，經(jīng)營(yíng)粗放。多數出名景區人頭攢動(dòng)但環(huán)境惡劣。
然而，當市場(chǎng)升級到休閑旅游時(shí)代，環(huán)境景觀(guān)質(zhì)量成為越來(lái)越多游客關(guān)心的要素。為何日本、歐洲的旅游線(xiàn)路持續火爆?多數原因是國人更傾心于海外景區的環(huán)境質(zhì)量和精細的服務(wù)水平。市場(chǎng)調查發(fā)現，對于中國一、二線(xiàn)城市的居民來(lái)說(shuō)，生態(tài)環(huán)境景觀(guān)特色已成為郊區度假首要考慮的因素。瑞士的山谷小鎮，法國普羅旺斯壯美的花海，英國浪漫的大草坪，蘇格蘭地區的神秘宮廷古堡，都是國人最為青睞的休閑度假地。對于消費能力和審美能力日趨上升的國內游客而言，真正以打造吸引游客為目標的高品質(zhì)的環(huán)境已成為市場(chǎng)競爭的必備。
因此，成功的環(huán)境營(yíng)造戰略需有幾個(gè)基本要素：第一是成規模的環(huán)境空間。對于旅游度假而言，再是精品的環(huán)境，如不成為規模，都無(wú)法讓游人產(chǎn)生震撼的旅游觀(guān)感;第二，景觀(guān)奇跡的打造。大片的英式草坪、壯美的花海、修葺整齊的花園、充滿(mǎn)人文氣息的藝術(shù)雕塑、多樣而變化的濱水駁岸、趣味十足的濕地景觀(guān)、色彩斑斕的樹(shù)林落葉……這些在國內地區少見(jiàn)的環(huán)境空間的營(yíng)造，都是成功的基本要素。成規模和景觀(guān)奇跡，這兩點(diǎn)就成為景觀(guān)空間投入的重要手段。僅要將這兩點(diǎn)的做的成功，就需花費大量創(chuàng )意設計工程方面的投入，相應資本投入更是高門(mén)檻。
配套房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為主要回收投資手段，但前期投資不容忽視
當前市場(chǎng)上大量案例已經(jīng)證明，純粹旅游項目開(kāi)發(fā)僅憑門(mén)票和相關(guān)景區內商業(yè)消費收入，極難短期收回投資，甚至要想持續維持當期的收支平衡都是難事。因此，要想收回動(dòng)輒數億的景區前期投資，在當前市場(chǎng)環(huán)境下，很難尋找到能產(chǎn)生數以?xún)|計盈利的生意模式。這種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正成為旅游項目高度依賴(lài)的產(chǎn)品模式。因此，按這種商業(yè)模式計算，如若需要收回5~10億的前期旅游投資，必須獲得相應的房產(chǎn)投資利潤。假設按照30%的毛利率計算，相應在前期的開(kāi)發(fā)成本也需達到70%。因此，在獲得補償旅游的高額利潤之前，前期配套的房地產(chǎn)投資額也將達到10~20億元。
需要提醒的是，這種商業(yè)模式的成功前提是旅游景區的成功打造。如若前期旅游主題項目未獲成功，那后期的房產(chǎn)投資將如狗尾續貂，價(jià)值驟減并極可能爛尾。這種結果的本質(zhì)即是郊區房產(chǎn)在無(wú)人氣、缺少配套資源情況下，房產(chǎn)就失去了基本居住價(jià)值，被市場(chǎng)遺棄。
通過(guò)對以上旅游地產(chǎn)三個(gè)基本成功要素的分析，可以發(fā)現，完成每一項基本要素的投資都需跨越一個(gè)最低的門(mén)檻。因此可以得出下總結：第一，即使考慮資本的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)和分期建設，一個(gè)綜合性的旅游項目基本投資門(mén)檻在5~10億元，這個(gè)投資額匡算的前提是高吸引力的主題營(yíng)造和成規模的配套景觀(guān)打造，并且兩者要同時(shí)大規模投入才能起到引爆市場(chǎng)的效果。因為旅游行業(yè)規律告訴我們，如若不能在第一期引爆市場(chǎng)，這個(gè)項目將會(huì )死掉。在這個(gè)行業(yè)里，并沒(méi)有第三條道路選擇。第二，除卻足額的資本投資外，高水平的技術(shù)團隊支撐絕對重要。對創(chuàng )意、設計、媒體、運營(yíng)管控、科技甚至線(xiàn)上互動(dòng)能力的打造，是這個(gè)技術(shù)團隊需要配置的最基本力量。
旅游地產(chǎn)并非簡(jiǎn)單的在地產(chǎn)之上附加旅游功能，隨著(zhù)購房者在房地產(chǎn)投資方面更加謹慎，旅游地產(chǎn)的投資屬性逐漸減弱，旅游服務(wù)的營(yíng)利性對旅游地產(chǎn)項目更有決定性的作用。提高旅游地產(chǎn)的投資回報，需要從開(kāi)發(fā)商與購房者兩個(gè)角度考慮，使二者共贏(yíng)，項目才具有可持續性。這就要求旅游產(chǎn)品與居住物業(yè)必須貼近消費者，提高物業(yè)附加價(jià)值，同時(shí)加強旅游項目經(jīng)營(yíng)，加強旅游吸引物的持續創(chuàng )新?？傮w來(lái)說(shuō)，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不是一錘子買(mǎi)賣(mài)，必須做好未來(lái)10年、20年持續經(jīng)營(yíng)、創(chuàng )新的打算。
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