旅游市場(chǎng)動(dòng)態(tài)
解讀國內旅游地產(chǎn)四大派
發(fā)布日期：2016-10-13
這是一個(gè)群雄角逐的新沙場(chǎng)，有著(zhù)正統血脈的旅游企業(yè)，生于草莽的土豪地產(chǎn)商，半官半商的城市文化投資公司，精耕一方的農場(chǎng)酒莊， 都從這個(gè)旅游地產(chǎn)新江湖的一隅崛起，并迅速展開(kāi)了兇悍的疆場(chǎng)廝殺。
今天，我們將以“兵刃”的概念劃分，將目前國內的旅游地產(chǎn)分為四大類(lèi)型——主題游樂(lè )型，景點(diǎn)依托型，度假酒店型，以及文旅小鎮型，為大家進(jìn)行深度剖析。每一類(lèi)“兵刃”，都不是刻板的存在，而是包羅乾坤變化的有機體系，運用之妙，存乎一心。
對于有志于旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資者而言，完全沒(méi)有必要貪多務(wù)全，將其中一種模式修煉到極致，已足以揚名立萬(wàn)甚至成為開(kāi)宗立派的一代宗師了。我們試圖對旅游地產(chǎn)進(jìn)行一次系統梳理，剖析各路兵刃神秘面紗下的優(yōu)勢和短板，同時(shí)搬來(lái)國外成熟案例這塊他山之石，并探討通過(guò)他們的此消彼長(cháng)，會(huì )怎樣影響這個(gè)江湖的未來(lái)走勢。
主題游樂(lè )型
這一模式的佼佼者華僑城已經(jīng)開(kāi)始了全國布局，并有了眾多仿效者，摩天輪、云霄飛車(chē)、卡通裝，在大江南北風(fēng)靡起來(lái)。不過(guò)，由于規模龐大、硬件設施投入頗巨、后期運營(yíng)維護也是天價(jià)，對開(kāi)發(fā)商前期資金籌措能力和后期運營(yíng)管理能力有很高要求，且資金沉淀較多，所以涉足的房企較少。
相比自我造血功能強大的迪士尼，我國的主題游樂(lè )型旅游地產(chǎn)仍是小巫見(jiàn)大巫。用主題公園帶動(dòng)配套商業(yè)和地產(chǎn)項目是這一派別的主要模式，溫泉、高爾夫、滑雪等休閑運動(dòng)主題的項目也與此異曲同工，“觀(guān)瀾湖模式”即為代表。
典型代表：華僑城、宋城股份、深圳華強集團、長(cháng)隆集團、觀(guān)瀾湖、海昌中國、常州恐龍園等?！?br /> 優(yōu)勢：這種模式深受地方政府歡迎，低廉的拿地成本、市場(chǎng)熱情支撐下的穩定門(mén)票收益、配套商業(yè)及地產(chǎn)項目的快速回現，使現金流很容易得到平衡?！ ?br /> 短板：必須有持續的市場(chǎng)熱情作支撐，隨著(zhù)迪士尼、環(huán)球影視城等海外勢力的入侵，以及政府和市場(chǎng)對這一司空見(jiàn)慣的旅游形態(tài)的熱情下降，門(mén)票收益、衍生品收入、房地產(chǎn)項目銷(xiāo)售都受到了一定影響。
未來(lái)趨勢：如何持續地留住游客，用鏈條和聚集效應來(lái)延續旅游消費是重點(diǎn)，融入文化秀是其中的一個(gè)必然選擇；利用最新的網(wǎng)絡(luò )與科技也是一個(gè)重要的手段，不再大而全，追求小而美，例如憤怒的小鳥(niǎo)這種“O2O”的聯(lián)動(dòng)效應。
他山之石：迪士尼神話(huà)，沃爾特迪士尼公司經(jīng)過(guò)90多年的不斷發(fā)展，現已成為業(yè)務(wù)覆蓋影視娛樂(lè )、主題公園、媒體網(wǎng)絡(luò )和玩偶商品等多個(gè)領(lǐng)域、年收入達500多億美元的世界娛樂(lè )王國。不同于國內主題游樂(lè )市場(chǎng)主要靠門(mén)票加配套房地產(chǎn)項目的收入結構，迪士尼擁有源源不斷的“輸血”渠道和“倫次收入”。
景點(diǎn)依托型
這是一度被批評為利用旅游的幌子瘋狂圈地的一派，嘗試這一兵刃的多數是傳統地產(chǎn)領(lǐng)域殺過(guò)來(lái)的“土豪”。鬼斧神工的自然資源永遠是稀缺的。動(dòng)輒數十億元的高額投入，數千畝的拿地規模，但最關(guān)鍵的還是如何協(xié)調地產(chǎn)和旅游產(chǎn)業(yè)比例的問(wèn)題。
占據大量土地和自然資源的項目如何實(shí)現土地集約化利用？超級大盤(pán)如何避免空城現象？?jì)H僅是城市地產(chǎn)簡(jiǎn)單復制為“海景房”、“山景房”還是提供一個(gè)真正的休閑度假投資產(chǎn)品？這對賺慣了快錢(qián)的傳統房企提出更大的考驗，如果還是快產(chǎn)快銷(xiāo)的“三板斧”，勢必不能長(cháng)久。
典型代表：萬(wàn)達集團、港中旅集團、中坤集團、保利地產(chǎn)、雅居樂(lè )地產(chǎn)、恒大集團、中信地產(chǎn)、世紀金源集團等。
優(yōu)勢：通過(guò)品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)在景點(diǎn)周邊所做的優(yōu)質(zhì)商業(yè)生活配套，很容易給一個(gè)景點(diǎn)和周邊欠發(fā)達地區帶去生機與活力。
短板：由于過(guò)分依賴(lài)住宅銷(xiāo)售，很多山水超級大盤(pán)淪為空城鬼城；高聳的城市建筑破壞了自然景致，這種建設與破壞之間的悖論是最值得警惕的。
未來(lái)趨勢：賦予自然資源更多的魅力，在原有的旅游資源之上打造更多多樣性的產(chǎn)品，適當融入一些更和諧的體驗性文化商業(yè)設施。
他山之石：阿爾卑斯滑雪度假區，幾經(jīng)自然演變和旅游規劃調整，已經(jīng)有數百年歷史的阿爾卑斯山度假小鎮儼然一幅夢(mèng)幻般的童話(huà)仙境。很多當地的原著(zhù)居民購買(mǎi)了私人土地產(chǎn)權后建造幾座木屋別墅對外經(jīng)營(yíng)，整個(gè)小鎮的別墅外形豐富生動(dòng)。
與中國不同的是，這里有濃厚的滑雪文化，滑雪業(yè)態(tài)已經(jīng)很發(fā)達，在一個(gè)旅游小鎮逐漸成型后，滑雪的服務(wù)功能轉變，形成了一個(gè)以服務(wù)為導向的旅游小鎮。
文旅小鎮型
劍之中蘊藏的文化、故事和技藝，已經(jīng)成為了一種藝術(shù)，而不僅僅是一種縱橫沙場(chǎng)的兵刃。厭倦了大都市生活壓力和喧鬧的人們，越來(lái)越多選擇在一個(gè)小鎮發(fā)呆幾日，享受那里的淳樸與恬靜。
目前，國內已經(jīng)形成了安徽宏村、云南麗江、浙江烏鎮等一批文化旅游古鎮。良性的文旅小鎮運營(yíng)，應該是與居民市井文化渾然一體的作品，而不僅是一片沒(méi)有語(yǔ)言的商業(yè)味濃重的建筑。
在歐洲及東南亞很多旅游小鎮，政府主導、企業(yè)擔綱、居民參與的生態(tài)體系非常完善，而我國更多是地方政府與企業(yè)的一廂情愿之舉，能否把握好開(kāi)發(fā)節奏和保證其有血有肉尚難作定論。
典型代表：宏村、良渚文化村、麗江、鳳凰、烏鎮、周莊等。
優(yōu)勢：文物遺存、特色民風(fēng)民俗和悠閑的古鎮生活，可以為旅游開(kāi)發(fā)大大加分，開(kāi)發(fā)者往往不需要規模巨大的硬件投入，而是更多的軟性投入。在城鎮化趨勢下，更多特色迥異、各具千秋的文旅小鎮將會(huì )被挖掘出來(lái)，市場(chǎng)機會(huì )巨大。
短板：對于古建筑古文物、原生態(tài)民俗文化的保護會(huì )令所有開(kāi)發(fā)者都很頭疼，另外與本地居民的溝通也會(huì )是一個(gè)障礙，開(kāi)發(fā)者如何解讀、升級文旅小鎮的歷史文化價(jià)值對自身能力要求更高。
未來(lái)趨勢：產(chǎn)業(yè)多元化。
他山之石：英國溫莎小鎮王室文化遺響，溫莎小鎮是英國最著(zhù)名的王室小鎮，位于倫敦近郊，以溫莎古堡聞名。鎮上的人們生活?lèi)芤?，傳統英式住宅隨處可見(jiàn)。
雖然大街小巷終年被來(lái)自世界各地的游客擠滿(mǎn)，但這里的生活卻依然輕松愉快。街旁購物區的商品琳瑯滿(mǎn)目，累了的話(huà)就到泰晤士河畔的咖啡館或小酒吧歇歇腳，或者漫步于溫莎公園的綠地與森林之中度過(guò)一個(gè)國王般的閑適下午。
度假酒店型
十八般武藝，以弓弩始，正如度假酒店一般，解決的是旅游度假最基本的住宿問(wèn)題，在其他三個(gè)模式中也常常包含。
但不同于傳統綜合體開(kāi)發(fā)的盈利模式，這類(lèi)度假酒店并不通過(guò)其他類(lèi)型地產(chǎn)項目來(lái)彌補經(jīng)營(yíng)缺口，更多在于產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)端點(diǎn)的交易，實(shí)現獨立生存發(fā)展，這如同弓弩一樣，自成一派。未來(lái)不久，這類(lèi)產(chǎn)品集中的爆發(fā)或將帶動(dòng)分時(shí)度假酒店產(chǎn)權交易活動(dòng)的活躍。
典型代表：今典集團、復星集團、陽(yáng)光100。
優(yōu)勢：在傳統度假酒店可以滿(mǎn)足基本居住生活需求之外，這類(lèi)產(chǎn)品有更多的藝術(shù)、文化元素，拍賣(mài)、博彩、會(huì )議、影視等多樣的收入渠道和靈活的租售方式使得企業(yè)不需要再進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)即能保證收益，在跑馬圈地的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高峰期實(shí)現了小而精的成功?！?br /> 短板：對企業(yè)長(cháng)期持有運營(yíng)的能力、耐心以及綜合性資源整合的能力要求極高，尤其是自持帶來(lái)的資金壓力不可忽視，很多傳統地產(chǎn)企業(yè)往往難以承受。另外，文化的差異、經(jīng)濟發(fā)展的周期等元素也很容易影響這種模式的穩定性。
未來(lái)趨勢：金融化的操作是必然趨勢，如與金融產(chǎn)品的結合、酒店產(chǎn)權交易等，另外，這類(lèi)高端度假酒店必須瞄準全球市場(chǎng)，走向海外也無(wú)可避免?！ ?br /> 他山之石：最近在國際上很火爆的分時(shí)度假模式，以交換房間使用權以實(shí)現低成本的旅行目的，贏(yíng)得了極大的社會(huì )反響與擁簇。同時(shí)，近幾年市場(chǎng)上又崛起了一批新的以開(kāi)發(fā)為主的分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò )公司，如SUNTERRA公司，不但經(jīng)營(yíng)交換業(yè)務(wù)，而且自己開(kāi)發(fā)并銷(xiāo)售產(chǎn)權酒店。
今天，我們將以“兵刃”的概念劃分，將目前國內的旅游地產(chǎn)分為四大類(lèi)型——主題游樂(lè )型，景點(diǎn)依托型，度假酒店型，以及文旅小鎮型，為大家進(jìn)行深度剖析。每一類(lèi)“兵刃”，都不是刻板的存在，而是包羅乾坤變化的有機體系，運用之妙，存乎一心。
對于有志于旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資者而言，完全沒(méi)有必要貪多務(wù)全，將其中一種模式修煉到極致，已足以揚名立萬(wàn)甚至成為開(kāi)宗立派的一代宗師了。我們試圖對旅游地產(chǎn)進(jìn)行一次系統梳理，剖析各路兵刃神秘面紗下的優(yōu)勢和短板，同時(shí)搬來(lái)國外成熟案例這塊他山之石，并探討通過(guò)他們的此消彼長(cháng)，會(huì )怎樣影響這個(gè)江湖的未來(lái)走勢。
主題游樂(lè )型
這一模式的佼佼者華僑城已經(jīng)開(kāi)始了全國布局，并有了眾多仿效者，摩天輪、云霄飛車(chē)、卡通裝，在大江南北風(fēng)靡起來(lái)。不過(guò)，由于規模龐大、硬件設施投入頗巨、后期運營(yíng)維護也是天價(jià)，對開(kāi)發(fā)商前期資金籌措能力和后期運營(yíng)管理能力有很高要求，且資金沉淀較多，所以涉足的房企較少。
相比自我造血功能強大的迪士尼，我國的主題游樂(lè )型旅游地產(chǎn)仍是小巫見(jiàn)大巫。用主題公園帶動(dòng)配套商業(yè)和地產(chǎn)項目是這一派別的主要模式，溫泉、高爾夫、滑雪等休閑運動(dòng)主題的項目也與此異曲同工，“觀(guān)瀾湖模式”即為代表。
典型代表：華僑城、宋城股份、深圳華強集團、長(cháng)隆集團、觀(guān)瀾湖、海昌中國、常州恐龍園等?！?br /> 優(yōu)勢：這種模式深受地方政府歡迎，低廉的拿地成本、市場(chǎng)熱情支撐下的穩定門(mén)票收益、配套商業(yè)及地產(chǎn)項目的快速回現，使現金流很容易得到平衡?！ ?br /> 短板：必須有持續的市場(chǎng)熱情作支撐，隨著(zhù)迪士尼、環(huán)球影視城等海外勢力的入侵，以及政府和市場(chǎng)對這一司空見(jiàn)慣的旅游形態(tài)的熱情下降，門(mén)票收益、衍生品收入、房地產(chǎn)項目銷(xiāo)售都受到了一定影響。
未來(lái)趨勢：如何持續地留住游客，用鏈條和聚集效應來(lái)延續旅游消費是重點(diǎn)，融入文化秀是其中的一個(gè)必然選擇；利用最新的網(wǎng)絡(luò )與科技也是一個(gè)重要的手段，不再大而全，追求小而美，例如憤怒的小鳥(niǎo)這種“O2O”的聯(lián)動(dòng)效應。
他山之石：迪士尼神話(huà)，沃爾特迪士尼公司經(jīng)過(guò)90多年的不斷發(fā)展，現已成為業(yè)務(wù)覆蓋影視娛樂(lè )、主題公園、媒體網(wǎng)絡(luò )和玩偶商品等多個(gè)領(lǐng)域、年收入達500多億美元的世界娛樂(lè )王國。不同于國內主題游樂(lè )市場(chǎng)主要靠門(mén)票加配套房地產(chǎn)項目的收入結構，迪士尼擁有源源不斷的“輸血”渠道和“倫次收入”。
景點(diǎn)依托型
這是一度被批評為利用旅游的幌子瘋狂圈地的一派，嘗試這一兵刃的多數是傳統地產(chǎn)領(lǐng)域殺過(guò)來(lái)的“土豪”。鬼斧神工的自然資源永遠是稀缺的。動(dòng)輒數十億元的高額投入，數千畝的拿地規模，但最關(guān)鍵的還是如何協(xié)調地產(chǎn)和旅游產(chǎn)業(yè)比例的問(wèn)題。
占據大量土地和自然資源的項目如何實(shí)現土地集約化利用？超級大盤(pán)如何避免空城現象？?jì)H僅是城市地產(chǎn)簡(jiǎn)單復制為“海景房”、“山景房”還是提供一個(gè)真正的休閑度假投資產(chǎn)品？這對賺慣了快錢(qián)的傳統房企提出更大的考驗，如果還是快產(chǎn)快銷(xiāo)的“三板斧”，勢必不能長(cháng)久。
典型代表：萬(wàn)達集團、港中旅集團、中坤集團、保利地產(chǎn)、雅居樂(lè )地產(chǎn)、恒大集團、中信地產(chǎn)、世紀金源集團等。
優(yōu)勢：通過(guò)品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)在景點(diǎn)周邊所做的優(yōu)質(zhì)商業(yè)生活配套，很容易給一個(gè)景點(diǎn)和周邊欠發(fā)達地區帶去生機與活力。
短板：由于過(guò)分依賴(lài)住宅銷(xiāo)售，很多山水超級大盤(pán)淪為空城鬼城；高聳的城市建筑破壞了自然景致，這種建設與破壞之間的悖論是最值得警惕的。
未來(lái)趨勢：賦予自然資源更多的魅力，在原有的旅游資源之上打造更多多樣性的產(chǎn)品，適當融入一些更和諧的體驗性文化商業(yè)設施。
他山之石：阿爾卑斯滑雪度假區，幾經(jīng)自然演變和旅游規劃調整，已經(jīng)有數百年歷史的阿爾卑斯山度假小鎮儼然一幅夢(mèng)幻般的童話(huà)仙境。很多當地的原著(zhù)居民購買(mǎi)了私人土地產(chǎn)權后建造幾座木屋別墅對外經(jīng)營(yíng)，整個(gè)小鎮的別墅外形豐富生動(dòng)。
與中國不同的是，這里有濃厚的滑雪文化，滑雪業(yè)態(tài)已經(jīng)很發(fā)達，在一個(gè)旅游小鎮逐漸成型后，滑雪的服務(wù)功能轉變，形成了一個(gè)以服務(wù)為導向的旅游小鎮。
文旅小鎮型
劍之中蘊藏的文化、故事和技藝，已經(jīng)成為了一種藝術(shù)，而不僅僅是一種縱橫沙場(chǎng)的兵刃。厭倦了大都市生活壓力和喧鬧的人們，越來(lái)越多選擇在一個(gè)小鎮發(fā)呆幾日，享受那里的淳樸與恬靜。
目前，國內已經(jīng)形成了安徽宏村、云南麗江、浙江烏鎮等一批文化旅游古鎮。良性的文旅小鎮運營(yíng)，應該是與居民市井文化渾然一體的作品，而不僅是一片沒(méi)有語(yǔ)言的商業(yè)味濃重的建筑。
在歐洲及東南亞很多旅游小鎮，政府主導、企業(yè)擔綱、居民參與的生態(tài)體系非常完善，而我國更多是地方政府與企業(yè)的一廂情愿之舉，能否把握好開(kāi)發(fā)節奏和保證其有血有肉尚難作定論。
典型代表：宏村、良渚文化村、麗江、鳳凰、烏鎮、周莊等。
優(yōu)勢：文物遺存、特色民風(fēng)民俗和悠閑的古鎮生活，可以為旅游開(kāi)發(fā)大大加分，開(kāi)發(fā)者往往不需要規模巨大的硬件投入，而是更多的軟性投入。在城鎮化趨勢下，更多特色迥異、各具千秋的文旅小鎮將會(huì )被挖掘出來(lái)，市場(chǎng)機會(huì )巨大。
短板：對于古建筑古文物、原生態(tài)民俗文化的保護會(huì )令所有開(kāi)發(fā)者都很頭疼，另外與本地居民的溝通也會(huì )是一個(gè)障礙，開(kāi)發(fā)者如何解讀、升級文旅小鎮的歷史文化價(jià)值對自身能力要求更高。
未來(lái)趨勢：產(chǎn)業(yè)多元化。
他山之石：英國溫莎小鎮王室文化遺響，溫莎小鎮是英國最著(zhù)名的王室小鎮，位于倫敦近郊，以溫莎古堡聞名。鎮上的人們生活?lèi)芤?，傳統英式住宅隨處可見(jiàn)。
雖然大街小巷終年被來(lái)自世界各地的游客擠滿(mǎn)，但這里的生活卻依然輕松愉快。街旁購物區的商品琳瑯滿(mǎn)目，累了的話(huà)就到泰晤士河畔的咖啡館或小酒吧歇歇腳，或者漫步于溫莎公園的綠地與森林之中度過(guò)一個(gè)國王般的閑適下午。
度假酒店型
十八般武藝，以弓弩始，正如度假酒店一般，解決的是旅游度假最基本的住宿問(wèn)題，在其他三個(gè)模式中也常常包含。
但不同于傳統綜合體開(kāi)發(fā)的盈利模式，這類(lèi)度假酒店并不通過(guò)其他類(lèi)型地產(chǎn)項目來(lái)彌補經(jīng)營(yíng)缺口，更多在于產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)端點(diǎn)的交易，實(shí)現獨立生存發(fā)展，這如同弓弩一樣，自成一派。未來(lái)不久，這類(lèi)產(chǎn)品集中的爆發(fā)或將帶動(dòng)分時(shí)度假酒店產(chǎn)權交易活動(dòng)的活躍。
典型代表：今典集團、復星集團、陽(yáng)光100。
優(yōu)勢：在傳統度假酒店可以滿(mǎn)足基本居住生活需求之外，這類(lèi)產(chǎn)品有更多的藝術(shù)、文化元素，拍賣(mài)、博彩、會(huì )議、影視等多樣的收入渠道和靈活的租售方式使得企業(yè)不需要再進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)即能保證收益，在跑馬圈地的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高峰期實(shí)現了小而精的成功?！?br /> 短板：對企業(yè)長(cháng)期持有運營(yíng)的能力、耐心以及綜合性資源整合的能力要求極高，尤其是自持帶來(lái)的資金壓力不可忽視，很多傳統地產(chǎn)企業(yè)往往難以承受。另外，文化的差異、經(jīng)濟發(fā)展的周期等元素也很容易影響這種模式的穩定性。
未來(lái)趨勢：金融化的操作是必然趨勢，如與金融產(chǎn)品的結合、酒店產(chǎn)權交易等，另外，這類(lèi)高端度假酒店必須瞄準全球市場(chǎng)，走向海外也無(wú)可避免?！ ?br /> 他山之石：最近在國際上很火爆的分時(shí)度假模式，以交換房間使用權以實(shí)現低成本的旅行目的，贏(yíng)得了極大的社會(huì )反響與擁簇。同時(shí)，近幾年市場(chǎng)上又崛起了一批新的以開(kāi)發(fā)為主的分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò )公司，如SUNTERRA公司，不但經(jīng)營(yíng)交換業(yè)務(wù)，而且自己開(kāi)發(fā)并銷(xiāo)售產(chǎn)權酒店。
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